ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2014 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku: poluvlastnický podíl 1/2 nemovitosti - rekreační chaty č. e. 46 s příslušenstvím a pozemky p. č. t a p. č. 2180/1, LV č Kraj Plzeňský, okres Tachov, obec tříbro, k.ú. tříbro Chlistov 36, pan Jiří Kroutil, tříbro 46, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 paní Antonie Marcellová, tříbro 46, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 pan Jiří Kroutil, tříbro 46, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 paní Antonie Marcellová, tříbro 46, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: oudní exekutor JUDr. Ivo Luhan, Exekutorský úřad Praha 1 Karlovo náměstí 17, Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Pavel Rada K Lomu 1055, tarý Plzenec IČ: telefon: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran: pavelrada@volny.cz Kč stran Ve tarém Plzenci, dne tav ke dni : Počet příloh: 10 Pavel Rada NÁLEZ Počet vyhotovení: 2

2 Znalecký úkol Úkolem podepsaného znalce je stanovit obvyklou cenu uvedené nemovitosti. Přehled podkladů - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov, číslo listu vlastnictví 532, pro obec a katastrální území tříbro, okres Tachov, kraj Plzeňský ze dne informace a údaje sdělené objednatelem, místně příslušným stavebním úřadem a katastrálním pracovištěm - snímky mapy zájmového katastrálního území - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace - podklady a informace zjištěné na realitním trhu Místopis Uvedená nemovitost - rekreační chata se nachází na parcele č. t a je přístupná z nezpevněné místní cesty. Navazující pozemek p.č. 2180/1 - trvalý travní porost je společně oplocen a tvoří s rekreační chatou a stavebním pozemkem funkční celek. Rekreační chata má polohu v samostatné a stavebně nesrostlé lokalitě tříbra. Tato rekreační lokalita je vzdálena cca 4,5 km severovýchodně od tříbra a cca 25 km severozápadně od Plzně. Chata je napojena na rozvod elektro, voda je přivedena z vlastní vrtané studny a odpady napojeny do žumpy na vyvážení. Okolí nemovitosti tvoří krásná příroda, les, nedaleká přehrada Hracholusky a rekreační chaty. Komunikační systém - přístupová komunikace je nezpevněná s omezenou možností parkování vozidel. Veřejné dopravní spojení je také dost omezené - nízká četnost a vzdálenější autobusová zastávka. OUČANÝ TAV BUDOUCÍ TAV bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Okolí: Celkový popis Oceňovanou nemovitost tvoří rekreační chata s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, pozemky a venkovní úpravy. Chata stojí na pozemku vedeném v KN pod p. č. t zastavěná plocha a nádvoří o výměře 71 m2. Okolní zahrada, vedená v KN jako trvalý travní porost p. 2 č. 2180/1 o výměře 532 m, tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem. Chata je běžně udržovaná a nebyly shledány závady bránící řádnému užívání. Venkovní úpravy - zpevněné plochy, chlévy pro domácí zvířata, oplocení a přípojky. Využitelnost k danému účelu - chata slouží k trvalému bydlení majitelů. Ekologické podmínky objekt mimo běžných odpadů a kouřových zplodin vzniklých vytápěním nemá další vliv na ekologii. Celkový tvar pozemků - nepravidelný obdélníkový tvar z menší části zastavěný. Možnost dalšího rozšíření - vzhledem k prostorovým možnostem pozemku a charakteru okolní zástavby je toto možné. Ochranná pásma - bez omezení. Omezení vlastnických práv - zástavní práva exekutorská a zástavní právo smluvní. -2-

3 ilné stránky Chata má dobrou polohu v klidné přírodní lokalitě nedaleko lesa i vodního toku, dostupnost rozvodu elektro, vlastní zdroj vody, garáž v objektu, venkovní úpravy. labé stránky Nezpevněná přístupová komunikace, horší a méně udržovaný stav, horší dopravní spojení. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí tav stavby umožňuje podpis zástavní tav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy kutečné užívání stavby není v rozporu s její kutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Bez rizik spojených s právním stavem nemovitosti. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez těchto rizik. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní práva exekutorská. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bez těchto rizik. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Indexová metoda [Kč/m2] Korekce výchozí ceny A územní struktura: okrajové polohy obce B typ stavebního pozemku: částečná příprava C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: až D obchodní resp. průmyslová poloha: průmyslová oblast E územní připravenost, infrastruktura: střední F speciální charakteristiky volitelné: nejsou Výchozí cena upravená [Kč/m2] Výchozí cena ,00 0,60 1,20 0,70 0,50 0,75 189,00

