ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ NEMOVITOSTÍ. č /11. Rodinný dům č.p. 934/36, příslušenství a pozemky

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ NEMOVITOSTÍ č /11 Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 934/36, příslušenství a pozemky Místo: Obec: Rýmařov Kat.území: Rýmařov, kód: Kraj: Moravskoslezský Vlastník: SJM Rotter Peter a Rotterová Lenka, Hornoměstská č.p.934/36, Rýmařov Objednatel posudku: Exekutorský úřad Zlín, soudní exekutor JUDr. Ivo Dědek, Lešetín IV/707, Zlín Č.j. 012 EX 2520/11-34 Účel ocenění: Zjištění ceny pro potřebu exekučního řízení Datum ocenění: Použité podklady: - výpis Katastru nemovitostí LV snímek katastrální mapy - informace podané objednatelem - vlastní místní šetření dne Použité právní normy:. Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni Počet stran a výtisků: Posudek obsahuje 9 stran textu a 5 stran příloh, objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1x na CD Zpracovatel posudku: Ladislav Byrtus Lichnov

2 2 I. N Á L E Z Posuzované nemovitosti se pro účely ocenění skládají z těchto dílčích částí: 1) Rodinný dům čp. 934/36 0) Vedlejší stavba skladu (zastavěná plocha do 25 m 2 ) 0) Venkovní úprava 0) oplocení 0) přípojka vody 0) přípojka elektro 0) přípojka kanalizace 0) přípojka plynu 0) zpevněné plochy 0) venkovní schody 0) pergola 0) sušák na prádlo 2) Pozemky 3) Trvalé porosty Celkový popis nemovitostí: Nemovitostí se nacházejí ve městě Rýmařov, katastrálním území Rýmařov. Město Rýmařov má charakter obce s počtem obyvatel ke dni ocenění 8711 dle Malého lexikonu obcí ČR. Objekt RD je umístěn na pozemku p.č. 458 a tvoří polovinu dvojdomku. Objekt RD se nachází u místní komunikace po pravé straně této ulice. K domu jsou IS viz. Venkovní úpravy výše uvedené. Venkovní úpravy výše uvedené jsou součástí ocenění RD včetně vedlejší stavby. Popis jednotlivých dílčích částí: 1) Rodinný dům čp.934/36 Jedná se o celopodsklepenou stavbu pravidelného tvaru zděnou. Je zastřešena střechou vaznicové soustavy. Střecha je pokryta krytinou osinkocementovou šablonou. Obvodové stěny jsou zděné na sílu tl. 45 cm, základy jsou betonové s izolací. Podhledy místností jsou rovné, polospalné. Venkovní omítky břizolitové. Vnitřní omítky jsou hladké vápenné. Schody jsou betonové. Okna jsou v domě dřevěná, dveře jsou dřevěné hladké i prosklené. Podlahy jsou plovoucí a dlážděné. Rozvod vnitřní kanalizace je proveden, rozvod vnitřního vodovodu je proveden, rozvod zemního plynu je rovněž proveden. Vytápění je ÚT na pevná paliva i zemní plyn. Objekt není vybaven bleskosvodem. Rodinný dům byl dle dle dostupných informací postaven v roce Během jeho životnosti zde nebyly měněny konstrukční prvky krátkodobé životnosti. Dům je dlouhodobě neúživaný, do verandy zatéká.. Dispozičně obsahuje dům: v I PPje garáž, vstup, kotelna, uhelna, prádelna, sušárna a sklad v I NP je veranda, chodba se schodištěm, kuchyň, 3x pokoj, WC, koupelna v podkroví je 1x pokoj, kumbál a půda Objemové parametry stavby I PP (9,89*9,50)*2,56 = 240,52 m 3 I NP (9,89*9,50)+(4,40*2,40)*2,87 = 299,94 m 3 Zastřešení+podkroví (9,89*9,50*0,64)+(9,89*9,50)*3,91/2 = 243,81 m obestavěný prostor = 784,27 m 3

