ZNALECKÝ POSUDEK č. 902/10/08

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 902/10/08 o odhadu obvyklé ceny nemovitosti, kterou představuje spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na řadové garáže postavené na st.p.č. 2947, zapsané na LV 4334 pro k.ú. Beroun, obec Beroun, okres Beroun. Objednatel posudku: Účel posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN Palackého 31/ Beroun stanovení ceny pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni Posudek vypracoval: Vítězslav Pantl Palackého nám. 40/II Třeboň Znalecký posudek je vyhotoven ve 4 vyhotoveních a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Jedno vyhotovení znaleckého posudku zůstává v archivu znalce. Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 2 příloh, kterými jsou: 1. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Beroun, ze dne , 2x A4 2. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Beroun, 1x A4 V Třeboni,

2 A. Nález Znalecký úkol Znalecký posudek o odhadu obvyklé ceny vpředu uvedených nemovitostí vedených Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun, zapsaných na LV č. 4334, pro k.ú. Beroun, obec Beroun, okres Beroun. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Řadová garáž na st.p.č Beroun Region: Středočeský Okres: Beroun Katastrální území: Beroun 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti exekučního vykonavatele pana Ondráčka. 4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z Katastru nemovitostí ze dne , pro LV č. 4334, k.ú. Beroun, obec Beroun, okres Beroun, vyhotovený dálkovým přístupem - kopie katastrální mapy pro k.ú. Beroun, obec Beroun, okres Beroun, vyhotovená náhledem na www stránky ČÚZK - informace, výměry a další skutečnosti zjištěné při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje: Podle předložených podkladů, zejména z LV č. 4334, je zřejmé, že vlastníky a k ocenění určených nemovitostí jsou: 1. Iva Miklószyová, r.č.: / /2 bytem: Pražská 420/60, Beroun a 2. MUDr. Jiřinka Ropková, r.č.: / /2 bytem: Plzeňská 77/51, Beroun 6. Celkový popis nemovitosti: Z hlediska ocenění se jedná o krajní řadovou garáž, která je nepodsklepená a plochou střechou, která neumožňuje zřízení podkroví. Podrobnější popis jednotlivých posuzovaných konstrukcí a vybavení je uveden při výpočtu koeficientu K 4 při stanovení věcné hodnoty. Garáž byla postavena kolem roku 1975 (bližší údaje se nepodařilo dohledat a stáří je stanoveno odborným odhadem). Ke dni místního šetření nevykazovala žádné podstatné známky zanedbané stavební údržby. Dále je oceněn stavební pozemek st. p. č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 32 m 2, který přístupný z veřejné komunikace se zpevněným povrchem. 7. Obsah odhadu: A) Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. 1) Hlavní stavby 1a) Garáž B) Porovnávací hodnota 1) Pozemky 1a) Stavební pozemek st C) Porovnávací metoda

3 B. Odhad Definice ceny obvyklé Odhad ceny obvyklé podle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., a č. 296/2007 Sb.: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad výše obvyklé ceny nemovitosti je ocenění prováděno, jak v zahraničí tak v naší praxi, v zásadě třemi metodami, které jsou používány v různých modifikacích: a) metodou věcné hodnoty (nákladová) b) metodou porovnávací (srovnávací) c) metodou výnosovou (příjmovou ) a) metoda věcné hodnoty jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v současných cenách a určení přiměřeného opotřebení vzhledem ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda srovnávací v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodávaných porovnatelných nemovitostí v daném místě a čase. c) metoda výnosová vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti dané nemovitosti. Posuzovaná nemovitost je dlouhodobě pronajímaná za obvyklé (tržní) nájemné a z toho vyplývá její ziskovost. Obvyklá cena je potom stanovena na základě závěrečné analýzy o přispění jednotlivých metod k výsledné hodnotě. Závěrem tohoto šetření je odhad obvyklé ceny nemovitosti, která by byla realizovaná na trhu na základě 6-ti měsíční zprostředkovatelské smlouvy.

4 A) Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1) Hlavní stavby 1a) Garáž - 8 Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Obestavěný prostor: 1. NP: 7,75*3,60*(2,90+2,70)/2 = 78,12 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 78,12 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S 100,00 2. Obvodové stěny zděné tl. 30 cm S 100,00 3. Stropy plochá střecha S 100,00 4. Krov X 100,00 5. Krytina pozinkovaný plech S 100,00 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava povrchů stříkaný břízolit S 100,00 8. Dveře nejsou C 100,00 9. Okna nejsou C 100, Vrata plechová S 100, Podlahy betonové S 100, Elektroinstalace světelná S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100,00 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100,00 1,00 26,20 5. Krytina S 5,70 100,00 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2,90 100,00 1,00 2,90 7. Úprava povrchů S 4,80 100,00 1,00 4,80 8. Dveře C 2,70 100,00 0,00 0,00 9. Okna C 1,40 100,00 0,00 0, Vrata S 6,80 100,00 1,00 6, Podlahy S 7,20 100,00 1,00 7, Elektroinstalace S 6,00 100,00 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů: 95,90 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9590 Část [%]

5 - 5 - Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): = 1 375,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9590 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1210 Základní cena upravená: = 2 936,64 Kč/m 3 Plná cena: 78,12 m 3 * 2 936,64 Kč/m 3 = ,32 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 60 = 58,333 % ,92 Kč Garáž - zjištěná cena = ,40 Kč Cena objektů činí celkem B) Porovnávací hodnota 1) Pozemky ,- Kč 1a) Stavební pozemek st Vzhledem k tomu, že v dané lokalitě nemá znalec dostatek podkladů o prodejích ověřených z důvěryhodných zdrojů, jsou porovnávací metodu použity podklady z realitní inzerce uveřejněné na internetu. takto získané inzerované ceny jsou upraveny koeficientem 0,8 - tzn. jsou sníženy o 20%. Srovnávací pozemky jsou zasíťované, jsou určené k zastavění rodinnými domy. 1a) Stavební pozemek st Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] Beroun-Město , ,00 0,80 1, ,00 Pod Homolkou , ,40 0,80 1, ,92 Na Máchovně , ,00 0,80 1, ,00 Beroun , ,97 0,80 1, ,77 Beroun - Lidická , ,97 0,80 1, , ,67 / 5,000 Průměrná jednotková cena: 1 862,13 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 1 376,77 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 2 160,00 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: zastavěná plocha a nádvoří p.č. st m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 32 m 2 32,00 m 2 á 1 862,13 Kč/m 2 = ,16 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = ,16 Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč

6 - 6 - C) Porovnávací metoda Vzhledem k tomu, že v dané lokalitě nemá znalec dostatek podkladů o prodejích ověřených z důvěryhodných zdrojů, jsou porovnávací metodu použity podklady z realitní inzerce uveřejněné na internetu. Takto získané inzerované ceny jsou upraveny koeficientem 1,20 - tzn. jsou sníženy o 20%. Jako porovnávací jednotka je použita cena za 1 m 2 zastavěné plochy. Popis oceňované stavby Název: Řadová garáž Adresa Beroun Popis: viz výše Druh nemovitosti Garáže řadové Poloha řadový krajový Stáří objektu 35 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 32 m 2 Zastavěná plocha 28 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, zpevněný přístup Příslušenství Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP 27,90 m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Garáž řadová Adresa Nad Stadionem, Beroun Popis: Jedná se garáž u panelového domu Druh nemovitosti Garáže řadové Poloha řadový vnitřní Stáří objektu 10 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 25 m 2 Zastavěná plocha 25 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, zpevněný přístup Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: cena z inzerce * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 25,00 m ,- Kč/m ,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Adresa Název: Řadová garáž Vápenice, Žebrák

7 - 7 - Popis: Jedná se o řadovou vnitřní zděnou garáž. Druh nemovitosti Garáže řadové Poloha řadový vnitřní Stáří objektu 40 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 22 m 2 Zastavěná plocha 22 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, zpevněný příjezd Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: cena z inzerce * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 22,00 m ,73 Kč/m ,27 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: Řadová garáž Adresa Beroun - Závodí Popis: Druh nemovitosti Garáže řadové Poloha řadový krajový Stáří objektu 25 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 23 m 2 Zastavěná plocha 23 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, zpevněný příjezd Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: cena z inzerce * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: ,33 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 23,00 m ,- Kč/m ,67 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Garáž řadová 0, ,00 0,00 0,00 0,00 2. Řadová garáž 0, ,27 0,00 0,00 0,00 3. Řadová garáž 0, ,67 0,00 0,00 0,00 SJC průměr 4 048,00

8 - 8 - JCO = SJC * I O 4 858,00 Výměry oceňované stavby 27,90 CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná ,- Kč Řadová garáž - výsledná cena = ,- Kč

9 - 9 - C. Rekapitulace Předmětem stanovení obvyklé ceny je podíl ve výši 1/2 na řadové garáži a stavebním pozemku st.p.č Vzhledem k tomuto faktu není možné stanovit obvyklou cenu nemovitosti běžnými metodami, protože u nemovitostmi, které mají více podílových spoluvlastníků se téměř neobchoduje s jednotlivými podíly. Když už se takovýto obchod uskuteční, tak na trhu platí, že součet zobchodovaných spoluvlastnických podílů na nemovitosti nedává hodnotu nemovitosti bez spoluvlastnických podílů. Součet obvyklých cen spoluvlastnických podílů na nemovitosti je vždy nižší, než obvyklá cena nemovitosti, jaká by byla dosažena při prodeji bez spoluvlastnických podílů. Stanovení obvyklé ceny podílu na nemovitosti je tedy prováděno simulací, která vychází z obvyklé ceny nemovitosti bez spoluvlastnických podílů, snížené o určitou část obvyklé ceny, která vyjadřuje rizika a problémy spojené se spoluvlastnickým podílem na takovéto nemovitosti. Dle zkušeností znalce toto snížení běžně dosahuje 20 až 30% obvyklé ceny nemovitosti bez spoluvlastnických podílů. Klady: nemovitost je umístěna do stabilizovaného území. Zápory: jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu na nemovitosti ve výši 1/2. A) Věcná hodnota objektů: ,- Kč B) Porovnávací hodnota pozemků: ,- Kč C) Porovnávací metoda: ,- Kč Obvyklá cena 1/2: ,- Kč slovy: čtyřicettisíc Kč Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti jsem podal podle svého nejlepšího vědomí, za použití příslušné literatury, legislativy a cen. Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecným podmínek poskytnutých služeb. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založen celý nebo části tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

10 Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti byl vypracován pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen tento odhad obvyklé ceny nemovitosti. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny shora. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Vítězslav Pantl Palackého nám. 40/II tel.: Třeboň pantl@tiscali.cz V Třeboni, Vítězslav Pantl Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne , č.j.: Spr. 692/2001 pro základní obor: E k o n o m i k a, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 902/10/08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace. V Třeboni, Vítězslav Pantl

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -