ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: 16/02/29. o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 350 v Tomíkovicích, místní části obce Žulová.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 16/02/29 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 350 v Tomíkovicích, místní části obce Žulová. Objednavatel posudku: Účel posudku: JUDr. Karel Urban Soudní exekutor Minská Brno k č.j.97ex 7407/13 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 1.února 2016 Posudek vypracoval: Trsťan Ivo Sokola Tůmy Jeseník Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 11 stran textu, kopii výpisu z KN, kopii katastrální mapy, fotodokumentaci a situaci území. V Jeseníku, dne 15.února 2016

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který je umístěn na okraji Tomíkovic, místní části města Žulová, u krajské komunikace II. třídy Skorošice Velká Kraš v zástavbě rodinných domů. Dům je zděný se sedlovou střechou, je částečně podsklepen, má jedno nadzemní podlaží a částečně vybavené podkroví. Dům je napojen na vlastní studnu, kanalizace je napojena na žumpu, dům je napojen na veřejné rozvody NN. Přístup a příjezd je z krajské a obecní komunikace. Dle sdělení KÚ Jeseník byl dům postaven okolo roku 1900, na domě není prováděna záchovná údržba, před cca 30 lety byla provedena modernizace rodinného domu (zřízeno sociální zařízení, opraveny rozvody inženýrských sítí, nová kamna v kuchyni). Do hlavních nosných konstrukcí však zasahováno nebylo. Dům není udržován, je vybydlen, většina vybavení je na pokraji dožití. Jedná se o dům ve špatném stavu, vybydlený, k domu náleží dvě vedlejší stavby ve špatném stavu a rozsáhlé svažité neudržované pozemky, takovéto domy se na trhu prakticky neobchodují, nelze tedy zpracovat obvyklou hodnotu za pomocí standardní porovnávací metody, srovnávací hodnota je tedy provedena za použití vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od Hodnota, která je výsledkem tohoto ocenění byla odkonzultována a odsouhlasena spolupracujícími odhadci z okresu Jeseník. V lokalitě je na tomto segmentu trhu poptávka nižší než nabídka, jedná se o pohraniční obec se špatnou dopravní dostupností z vnitrozemí, je zde vysoká nezaměstnanost, zvýšený počet nepřizpůsobivých obyvatel. Dům je již delší dobu neudržován, je vybydlen. Součástí věci hlavní je stavebně-technické zařízení budovy, trvalé porosty, příslušenstvím věci hlavní jsou studna, dvě vedlejší stavby, žumpa, suché WC a přípojky inženýrských sítí. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - objednávka ocenění, výpis z KN, kopie katastrální mapy, prohlídka nemovitosti ze dne Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 96 pro k.ú. Tomíkovice, obec Žulová zapsán Vávra Štefan - SJM Vávrová Anna - SJM Tomíkovice Žulová 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) 2) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví 3) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví 4) Studna kopaná 5) Rodinný dům se šikmou střechou č.p ) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 2 -

3 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Oceněno podle 3 vyhlášky Popis Jedná se o pozemek parc.č. st. 39 o výměře 1013 m 2, parc.č. st. 41 o výměře 1565 m 2 a parc.č. 117/1, zahrada, o výměře 2963 m Výměra pozemku Výměra pozemku = m Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Rozšířenou vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu - 3 -

4 Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí 10. Nezaměstnanost Vyšší než je průměr v kraji - 4 -

5 11. Vlivy ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1.01 = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 352,- ZC = ZCv x Iu = 900 Kč x = 352 Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 60,19 Po vynásobení redukčním koeficientem x = Kč 50,32 R = (200 + (0.8 * 5540)) / 5540 = Cena za celou výměru m 2 = Kč ,80 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Cena celkem Kč ,- 2.2 Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Oceněno podle 16, přílohy č.14/1 vyhlášky Popis Jedná se o zděné chlévy, přistavěné k severovýchodnímu štítu domu. Jsou ve špatném stavu. Jsou zděné se sedlovou střechou, krytou plechem, stropy jsou klenbové, omítky vápenné poškozené, objekt není napojen na sítě Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: A1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 7.00*9.80* *4.45*4.45 = m 3 Zastřešení 7.00*9.80* *9.80*3.80*0.5 = m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 8. Schodiště chybí % * Podlahy - 5 -

6 chybí % * Elektroinstalace chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 115 let a životnosti 130 let činí základní opotřebení stavby %. Podle přílohy č.21 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85% Výpočet ceny objektu ( 16 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.14) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x pp: koeficient dle trhu a polohy x pp = It x Ip = x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 605,79 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,85 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,85 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč ,12 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,73 Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Cena celkem Kč ,- 2.3 Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Oceněno podle 16, přílohy č.14/1 vyhlášky Popis Jedná se o samostatnou vedlejší stavbu na pozemku parc.č. st. 41, je ve velmi špatném stavu. Je zděná z pilířů s výdřevami, se sedlovou střechou, krytou eternitem, objekt je ve špatném stavu Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: A1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm - 6 -

7 2.3.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 10.80*8.20*4.50 = m 3 Zastřešení 10.80*8.20*3.00*0.5 = m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy podstandard % Schodiště chybí % * Dveře chybí % * Okna chybí % -0.01* Podlahy chybí % * Elektroinstalace chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 115 let a životnosti 130 let činí základní opotřebení stavby %. Podle přílohy č.21 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85% Výpočet ceny objektu ( 16 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.14) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x pp: koeficient dle trhu a polohy x pp = It x Ip = x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 506,77 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,31 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,31-7 -

8 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč ,71 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,60 Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Cena celkem Kč ,- 2.4 Studna kopaná Oceněno podle 19, přílohy č.16 vyhlášky Popis Jedná se o původní kopanou studnu Opotřebení stavby Při stáří 115 let a životnosti 140 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu % Výpočet ceny studny ( 19 vyhlášky) Cena studny při průměru cm: od 0 do 5 m = 1.950,- Kč/m x 4.00 m = Kč 7.800,- od 5 do 10 m = 3.810,- Kč/m x 0.00 m = Kč 0,- od 10 m výše = 5.200,- Kč/m x 0.00 m = Kč 0,- Cena za celou hloubku 4.00 m = Kč 7.800,- Cena za 1 kus elektr. čerpadla za 9.480,- = Kč 9.480,- R Cena po započtení všech čerpadel = Kč ,- Koeficient polohový K5 (dle přílohy č.20) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x pp: koeficient dle trhu a polohy x pp = It x Ip = x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,87 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,87 Snížení ceny za opotřebení % - Kč 8.291,40 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 1.802,47 Studna kopaná Cena celkem Kč 1.802,- 2.5 Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 350 Oceněno podle 35 vyhlášky Popis Na betonových základech bez izolací proti vodě je provedeno cihelné zdivo o tl. 45 cm v nadzemní části, suterén je kamenný, stropy jsou v suterénu a části I. NP klenbové, jinde vodorovné, krov sedlový, krytina je z hliníkových šablon na bednění. Klemp. konstrukce jsou úplné z pozinku, zkorodované. Fasáda je vápenná poškozená. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnitřní keramické obklady jsou keramické a jsou provedeny v koupelně. Schody do suterénu jsou z kamenné, do podkroví z měkkého dřeva s podstupnicemi. Okna jsou dřevěná kastlová, dveře náplňové. Podlahy obytných místností jsou z dřevotřísky a palubek, na chodbě a v koupelně je cem, potěr, jinde je PVC. V suterénu je na podlaze převážně cem. potěr. Objekt - 8 -

9 je vytápěn lokálními kamny na tuhá paliva. El. instalace je světelná a motorová, jističe. V domě je proveden rozvod studené a teplé vody. Zdrojem teplé vody je el. boiler. Na kanalizaci jsou napojeny všechny zařizovací předměty. WC je splachovací, koupelna je vybavena standardně. V kuchyni je komb. sporák PB a kamna na tuhá paliva. Dispozice : suterén chodba, sklepy přízemí vstup, chodba se schodištěm, WC, kuchyně, pokoj 3x, koupelna, sklady podkroví chodba, 2x pokoj, půdní prostor Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba = m 3 Vrchní stavba 12.90*9.80* *5.80* *1.25* *0.45*2.80 = m 3 Zastřešení (12.90* * *0.45)* *9.80*3.80*0.85 = m 3 celkem = m Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost c) Hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, vl. studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD d) Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD

10 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Nad 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) (hodnota 0.40 vynásobena koef. s=0.6+0 pro stáří 115 let) Celkem * * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x 0.24 = Výpočet ceny objektu ( 35 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.516,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč 75,31 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,07 Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 350 Cena celkem Kč ,- 2.6 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 47 vyhlášky Popis Jedná se o neudržované ovocné a okrasné dřeviny Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 1. Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = / = Výpočet ceny porostů ( 47 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč ,06 ( m 2 x 50,32 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 6,5% ze zjištěné ceny = Kč 4.579,12 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 4.579,

11 3. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Kč ,- 2) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Kč ,- 3) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Kč ,- 4) Studna kopaná Kč 1.802,- 5) Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 350 Kč ,- 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 4.579,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,- CENA OBVYKLÁ PO ZAOKROUHLENÍ Kč ,- Slovy: Čtyřistapadesáttisíc Kč V Jeseníku, dne 15.února vypracoval Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se zástavními právy exekutorskými a soudcovskými se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) 0,- Kč 0,- Kč 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 16/02/29. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Trsťan Ivo Sokola Tůmy Jeseník

12 - 12 -