ZNALECKÝ POSUDEK. č. 340/7430/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 340/7430/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 172 (součástí je budova č.p. 10) a pozemku čís. parcely 170, k.ú. Vaňov, v ulici Ve Stráni v Ústí nad Labem, v části obce Vaňov, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 340/7430/2015 LV no.: 63 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 172 (součástí je budova č.p. 10) a pozemek čís. parcely 170, k.ú. Vaňov, v ulici Ve Stráni v Ústí nad Labem, v části obce Vaňov, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Ve Stráni 10/2, Ústí nad Labem-Vaňov GPS: N, E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: 2 (budova č.p. 10 a vedlejší stavba) LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: budova č.p. 10 Čísla parcel Parcel of land nr Other constructions: Další stavby: vedlejší stavba a venkovní úpravy Size: Velikost: Location in the town: Poloha v obci: část obce Ústí nad Labem-Vaňov Type: Druh: zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost Infrastructure: Infrastruktura: v lokalitě základní (mateřská školka, obchod, pohostinství), v centru města úplná Unit price: Jednotková cena: 500 Kč/ MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: Built-up area: Zastavěná plocha: 271 Resident area: Bytové plochy: Floor area: Podlahová plocha: nezjištěna Storage area: Skladové plochy: Built-up space: Obestavěný prostor: (odhad) m 3 Other and manufacturing: Ostatní: Unit price: Jednotková cena: Income: Výnosy: Kč Building finished in year Rok pořízení: nezjištěn Cost: Náklady: Kč Wear: Znehodnocení: odhad 80 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 63 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví společnosti HAMRWATT s.r.o. "v likvidaci", IČ: , sídlo Břevniště 34, Hamr na Jezeře. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 63 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo smluvní, - 2x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo z rozhodnutí státního orgánu, - 3x nařízení exekuce, - 4x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, - 1x rozhodnutí o úpadku. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních, viz část C listu vlastnictví č. 63 v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 63. Podle údajů z listu vlastnictví č. 63 jsou oceňované nemovité věci situované v památkově chráněném území a rozsáhlém chráněném území. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 63 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 63 jsou evidována následující zástavní práva: - 1x zástavní právo smluvní, - 2x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo z rozhodnutí státního orgánu. Podrobnější údaje o výše uvedených zástavních právech, viz část C listu vlastnictví č. 63 v příloze. Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 10 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití jako rodinný dům. Z exteriéru budovy je patrné, že budova není k datu ocenění užívaná. Vzhledem k neumožnění provedení prohlídky nemohla být ověřena dispozice budovy a její stavebně technické uspořádání. Podle sdělení obyvatel lokality byla v minulosti v budově provozována restaurace s ubytovacím zařízením. Uvedenému účelu užívání nasvědčují i dokumenty uložené v archivu stavebního úřadu, konkrétně stavební povolení z roku 1996 na povolení stavebních úprav prvního nadzemního podlaží budovy (stavební úpravy uvnitř objektu pro budoucí možnou podnikatelskou činnost) a projektová dokumentace stavebních úprav. Weak points / slabé stránky: - budova ve značně zhoršeném stavebně technickém stavu - stavba vyžaduje značné investice na uvedení do uživatelného stavu Strong points / silné stránky: - prostorná budova, v minulosti pravděpodobně užívaná ke komerčním účelům Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 63 pro k.ú. Vaňov a obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Vaňov, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ dokumenty uložené v archivu stavebního úřadu d/ informace sdělené obyvateli lokality e/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě oznámení společností EURODRAŽBY.CZ a.s. svolána na , 10:30 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky nemovitých věcí. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Vaňov Kód obce: Název obce: Ústí nad Labem Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0427 Název okresu: Ústí nad Labem Název kraje: Ústecký Poloha v obci: část obce Ústí nad Labem-Vaňov Infrastructure / infrastruktura: Krajské město Ústí nad Labem patří mezi významná města České republiky ( obyvatel), leží v severozápadní části České republiky, přibližně 85 km od centra hlavního města Prahy a přibližně 65 km od města Drážďany v SRN. Statutární město Ústí nad Labem má veškerou občanskou vybavenost, je zde dostupnost všech úřadů, všechny stupně školských zařízení, včetně univerzity, velmi dobrá infrastruktura. Po dopravní stránce je město Ústí nad Labem velmi dobře dostupné, je napojeno na mezinárodní silnici E 442 (Liberec, Děčín, Ústí, Drážďany) a silnice první třídy (I/8, I/30, I/13). Město je přímo napojeno na dálnici D8 (Berlín - Praha), která prochází západním okrajem města. Ústí nad Labem je důležitým železničním uzlem se čtyřmi nádražími, přes který vedou významné mezinárodní spoje. Město je také napojeno na vodní dopravu - nákladní lodní doprava a rekreační osobní doprava jsou provozované na labské vodní cestě v úseku Pardubice - Chvaletice - Ústí nad Labem - Hřensko - Hamburg. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nachází v západní části ústecké čtvrti Vaňov, v ulici Ve Stráni, z níž jsou přístupné. Čtvrť Vaňov má základní občanskou vybavenost (mateřská školka, obchod a pohostinství), za vyšší občasnou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na centrum města Ústí nad Labem. Podle sdělení místních obyvatel se v ulici Ve Stráni nachází rozvody elektrického proudu, pitné vody a kanalizace, rozvod zemního plynu v lokalitě není. Short description property / stručný popis majetku: Budova č.p. 10: Budova č.p. 10 je samostatně stojící stavba tvořící součást pozemku čís. parcely 172, k.ú. Vaňov. Dispoziční řešení: Z důvodu neumožnění provedení prohlídky nebyla zjištěna vnitřní dispozice budovy a její stavebně technické uspořádání. Z exteriéru budovy je patrné, že má dvě nadzemní podlaží. Podle sdělení obyvatel lokality byla v minulosti v budově provozována restaurace s ubytovacím zařízením. Uvedenému účelu užívání nasvědčují i dokumenty uložené v archivu stavebního úřadu, konkrétně stavební povolení z roku 1996 na povolení stavebních úprav prvního nadzemního podlaží budovy (stavební úpravy uvnitř objektu pro budoucí možnou podnikatelskou činnost) a projektová dokumentace stavebních úprav (povolení užívání stavby po uvedených úpravách v archivu nalezeno nebylo). Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má zděné svislé nosné konstrukce, založení stavby je pravděpodobně na základových pasech zděných z kamene, střecha je sedlová s taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, okna jsou převážně dřevěná zdvojená, vnější povrchy tvoří hladká fasádní omítka. Konstrukční řešení a vybavení vnitřních prostor budovy nebylo z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěno. Stáří a stavební stav: Přesné stáří budovy nebylo zjištěno a není o něm údaj ani v archivu stavebního úřadu, podle konstrukce a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že stáří budovy činí více než 80 roků. Z exteriéru je patrné, že budova není k datu ocenění užívaná, není zabezpečena proti neoprávněným vniknutým a její stavebně technický stav je značně zhoršený. Další stavby: Na oceňovaném pozemku čís. parcely St. 172, k.ú. Vaňov, v jeho severním rohu, se nachází zděná vedlejší stavba. Stavba není evidovaná v katastru nemovitostí a nebylo ověřeno, zda tvoří součást oceňovaného pozemku, pro účely ocenění tuto skutečnost předpokládáme. Z exteriéru stavby je patrné, že její stavebně technický stav je zhoršený značně zanedbanou údržbou