4 [Kč/m2] Jednotková cena stavebních pozemků Oceňované stavební pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost Výměra stavebních pozemků Výměra [m2] m2 P.Č /1 Cena stavebních pozemků 189,00 [Kč] 603 m 189,00 Kč/m ,00 Úprava ceny: Popis spoluvlastnický podíl úprava 0,50 Výsledná cena ,- Kč mezivýsledek , ,50 Kč Výpočet věcné hodnoty stavby Chata č. e. 46 Jde o samostatnou rekreační chatu s jedním nadzemním podlažím, podkrovím, garáží a sklípkem mimo objekt. V 1. NP je předsíň, umývárna, WC a jedna obytná místnost s kuchyňským koutem, v mezipatře je úzký pokojík a v podkroví je větší ložnice. Popis konstrukcí: základy betonové izolované; svislé konstrukce zděné; stropy dřevěné trámové; klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu; vnitřní omítky vápenné, venkovní vápenné a nátěry; obklady standardní; schody dřevěné; dveře náplňové; okna dřevěná špaletová; povrchy podlah - PVC, dlažby, prkna; vytápění krbem i ústřední na pevná paliva; elektroinstalace světelná a zásuvková; bleskosvod neinstalován; přívod studené vody, ohřev TUV el. boilerem; vnitřní kanalizace z plastových trub; plyn rozveden není; ostatní vybavení standardní. V minulých letech byla mírně zanedbána běžná údržba a výměna dožilých konstrukcí, což se projevilo na celkovém mírně zvýšeném opotřebení. Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chata a zahrádkářská chata 14: vislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: typ A zděná v tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha sklep 2,24,10 1. NP 6,108,85+1,34,8 podkroví 6,108,85 Zastavěné plochy a výšky podlaží -4- [m2] 9,02 60,23 53,99

5 Zastavěná. Konstr. výška plocha 9,02 m2 1,90 m 2 60,23 m 2,55 m 53,99 m2 2,40 m Název sklep 1. NP podkroví Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor sklep (2,24,10)(1,90) spodní stavba (6,108,85+1,34,8)(5,25) zastřešení (6,108,85)(2,55/2) [m3] 17,14 m3 316,18 m3 68,83 m3 (PP podzemní podlaží, NP nadzemní podlaží, Z zastřešení) Název Typ sklep spodní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem: PP NP Z Obestavěný prostor 17,14 m3 316,18 m3 68,83 m3 402,15 m3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení ( standard, N nadstandard, P podstandard, C nevyskytuje se, A přidaná konstrukce, X nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Podezdívka jen u typu I 3. Obvodové stěny 4. tropy 5. Zastřešení 6. Krytina 7. Klempířské konstrukce 8. Úprava povrchů 9. chodiště 10. Dveře 11. Okna 12. Podlahy 13. Vytápění 14. Elektroinstalace 15. Rozvod vody 16. Zdroj teplé vody 17. Rozvod propan-butanu 18. Kanalizace 19. Záchod 20. Okenice 21. Vnitřní vybavení 22. Ostatní Provedení betonové pasy izolované částečná podezdívka zděné tl cm dřevěné polospalné krov dřevěný vázaný plechová pozinkovaná pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky dřevěné hladké plné dveře dřevěná špaletová dlažby, potěr, prkna ústřední světelná zásuvková 230 V i 400 V plast, studená i teplá voda bojler lahev s vařičem plastové potrubí splachovací okenice vana, umyvadlo krb Výpočet koeficientu K4-5- Hodnocení standardu P P Část [%]

6 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] 1. Základy 2. Podezdívka jen u typu I 3. Obvodové stěny 4. tropy 5. Zastřešení 6. Krytina 7. Klempířské konstrukce 8. Úprava povrchů 9. chodiště 10. Dveře 11. Okna 12. Podlahy 13. Vytápění 14. Elektroinstalace 15. Rozvod vody 16. Zdroj teplé vody 17. Rozvod propan-butanu 18. Kanalizace 19. Záchod 20. Okenice 21. Vnitřní vybavení 22. Ostatní oučet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4: P P 5,60 3,60 25,30 9,40 9,20 4,10 0,80 9,20 2,10 3,10 5,20 4,10 3,20 3,10 2,20 0,90 0,20 2,10 0,40 1,90 2,30 2,00 Část [%] Ocenění Základní cena (dle příl. č. 12) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 12): Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle KP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 402,15 m ,42 Kč/m3 Koef. 0,46 0,46 Upravený obj. podíl 5,60 1,66 25,30 9,40 9,20 4,10 0,80 9,20 2,10 3,10 5,20 4,10 3,20 3,10 2,20 0,90 0,09 2,10 0,40 1,90 2,30 2,00 97,95 0, ,1,1200 0, , , ,90 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou táří (): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): roků Opotřebení: % / PCŽ % 50 / 50,0 % Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / ) Chata č. e výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem 0, ,95 Kč 1/2 Chata č. e zjištěná cena ,48 Kč Výpočet porovnávací hodnoty -6-

7 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku: 123,24 m2 402,15 m3 60,23 m2 603,00 m2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí rovnatelné nemovité věci Název: Chata Vranov Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Obest. prostor 0,90 1,25 1,20 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 1, Celková cena Jednotková cena Kč Kč/ks Výměra pozemku 40 m2 Název: Chata Butov Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 1,14 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 1, Celková cena Jednotková cena Kč Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku 466 m2 Název: Chata Butov

8 Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Obest. prostor 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0, Celková cena Jednotková cena Kč Kč/ks Výměra pozemku 164 m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena tanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny spoluvlastnický podíl / 2,00 Výsledná porovnávací hodnota Kč/ks Kč/ks Kč/ks Kč/ks , Kč

9 REKAPITULACE OCENĚNÍ oučasný stav Kč Kč Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/ Kč slovy: Dvěstěpadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Ceny obdobných chat se v dané lokalitě pohybují v rozmezí ,- až ,- Kč. Výsledná cena v rámci rozpětí se odvíjí v závislosti na hlavních ovlivňujících faktorech - poloze, přístupnosti, výměře pozemků, vybavenosti I, kvalitativní úrovni použitých stavebních materiálů a vybavení zařizovacími předměty, kvalitě stavebních prací, velikosti srovnávaných chat atd. Do uvedeného rozpětí nejsou zahrnovány objekty velmi malé a nesrovnatelně velké, chaty s výrazně nadhodnocenými cenami a které nejsou srovnatelné. Jako zdroj informací byly použity informace z prodejů obdobných nemovitostí v dané lokalitě a čase, údaje z vlastní databáze prodejů a údaje z inzerce obdobných nemovitostí. Nemovitost je vzhledem k popsanému stavu hodnocena jako dobrá. Všechny popsané okolnosti vytvářejí z oceňované nemovitosti zajímavou investici pro zájemce o rekreaci v zajímavé lokalitě. Poptávka po nemovitostech tohoto typu v okolí je v současnosti nižší než nabídka. Nemovitost je i tak obchodovatelná a uvedené ovlivňující skutečnosti byly zohledněny při stanovení obvyklé ceny. Podobné nemovitosti se na této cenové úrovni a v dané lokalitě běžně obchodují. Při tvorbě výsledné celkové ceny byly zohledněny i negativní vlivy prodeje pouze ideálního spoluvlastnického podílu 1/2. Ve tarém Plzenci Pavel Rada K Lomu tarý Plzenec telefon: pavelrada@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne pod č.j. pr. 1687/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. -9-

10 EZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Porovnávaný objekt č. 1 - Vranov Porovnávaný objekt č. 2 - Butov Porovnávaný objekt č. 3 - Butov 2. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 532 ze dne nímek katastrální mapy ze dne nímek katastrální mapy ze dne ortofoto Mapa oblasti tříbro Mapa oblasti tříbro, Plzeň Fotodokumentace nemovitosti počet stran A4 příloze

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -