ZNALECKÝ POSUDEK. č. 207/6287/2013

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 207/6287/2013 o obvyklé ceně bytu č. 2886/21 v bytovém domě č.p. 2886, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 486/50, k.ú. Mělník, v ulici Františka Kriegela v Mělníce, okres Mělník, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 207/6287/2013 LV no.: 7169 Name of subject / Předmět ocenění: Byt (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 2886/21 v bytovém domě č.p. 2886, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 486/50, k.ú. Mělník, v ulici Františka Kriegela v Mělníce, okres Mělník, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Františka Kriegela 2886, Mělník Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 2886/21 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 486/50 Appurtenances: Příslušenství: sklepní kóje Size: Velikost podíl 3476/72445 z 273 m 2 tj. 13 m 2 Location in the town: Poloha v obci: střední část města Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura úplná, odpovídající velikosti města Unit price: Jednotková cena 800 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: montovaný z panelů Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: 69,5 m 2 Storage area: Skladové plochy: Kč/m 2 Income: Příjem: Other and manufacturing: Ostatní m 2 m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: 1976 Cost: Náklady: Kč Wear: Znehodnocení: 46 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č je oceňovaný byt ve vlastnictví Romana Samka, bytem Františka Kriegela 2886, Mělník. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č je vlastnické právo k bytu omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek: a) ve výši ,- Kč s příslušenstvím b) budoucí pohledávky do výše ,- Kč vzniklé nejpozději do s příslušenstvím, oprávnění pro společnost Komerční banka, a.s. (IČ ), - nařízením exekuce podle Usnesení soudu o nařízení exekuce 4 EXE-624/ ze dne , - zástavním právem exekutorským k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro Mgr. Tomáš Pospíchal, Exekutorský úřad Nymburk (IČ ), - zástavním právem soudcovským k zajištění pohledávky ve výši ,90 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost CCRB a.s. (IČ ). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Údaje z předloženého výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č jsou dotčeny změnami právních vztahů - č.j.: Z-5745/ a Z-6015/ (podrobněji viz informace o řízeních v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené změny právních vztahů. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek: a) ve výši ,- Kč s příslušenstvím b) budoucí pohledávky do výše ,- Kč vzniklé nejpozději do s příslušenstvím, oprávnění pro společnost Komerční banka, a.s. (IČ ), - zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro Mgr. Tomáš Pospíchal, Exekutorský úřad Nymburk (IČ ), - zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši ,90 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost CCRB a.s. (IČ ). Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidovaný jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití k bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt pravděpodobně užívaný pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Podle zjištění na místě a podle informací z Městského úřadu Mělník a informací od oslovených obyvatel bytového domu došlo v minulosti k záměně fyzického umístění čísel popisných na domech č.p a č.p Na základě tohoto pochybení užívají pravděpodobně někteří vlastníci bytů v bytovém domě č.p byty v bytovém domě č.p. 2887, přestože nejsou jejich vlastníky, a také někteří vlastníci bytů v bytovém domě č.p užívají pravděpodobně byty v bytovém domě č.p. 2886, přestože nejsou jejich vlastníky. Tato skutečnost se týká pravděpodobně i oceňovaného bytu, jelikož oceňovaný byt č. 2886/21, nacházející se v bytovém domě č.p. 2886, není označený jmenovkou vlastníka p. Romana Samka, touto jmenovkou je označený byt č. 2887/21, nacházející se v bytovém domě č.p Podrobnější informace o této možné skutečnosti nebyly zjištěny, jelikož jak v bytě č. 2886/21 tak i v bytě č. 2887/21 nebyla v době konání prohlídky přítomna žádná osoba, která by tyto podrobnější informace poskytla. Weak points / slabé stránky: - panelový bytový dům - rizika spojená s v minulosti uskutečněnou záměnou fyzického umístění čísel popisných na domech č.p a č.p (viz odstavec "Stavebně právní stav") - 3 -

4 Strong points / silné stránky: - dobře dostupná lokalita ve střední části města Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č pro k.ú. a obec Mělník, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Mělník, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ smlouva o převodu bytové jednotky, vklad práva povolen rozhodnutím č.j. V-2637/ , právní účinky vkladu ke dni d/ prohlášení vlastníka týkající se bytového domu č.p (strana č. 16 a část přílohy č. 1) e/ prohlášení vlastníka týkající se bytového domu č.p (strana č. 16 a část přílohy č. 1) f/ povolení k uvedení do trvalého provozu (užívání) vydané MNV Mělník dne g/ výzva ke zjednání nápravy, vydaná MěÚ Mělník dne h/ sdělení k výzvě ke zjednání nápravy, vydané MěÚ Mělník dne i/ informace poskytnuté oslovenými obyvateli bytových domů č.p a č.p j/ informace poskytnuté pracovníky MěÚ Mělník k/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla na základě oznámení společností Dražbyprost s.r.o. svolána na , 10:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitostí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor bytu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů

5 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Mělník Kód obce: Název obce: Mělník Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0206 Název okresu: Mělník Název kraje: Středočeský Poloha v obci: Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastructure / infrastruktura: Město Mělník patří mezi větší města Středočeského kraje, podle Malého lexikonu obcí ČR 2012 ČSÚ má obyvatel, město se nachází v severní části Středočeského kraje, přibližně 40 km severně od centra hlavního města Prahy. Město Mělník je bývalým okresním městem, je zde veškerá občanská vybavenost, dostupnost všech úřadů, velmi dobrá infrastruktura. Po dopravní stránce je město Mělník velmi dobře dostupné, leží na křižovatce několika významných silničních tahů, město je také napojeno na železniční a říční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dům se nachází ve střední části města Mělník, v lokalitě zastavěné převážně bytovými panelovými domy, v ulici Františka Kriegela, z níž je přístupný. Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 2886/21: Oceňovaný byt je situován v 7. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 2886, umístěného na pozemku čís. parcely 486/50, k.ú. Mělník. Podle dokumentů ze sbírky listin katastrálního úřadu (kupní smlouva a prohlášení vlastníka budovy) se jedná o byt o velikosti 3+1 sestávající z předsíně, kuchyně s jídelním koutem, 3 pokojů, koupelny, WC vč. instalačního prostoru, šatny, komory na chodbě a sklepu v suterénu. Podlahová plocha bytu podle dokumentů ze sbírky listin katastrálního úřadu: Předsíň 8,42 m 2 Kuchyně s jídelním koutem 12,25 m 2 Pokoj 18,08 m 2 Pokoj 12,04 m 2 Pokoj 9,71 m 2 Koupelna 2,48 m 2 WC vč. instalačního prostoru (0,33 m 2 ) 1,25 m 2 Šatna 2,10 m 2 Komora na chodbě 0,70 m 2 Sklep v suterénu 2,49 m 2 Celkem 69,52 m 2 Konstrukční řešení domu: Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, vstupní dveře do domu jsou plastové s izolačními dvojskly, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy jsou tvořeny strukturovanou fasádní omítkou. Vertikální komunikaci v domě zajišťuje osobní výtah. Vybavení bytu: Vybavení bytu nebylo z důvodu neumožnění prohlídky zjištěno, pro účely ocenění předpokládáme původní vybavení bytu s běžně prováděnou údržbou

