ZNALECKÝ POSUDEK. č. 140/7610/2016

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 140/7610/2016 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 35 s rodinným domem č.p. 33 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 289, k.ú. Staré Hraběcí, městská část Janovka, obec Velký Šenov, okres Děčín, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 1402/7610/2016 LV no.: Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 35 s rodinným domem č.p. 33 s příslušenstvím a pozemek čís. parcely 289, k.ú. Staré Hraběcí, městská část Janovka, obec Velký Šenov, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Janovka 33, Velký Šenov Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: nebyla stanovena Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): Kč Kč nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: 1 LAND / POZEMEK rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 35, 289 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura ZS (základnová stanice) vlastník Telefónica Czech Republic, a.s., přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy a další venkovní úpravy městská část Janovka odpovídá velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear : Znehodnocení : zděný nezjištěn m 3 Kč/ m 3 % Size: Velikost Type: Druh: Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: Resident area: Bytové plochy: Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: 773 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 150 Kč/ viz Analýza Kč Kč % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č jsou ve vlastnictví Ivety Provazníkové, bytem Janovka 33, Velký Šenov. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č jsou evidována tato omezení: - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro Český spořitelna, a.s., listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Praha 9 č. j.: 085 EX-9937/ ze dne Právní moc ke dni zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního k zajištění pohledávky ve výši , 10 Kč s příslušenstvím s oprávněním Komerční banku, a.s., listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Liberec č.j.: 131 EX-4333/ ze dne Právní moc ke dni zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu, pohledávka - příslušenství: úrok z prodlení 787,- Kč, náklady právního zastoupení 6 336,- Kč, náklady nalézacího řízení ,- Kč, jakož i k úhradě nákladů exekuce s oprávněním pro AVALON CONTINENTAL S.A. (id.č ), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Praha 10 č.j.: 167 EX-3381/ ze dne Právní moc ke dni Další omezující podmínky jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č , neboť dražbou zaniknou. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro Český spořitelna, a.s., listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Praha 9 č. j.: 085 EX-9937/ ze dne Právní moc ke dni zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního k zajištění pohledávky ve výši , 10 Kč s příslušenstvím s oprávněním Komerční banku, a.s., listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Liberec č.j.: 131 EX-4333/ ze dne Právní moc ke dni zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu, pohledávka - příslušenství: úrok z prodlení 787,- Kč, náklady právního zastoupení 6 336,- Kč, náklady nalézacího řízení ,- Kč, jakož i k úhradě nákladů exekuce s oprávněním pro AVALON CONTINENTAL S.A. (id.č ), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Praha 10 č.j.: 167 EX-3381/ ze dne Právní moc ke dni Další zástavní práva jsou uvedena v části C listu vlastnictví č v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje zástavní práva evidovaná v části C listu vlastnictví č , neboť dražbou zaniknou. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaná budova č.p. 33 je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití rodinný dům. Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že dům v minulosti zřejmě vyhořel a na oceňovaném pozemku zůstala pouze část obvodového zdiva max. do výšky 1. nadzemního podlaží (blíže viz. fotodokumentace v příloze). Weak points / slabé stránky: - dům je po požáru zcela zdevastován Strong points / silné stránky: - výnos ze smlouvy o umístění zařízení ZS (základnové stanice) vlastník Telefónica Czech Republic, a.s. na pozemku čís. parcely St klidná lokalita - 3 -

