- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2012. Účelem ocenění je zjištění podkladu pro potřeby exekučního řízení č.j.: EX 971/04-.

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2012 o ceně obvyklé nemovitosti - pozemků parc. č. 1322, 1326 zaps. na LV č pro kat. území a obec Přelouč u KÚ pro Pardubický kraj, KP Pardubice - upravené spoluvlastnickým podílem 1/4. Objednatel posudku: Účel posudku: Pan JUDr. Lubomír Zálešák Exekutorský úřad Brno - venkov Jezuitská Brno Účelem ocenění je zjištění podkladu pro potřeby exekučního řízení č.j.: EX 971/04-. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Martin Bouček Prachovice u Dašic č.p Pardubice Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Prachovicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Zpracování znaleckého posudku ke dni místního šetření, tj , o ceně obvyklé nemovitosti upravené spoluvlastnickým podílem 1/4 - pozemků parc. č. 1322, 1326 zaps. na LV č pro kat. území a obec Přelouč u KÚ pro Pardubický kraj, KP Pardubice. Pro stanovení ceny obvyklé je použita následující metodika: - POSUDEK I - ocenění dle oceňovacího předpisu v platném znění, - POSUDEK II - ocenění metodou porovnání pomocí indexu odlišnosti, - závěrečný odborný odhad ceny obvyklé. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky parc.č. 1322, 1326 kú Přelouč Adresa nemovitosti: Přelouč Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Přelouč Katastrální území: Přelouč Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. f) : 200,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti bez přítomnosti objednatele. 4. Podklady pro vypracování posudku - Informační výpis z katastru nemovitostí - LV č. 1038, platnost k , - Usnesení soudního exekutora JUDr. Lubomíra Zálešáka, Exekutorský úřad Brno - venkov, č.j. EX 971/04- ze dne , - závěry a poznatky z místního šetření ze dne Vlastnické a evidenční údaje Viz LV č vlastnické právo: David Luboš, Smetanova 1120, Přelouč... podíl 1/4, David Vladimír, Hradišťko II 1, Žiželice... podíl 1/4, Musilová Zdeňka, Spytovice 51, Zdechovice... podíl 2/4. 6. Dokumentace a skutečnost Nedoložena.

3 Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti - p.p.č v druhu pozemku ostatní komunikace, způsobu využití ostatní plocha, p.p.č v druhu pozemku zahrada, vše v kú Přelouč, okr. Pardubice se nachází na západním cípu města Přelouč bezprostředně ležící u jižní strany výpadové a značně dopravně zatížené komunikace směrem z města na Chvaletice, Kolín. Uvedené pozemky jsou umístěny na hranici současného zastavěného území, podle platného územního plánu města Přelouč označené jako plochy pro bydlení městského typu podmíněné realizací dopravního obchvatu a částečně jako plocha veřejné a ochranné zeleně. Zároveň napříč nad uvedenými pozemky prochází vrchní vedení VN s příslušným vyznačením ochranného pásma v územním plánu i v grafickém zobrazení katastrální mapy území. V prostoru za oceňovanými pozemky se v současnosti nachází pás pozemků zahrad s objekty utilitárně zaměřenými bez č.p./e.č., ale objekt na sousední parcele je zcela určitě využíván pro bydlení. Dle místního šetření z úrovně znalce je konstatována následující skutečnost: - p.p.č nevykazuje charakter ostatní plochy, využití ostatní komunikace, nýbrž pouze rysy trvalého travního porostu, - p.p.č zahrada je naprosto neudržovaná, travní porost vykazuje známky dlouhodobého nesečení, trvalé porosty spíše charakteru náletových křovin či zplanělých dřevin ovocných vlivem nedostatečné pěstební péče, - stávající oplocení z drátěného pletiva do ocel. sloupků zcela nefunkční, místy vyvrácené, dožilé, - v lokalitě oceňovaných pozemků není možnost připojení na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod; uvedená lokalita je zatížena hlukem z významné dopravní trasy vedoucí z města, - velikost pozemku využitelná pro případnou výstavbu znalcem stanovena ve výši 700,- m2. Koeficient prodejnosti použit dle předpokládaného využití plochy podle platného územního plánu. 8. Obsah posudku a) Venkovní úpravy a 1 ) Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr a 2 ) Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků b) Porosty b 1 ) Trvalé porosty c) Pozemky c 1 ) Pozemky

