ZNALECKÝ POSUDEK. č. 18/896/2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 18/896/2014 o ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 147 včetně součástí, příslušenství, venkovních úprav, trvalých porostů, zastavěné plochy č. 211 a pozemkové parcely č. 159/1 v obci a katastrálním území Prosečné Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Jan Bohutínský Soudní exekutor Ječná Trutnov Účel znaleckého posudku: odhad obvyklé ceny nemovitosti k Spis: Č.j. 158 EX 68/13-14 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni Znalecký posudek vypracoval: Petr Krejcar K. Světlé Dvůr Králové n. L. Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. Čtvrtý výtisk je uložen v archivu znalce. Ve Dvoře Králové n. L

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 147 včetně součástí, příslušenství, venkovních úprav, trvalých porostů, zastavěné plochy č. 211 a pozemkové parcely č. 159/1 v obci a katastrálním území Prosečné. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Prosečné Prosečné Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Prosečné Katastrální území: Prosečné Počet obyvatel: 554 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 570,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 102,79 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení o nařízení exekuce Č.j. 158 EX 68/13-14 ze dne na majetek na povinného pana Zdeňka Samka výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 362 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje LV 362 Samek Zdeněk, č.p. 147, Prosečné - 2 -

3 6. Dokumentace a skutečnost Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 147 se nachází v zastavěné části obce a katastrálního území Prosečné. Nemovitost postavena v roce 1974, již několik let však není užívána, což se negativně projevuje na jejím stavu. Projektová dokumentace nepředložena, ani žádné rozhodnutí nebylo předloženo, ani dohledáno. Vlastník nemovitosti neumožnil znalci prohlídku vnitřních prostor nemovitosti, tato byla zaměřena z venku. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v zastavěné části obce a katastrálního území Prosečné. Přístup je po zpevněné komunikaci, nemovitost je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný vodovod a plynovod, není možnost napojení na veřejnou kanalizaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny jsou použity tyto oceňovací metody: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni , zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek jako druhu a účelu nemovitosti, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, lokalizace, apod. Pokud je metoda porovnávání použita, musí být uvedeny v časovém horizontu optimálně 6 měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí, kdy porovnání je provedeno jak z pohledu technických parametrů, tak i z pohledu ekonomické efektivnosti. Pro zjištění srovnatelných cen jsem provedl cenové porovnání s obdobnými, k datu ocenění prodanými nemovitostmi v databázi realitních kanceláří a na internetu. Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: lokalita vhodná pro bydlení klidná část obce možnost napojení na inženýrské sítě (elektro, veřejný vodovod a plynovod) Záporné stránky oceňovaných nemovitostí Zástavní právo smluvní Česká spořitelna a.s. nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (LV 362) zvýšená hladina spodní vody - 4 -

5 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Rodinný dům č.p. 147 postavený na stp. č. 211 v roce Vlastník nemovitosti nepředložil žádnou projektovou dokumentaci, ani žádné rozhodnutí. Vlastník nemovitosti neumožnil znalci prohlídku, nemovitost zaměřena z venku. V roce 2009 provedena výměna oken v I.NP a nové ústřední vytápění. Nemovitost s podsklepením má dvě nadzemní podlaží a volný půdní prostor. Základy - základové pasy s izolací proti vlhkosti. Svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel a plynosilikátových tvárnic o tloušťce zdiva 0,30-0,45m. Stropní konstrukce klasický s rovným podhledem. Střecha stanová s krytinou z pozink. plechu na dřevěné bednění, krov soustavy vaznicové, klempířské konstrukce kompletní z pozink. plechu, bleskosvod chybí. Vnitřní omítky štukové, vnější omítky břizolitové. Povrchy podlah bet. mazanina, ker. dlažby a textilní krytiny. Obklady vnitřní v soc. zařízeních a kuchyni, vnější - chybí. Okna jednoduchá plastová s izolačním dvojsklem a dřevěná dvojitá, dveře náplňové hladké a prosklené. Elektroinstalace světelná a motorová s pojistkovými automaty. Vytápění ústřední s kotlem na ZP, instalace plynu je. Rozvod teplé a studené vody standardní, zdroj pro přípravu TUV nepřímo ohřívaný zásobník. Domovní kanalizace svedena do jímky. Hygienické vybavení obsahuje vanu, umyvadlo a splachovací záchod, vybavení kuchyně standardní s el. sporákem. Celkový stav odpovídá stáří stavby a částečně zanedbávané údržbě. Venkovní úpravy: přípojka vody, přípojka kanalizace, jímka, přípojka elektro, přípojka plynu, pilíř pro plynoměr. Celkový stav venkovních úprav odpovídá jejich stáří. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Královéhradecký kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24): 2 680,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží I.PP: 12,00*8,50 = 102,00 m 2 I.NP: 12,00*8,50 = 102,00 m 2 II.NP: 8,50*10,00 = 85,00 m 2 II.NP-terasa: 2,00*8,50 = 17,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.PP: 102,00 m 2 2,80 m I.NP: 102,00 m 2 2,85 m II.NP: 85,00 m 2 2,85 m II.NP-terasa: 17,00 m 2 1,00 m Obestavěný prostor I.PP: (12,00*8,50)*(2,80) = 285,60 m 3 I.NP: (12,00*8,50)*(2,85) = 290,70 m 3 II.NP: (8,50*10,00)*(2,85) = 242,25 m 3 II.NP-terasa: (2,00*8,50)*(1,00) = 17,00 m 3 Zastřešení: (8,50*10,00)*(2,50)/2 = 106,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 941,80 m 3-5 -

6 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 102,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 306,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ D 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,800 = 0,734 i = 1 12 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 0,950 i = 1 Index polohy pozemku 4-6 -

7 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,948 i = 2 11 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 680,- Kč/m 3 * 0,734 = 1 967,12 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 941,80 m 3 * 1 967,12 Kč/m 3 * 0,950 * 0,948= ,83 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,83 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Oceňované nemovitosti se nacházejí v zastavěné části obce a katastrálního území Prosečné. Zastavěna plocha č. 211 je zastavěna rodinným domem. Dále bylo provedeno ocenění pozemkové parcely č. 159/1 - trvalý travní porost, ve skutečnosti je tato užívána jako zahrada, která tvoří funkční celek se zastavěnou plochou. Přístup je po zpevněné komunikaci. Nemovitosti je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný vodovod a plynovod, není možnost napojení na veřejnou kanalizaci. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 2 374,00 m 2 R = ( ,8 * vp) / vp R = ( ,8 * 2 374,00) / 2 374,00 = 0,

8 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Hladina spodní vody méně než 1 m I -0,01 pod úrovní výchozího terénu 3. Ochranná pásma - Ochranné pásmo II -0,05 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené. II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 0,940 i = 1 6 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 0,950 i = 1 4 Index polohy pozemku Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití I 0,00-8 -

9 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,948 i = 2 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 0,940 * 0,948 = 0, Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 90,87 0,847 76,97 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,884 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 76, ,94 nádvoří 4 odst. 1 trvalý travní porost 159/ ,00 76, ,84 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,78 Pozemky - zjištěná cena = ,78 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,78 Celková výměra pozemku m ,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 97,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 7 466,09 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 485,30 Porosty - zjištěná cena 485,30 Kč - 9 -

10 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 485,30 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 485,30 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 485,30 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 485,30 Kč Celkem ,90 Kč

11 Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmilionosmsetpadesátjednatisícšestsetdevadesát Kč

12 Srovnávací hodnota Rodinný dům č.p. 147 Obvyklé ceny rodinných domů mají na trhu stagnující tendenci v závislosti na lokalitě a parametrech, s ohledem na tržní sílu obyvatelstva. V rozhodném období jsou na trhu nabízeny, nebo se prodaly dle průzkumu trhu obdobné rodinné domy: Prosečné rodinný dům, nabídková cena ,- Kč. Vybavení standardní, po částečné rekonstrukci. Prosečné rodinný dům, nabídková cena ,- Kč. Vybavení standardní, před rekonstrukcí. Žacléř rodinný dům, nabídková cena ,- Kč. Vybavení standardní, před rekonstrukcí. Typ Prodejní cena Koef. vybavení Koef. polohy Srovnatelná I ,- Kč 0,90 1, ,- cena Kč II ,- Kč 1,00 1, ,- Kč III ,- Kč 1,00 1, ,- Kč CELKEM Srovnávací hodnota : ,- Kč/ 3 = ,- Kč ,- Kč Na základě těchto skutečností stanovuji, že obvyklá cena rodinného domu, včetně součástí a příslušenství činí: ,- Kč Výsledná cena nemovitostí zapsaných na LV 362 činí ,- Kč Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV 362 podle odborného odhadu činí ,- Kč slovy: Jedenmiliondevětsetsedmdesátšesttisícšestset Kč

13 Ve Dvoře Králové n. L Petr Krejcar K. Světlé Dvůr Králové n. L. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové ze dne čj.spr. 2199/98 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 18/896/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 24/

14 E. SEZNAM PŘÍLOH fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 362 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí