Odhad tržní hodnoty č. 4027

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ č. obj.: 065 Ex 01193/ ze dne: Účel posudku: exekuční řázení prodejem nemovité věci USN 065 Ex 01193/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 15 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad podílu 1/16 z obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovité věci se všemi právy a závadami 01) pozemek p.č. 109 druh: orná půda 02) pozemek p.č. 113/1 druh: orná půda 03) pozemek p.č. 11/2 druh: ostatní plocha ostatní komunikace 12) pozemek p.č. 116/12 druh: orná půda vše zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice pro obec Moravany, katastrální území Čeradice nad Loučnou na LV č. 109 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01193/ ze dne Informace o nemovité věci Nemovité věci - pozemky s příslušenstvím zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice pro obec Moravany, katastrální území Čeradice nad Loučnou na LV č. 109 jsou zemědělské a jiné pozemky nezařazeny do územního plánu obce. Při digitalizaci proběhlo přečíslování parcel a z parcely č. 114/2 druh: neurčeno o výměře 2248 m2 na listu vlastnictví zapsáno jako pozemky ve zjednodušené evidenci, parcely původ Pozemkový katastr (PK) byly změněny na zemědělské a jiné pozemky. Výměra celkem, zůstala zachována. nové číslování parcel: 01) Poz. p.č. 109/3 druh: orná půda Výměra 391 m2 02) Poz. p.č. 113/1 druh: orná půda Výměra 23 m2 03) Poz. p.č. 11/2 druh: ostatní plocha Ost. komunikace Výměra 679 m2 12) Poz. p.č. 116/12 druh: orná půda Výměra 1155 m2 Výměra celkem 2248 m2 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníků. 4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01193/ LV č. 109 k.ú Čeradice nad Loučnou, obec Moravany + dodatek (zdroj čúzk)

3 3 - KM k L LV č. 109 k.ú Čeradice nad Loučnou, obec Moravany (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - mapový server veřejného registru zemědělské půdy - - mapový server českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (ČÚZK) - SW DeltaNem 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Moravany Katastrální území: Čeradice nad Loučnou (619655) List vlastnictví číslo: 109 Vlastníci: 1. Česká republika Podíl: 1/2 Právo hospodařit s majetkem státu: Státní pozemkový úřad Husinecká 1024/11a, Žižkov, Praha 3 2. Kohoutek Jiří Podíl: 1/16 č.p. 91, Slepotice 3. Kohoutek Miroslav Podíl: 1/16 č.p. 56, Uhersko 4. Kohoutek Otto Podíl: 1/16 Městec 5, Chroustovice 5. Kohoutková Eva Podíl: 5/32 č.p. 85, Uhersko 6. Kohoutková Klára Podíl: 5/32 č.p. 85, Uhersko 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice pro obec Moravany, katastrální území Čeradice nad Loučnou na LV č. 109 souhlasí se skutečností. Znalec zde posuzoval formální stav zápisu na KN 7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení

4 4 Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované nemovité věci nebyla objednatelem předložena žádná dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že právní stav oceňované nemovité věci není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitá věc pronajímána. Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod

5 5 publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovité věci Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová metoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A.územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B.typ pozemku (druh a stavební připravenost)

6 6 C.třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D.obchodní venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E.územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F.speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTC s jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTC s = JTC s /I s Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. I o = A o x B o x C o x D o x E o x F o Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTC o standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTC o = SJTC s x I o Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CP o násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CP o = JTC o x PP o, kde: PP o.plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků (zařazení pozemků do územního plánu), kvalita určená BPEJ podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků je li pozemek pronajat druh pozemků poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Popis oceňované nemovité věci: 01) pozemek p.č.109/3 výměra: 391 m2 druh: orná půda Pozemek zemědělská půda je situován východně od centrální části obce Moravany a severně od její části (základní sídelní jednotka) Čeradice obce mimo zastavěné území obce. 02) pozemek p.č. 113/1 výměra: 23 m2 druh: orná půda Pozemek zemědělská půda je situován východně od centrální části obce Moravany a severně od její části (základní sídelní jednotka) Čeradice obce mimo zastavěné území obce. 03) pozemek p.č. 114/2 výměra: 679 m2 druh: ostatní plocha - ostatní komunikace Pozemek účelová komunikace je situován východně od centrální části obce Moravany a severně od její části (základní sídelní jednotka) Čeradice obce mimo zastavěné území obce. 04) pozemek p.č. 116/12 výměra: 1155 m2 druh: orná půda Pozemek zemědělská půda je situován východně od centrální části obce Moravany a severně od její části (základní sídelní jednotka) Čeradice obce mimo zastavěné území obce.

7 7 Cena pozemků jsou v obci a oblasti na poměrně nízké úrovni a v nabídkách RK je dostatek volných pozemků. Z tohoto důvodu byly při analýze cen použity ceny průměrné k cenám v oblasti (obci). Zemědělská půda je dle BPEJ ve vyšší kvalitě než je průměr v katastru obce. Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV č. 109 k.ú. Čeradice nad Loučnou) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. 8. Obsah posudku a) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 109 b) Věcná břemena 1)Věcné břemeno

8 8 B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 109 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV č. 109 k.ú. Čeradice nad Loučnou) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 109 4, 6 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Moravany Název okresu: Pardubice Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce III obyvatel 0,75 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,23 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo 0,70 zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) 1,00 Základní cena výchozí: ZC v = 1 120, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 433,94 Kč/m2

9 9 Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Kategorie a charakter pozemní III. Účelové komunikace 0,50 komunikace 2 Charakter a zastavěnost území I. V kat. úz. sídelní části obce 1,00 3 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 1,00 4 Povrch komunikace II. S nezpevněným povrchem 0,85 4 odst. 3 Stavební pozemky drah, dálnic a silnic Základní cena upravená: ZCU = ZC P 1 P 2 P 3 P 4 = 173,5760 Kč/m 2 ZCU je omezena na 30 Kč/m 2 dle 4 odst. 7. Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 114/2 ostatní plocha - ostatní komunikace , 6 Zemědělské pozemky Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 109/3 orná půda , 8, , 109/3 orná půda ,96 11, ,56 109/3 orná půda ,34 9, ,84 113/1 orná půda , 8, , 116/12 orná půda , 8, , 116/12 orná půda ,34 9, ,02 116/12 orná půda ,35 8, ,80 Součet: ,22 Pozemky na LV číslo 109 určená cena: ,22 Kč a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky na LV číslo 109 Porovnávací pozemky: Labské chrčice Realizovaná cena: , Kč Výměra: ,00 m 2 Jednotková cena: 15, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Upravená jednotková cena: 15, Kč/m 2 Váha: 1,00 Kraskov Realizovaná cena: , Kč Výměra: ,00 m 2 Jednotková cena: 12, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Upravená jednotková cena: 12, Kč/m 2

10 10 Váha: 1,00 Starý dvůr Realizovaná cena: ,50 Kč Výměra: ,00 m 2 Jednotková cena: 15,50 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Upravená jednotková cena: 15,50 Kč/m 2 Váha: 1,00 Horní Počátky Realizovaná cena: ,20 Kč Výměra: ,00 m 2 Jednotková cena: 15,20 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Upravená jednotková cena: 15,20 Kč/m 2 Váha: 1,00 Lukavice Realizovaná cena: , Kč Výměra: ,00 m 2 Jednotková cena: 14, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Upravená jednotková cena: 14, Kč/m 2 Váha: 1,00 Miřerice Realizovaná cena: , Kč Výměra: 9 454,00 m 2 Jednotková cena: 14,49 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Upravená jednotková cena: 14,49 Kč/m 2 Váha: 1,00 Minimální jednotková cena: 12, Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: 14,37 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 15,50 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena (SJC): 14,37 Kč/m 2 Oceňované pozemky: Název p.č. Výměra ostatní plocha - ostatní 114/2 679,00 m 2 komunikace orná půda 109/3 154,00 m 2 orná půda 109/3 111,00 m 2 orná půda 109/3 126,00 m 2 orná půda 113/1 23,00 m 2 orná půda 116/12 34,00 m 2 orná půda 116/12 453,00 m 2

