Znalecký posudek č /2008

Transkript

1 Znalecký posudek č /2008 O ceně nemovitosti - pozemků včetně zahradní chaty a příslušenství v obci a k.ú. Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec. Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Praha 8 Přípotoční 1519/10c Praha 10 č. obj.: 76 EX 1286/05-29 odhad nemovitosti z důvodu exekuce č.j. 76EX 1286/05-29 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, dále obecná cena nemovitosti, podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. arch. Eva Marečková Matějovec Slavonice Posudek obsahuje 12 stran a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Matějovci,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhlášky, obecná cena nemovitosti. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku - LV č a pro k.ú. Jindřichův Hradec - skutečnosti a výměry zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje dle LV p.č.3565/70 - kultura zahrada 384 m 2 - podíl 1/1 dle LV p.č.3565/77 - kultura zahrada 443 m 2 - podíl 1/10 p.č.3569/5 - kultura zahrada 121 m 2 - podíl 1/10 p.č.3569/6 - kultura zahrada 97 m 2 - podíl 1/10 5. Dokumentace a skutečnost Ocenění je provedeno podle skutečného stavu zjištěného na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti jsou umístěny v k.ú. J. Hradec v uzavřené zahrádkářské kolonii vpravo od komunikace směr Jindřichův Hradec - Lásenice u řeky Nežárky. Dle LV je oceňován pozemek zahrady p.č.3565/70, dále je užíván pozemek za chatou, který je pronajatý. Nachází se zde zahradní chatka, kolna a sklad nářadí, venkovní úpravy - zpevněné plochy, venkovní schody, přípojka elektro, venkovní záchod a podíl na společném oplocení. Přístup je po asfaltové komunikaci. Dle LV č jsou oceňovány pozemky zahrad s vlastnickým podílem 1/10. Jedná se o vnitřní nezpevněnou komunikaci v areálu zahradní kolonie. 7. Obsah posudku Oddíl 1- LV a) Zahradní chata b) Vedlejší stavby 1) Kůlna Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 2) Sklad nářadí c) Studna d) Trvalé porosty e) Pozemky Oddíl 2 - LV a) Pozemky B. Posudek B.1. Ocenění zjištění ceny nemovitosti dle vyhlášky Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Jindřichův Hradec Obec: Jindřichův Hradec Oddíl 1- LV a) Zahradní chata 26 Chata má 1NP, sedlový krov, jedná se o montovanou stavbu bez základů. Původně sloužila jako stavební bouda. Trámková kostra, vnitřní i vnější pobití stěn. Okna a dveře dřevěné, světelná el. instalace. Opotřebení je značné. Venkovní úpravy jsou součástí ocenění chaty. Zatřídění pro potřeby ocenění Zahrádkářská chata: typ I F Svislá nosná konstrukce: dřevěná oboustranně obíjená, zdivo tl. do 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha vrchní stavba 3,20 m 4,20 5,15 = 21,63 m 2 zastřešení 0,65 m 5,10 5,15 = 26,27 m 2 Součet: 3,85 m 47,90 m 2 Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 3,20 4,20 5,15 = 69,22 m 3

4 4 zastřešení 0,65/2 5,10 5,15 = 8,54 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 77,76 m 3 Určení základní ceny za m 3 a koeficientu cenového rozpětí: Kraj: Jihočeský Obec: Jindřichův Hradec Počet obyvatel: Opotřebení: výrazně snižuje cenu Určení dle přílohy č. 20, tabulky č. 1b: Základní cena (ZC): 939, Kč/m 3 Koeficient cenového rozpětí (K CR ): 0,45 Hodnocení znaků: Popis znaku Váha Hodnocení znaku K CPn (v n ) 1Trh s rekreačními a 10 III. poptávka je s nabídkou v rovnováze 1,000 zahrádkářskými chatami 2Přírodní lokalita nehodnotí se 3Životní prostředí 8 III. hlučnost, prašnost 1,000 4Dopravní dostupnost 4 IV. zpevněná komunikace, vzdálenost od 1,225 veřejné dopravy do 1500 m 5Typ stavby 5 II. typ E,F 0,775 6Vybavení stavby 5 I. bez vybavení WC suchý, umyvadlo 0,550 7Podsklepení 2 I. nepodsklepená 0,550 8Podkroví 2 I. plochá střecha nebo bez možnosti podkroví 0,550 9Venkovní úpravy dle 5 IV. venkovní úpravy zvyšující cenu chaty 1,225 přílohy č. 11, kromě pol.č. 2.5, 3.2, 19, 21, 23 (jejich vhodné umístění a složení) 10Právní vztahy 4 V. pozemek vlastní 1,450 11Posouzení širších vztahů 10 III. průměrná nemovitost 1, (K CPn v n ) n = 1 K CP = 11 v n n = 1 Koeficient cenového porovnání (K CP ): 0,975 Základní cena upravená (ZCU = ZC K CP ): 915,53 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP ZCU): 77,76 915,53 = ,61 Kč Zahradní chata zjištěná cena: ,61 Kč b) Vedlejší stavby b.1) Kůlna 7 Jedná se o jednoduchý přízemní objekt s pultovou střechou, sloužící jako sklad. Konstrukce - dřevostavba oboustranně pobitá prkny. Stáří stavby 27 let.

