ZNALECKÝ POSUDEK. č /2012. O ceně nemovitosti, 1/6 rodinného domu č.p. 153 obec Turnov k.ú.mašov u Turnova včetně příslušenství a pozemků

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2012 O ceně nemovitosti, 1/6 rodinného domu č.p. 153 obec Turnov k.ú.mašov u Turnova včetně příslušenství a pozemků Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno-město, soudní exekutor JUDr.Vít Novozámský Bratislavská Brno Stanovení ceny nemovitosti dle Usnesení 056 EX 115/ ze dne Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Nosek nám. Sokolovské 310/ Liberec telefon: info@realservis.com Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu a přílohy. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Liberci

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti, 1/6 rodinného domu č.p. 153, k.ú.mašov u Turnova obec Turnov včetně příslušenství a pozemků. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: 1/6 Rodinného domu Adresa předmětu ocenění: Mašov Turnov Kraj: Liberecký Okres: Semily Obec: Turnov Katastrální území: Mašov u Turnova Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 134,2512 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 134,25 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Usnesení soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského ze dne čj.056 EX 115/ Exekuční příkaz ze dne sp.zn. 56 EX 115/ LV č.5299 k.ú.mašov u Turnova ze dne kopie katastrální mapy ze dne Usnesení Státního notářství ze dne , na základě kterého bylo zaspáno věcné břemeno na LV 5299 k.ú.mašov u Turnova - fotodokumentace - ZP č /2002 ze dne vyhotovený Jiřím Janouškem - tři porovnávací objekty 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí a kopie katastrální mapy. 6. Dokumentace a skutečnost Spoluvlastníky nebyla předložena žádná projektová dokumentace objektu ani přístavby. Prohlídka nemovitosti byla provedena dne , počasí pod mrakem, teplota kolem 8 stupňů C. Objekt byl vlastníkem zpřístupněn a odhadcem prohlédnut, nebyla umožněna prohlídka přístavby z roku Další údaje o nemovitosti byly převzaty z předloženého ZP z roku 2001 a z místního šetření. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je 1/6 rodinného domu postaveného nedaleko místní komunikace II.tř. z Turnova na Všeň v řídké vesnické zástavbě. Autobusová zastávka je ve vzdálenosti cca 100 u komunikace II.tř

3 Objekt je zděný volně stojící, podsklepený s obývatelným podkroví. Po roce 2004 byla provedena přístavba objektu. V objektu jsou dvě samostatné bytové jednotky, jedna v přízemí a druhá v podkroví. Suterén slouží jako garáž, kotelna a dílna. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva, teplá voda z el. bojlerů. V přízemí je kuchyňská linka s plynovým sporákem (PB), v podkroví je el.sporák a kuchyňská linka. Podkrovní byt je v původním stavu, vyžaduje rekonstrukci. Dům je postaven v mírném svahu, příjezd do suterénu je okolo domu. V přízemí objektu je jedna bytová jednotka o kuchyni, koupelně a WC a dva pokoje. Pokoj a koupelna s WC je provedena v přístavbě, která dle sdělení p.bučkové Jany byla financována z úvěru poskytnutého Hypoteční bankou v roce v roce Tyto prostory nebyly majitelkou zpřístupněny. V podkroví je chodba se schodištěm, ze kterého je přístup do zkosené kuchyně a jednoho pokoje. Jsou zde i dvě malé komory a dřevěné schodiště do hřebene střechy. Z inženýrských sítí je možnost napojení na elektro a veřejný vodovod, kanalizace je svedena do septiku. Ve dvoře u domu je ještě postavena malá zděná kolna na st.p.č.587. Pozemky okolo domu jsou vedeny jako TTP, část pozemků je mimo dům, je přes něj vedena asfaltová komunikace. Poloha pro bydlení je standardní, velmi klidná, docházkové vzdálenosti k autobusu do 200m, vzdálenost do centra Turnova do 3 km. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty - 3 -

4 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům Popis: Dům je zděný postavený v roce 1975, je podsklepený s obývatelným podkrovím a provedenou přístavbou v roce Tato není omítnuta. Základy domu jsou betonové s izolacemi proti zemní vlhkosti. Stropy nad suterénem jsou tvrdé, ostatní polospalné, krov dřevěný s bedněním, krytina eternitové šablony. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břizolitová, přístavba z porothermu není omítnuta. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Podlahy obytným místností jsou parkety a textilní krytiny, keramická dlažba. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva, ohřev teplé vody el.bojlerem. Koupelna v podkroví je v původním stavu s vanou, v přízemí nebyla zpřístupněna. V přízemí i podkroví jsou kuchyňské linky a sporáky. Kanalizace z domu je svedena do septiku ve dvoře. V domě jsou provedeny rozvody elektro. Celková údržba domu je mírně zanedbána. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Stáří stavby: 37 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.PP.: 13,90*8,95 = 124,41 m 2 I.NP.: 13,90*8,95+1,75*4,75 = 132,72 m 2 podkroví: 8,95*8,95 = 80,10 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.PP.: 124,41 m 2 2,45 m I.NP.: 132,72 m 2 2,60 m podkroví: 80,10 m 2 2,40 m Obestavěný prostor: O.p.: 686+4,95*8,95*5,45 = 927,45 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 927,45 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 132,72 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 337,23 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,54-4 -

