ZNALECKÝ POSUDEK. č. 301/6381/2013

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 301/6381/2013 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/8 na rodinném domě č.p. 177 s příslušenstvím a na pozemcích čís. parcel St. 211, 626/11 a 627/5 k.ú. Bohosudov, v ulici Dlouhá v Krupce, okres Teplice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 301/6381/2013 LV no.: 64 Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/8 na rodinném domě č.p. 177 a na pozemcích čís. parcel St. 211, 626/11 a 627/5 k.ú. Bohosudov, v ulici Dlouhá v Krupce, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Dlouhá 177/13, Bohosudov, Krupka Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Celek : Spoluvlastnický podíl 1/8 : Nestanovena Market value Tržní hodnota Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena Comparative value: Porovnávací hodnota: Celek : Spoluvlastnický podíl 1/8 : Nestanovena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: spoluvlastnický podíl o velikosti 1/8 na rodinném domě č.p. 177 Čísla parcel Parcel of land nr. St. 211, 626/11, 627/5 Appurtenances: Příslušenství: Přípojky IS, kolny, oplocení, zpevněné plochy Size: Velikost podíl 1/8 z 706 tj. 88,25 Location in the town: Poloha v obci: Centrum města Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura velmi dobrá Unit price: Jednotková cena 300 / MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: zděný LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 85 Office area: Kancelářské plochy: 220 Storage area: Skladové plochy: 870 m 3 Other and manufacturing: Ostatní / Income: Příjem: % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 64 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví - Miroslav Hrubeš, Horská cesta 1220/18, Duchcov (podíl 1/8) - Jana Martínková, Dlouhá 177/13, Bohosudov, Krupka (podíl 6/8) - Pavel Vlasák, Na Bílé husi 1071, Blatná (podíl 1/8) Restricting conditions / omezující podmínky: Nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 64 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 64 nejsou evidována žádná zástavní práva. Legal and structural state / stavebně právní stav: Jedná se o spoluvlastnický podíl ve výši 1/8 na rodinném domě se 3 byty, který je ve vlastnictví 3 různých vlastníků. Se spoluvlastnickým podílem ve výši 1/8 není spojeno užívání žádného bytu. Weak points / slabé stránky: - jedná se o spoluvlastnický podíl 1/8 na rodinném domě, který neodpovídá užívání žádného bytu - neobývatelný stav bytu v 1.NP, zemní vlhkost a chybějící vybavení kuchyně - chybí zdroj ohřevu vody pro NP - nutnost investic do modernizací bytů i společných chodeb Strong points / silné stránky: - k rodinnému domu patří zahrada o dobré rozloze - RD je směrem do ulice zateplený - dobrá občanská vybavenost města Krupka Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 64 pro k.ú. Bohosudov a obec Krupka, prokazující stav evidovaný k datu b/ katastrální mapa pro část k.ú. Bohosudov, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě, pouze zevně Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. ze dne svolána na v 10:00 hodin. V daný termín prohlídka řádně proběhla za účasti paní Jany Martínkové. Informace k oceňovanému rodinnému domu byly zjištěny z listu vlastnictví a prohlídkou nemovitostí