4 - 4 - B. Posudek POSUDEK I. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Venkovní úpravy a 1 ) Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Kód CZ - CC: 111 ( ) domy rodinné jednobytové Plocha: 110*1,2 = 132,00 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 132,00 m 2 * 240,- Kč/m 2 = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,2720 Plná cena: = ,95 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 30 roků Opotřebení: 90,000 % ,96 Kč 8 683,99 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 4 Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr - zjištěná cena = 2 171,- Kč a 2 ) Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků Kód CZ - CC: 111 ( ) domy rodinné jednobytové Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 420,- Kč/ks = 3 420,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550

5 - 5 - Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,2720 Plná cena: = 9 374,77 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 30 roků Opotřebení: 90,000 % ,29 Kč 937,48 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 4 Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků - zjištěná cena = 234,37 Kč b) Porosty b 1 ) Trvalé porosty Trvalé porosty tvořeny ovocnými dřevinami ( třešeň, švestka, hrušeň ), které se vyznačují naprostou absencí jakýchkoliv pěstebných zásahů. Jedná se o dřeviny vzniklé převážně spontálně z kořenových resp. pařezových výmladků, místy zplanělé. Podél státní komunikace je keřový porost tvořen převážně náletem z trnek, černého bezu - neoceňováno. Ovocné dřeviny: příloha č. 34 Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří [roků] Počet / Výměra Jedn. cena [Kč/jedn.] Úprava [%] Upr. cena [Kč/jedn.] Cena [Kč] Třešeň - Nk 10 6 ks 1 191,00-50% 595, ,00 Švestka 10 1 ks 1 166,00-50% 583,00 583,00 Ořešák vlašský 5 1 ks 804,00 804,00 804,00 Hrušeň - Nk 5 1 ks 559,00-50% 279,50 279,50 Líska 10 1 ks 873,00-50% 436,50 436,50 Součet 5 676,00 Koeficient prodejnosti K p : * 1,00 Celkem - ovocné dřeviny 5 676, ,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 4 Trvalé porosty - zjištěná cena = 1 419,- Kč c) Pozemky c 1 ) Pozemky Pozemek oceněný dle 32 odst. 1. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena

6 - 6 - [m 2 ] [Kč/m 2 ] Ki Kp Srážka [%] Upr.jedn.cena [Kč/m 2 ] Max. cena [Kč/m 2 ] Min. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha ,00 200,00 2,2740 0, ,95 360,- 120, ,70 Pozemek oceněný dle 28 odst. 6 - celkem ,70 Úprava ceny dle 32 odst. 1: * 0,3000 Pozemek oceněný dle 32 odst. 1 - celkem ,61 Nestavební pozemek zahrnutý do územního plánu obce oceněný dle 32 odst. 1. Základní cena = 200,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada ,00 200, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 31 % Úprava ceny celkem 31 % ,- Mezisoučet , není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci -7 % 2.6. negativní účinky okolí -10 % Úprava ceny celkem -22 % ,36 Mezisoučet ,64 Úprava ceny dle 32 odst. 1: * 0,3000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,2720 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 32 odst. 1 - celkem , ,49 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 4 Pozemky - zjištěná cena = ,62 Kč Rekapitulace cen nemovitosti POSUDEK I. Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Venkovní úpravy a 1 ) Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr = ,99 Kč a 2 ) Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků = 2 343,69 Kč b) Trvalé porosty = 1 419,- Kč c) Pozemky = ,62 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle 46 činí ,30 Kč ,- Kč

7 - 7 - Výsledné ceny: a) Venkovní úpravy a 1 ) Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr = 2 171,- Kč a 2 ) Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků = 234,37 Kč b) Trvalé porosty = 1 419,- Kč c) Pozemky = ,62 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,99 Kč ,- Kč POSUDEK II. Metoda porovnání spočívá v porovnání oceňované nemovitosti s jinými podobnými nemovitostmi a jejich inzerovanými cenami pokud možno ve stejné či blízké lokalitě. Tabulka přehled porovnávaných nemovitostí. Fotodokumentace viz přílohy. Oceňovaní nemovitosti pozemky p.č. 1322, 1326 v kú Přelouč. Bližší údaje viz textová část POSUDKU I. Pozemek pro bydlení Přelouč. Plocha pozemku m2; požad.cena ,- Kč, tj. 642,- Kč/m2. Pramen M&M reality holding, a.s., Krakovská 1675/2 Praha; zveřejněno na síti Internet dne , ID zakázky , datum aktualizace Pozemek pro bydlení Přelouč. Plocha pozemku 770 m2, požad. cena ,- Kč, tj. 714,3 Kč/m2. Pramen BOHEMIAN EXPRESS, s.r.o., Pospíšilova 395/1 Hradec Králové; zveřejněno na síti Internet dne , ID zakázky POZ , datum aktualizace