6 Stáří a stavební stav domu: Podle informací z archivu stavebního úřadu MěÚ Mělník byl bytový dům kolaudován v roce 1976, jeho stáří ke dni ocenění tedy činí 37 roků. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, bytový dům je dobře udržovaný. Stavební stav bytu: Technický stav oceňovaného bytu nebyl z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor bytu zjištěn, pro účely ocenění přepokládáme standardní vybavení s běžnou údržbou. Pozemek: K oceňovanému bytu č. 2886/21 náleží podíl o velikosti 3476/72445 na pozemku čís. parcely 486/50 (výměra 273 m 2 ), k.ú. Mělník. Pozemek je zastavěný stavbou bytového domu a je přístupný z veřejně přístupných pozemků ve vlastnictví Města Mělník. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 2886/21 v bytovém domě č.p. 2886, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 486/50, k.ú. Mělník, v ulici Františka Kriegela v Mělníce, okres Mělník, Středočeský kraj, zapsaného na listu vlastnictví č pro k.ú. a obec Mělník u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrálního pracoviště Mělník, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 18. června ,- Kč Slovy: Devětsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č je vlastnické právo k bytu omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek: a) ve výši ,- Kč s příslušenstvím b) budoucí pohledávky do výše ,- Kč vzniklé nejpozději do s příslušenstvím, oprávnění pro společnost Komerční banka, a.s. (IČ ), - nařízením exekuce podle Usnesení soudu o nařízení exekuce 4 EXE-624/ ze dne , - zástavním právem exekutorským k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro Mgr. Tomáš Pospíchal, Exekutorský úřad Nymburk (IČ ), - zástavním právem soudcovským k zajištění pohledávky ve výši ,90 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost CCRB a.s. (IČ ). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Údaje z předloženého výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č jsou dotčeny změnami právních vztahů - č.j.: Z-5745/ a Z-6015/ (podrobněji viz informace o řízeních v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené změny právních vztahů. Podle zjištění na místě a podle informací z Městského úřadu Mělník a informací od oslovených obyvatel bytového domu došlo v minulosti k záměně fyzického umístění čísel popisných na domech č.p a č.p Na základě tohoto pochybení užívají pravděpodobně někteří vlastníci bytů v bytovém domě č.p byty v bytovém domě č.p. 2887, přestože nejsou jejich vlastníky, a také někteří vlastníci bytů v bytovém domě č.p užívají pravděpodobně byty v bytovém domě č.p. 2886, přestože nejsou jejich vlastníky. Tato skutečnost se týká pravděpodobně i oceňovaného bytu, jelikož oceňovaný byt č. 2886/21, nacházející se v bytovém domě č.p. 2886, není označený jmenovkou vlastníka p. Romana Samka, touto jmenovkou je označený byt č. 2887/21, nacházející se v bytovém domě č.p Podrobnější informace o této možné skutečnosti nebyly zjištěny, jelikož jak v bytě č. 2886/21 tak i v bytě č. 2887/21 nebyla v době konání prohlídky přítomna žádná osoba, která by tyto podrobnější informace poskytla. Rizika vyplývající z této možné skutečnosti jsou zohledněna v koeficientu cenové úpravy při stanovení porovnávací hodnoty nemovitostí, z které je vycházeno při stanovení obvyklé ceny nemovitostí. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 207/6287/2013. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka V Mostě, dne 20. června Ing. Vladimír Hůda jednatel

8 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 207/6287/2013 LV no.: 7169 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 2886/21 69, , Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 486/50 zastavěná plocha a nádvoří Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Comments Komentář podíl o velikosti 3476/72445 Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Date of sale / offers Realizovaná / Datum prodeje / nabídková cena nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility area Celková cena obytné / užitné plochy Price per object Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 1 BJ Mělník, ul. Slovany ,00 VI-13 73, , , BJ Mělník, ul. Mladoboleslavská ,00 VI-13 87, , , BJ Mělník, ul. Kosmonautů ,00 VI-13 63, , , Comments Komentář nabídka 1) nabídka 2) nabídka 3) 1) byt po rekonstrukci v panelovém domě, nabídka realitní kanceláře ADE Reality, Štětí 2) byt v původním stavu v panelovém domě, soukromá inzerce na serveru 3) byt v původním stavu s menšími úpravami v panelovém domě, nabídka realitní kanceláře CA reality, s.r.o., Chomutov Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,874 mil.kč nebyla stanovena 0,910 mil.kč 0,900 mil.kč

9

10

11

12 Situace lokality Mapa oblasti

13 Byt č. 2886/21 v ulici Františka Kriegela v Mělníce, okr. Mělník Vstup do bytu č. 2886/21 Společné prostory bytového domu č.p Společné prostory bytového domu č.p. 2886

14 Vstup do bytového domu č.p Stávající označení vstupu do domu č.p Jihozápadní pohled na byt. domy č.p a č.p Východní pohled na byt. domy č.p a č.p. 2887