3 3 S přihlédnutím k účelu užití se stavba pro potřeby ocenění považuje za rodinný dům typu C zděný, podsklepený se základní cenou dle přílohy č. 20a 3.092,-Kč/m 3, přičemž této ceně odpovídá následující standard konstrukcí a vybavení dle přílohy č. 6 k cit.vyhl.: 1. základy - běžné zakládání s izolací 2. zdivo - průměrné v tl. 45 cm 3. stropy - jakékoliv s rovným podhledem 4. střecha - jakýkoliv krov běžného provedení a druhu 5. krytina - pálená, pozinkovaný plech, osinkocementové šablony, živičná svařovaná 6. klempířské konstrukce - úplné z pozinkovaného plechu včetně parapetů 7. vnitřní omítky - vápenné štukové 8. fasádní omítky - vápenné štukové, břízolit, umělý nástřik 9. vnější obklady - pouze sokl z kabřince a pod. 10. vnitřní obklady - koupelny, vany, WC, kuchyně 11. schody - s jakýmkoliv standardním povrchem a zábradlím 12. dveře - hladké plné nebo prosklené, případně náplňové 13. okna - dřevěná dvojitá špaletová nebo zdvojená 14. podlahy obytných místností - PVC, vlýsky, textilní krytiny 15. podlahy ostatních místností - keramické dlažby, PVC, teraso 16. vytápění - ústřední s kotlem na tuhá paliva, radiátory ocelové nebo panely 17. elektroinstalace - světelný i motorový proud, pojistkové automaty 18. bleskosvod - instalován 19. rozvod vody - teplé i studené 20. zdroj teplé vody - bojler 21. instalace plynu - zemní plyn nebo PB 22. kanalizace - odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC 23. vybavení kuchyně - plynový sporák 24. vnitřní vybavení - vana ocelová, umývadlo, příp.sprchový kout 25. záchod - se standardním splachováním 26. ostatní - krb, digestoř, skříně, telefony, mříže, okenice, ap. 2) Pozemky Dle 28 odst. 1,2 k.ú. Rýmařov Pozemek p.č. 458 o výměře 100 m 2 Dle 32 odst. 2 k.ú. Rýmařov Pozemek p.č. 459 o výměře 514 m 2 3) Trvalý porost Druh dřevin ks Stáří Jehličnaté stromy 7 20 let Živý plot let

4 4 II. OCENĚNÍ 1) Rodinný dům čp. 934/36-26a I T index trhu Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota T i 1 Situace na dílčím trhu I. Poptávka výrazně nižší než nabídka -0,10 s nemovitostmi II. Poptávka nižší než nabídka -0,05 III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 IV. Poptávka je vyšší než nabídka 0,05 V. Poptávka je výrazně vyšší než nabídka 0,10 2 Vlastnictví nemovitostí I. Stavba na cizím pozemku -0,05 3 Vliv právních vztahů na prodejnost Index trhu: I T = 1 + Σ T i i=1 3 II. Stavba na vlastním pozemku(ve spolu) 0,00 I. Negativní (podílové vlastnictví) -0,01 II. Bez vlivu 0,00 III. Pozitivní 0, ,00=1,000 I P index polohy Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 II. Vyhledávané 0,01až0,03 III. Vyhlášené 0,03až0,06 2 Úřady v obci I. Obecní úřad 0,00 II. Městský úřad se stavebním úřadem, banka, 0,02 nebo policie nebo pošta III. Kompletní soustava úřadů 0,04 3 Poloha nemovitosti I. Samoty, osady mimo souvisle zast.území obce -0,03 (odlehlá poloha) II. Okrajová území obce -0,01 III. Vnitřní území obce 0,00 IV. Centrum obce 0,02 4 Okolní zástavba a životní prostředí I. Průmyslové výrobní objekty -0,07 II. Výrobní objekty -0,03 III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 IV. Objekty pro bydlení 0,03 V. Objekty pro bydlení a rekreaci 0,05 5 Obchod, služby, kultura v obci I. Žádný obchod -0,03 II. Základní síť obchodů 0,00 III. Kompletní síť obchodů 0,05 6 Školství a sport I. Žádná základní škola -0,04 II. Základní škola 0,00 III. Základní škola a sportovní zařízení 0,04 7 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení -0,05 II. Omezená dostupnost zdravotnické péče 0,00 III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0,05 8 Veřejná doprava I. Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti více jak 1000m -0,05

