ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: 15/08/153

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 15/08/153 o obvyklé ceně id. 262/1000 na pozemku parc.č. st. 322/1, jehož součástí je bytový dům č.p. 201 a dále podílu id. 262/1000 na pozemku parc.č. st. 322/2 v ul. Hlavní v Mikulovicích. Objednavatel posudku: Účel posudku: JUDr. Karel Urban Soudní exekutor Minská Brno k č.j. 97EX 7813/ Stanovení ceny obvyklé Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 1.srpna 2015 Posudek vypracoval: Trsťan Ivo Sokola Tůmy Jeseník Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 8 stran textu, kopii výpisu z KN, kopii katastrální mapy, fotodokumentaci a situaci území. V Jeseníku, dne 13.srpna 2015

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Jedná se o samostatně stojící bytový dům, který je umístěn na okraji obce Mikulovice u areálu firmy Plastkon a,s., u krajské komunikace III. třídy ul. Halvní. Dům je zděný se sedlovou střechou, není podsklepen, má dvě nadzemní podlaží. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizace je napojena na žumpu, dům je napojen na veřejné rozvody NN. Přístup a příjezd je ze státní komunikace. Dle sdělení KÚ Jeseník byl dům postaven okolo roku 1900, na domě není prováděna záchovná údržba, pouze jeden byt resp. podíl v I. NP vlevo od hlavního vchodu je udržován. Dům není udržován, je vybydlen, většina vybavení je na pokraji dožití, je obýván skupinou méně přizpůsobivých obyvatel. Prohlídka byla umožněna příbuznými vlastníků, kteří zde bydlí, dle jejich sdělení neexistuje žádná nájemní smlouva na užívání tohoto domu resp. Bytu ve II, NP vlevo od schodiště, který je využíván. Jedná se o dům ve špatném stavu, vybydlený, užívaný zřejmě bez nájemních smluv, resp. se jedná o podíl 262/1000 na tomto bytovém domě, který představuje užívání bytu ve II. NP vlevo od schodiště takovéto domu se na trhu prakticky neobchodují, nelze tedy zpracovat obvyklou hodnotu za pomocí standardní porovnávací metody, srovnávací hodnota je tedy provedena za použití vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. S účinností od Hodnota, která je výsledkem tohoto ocenění byla odkonzultována a odsouhlasena spolupracujícími odhadci z okresu Jeseník. V lokalitě je na tomto segmentu trhu poptávka nižší než nabídka, jedná se o pohraniční obec se špatnou dopravní dostupností z vnitrozemí, je zde vysoká nezaměstnanost, zvýšený počet nepřizpůsobivých obyvatel, kteří jsou i spoluvlastníky bytového domu č.p Poptávka na tomto segmentu trhu je minimální, jedná se o prodej id. podílu. Součástí věci hlavní je stavebně-technické zařízení budovy, příslušenstvím věci hlavní jsou přípojky inženýrských sítí. Vedlejší stavba na pozemku parc.č. st. 322/2 je v havarijním stavu, je bezcenná. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - objednávka ocenění, výpis z KN, kopie katastrální mapy, prohlídka nemovitosti ze dne Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník id. 262/1000 nemovitosti na listu vlastnictví č. 796 pro k.ú. Mikulovice u Jeseníka, obec Mikulovice zapsán Ivičicová Dana Hlavní Mikulovice 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) 2) Budova č.p

3 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Oceněno podle 3 vyhlášky Popis Jedná se o pozemek parc.č. st. 322/1, zast, plocha a nádvoří, o výměře 251 m 2 a parc.č. st. 322/2, zast. plocha a nádvoří, o výměře 392 m 2. Pozemky jsou přístupné ze zpevněné komunikace, lze je napojit na veškeré sítě v obci. Poptávka na tomto segmentu trhu je minimální, jedná se o prodej id. podílu Výměra pozemku Výměra pozemku = m Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí (oblastí) vyjmenovanou v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Rozšířenou vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání - 3 -

4 6. Ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní 5. Ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Výrobní objekty - (řemesla, sklady) nerušící okolí 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí 10. Nezaměstnanost

5 Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 440,10 ZC = ZCv x Iu = 900 Kč x = Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 95,94 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,58 Započtení spoluvl.podílu 262/1000 = Kč ,93 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Cena celkem Kč ,- 2.2 Budova č.p. 201 Oceněno podle 12, přílohy č.8 vyhlášky Popis Na betonových základech bez izolací proti vodě je provedeno cihelné zdivo o tl. 45 cm, stropy jsou vodorovné, krov sedlový, krytina je z eternitových šablon na bednění. Klemp. konstrukce jsou úplné z pozinku. Fasáda je vápenná poškozená. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, vnitřní keramické obklady jsou keramické a jsou provedeny pouze v jednom bytě v I. NP. Schody do patra jsou betonové. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře náplňové, část oken je plastová a část dveří jsou hladké plné. Podlahy obytných místností jsou z dřevotřísky, jinde je PVC. Objekt je vytápěn zčásti kotlem ÚT na tuhá paliva, radiátory jsou ocelové - je proveden pouze v jednom bytě v I. NP, jinde jsou kamna na tuhá paliva. El. instalace je světelná a motorová, jističe. V domě je proveden rozvod studené vody, pouze v bytě v I. NP je rozvod studené a teplé vody. Zdrojem teplé vody je el. kombinovaný boiler. Na kanalizaci jsou napojeny všechny zařizovací předměty. Sociální zařízení kuchyně jsou provedeny pouze v jednom bytě v I. NP, jinde je vybavení podstandardní či chybí Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: K - budovy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné Obestavěný prostor Vrchní stavba *6.00 = m 3 Zastřešení *2.80*0.5 = m 3 celkem = m 3-5 -

6 2.2.4 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - 2.NP m m 3.00 m Celkem: žádné podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 3.00 m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Klempířské konstrukce podstandard % Vnitřní obklady keramické chybí % * Okna nadstandard % Povrchy podlah podstandard % Vytápění podstandard % Vnitřní vodovod podstandard % Vnitřní plynovod chybí % * Ohřev vody chybí % * Vybavení kuchyní chybí % *1.852 podstandard % Vnitřní hyg.zařízení vč.wc chybí % *1.852 podstandard % Výtahy chybí % * Ostatní chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K

7 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 115 let a životnosti 140 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu % Výpočet ceny objektu ( 12 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.150,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.10) x K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = (6.60 / m 2 PZP) x K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 3.00 m PV) >= 0.60 x K4: podle vybavení stavby x K5: podle polohy (dle přílohy č.20) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x pp: koeficient dle trhu a polohy x pp = It x Ip = x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 888,19 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,13 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,13 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,25 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,88 Započtení spoluvl.podílu 262/1000 = Kč ,92 Budova č.p. 201 Cena celkem Kč ,

8 3. REKAPITULACE CENY OBVYKLÉ 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Kč ,- 2) Budova č.p. 201 Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- CENA OBVYKLÁ PO ZAOKROUHLENÍ Kč ,- Slovy: Devadesáttisíc Kč Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se zástavními právy exekutorskými se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) 0,- Kč 0,- Kč V Jeseníku, dne 13.srpna vypracoval 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 15/08/153. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Trsťan Ivo Sokola Tůmy Jeseník - 8 -