5 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I D Svislá nosná konstrukce: dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,861 Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní, jinde neuvedené Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 1,996 Koeficient prodejnosti: 1,392 (Chaty) Podlaží: vrchní stavba Výška: 2,35 m Zastavěná plocha: 1,90 3,20 = 6,08 m 2 Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 2,35 1,90 3,20 = 14,29 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy základové pasy 8,00 % Standardní 2. Obvodové stěny oboustranně obíjené 31,30 % Standardní 3. Stropy tvořen krovem 21,80 % Standardní 4. Krov 0,00 % Neuvažuje se 5. Krytina plech Pz 11,20 % Standardní 6. Klempířské práce 1,60 % Nevyskytuje se 7. Úprava povrchů 6,30 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře svlakové 3,80 % Podstandardní 10. Okna jednoduchá 1,30 % Standardní 11. Podlahy 9,70 % Podstandardní 12. Elektroinstalace 5,00 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 6. Klempířské práce 0,54 1,852 1,60 % 0, Dveře 0,54 3,80 % 0, Podlahy 0,54 9,70 % 0, Elektroinstalace 0,54 1,852 5,00 % 0,0500 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8611 Ocenění: Základní jednotková cena 1 055, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8611 Polohový koeficient K 5 : 1,0500

6 6 Koeficient změny cen staveb K i : 1,9960 Koeficient prodejnosti K p : 1,3920 Základní jednotková cena upravená: = 2 650,30 Kč/m 3 Základní cena upravená: 14,29 m ,30 Kč/m 3 = ,79 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 27 roků Předpokládaná další životnost: 13 roků Opotřebení: / ( ) = 67,500 % Odpočet opotřebení: ,79 Kč 67,500 % ,13 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,66 Kč Kůlna zjištěná cena: ,66 Kč b.2) Sklad nářadí 7 Malý dřevěný sklad nářadí, pultová střecha. Stáří 17 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní, jinde neuvedené Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 1,996 Koeficient prodejnosti: 1,392 (Chaty) Podlaží: vrchní stavba Výška: 2,28 m Zastavěná plocha: 1,85 1,55 = 2,87 m 2 Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 2,28 1,85 1,55 = 6,54 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 8,30 % Standardní 2. Obvodové stěny 31,90 % Standardní 3. Stropy 21,20 % Nevyskytuje se 4. Krov 0,00 % Neuvažuje se 5. Krytina 11,10 % Standardní 6. Klempířské práce 1,60 % Standardní 7. Úprava povrchů 6,00 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře 3,70 % Podstandardní

7 7 10. Okna 1,40 % Nevyskytuje se 11. Podlahy 10,80 % Podstandardní 12. Elektroinstalace 4,00 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 3. Stropy 0,54 1,852 21,20 % 0, Dveře 0,54 3,70 % 0, Okna 0,54 1,852 1,40 % 0, Podlahy 0,54 10,80 % 0, Elektroinstalace 0,54 1,852 4,00 % 0,0400 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,6557 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena 970, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i : 1,9960 Koeficient prodejnosti K p : 1,3920 Základní jednotková cena upravená: = 2 263,87 Kč/m 3 Základní cena upravená: 6,54 m ,87 Kč/m 3 = ,71 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 17 roků Předpokládaná další životnost: 13 roků Opotřebení: / ( ) = 56,667 % Odpočet opotřebení: ,71 Kč 56,667 % 8 389,95 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 6 415,76 Kč Sklad nářadí zjištěná cena: 6 415,76 Kč c) Studna 9 Kopaná studna z betonových skruží, zakrytá betonovou deskou. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 2,10 m Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody, teplovodní, parovodní a horkovodní místní trubní (vč. souvisejících objektů), vrty čerpací, studny a jímání vody Kód standardní klasifikace produkce: studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,136 Koeficient prodejnosti: 1,392 (Chaty)