8 - 8 - Pozemek pro bydlení Přelouč. Plocha pozemku m2, požad. cena ,- Kč, tj. 769,- Kč/m2; zveřejněno na síti Internet dne , ID zakázky , datum aktualizace Pozemek pro bydlení Přelouč. Plocha pozemku m2, požad. cena ,- Kč, tj. 788,- Kč/m2. Pramen RE/MAX Well 2, tř. Míru 420 Pardubice; zveřejněno na síti Internet dne , ID zakázky 153- N00180, datum aktualizace Pozemek pro bydlení Přelouč. Plocha pozemku 930 m2, požad.cena ,- Kč, tj ,- Kč/m2. Pramen Marcela Hrušková, Vavřinecká 299 Opatovice n/l; zveřejněno na síti Internet dne , ID zakázky 1804, datum aktualizace Zjištění ceny metodou porovnání jako celku list 1. Č. obj. Lokalita Plocha, umístění v obci, dostupnost Inženýrské sítě 1. Přelouč Klidná část města, výborná dopravní dostupnost Pardubice, Praha, Hradec Králové. Inž. sítě na hranici pozemku. 2. Přelouč Parcela 2 km od Přelouče, pozemek vyčištěný ( zbavený stromů, keřů ). Dtto.

9 Přelouč Klidná část města, na sousedních pozemcích probíhá nová výstavba RD. Parcela zasíťovaná ( na pozemku zaveden plyn, vodovod, el. rozvod v zemi, připojení na kanalizaci v jednání. 4. Přelouč Pozemek určený pro výstavbu RD na mírném návrší s výhledem do krajiny. Dostupnost po zpevněné cestě od hlavní komunikace. Dtto. 5. Přelouč Ideální st. parc. 1 km od centra města. Inž. sítě přivedeny k hranici pozemku. Zjištění ceny metodou porovnání jako celku list 2. Č. Požad. cena v Kč/m2 Koef. Cena po redukci v Kč/m2 K1- poloha K2- velikost pozemku využitelná. K3- umístění v obci, dostup. K4- inž. sítě K5- úvaha znalce Index Cena oceň. objektu odvozená ze srovnávacího v Kč/m ,9 577,8 1,0 1,5 1,0 1,1 1,1 1, , ,3 0,9 642,9 1,1 1,2 1,1 1,1 1,2 1, , ,9 692,1 1,0 1,7 1,0 1,1 1,3 2, , ,9 709,2 1,0 1,4 1,2 1,0 1,2 2, , , ,4 1,1 1,3 1,3 1,1 1,4 2, ,7 Celkem cena průměrná Kč/m2 362,8 cena maximální Kč/m2 523,7 cena minimální Kč/m2 284,7 Odborný odhad dle metodiky České spořitelny, a.s.: Kč/m2 326,95 Poz.: a) koeficient úprav na pramen zjištění ceny u inzerce 0,8 až 0,95; b) index odlišnosti I = K1*K2*K3*K4*K5; c) odhad ceny dle metodiky ČS, a.s.: průměr minus 15 % rozdílu maxima a minima.

10 Rekapitulace cen nemovitostí POSUDEK II. Oceňované nemovitosti v kú Přelouč p.p.č o výměře 426 m2, p.p.č o výměře m2; celková výměra m2. Výsledná cena: m2 * 326,95 Kč/m2 = ,5 Kč, po úpravě vlastnickým podílem ¼ = ,6 Kč, po zaokrouhlení ,- Kč. Výsledná cena nemovitostí p.p.č. 1322, 1326 po zaokrouhlení činí ,- Kč. C. Rekapitulace cen nemovitosti. POSUDEK I - ocenění dle cenového předpisu ,- Kč POSUDEK II - ocenění metodou porovnání pomocí indexu odlišnosti ,- Kč. Obvyklá ( tržní, obchodovatelná ) cena nemovitostí pozemkových parcel č. 1322, 1326 v kú Přelouč, zapsaných na LV č a vedených v evidenci KÚ pro Pardubický kraj, KP Pardubice po úpravě vlastnickým podílem ¼ podle odborného odhadu znalce a s přihlédnutím k situaci na trhu s nemovitostmi je stanovena ve výši ,- Kč ( slovy jednostosedmdesátpěttisícsedmsettřicetkč ). Pozn.: Obvyklá cena je stanovena ve shora uvedené výši za předpokladu a situace, kdy oceňované nemovitosti nejsou zatíženy žádnými právy třetích osob. Platnost posudku je omezena faktory, které mohou nastat po datu uvedeném v posudku a mohou mít vliv na cenu obvyklou. V Prachovicích, Ing. Martin Bouček Prachovice u Dašic č.p Pardubice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 29. dubna 2003 č.j. Spr.4220/2002 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2012.