4 Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č pro k.ú. Staré Hraběcí a obec Velký Šenov, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Staré Hraběcí a obec Velký Šenov, prokazující stav k datu , vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě dne Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla provedena dne Oceňované nemovité věci jsou volně přístupné (s výjimkou interiéru ZS (základnová stanice). Další informace byly sděleny telefonicky paní Ivetou Provazníkovou (majitelkou) a Mgr. Milanem Svobodou (insolvenčním správcem). IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území Název katastálního území : Staré Hraběcí Kód obce : Název obce : Velký Šenov Počet obyvatel obce : 1957 Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0421 Název okresu : Děčín Název kraje : Ústecký Poloha v obci : městská část Janovka Infrastructure / infrastruktura: Město Velký Šenov patří mezi menší města Ústeckého kraje. Nachází se v okrese Děčín, ve Šluknovském výběžku, správním okrese Rumburk. Vzdálenost do Rumburku je přibližně 17 km. Ve městě se nachází základní občanská vybavenost zahrnující městský úřad, zdravotní středisko, kulturní centrum, sportovní zařízení, mateřskou i základní školu, poštu, obchody a restaurace. Městem prochází několik silnic II. třídy, ve střední části města se nachází železniční stanice Velký Šenov. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí ve sporadické zástavbě několik rodinných domů mezi městskými částmi Janovka a Knížecí. Jde o klidnou lokalitu bez občanské vybavenosti. V místě jsou inženýrské sítě elektrického proudu. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 33: Rodinný dům č.p. 33 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 35, k.ú. Staré Hraběcí. Rodinný dům v minulosti vyhořel do základů. Na oceňovaném pozemku zůstala část obvodového zdiva do maximální výšky 1. nadzemního podlaží. ZS (základnová stanice): Jedná se o základovou stanici, jejíž součástí je umístění anténních stožárů, antén ZS a parabol mikrovlnného připojení na boku kontejneru. Bližší popis zařízení ve smlouvě o umístění zařízení v příloze tohoto posudku. Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 35, o výměře 665, je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Ve střední části pozemku se nachází základy a část svislých konstrukcí vyhořelého rodinného domu č.p. 33. Na pozemku se nachází také ZS (základnová stanice) vlastník Telefónica Czech Republic, a.s., zbývající část pozemku byla v minulosti užívána zřejmě jako zahrada. Pozemek čís. parcely 289, o výměře 108 m2, je v katastru nemovitostí evidován v druhu zahrada se způsobem ochrany zemědělský půdní fond. Lze předpokládat, že pozemek byl v minulosti užíván v jednotném funkčním celku s rodinným domem č.p. 33 jako zahrada

5 OCENĚNÍ CENOU V MÍSTĚ A ČASE OBVYKLOU Podle požadavku objednatele je účelem znaleckého posudku ocenění nemovitých věcí evidovaných na listu vlastnictví č pro k.ú. Staré Hraběcí. V české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nezahrnují vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Z definice lze odvodit, že obvyklá cena existuje pouze u zboží, resp. u majetku, se kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, pravidelně se opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. V případě, kdy se v daném místě a čase s obdobným majetkem neobchoduje, a tedy tam neexistuje ani trh s takovým majetkem, nemůže tam existovat ani obvyklá cena, neboť k obvyklé ceně lze dospět pouze na základě analýzy trhu, ocenění lze však provést jiným způsobem. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je nákladový způsob, výnosový způsob, porovnávací způsob, oceňování podle jmenovité hodnoty, oceňování podle účetní hodnoty, oceňování podle kurzové hodnoty a oceňování sjednanou cenou ( 2 odst. 5 cit. zákona). ZPŮSOB OCENĚNÍ Oceňovaný nemovitý majetek, specifikovaný v předcházející části posudku, je majetkem, který není na místním trhu vzhledem k současnému stavebně-technickému stavu běžně obchodován, a ocení se proto jiným způsobem oceňování. Vzhledem ke stavu, kdy je na oceňovaném pozemku čís. parcely St. 35 umístěna ZS (základnová stanice) vlastník Telefónica Czech Republic, a.s., za jejíž umístění je na základě smlouvy o umístění zařízení ze dne , resp hrazen pravidelný roční poplatek, je cena obvyklá stanovena na základě výnosového způsobu ocenění

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely St. 35 s rodinným domem č.p. 33 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 289, k.ú. Staré Hraběcí, městská část Janovka, obec Velký Šenov, okres Děčín, Ústecký kraj, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 18. prosince 2015 Slovy: Třistadvacettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: ,- Kč Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č je uveden v posudku v bodě Restricting conditions / omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č , neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listu vlastnictví č , která dražbou nezaniknou. ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 140/7610/2016. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 29. června