8 8 Ocenění: 2,10 m á 1 950, Kč/m , Kč Základní cena: = 4 095, Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1360 Koeficient prodejnosti K p : 1,3920 Cena studny: = ,50 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 22 roků Předpokládaná další životnost: 58 roků Opotřebení: / ( ) = 27,500 % Odpočet opotřebení: ,50 Kč 27,500 % 3 515,74 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 9 268,76 Kč Studna zjištěná cena: 9 268,76 Kč d) Trvalé porosty Stromy jsou částečně poškozené. Ovocné dřeviny zahrádkový typ výsadby příloha č. 34 Množství Název Stáří Jedn. cena Úprava Celková cena 1 ks broskvoň 4 r. 927, Kč 927, Kč 10 m 2 maliník 3 r. 50, Kč 500, Kč 3 ks rybíz červený 17 r. 44, Kč 132, Kč 6 ks rybíz černý 17 r. 59, Kč 354, Kč 2 ks jabloň polokmen 17 r , Kč 20 % 3 555,20 Kč 7 ks jabloň nízkokmen na silně 22 r. 923, Kč 20 % 5 168,80 Kč vzrůstné podnoži 1 ks hrušeň nízkokmen na středně 22 r. 259, Kč 20 % 207,20 Kč vzrůstné podnoži 1 ks švestka 22 r. 850, Kč 10 % 765, Kč 2 ks třešeň polokmen 22 r , Kč 10 % 3 628,80 Kč 3 ks rybíz černý 5 r. 182, Kč 546, Kč Ovocné dřeviny (zahrádkový typ výsadby) celkem: = , Kč Okrasné dřeviny příloha č. 37 Polohový koeficient K 5 : 1,0500 Množství Název Stáří Jedn. cena Úprava K z Celková cena 4 ks cypříšek tupolistý 9 r. 680, Kč 0, , Kč 2 ks cypříšek zeravovitý 6 r. 680, Kč 0, , Kč 1 ks vrba křehká 5 r. 620, Kč 0,75 488,25 Kč 1 ks šeřík obecný 4 r. 480, Kč 1,00 504, Kč Okrasné dřeviny celkem: = 4 205,25 Kč Součet cen všech typů porostů: = ,25 Kč Trvalé porosty zjištěná cena: ,25 Kč

9 9 e) Pozemky 28 Dle výpisu se oceňuje p.č. 3565/ m 2. Skutečnost: plocha zastavěná chatkou je 22 m 2, zbývající plocha je zahrada. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 400, Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby 5 % 0,950 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejný vodovod 5 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Úprava celkem: 12 % 0,880 Koeficient změny cen staveb K i : 2,031 Koeficient prodejnosti K p : (Chaty) 1,392 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zast. plocha 3565/ , 945, ,79 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby 5 % 0,950 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejný vodovod 5 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Úprava celkem: 12 % 0,880 Koeficient změny cen staveb K i : 2,031 Koeficient prodejnosti K p : (Chaty) 1,392 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 3565/ , 378, ,88 Součet cen všech typů pozemků: = ,67 Kč Pozemky zjištěná cena: ,67 Kč

10 10 Oddíl 2 - LV a) Pozemky 29, 32 P.č. 3655/77 - slouží pro příjezd k jednotlivým pozemkům, p.č. 3569/5 a 3569/6 jsou zatravněné pruhy u oplocení. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 400, Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s tisíci obyvateli vlastní území % Úprava celkem: % 2,200 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] zahrada 3569/ ,17 2, ,14 zahrada 3569/6 97 1,17 2, ,68 Součet: ,82 32 odst. 4 Ostatní, jinde neuvedené pozemky Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní koef. sníž. upraven á zahrada-ostatní plocha 3565/ , 0,0 6 Cena [Kč] 24, , Součet cen všech typů pozemků: = ,82 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 10 Cena po úpravě: = 1 145,28 Kč Pozemky zjištěná cena: 1 145,28 Kč B.2. Ocenění zjištění obecné ceny nemovitosti. Poloha vzhledem k užívání a poptávka: Zahrada včetně staveb na ní umístěných je umístěna asi 1,5 km za obcí Jindřichův Hradec u řeky Nežárky. jedná se o příjemnou lokalitu k relaxaci obyvatel okresního města. Výhodou je studna na pozemku zahrady a el.energie. Nemovitost je prodejná k rekreačním účelům pro obyvatele města.

11 11 Porovnávací hodnota: ,- Kč Porovnávané nemovitosti se nacházejí v okrese Jindřichův Hradec. Název: Popis: Cena: Nová Včelnice Chata se zahradou ,- Kč J.Hradec -Otín Zahrada s chatou ,- Kč Slavonice Chata se zahradou ,- Kč Porovnávací cenu nemovitostí v zahrádkářské kolonii v k.ú. J.Hradec stanovuji na ,- Kč. C. Rekapitulace C.1. Rekapitulace ocenění podle vyhlášky Oddíl 1- LV Výsledné ceny: a) Zahradní chata ,61 Kč b) Vedlejší stavby 1) Kůlna ,66 Kč 2) Sklad nářadí 6 415,76 Kč c) Studna 9 268,76 Kč d) Trvalé porosty ,25 Kč e) Pozemky ,67 Kč Oddíl 1- LV výsledná cena činí celkem: ,71 Kč Oddíl 2 - LV Výsledné ceny: a) Pozemky 1 145,28 Kč Oddíl 2 - LV výsledná cena činí celkem: 1 145,28 Kč Součet cen nemovitosti Výsledné ceny: Cena po zaokrouhlení podle 46: ,99 Kč , Kč Výsledná cena: , Kč

12 12 Cena slovy: dvěstěsedmdesátosmtisícdeset Kč C.2. Rekapitulace obecná cena nemovitosti Obvyklou cenu pozemků p.č. 3565/70, p.č. 3565/77, p.č. 3569/5, p.č. 3569/6 včetně staveb v k.ú. Jindřichův Hradec stanovuji na ,- Kč. Cena slovy: třistadvacettisíc Kč V Matějovci, Ing. arch. Eva Marečková Matějovec Slavonice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr. 1748/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2008 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace. E. Přílohy - LV č LV č snímek KM -schéma - mapa oblasti - fotodokumentace