5 Na oceňovaných pozemcích se dále nachází venkovní úpravy, jedná se především o pozůstatky oplocení a zpevněné plochy. Pravděpodobné příslušenství oceňovaných nemovitých věcí tvoří přípojky inženýrských sítí. Pozemky: Pozemek čís. parcely 172, k.ú. Vaňov, o výměře 567, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný budovou č.p. 10 a vedlejší stavbou, nezastavěná část pozemku je tvořena travnatými plochami u budovy. Pozemek čís. parcely 170, k.ú. Vaňov, o výměře 485, evidovaný v katastru nemovitostí jako trvalý travní porost. Jde o svažitý pozemek tvořící jednotný funkční celek s budovou č.p. 10 a stavebním pozemkem čís. parcely 172, k.ú. Vaňov. Tvary pozemků a jejich vzájemné uspořádání jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Oceňované nemovité věci jsou přístupné z pozemku čís. parcely 169/1, k.ú. Vaňov (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: neplodná půda, vlastnické právo: Statutární město Ústí nad Labem) a z pozemku čís. parcely 73, k.ú. Vaňov (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, vlastnické právo: Statutární město Ústí nad Labem)

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 172 (součástí je budova č.p. 10) a pozemku čís. parcely 170, k.ú. Vaňov, v ulici Ve Stráni v Ústí nad Labem, v části obce Vaňov, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 18. listopadu 2015 Slovy: Pětsetdevadesáttisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 63 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo smluvní, - 2x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo z rozhodnutí státního orgánu, - 3x nařízení exekuce, - 4x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, - 1x rozhodnutí o úpadku. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních, viz část C listu vlastnictví č. 63 v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 63. Podle údajů z listu vlastnictví č. 63 jsou oceňované nemovité věci situované v památkově chráněném území a rozsáhlém chráněném území. Jiná rizika v souvislosti s nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 340/7430/2015. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 30. listopadu

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 340/7430/2015 LV no.: 63 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 Kč/ Kč % Kč 1 rodinný dům č.p , ostatní stavby , Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář obestavěný prostor a opotřebení určeno odhadem oceněno podílem na ceně hlavní stavby Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item Site no. Type land Acreage Price Total no. Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem Kč/ Kč zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář Kč/ /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář Kč m 3 Kč/ mil. Kč mil. Kč Kč 1 Bytový dům v Ústí nad Labem, ulice Pražská, okr. Ústí nad Labem ,00 XI-15 nestanoven ,00 0,75 nabídka RK *1), BD s 1 PP a 4 NP, dům ve značně zhoršeném stavebně technickém stavu, nutná rekonstukce 2 Rodinný dům v Trmicích, ulice Lovecká, okr. Ústí nad Labem ,00 XI-15 nestanoven ,00 0,65 nabídka RK *2), RD s 1 PP a 2 NP, v domě jsou 2 byty, dům v uspokojivém stavebně technickém stavu 3 nabídka RK *3), Bytový dům v Trmicích, ulice BD s 1 PP a 3 NP, Gogolova, okr ,00 XI-15 nestanoven ,00 0, dispozice 3x byt 2+1, Ústí nad Labem dům s mírně zanedbnaou údržbou 1) nabídka realitní kanceláře Hanik & Holubovský, Ústí nad Labem 2) nabídka realitní kanceláře ERA Group, Lovosice 3) nabídka realitní kanceláře M & M reality holding, Praha Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 2,836 mil.kč nebyla stanovena 0,588 mil.kč 0,590 mil.kč

8 Situace lokality Mapa oblasti

9

10

11 Budova č.p. 10 v ulici Ve Stráni v Ústí nad Labem-Vaňově, okr. Ústí nad Labem Jižní pohled Jihovýchodní pohled Východní pohled Severovýchodní pohled Severní pohled Vedlejší stavba