5 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a III 0,00 odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní III 0,05 příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu - Neupravený II -0,01 byt v podkroví. 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 Koeficient stáří upraven o + 0,00 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 37 let: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,80 = 0,714 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním II 0,02 úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro III 0,00 bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť II 0,00 obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo II 0,00 sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost III 0,05 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,

6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,714 * 1,090 * 0,900 = 0,700 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = Kč/m 3 * 0,700 = 2 878,40 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 878,40 Kč/m 3 * 927,45 m 3 = ,08 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,08 Kč = ,08 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 6 Rodinný dům - zjištěná cena = ,68 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis: Pozemky jsou podél místní komunikace u rodinného domu a část parcely je volná podél komunikace, neoploceno porostlé travním porostem. Jsou mírně svažité, z inženýrských sítí jsou k dispozici elektro, voda a plyn, dům není na něj napojen. Doprava v místě je pouze minimální, komunikace je slepá. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Jedná se o samostanou část obce. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,3800 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,

7 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 134,25 1,00 2,1550 1,3800-7,00 371,30 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 134,25 0,40 2,1550 1,3800-7,00 148,52 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zast.plocha 410/1 129,00 371, ,70 28 odst. 1 a 2 zast.plocha ,00 371, ,10 28 odstavec 5 trvalý travní porost 376/ ,00 148, ,84 28 odstavec 5 trvalý travní porost 376/2 645,00 148, ,40 28 odstavec 5 trvalý travní porost ,00 148, ,52 Stavební pozemky - celkem ,56 = ,56 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 6 Pozemky - zjištěná cena = ,09 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Popis: Na pozemcích jsou ovocné stromy a okrasné keře různého druhu a stáří. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč ,56 Celková výměra pozemku m Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m Cena pokryvné plochy porostů Kč ,70 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 4 244,35 Porosty - celkem: 4 244,35 Kč = 4 244,35 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 6 Porosty - zjištěná cena 707,39 Kč - 7 -

8 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům ,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 707,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 707,40 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: Kč slovy: Pětsetpěttisícsedmsetčtyřicet Kč - 8 -

9 Obvyklá cena je stanovena porovnávací metodou dle nabízených objektů na realitním serveru. Pro porovnání jsou uvedeny tři objekty v lokalitě zhruba stejné kvality a stejného objemu. Jejich nabídková cena je snížena o 20% vzhledem k současnému trhu realit a z nich je proveden průměr, který by měl odpovídat obvyklé ceně. Cena stanovená dle cenového předpisu je poměrně vysoká, neboť koeficient prodejnosti v ceně uvedené vychází ze statistických údajů, které jsou opožděné proti skutečnému stavu. Výnosovou hodnotu nelze též použít, neboť obdobné objekty rodinných domů lze jen těžko pronajímat. Věcné břemeno uvedené na LV 5299 se vztahuje na parcely č.376/1 a 376/2, povinnost pro parcelu č. 323/4, ze které je přístup. To břemeno v současné době již prakticky nemá smysl, neboť přístup na parcely č.376/1 a 376/2 j přístup z veřejné komunikace č.1272, která je ve vlastnictví města Turnov. Cena věcného břemene je nulová. Obvyklá cena 1/6 oceňovaného objektu č.p. 153 k.ú.mašov u Turnova obec Turnov včetně pozemků dle LV č.5299 s ohledem na výše uvedené skutečnosti je stanovena znalcem ve výši ,- Kč slovy: třistatřicetjedentisíc Kč V Liberci Ing. Zdeněk Nosek nám. Sokolovské 310/ Liberec telefon: info@realservis.com D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím MS ČSR, č.j. 811/84 ze dne 5.října 1984 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č V Liberci Ing. Zdeněk Nosek nám. Sokolovské 310/ Liberec - 9 -

10 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: LV Snímek katastrální mapy 1 Usnesení o exekuci 2 Usnesení o znalci 1 Břemeno 1 Fotodokumentace 2 Umístění v mapě 1 Porovnávací objekty

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 dům a byt v podkroví

17 byt přízemí a suterén

18 - 18 -

19 - 19 -