5 5 II. Zastávka hromadné dopravy od 500 m do ,03 m s max. čtyřmi pravidelnými denními spoji III. Zastávka hromadné dopravy od 500 m do ,00 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,03 V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m 0,05 9 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo -0,01 až 0,40 sousedních rodinných domech nebo v okolí II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji -0,04 II. Odpovídá průměru v kraji 0,00 III. Nižší než je průměr v kraji 0,04 11 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitostí I. Výrazně negativní změny trvalého chrakteru -0,06 až 0,10 II. Negativní změny -0,01 až 0,05 III. Bez vlivu 0,00 IV. Pozitivní změny 0,01 až 0,05 V. Výrazně pozitivní změny trvalého charakteru 0,06 až 0,10 12 Vlivy neuvedené I. Vlivy snížující cenu -0,01 až 0,10 II. Bez dalších vlivů 0,00 III. Vlivy zvyšující cenu 0,01 až 0,10 Index polohy stavby k trvalému bydlení: I P = 1 + Σ P i i= ,080=1,080 I V index konstrukce a vybavení Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A;B;E;F;CH;I;L;M poloviny zastavěné plochy I.NP se šikmou nebo strmou střechou II. Dtto s plochou střechou A;B;E;F;CH;I;L;M III. Podsklepený se šikmou nebo strmou C;D;G;H;J;K;N;O střechou IV. Dtto s plochou střechou C;D;G;H;J;K;N;O 1 Druh stavby I. Rekreační chalupa a rekreační domek -0,02 II. Dvojdomek, dům řadový -0,01 III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I. Typ 1- Na bázi dřevní hmoty -0,08 nezateplené nebo zdivo smíšené II. Typ 2 Železobetonová nezateplená -0,01 III. Typ 3 Cihelné nebo tvárnicové zdivo 0,00 IV. Typ 4 dřevostavby (novostavby) a 0,04 stavby zateplené V. Typ 5 Ekologické stavby, 0,10 nízkoenergetické a pasivní domy 3 Tloušťka obvodových stěn I. Méně jak 45 cm -0,02 II. 45 cm 0,00 III. Více jak 45 cm 0,03 4 Podlažnost I. Hodnota větší jak 2 0,00 ( 292,44/104,52=2,80) II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 III. Hodnota 1 0,02 5 Napojení na veřejné sítě I. Žádné nebo pouze přípojka -0,10 elektr.energie II. Přípojka elektro, vl.studna na pozemku -0,05

6 6 III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 RD do žumpy nebo septiku IV. Přípojka elektro, voda, napoj.na 0,05 veřej.kanal.nebo do domovní čistírny V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a 0,08 plyn nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva -0,08 II. Lokální vytápění el.nebo plynem -0,04 III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 IV. Převažující části vytápění podlahové, 0,05 teplovzdušné vytápění V. Ostatní druhy vytápění (např.solární, 0,06 tepelná čerpadla, stěn.vytápění 7 Základní příslušenství v RD I. Bez základního příslušenství nebo -0,10 pouze suchý záchod, chemické WC II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné -0,05 podstand.nebo mimo stavbu RD III. Úplné standardní provedení 0,00 IV. Úplné nadstandartní nebo více 0,05 zákl.přísl.standard, provedena prádelna V. Více základních příslušenství 0,06 až 0,10 nadstandartního provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 II. Např.sauna, centrální vysavač, zimní 0,01 až 0,25 zahrada, vířivé vny, vnitřní bazén 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu -0,05 II. Minimálního rozsahu -0,03 III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 IV. Většího rozsahu nebo nadstandartní 0,04 provedení V. Nadstandardní provedení a rozsah 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící I. Snižující hodnotu RD -0,01 až 0,03 příslušenství k RD II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 0,00 11 Pozemky ve fukčním celku se stavbou 0,05-0,01 III. Standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m 2 I. Bez pozemku (nebo pouze zast.stavbou) nebo do 300 m 2 II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 12 Kriterium jinda neuvedené I. Významně snižující cenu -0,06 II. Mírně snižující cenu -0,01 až 0,05 III. Bez vlivu na cenu 0,00 IV. Mírně zvyšující cenu 0,01 až 0,05 V. Významně zvyšující cenu 0,06 až 0,10 13 Stavebně technický stav I. Stavba ve výborném stavu 1,25 Index kostrukce a vybavení: I V = (1 + Σ V i ) x V 13 i=1 II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,05 údržbou III. Stavba se zanedbanou údržbou 0,85 IV. Stavba ve špatném stavu 0,65 V. Stavba ve špatném stavu nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti 0,45 12 (1+0,16)x(0,85*0,90)=0,887

7 7 Koeficient s pro kategorii: A pro stavby stáří do 20 let včetně (nebo stavba po celkové rekonstrukci) 1,00 B pro stavby stáří od 20 do 30 let včetně 0,90 C pro stavby stáří od 30 do 50 let včetně 0,80 D pro stavby stáří od 50 do 80 let včetně 0,70 E pro stavby starší než 80 let 0,60 Výpočet: ZCU = ZC * I ZCU = ZC * (I T * I P * I V ) ZCU = 3.092,00 * (1,000 * 1,080 * 0,887) ZCU = 2.962,01 Kč/m 3 Cena RD: 784,27 m 3 * 2.962,01 Kč/m 3 = ,15 Kč 2) Pozemky dle 28 odst.1,2 Zastavěná plocha základní cena pro město Rýmařov dle písm. k) C p = 35+(a-1000)*0, C p = 35+( )*0, C p = 92,16 ZC= C p *1,00 ZC= 92,16*1,00 ZC= 92,16 Kč/m 2 Úprava ceny dle příl.č.21 pol.č výhodnost polohy pozemku + 20% Mezivýpočet: 92,16 * 1,20 = 110,59 Kč/m 2 pol.č. 2.1 možnost napojení na veřejný rozvod plynu + 10% základní cena upravená 110,59 * 1,10 * 2,169 * 0,608 = 160,42 Kč/m 2 Výpočet ceny zastavěné plochy: p.č m 2 * 160,42 Kč/m 2 = ,00 Kč dle 32 odst.2 Zastavěná plocha základní cena pro město Rýmařov dle písm. k) C p = 35+(a-1000)*0, C p = 35+( )*0, C p = 92,16 ZC= C p *1,00 ZC= 92,16*1,00 ZC= 92,16 Kč/m 2 Úprava ceny dle příl.č.21 pol.č výhodnost polohy pozemku + 20% Mezivýpočet: 92,16 * 1,20 = 110,59 Kč/m 2 pol.č. 2.1 možnost napojení na veřejný rozvod plynu + 10% základní cena upravená 110,59 * 1,10 * 2,169 * 0,608 * 0,400 = 64,16 Kč/m 2

8 8 Výpočet ceny pozemku: p.č m 2 * 64,16 Kč/m 2 = ,24 Kč Pozemky celkem: ,24 Kč 3) Trvalé porosty - 41 Položka Druh č. dřevin 4 Jehličnaté stromy Kusy Stáří Cena za kus/m K 5 K P K z Srážka % d) Celkem 7 20 let 7.620,00 1,00 1,00 0, ,00 Kč III. REKAPITULACE 1) Rodinný dům čp. 934/ ,15 2) Pozemky 49020,24 3) Trvalé porosty 24003,00 Celkem ,39 Kč Zaokrouhleno dle 46 cit.vyhl. Cena nemovitostí činí ke dni ,00 Kč ,00 Kč IV. OCENĚNÍ obvyklá cena v místě a čase Obvyklá cena majetku je definována v 2 zákona č.151/1997 Sb., kde je konstatováno: obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Vyhláška Ministerstva financí ČR č. 364/2010 Sb. je prováděcí vyhláškou k některým ustanovením zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Tato vyhláška dostala již tržní charakter tím, že do výpočtu ceny nemovitostí jsou zapojeny porovnávací způsoby ocenění. Vyhláškou daná základní cena je přiřazena k jednotlivým druhům staveb s ohledem na lokalitu, která je specifikována počtem obyvatel v jednotlivých obcích v rámci celého okresu. V daném případě se jedná o rodinný dům ve městě Rýmařov, k.ú. Rýmařov. Zjištěná cena nemovitostí podle cenového předpisu není současně, s ohledem na poměry trhu v daném místě a čase, cenou obvyklou. Vzhledem k tomu, že obchodování v této lokalitě je v současné době nestabilní, objekt rodinného domu je umístěn v okrajové části města a je dlouhodobě neužíván, kdy budou nutné investice, bude realizace prodeje oceňovaných nemovitostí vyjádřena koeficientem 0,70.

9 9 V. R E K A P I T U L A C E - závěrečná Věcná hodnota majetku: ,00 Kč dvamilionytřistadevadesátšesttisícčtyřicet korun českých Obvyklá cena majetku (upravená): ,00 Kč jedenmilionsedmsettisíc korun českých VI. Z Á V Ě R Cílem předložené expertízy bylo vypracovat návrh obvyklé ceny nemovitostí znalecký posudek o ceně předmětu v exekučním řízení. Tržní hodnota je stanovena k uvedenému datu ve výši ,00 Kč slovy: jedenmilionsedmsettisíc korun českých V Lichnově