11 11 orná půda 116/12 668,00 m 2 Výměra celkem (V): 2 248,00 m 2 Cena pozemků (V SJC): 2 248,00 m 2 14,37 Kč/m 2 = ,76 Kč Pozemky na LV číslo 109 určená cena: ,76 Kč b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

12 12 C. Rekapitulace Pozemky na LV 109 k.ú. Čeradice nad Loučnou, obec Moravany jsou situovány mimo zastavěné území obce Moravany a její ZSJ Čeradice a mimo územní plán a v zastavitelném území obce s platným územním plánem. Obecně jsou ceny pozemků t.č. v oblasti nízké, což je dáno především ekonomickými podmínkami současného trhu práce, kde je nyní vysoká nezaměstnanost a nízké využívání půdy celkově. Při digitalizaci proběhlo přečíslování parcel a z parcely č. 114/2 druh: neurčeno o výměře 2248 m2 na listu vlastnictví zapsáno jako pozemky ve zjednodušené evidenci, parcely původ Pozemkový katastr (PK) byly změněny na zemědělské a jiné pozemky. Výměra celkem, zůstala zachována. nové číslování parcel: 01) Poz. p.č. 109/3 druh: orná půda Výměra 391 m2 02) Poz. p.č. 113/1 druh: orná půda Výměra 23 m2 03) Poz. p.č. 11/2 druh: ostatní plocha Ost. komunikace Výměra 679 m2 12) Poz. p.č. 116/12 druh: orná půda Výměra 1155 m2 Výměra celkem 2248 m2 Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV č. 109 k.ú. Čeradice nad Loučnou) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.

13 13 Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků určená porovnávací metodou Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 1/ , Kč , Kč 0, Kč , Kč 2 000, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem , Kč Cena slovy: třicetdvatisíce Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Česká republika 1 / , Kč Kohoutek Jiří 1 / , Kč Kohoutek Miroslav 1 / , Kč Kohoutek Otto 1 / , Kč Kohoutková Eva 5 / , Kč Kohoutková Klára 5 / , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 1/ , Kč Cena slovy: dvatisíce Kč

14 14 D. Seznam příloh 1. LV 109 k,.ú. Čeradice nad Loučnou, obec Moravany 2. dodatek k LV 109 k,.ú. Čeradice nad Loučnou, obec Moravany 3. KM k LV 109 k,.ú. Čeradice nad Loučnou, obec Moravany 4. mapy místa

15

16

17

18

19

20

21 Seznam nemovitostí na LV Nahlížení do katastru nemovitostí Seznam nemovitostí na LV Číslo LV: 109 Katastrální území: Čeradice nad Loučnou [619655] Zobrazení v mapě Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Podíl Česká republika, 1/2 Kohoutek Jiří, č.p. 91, Slepotice 1/16 Kohoutek Miroslav, č.p. 56, Uhersko 1/16 Kohoutek Otto, Městec 5, Chroustovice 1/16 Kohoutková Eva, č.p. 85, Uhersko 5/32 Kohoutková Klára, č.p. 85, Uhersko 5/32 Příslušnost hospodařit s majetkem státu Podíl Státní pozemkový úřad, Husinecká 1024/11a, Žižkov, Praha 3 1/2 Pozemky Parcelní číslo 109/3 113/1 114/2 116/12 Stavby Na LV nejsou zapsány žádné stavby. Jednotky Na LV nejsou zapsány žádné jednotky. Práva stavby Na LV nejsou zapsána žádná práva stavby. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k :56: Český úřad zeměměřický a katastrální, Pod sídlištěm 1800/9, Kobylisy, Praha 8 Verze aplikace: build 0 1/1

22

23

24

25