ZNALECKÝ POSUDEK. č. 44/7134/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 44/7134/2015 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na pozemku čís. parcely 810/1, jehož součástí je rodinný dům č.p. 196, a na pozemku čís. parcely 811, včetně venkovních úprav, k.ú. Střekov, v ulici Na Rozhledu v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 44/7134/2015 LV no.: 1656 Name of subject / Předmět ocenění: o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na pozemku čís. parcely 810/1, jehož součástí je rodinný dům č.p. 196, a na pozemku čís. parcely 811, včetně venkovních úprav, k.ú. Střekov, v ulici Na Rozhledu v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Na Rozhledu 196/19, Střekov, Ústí nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Celek : Spoluvlastnický podíl 1/4 : Nestanovena nebyla stanovena Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Comparative value: Porovnávací hodnota: Celek : Spoluvlastnický podíl 1/4 : Nestanovena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: Rodinný dům č.p. 196 Čísla parcel Parcel of land nr. 810/1, 811 Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura Přípojky IS, zpevněné plochy, kolna Okrajová čtvrť krajského města velmi dobrá Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena podíl 1/4 z 405 tj. 101,25 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 900 / MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: Built-up area: Zastavěná plocha: 59 Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha: 102 Storage area: Skladové plochy: Built-up space: Obestavěný prostor: 297 m 3 Other and manufacturing: Ostatní Unit price: Jednotková cena: / Income: Příjem: Building finished in year Rok pořízení: 1920 Cost: Náklady: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 70 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví - Anna Černá, Na Rozhledu 196/19, Střekov, Ústí nad Labem (podíl 1/2) - Miloslav Černý, Na Rozhledu 196/19, Střekov, Ústí nad Labem (podíl 1/4) - Hana Veselá, Klíšská 485/109, Klíše, Ústí nad Labem (podíl 1/4) Restricting conditions / omezující podmínky: Podle ústní informace majitelky Anny Černé je oceňovaný rodinný dům odkanalizován do septiku umístěného na parcele ve vlastnictví cizího vlastníka, přičemž z listu vlastnictví nevyplývá zajištění vedení věcným břemenem. Z této informace lze usuzovat, že vedení kanalizace pro hodnocený rodinný dům není právně zajištěno. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č nejsou evidována žádná zástavní práva. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaný objekt č.p. 196, který je součástí pozemku parc.č. 810/1 k.ú. Střekov, je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití bydlení, což je v souladu se skutečným stavem, jedná se o řadový vnitřní rodinný dům. Weak points / slabé stránky: - předmětem ocenění je pouze spoluvlastnický podíl na RD - společný septik na cizím pozemku - řadový vnitřní RD o velmi malé zastavěné a užitné ploše, úzké pozemky - není garáž - vysoké opotřebení konstrukcí a vybavení, nutnost investic do modernizace Strong points / silné stránky: - klidná lokalita - zahrada - dobře dostupná vybavenost krajského města Ústí nad Labem Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č pro k.ú. Střekov obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu b/ katastrální mapa pro část k.ú. Střekov, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. ze dne svolána na v 10:00 hodin. V daný termín prohlídka řádně proběhla za účasti vlastníků paní Anny Černé a pana Miloslava Černého

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Střekov Kód obce: Název obce: Ústí nad Labem Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0427 Název okresu: Ústí nad Labem Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Okrajová čtvrť s rodinnými domy Infrastructure / infrastruktura: Město Ústí nad Labem ( obyvatel) je sídlem Ústeckého kraje, infrastruktura je úplná mj. Magistrát, Krajský úřad, Katastrální úřad, Ředitelství finančního úřadu, Krajský soud, Krajská nemocnice, Univerzita J.E.Purkyně, střední školy, zimní stadión, sportoviště, hypermarkety, divadlo, hotely, lodní doprava po řece Labi, autobusové a železniční nádraží. Ústí nad Labem je průmyslovým městem mj. chemická a potravinářská výroba. O bydlení ve městě je zájem, rodinné domy jsou aktivně obchodovány. Město je dobře dostupné silniční dopravou do Drážďan po dálnici D8 (ve směru na Prahu se dálnice buduje) a shodně železniční dopravou (Praha- Drážďany). Property Location / poloha nemovitostí: Oceňovaný celek je situován v městském obvodu Střekov v Krajském městě Ústí nad Labem, na pravém břehu řeky Labe (centrum města je na druhém břehu). Jedná se o klidnou lokalitu rodinných domů z 20. let minulého století v CHKO České Středohoří. Místo disponuje dobrou občanskou vybaveností a současně je velmi dobře dostupné z centra krajského města trolejbusovou dopravou (cca 15 min). Hodnocená lokalita je pro bydlení velmi pěkná. Nejedná se o záplavovou zónu. Short description property / stručný popis majetku: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 na rodinném domě č.p. 196: Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výší 1/4 na pozemku čís. parcely 810/1, jehož součástí je rodinný dům č.p. 196, a na pozemku čís. parcely 811, včetně venkovních úprav, v k.ú. Střekov. V rodinném domě je byt o dispozici 4+kk. Konstrukční řešení a vybavení domu : Svislé nosné konstrukce domu jsou zděné, střecha je sedlového tvaru s vikýři, střešní krytina je eternit, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, okna jsou dřevěná zdvojená, vnější povrchy tvoří strukturovaná fasáda, zateplená. Schodiště je v PP betonové a v bytě dřevěné. Nášlapné vrstvy jsou převážně prkenné. Dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu a vody. Kanalizace je údajně svedena do septiku (nebylo prokázáno právní zajištění). V přízemí RD je koupelna s vanou a s umývadlem, v podkroví je splachovací záchod. Kuchyně je vybavena plynovým sporákem a dřezem. Vytápění je ústřední teplovodní do těles s plynovým kotlem. Ohřev vody je zajištěn el. bojlerem. Stáří a stavební stav domu a bytu: Podle sdělení majitelky rodinný dům pochází z r Na domě nejsou patrné statické závady, avšak je zřejmé vysoké opotřebení rodinného domu. Celkový dojem je nevalný především z důvodu dožívajícího vybavení a konstrukcí (původní okna a dveře, dožilé vybavení kuchyně a vnitřní instalace). Střešní krytina byla obnovena v 80. letech minulého století, obvodové konstrukce RD byly zatepleny v r Jiné zásadní investice nejsou zřejmé

5 Pozemky: Spolu s oceňovaným RD tvoří funkční celek pozemky čís. parcel 810/1 a 811 k.ú. Střekov. Jedná se o plochu zastavěnou rodinným domem a o zahradu. Parcela č. 810/1 k.ú. Střekov má přípojky elektřiny, vody a plynu. Celek je přístupný z ulice Na Rozhledu, ze silnice na parcele čís. 960 k.ú. Střekov (v KN jako ostatní plocha/ostatní komunikace ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem). Přístup i příjezd je právně i fyzicky zajištěn. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze

6 ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 na pozemku čís. parcely 810/1, jehož součástí je rodinný dům č.p. 196, a na pozemku čís. parcely 811, k.ú. Střekov, v ulici Na Rozhledu v Ústí nad Labem, v okrese Ústí nad Labem, Ústecký kraj. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou zcela standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých objektech, bude rodinný dům nejprve oceněn jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovitosti jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 20 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu o velikosti 1/4 na rodinném domě. V hodnoceném rodinném domě je pouze jeden byt. Indikace výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na pozemcích s rodinným domem : Obvyklá cena pozemků s RD a s venkovními úpravami jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/4 z obvyklé ceny pozemků s RD a s venkovními úpravami jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na pozemcích s RD a s venkovními úpravami x 1/4 = % z = =

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na pozemku čís. parcely 810/1, jehož součástí je rodinný dům č.p. 196, a na pozemku čís. parcely 811 k.ú. Střekov, v ulici Na Rozhledu v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č pro k.ú. Střekov a obec Ústí nad Labem, u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 26. ledna 2015 Slovy: Sedmdesátpěttisíc ,- Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Vyjma neprokázání právně zajištěného odkanalizování oceňovaného rodinného domu v souvislosti s nemovitými věcmi nebyla zjištěna rizika. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 44/7134/2015. Vypracoval: Ing. Jana Königová Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 30. ledna