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Bohosudov Kód obce: Název obce: Krupka Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0426 Název okresu: Teplice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: centrum města Infrastructure / infrastruktura: Město Krupka se svými obyvateli leží na úpatí Krušných hor a je součástí okresu Teplice. Město Krupka patří k významným městům Ústeckého kraje, z pohledu historie především díky strategické poloze mezi Českým středohořím a Krušnými horami a díky těžbě cínu. Dnes je město členěno do 11 katastrálních území a disponuje velmi dobrou občanskou vybaveností mj. městský úřad, gymnázium, školy, zdravotnické ordinace, supermarket, služby. Město je také turistickým cílem mj. Komáří vížka, hrad Krupka, muzeum hornictví, štoly, klášter v Bohosudově. Město Krupka je dostupné městskou autobusovou dopravou ev. po železnici, vzdálenost k nově vybudované mezinárodní komunikaci E55 (dálnice D8) činí cca 5 km (z centra Krupky). Property Location / poloha nemovitostí: Rodinný dům se nachází v centru města Krupka, nedaleko náměstí s obchody a službami, se zastávkami městské autobusové dopravy. Poloha je pro bydlení průměrná, jde o zástavbu řadových zděných rodinných i bytových domů bez předzahrádek. Nemovitosti jsou přístupné ze zpevněné silnice a chodníku. Nejedná se o záplavovou zónu. Short description property / stručný popis majetku: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/8 na rodinném domě č.p. 177: Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výší 1/8 na rodinném domě č.p 177 s příslušenstvím a na pozemcích čís. parcel St. 211, 626/11 a 627/5 v k.ú. Bohosudov. Vlastnictví uvedeného podílu není spojeno s právem užívání konkrétního bytu (v rodinném domě jsou 3 byty o velikostech 2x 1+2 a 1x 1+3). Konstrukční řešení a vybavení domu : Svislé nosné konstrukce domu jsou zděné, střecha je sedlového tvaru s vikýři do ulice (na šířku domu) i do dvora, střešní krytina je asfaltová (šindel), klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, okna jsou převážně plastová s izolačním dvojsklem, vnější povrchy tvoří strukturovaná fasáda, směrem do ulice zateplená. Schodiště jsou betonová. Nášlapné vrstvy v bytech jsou převážně textilní, s keramickou dlažbou, s PVC či plovoucí laminátové (byt ve 3.NP). Dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody a kanalizace. V každém bytě je koupelna a splachovací záchod. Kuchyně jsou vybaveny plynovými sporáky a kuchyňskými linkami, v bytě v 1.NP je pouze plynový sporák. Vytápění je ústřední teplovodní do těles pro byty v 1 a 2.NP, k datu ocenění s nefunkčním kotlem v PP. Ohřev vody v těchto bytech je zajištěn el. bojlerem. Byt ve 3.NP má vlastní plynový kombinovaný kotel, etážové teplovodní topení do těles. Stáří a stavební stav domu a bytu: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, podle informací od majitelky RD pochází přibližně z r Na domě nejsou patrné statické závady, avšak je zřejmé působení zemní vlhkosti na zdech 1.NP a současně chybí zdroj vytápění pro byty v 1. a 2.NP. Byt v 1.NP nemá kuchyňskou linku. Vybavení bytů je průměrné, byt ve 2.NP je částečně modernizovaný, byt ve 3.NP je celkově modernizovaný, avšak pouze standardním vybavením. Společné chodby nejsou udržované. RD je zateplený a má plastová okna, střešní krytina je cca 10 let stará

5 Pozemky: Spolu s oceňovaným RD tvoří funkční celek pozemky čís. parcel St. 211, 626/11 a 627/5 k.ú. Bohosudov. Jedná se o plochu zastavěnou rodinným domem a kolnami a o zahradu. Stavební parcela č. 211 k.ú. Bohosudov má přípojky elektřiny, vody, plynu i kanalizace. Celek je přístupný z ulice Dlouhá, ze zpevněné silnice a chodníku na parcele čís. 1053/1 k.ú. Bohosudov (v KN jako ostatní plocha/ostatní komunikace ve vlastnictví Ústeckého kraje s právem hospodaření pro Správu a údržbu silnic Ústeckého kraje, příspěvkovou organizaci). Přístup i příjezd je právně i fyzicky zajištěn. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze

6 ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/8 na rodinném domě č.p. 177 s příslušenstvím a na pozemcích čís. parcel St. 211, 626/11 a 627/5 k.ú. Bohosudov, v ulici Dlouhá v Krupce, okres Teplice, Ústecký kraj. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou zcela standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých objektech, bude rodinný dům nejprve oceněn jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitost, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovitosti jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 20 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu o velikosti 1/8 na rodinném domě. V hodnoceném rodinném domě jsou celkem 3 samostatně byty o přibližně stejných užitných plochách, podíl o velikosti 1/8 nemůže odpovídat celému bytu. Indikace výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/8 na rodinném domě s příslušenstvím a s pozemky : Obvyklá cena RD s příslušenstvím a s pozemky jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/8 z obvyklé ceny RD s příslušenstvím a s pozemky jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/8 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na RD s příslušenstvím a s pozemky x 1/8 = % z = = zaokrouhleno V hodnoceném rodinném domě jsou celkem 3 samostatně byty o přibližně stejných užitných plochách, podíl o velikosti 1/8 nemůže odpovídat konkrétnímu bytu

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/8 na rodinném domě č.p. 177 s příslušenstvím a na pozemcích čís. parcel St. 211, 626/11 a 627/5 k.ú. Bohosudov, v ulici Dlouhá v Krupce, okres Teplice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 64 pro k.ú. Bohosudov a obec Krupka, u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Teplice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 16. října 2013 Slovy: Čtyřicettisíc ,- Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Zakreslení kolny v SV části parcely čís. St. 211 k.ú. Bohosudov v katastrální mapě není zcela v souladu se skutečným stavem. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 301/6381/2013. Vypracoval: Ing. Jana Königová Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 20. října