ZNALECKÝ POSUDEK. č /12

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /12 o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. objektu bydlení č.p. 38 na pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 169/34 trvalý travní porost zapsaných na LV 56 pro katastrální území Hamr nad Nežárkou a obec Val a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/ Praha 8 č.j. 248/2012-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne dražbu a prodej Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. č.460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění Tento znalecký posudek obsahuje 23 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1, Praha 8, pod č.j. 248/2012-N ze dne s předáním podkladů mailem Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne , LV č. 56 A: Vlastník : 1. Pliska Albert, Václavská 1690/10, Praha 2 B : Nemovitosti : - objekt bydlení č.p. 38 na st. parcele č. 46 zastavěná plocha a nádvoří - st. parcela č. 46 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 300 m2 - parcela č. 169/34 ostatní plocha o výměře 675 m2 vše v k.ú. Hamr nad Nežárkou a v obci Val dále viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace znalci nebyla předložena žádná projektová dokumentace Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce. Vlastník oceňovaných nemovitostí se nedostavil, místní šetření bylo provedeno z veřejně přístupného prostoru ze sousedního pozemku Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný objekt pro bydlení č.p. 38 stojící na st. parcele č. 46 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území Hamr nad Nežárkou a v obci Val v samostatné části obce Hamr v zástavbě venkovských rodinných domů a objektů pro individuální rekreaci. Celý areál, který je ke dni ocenění užíván k víkendovému bydlení vlastníka, tvoří samostatně stojící objekt bydlení č.p. 38, který má charakter rodinného domu, dále objekt bez č.p. přistavěný k rodinnému domu, samostatný objekt na nářadí a pozemky st. parcela č. 46 zastavěná plocha a nádvoří, která je na části své výměry zastavěna

3 3 oceňovanou stavbou rodinného domu č.p. 38 a parcela č. 169/34 trvalý travní porost, který tvoří s výše uvedenými nemovitostmi jednotný funkční celek. Celek dotvářejí venkovní úpravy ( oplocení, venkovní bazén, pergola, zpevněné plochy a přípojky inženýrských sítí ). Objekt rodinného domu je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na veřejný vodovod a kanalizace je svedena do vlastního septiku. Příjezd k domu je možný po zpevněné asfaltové komunikaci. Původní stáří domu není znalci známo, dle odborného odhadu znalce a dle vyjádření sousedů, je objekt nově vystavěn na místě původní zástavby pravděpodobně před cca 15 lety. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti ( kromě přední části objektu ) i prvky krátkodobé životnosti jsou nové. Technický stav objektu odpovídá ke dni ocenění svému stáří a prováděné běžné údržbě a je celkově dobrý. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu a garáže vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaných staveb ani nebyly znalci vlastníkem předány požadované podklady potřebné pro výpočet. K místnímu šetření svolanému na den v 10:30 hod. se vlastník nedostavil. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru a z fotografií a popisu objektu uveřejněných na mapovém serveru kde je uveřejněn inzerát na prodej oceňovaných nemovitostí. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Objekt bydlení č.p Venkovní úprava Pozemky st. parcela č. 46 a parcela č. 169/ Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace

4 4 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novel s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K Objekt bydlení č.p. 38 ( 5 ) Popis Objekt pro bydlení je samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní přibližně obdélníkového půdorysu s menší přístavbou u východní fasády. Konstrukci tvoří cihelné zdivo. Krov je dřevěný vázaný s taškovou krytinou a s provedenou vestavbou podkroví. V objektu je, dle zmíněného inzerátu jedna bytová jednotka velikosti 5+1. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na veřejný vodovod a kanalizace je svedena do vlastní žumpy. Původní stáří rodinného domu je dle vyjádření sousedů cca z roku Objekt je užíván rodinnou vlastníků k individuální rodinné rekreaci. Svým vybavením je možné jej i trvale užívat. Základy : základové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce : zděná Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Stropy : rovný podhled Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení Vnitřní úprava stěn : štuková omítka Podlaha a dlažby : keramické dlažby, jekory Schodiště : pravděpodobně dřevěné Okna : dřevěná zdvojená Dveře : dřevěné El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické běžné Vytápění : krbová vložka s rozvodem teplého vzduchu Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : koupelna s vanou a umyvadlem, sauna Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : EI boiler Kuchyňské vybavení : linka s dřezem a sporákem Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření z veřejně přístupného prostoru. Rozměry, které nebylo možno technicky změřit byly odhadnuty znalcem na základě odborného odhadu ( délka objektu, přístavba, výška ). Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky.

5 5 OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 17,00 * 5,80 srovnávací šířka = 98,60 = 3,00 295,80 4,50 * 3,00 = 13,50 = 2,50 33,75 celkem 1.NP 112,10 329,55 11,00 * 8,00 srovnávací šířka = 98,60 3,00/2 = 1,50 147,90 4,50 * 3,00 = 13,50 1,80/2 = 0,90 12,15 celkem zastřešení 112,10 160,05 celkem OP objekt bydlení - rodinný dům č.p ,60 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, není podsklepen a jelikož má jedno nadzemní podlaží, zařízené podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 112,10 m 2 Zastavěná plocha 1.PP je 0,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/112,10 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 112,10 m 2 Zastavěná plocha podkroví je odhadem 98,60 m 2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 98,60/112,10 = 87,90 % Tj. objekt rodinného domu má stavebně upravené podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.NP Rodinný dům je stavbou typu A samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou, s provedenou vestavbou podkroví a se základní cenou 2 290,- Kč/ m Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky Typ A ( 1.NP, zařízené podkroví, sedlová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle projektu OP m 3 489,60 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient podkroví nad 2/3 ZP 1.NP Kpod 1,12 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č.38 vyhl. Ki 2,155 Koeficient prodejnosti dle přílohy č.39 vyhl. neuplatněno Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 2 564,80 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní vnitřní vybavení je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy s izolací S Svislé kce cihelné zdivo S

6 6 3 Stropy dřevěné S Zastřešení krov vázaný sedlový S Krytiny střech tašková S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S Fasádní omítky omítky vápenné štukové S Vnější obklady nevyskytují se CH Vnitřní obklady keramické S Schody dřevěné či betonové S Dveře dřevěné S Okna dřevěná zdvojená S Podlahy obytných místnost. PVC, dlažba S Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S Vytápění etážové s kotlem na PP S Elektroinstalace 220 V/380 V, automaty P Bleskosvod proveden S Rozvod vody studené a teplé S Zdroj teplé vody EI boiler S Instalace plynu nevyskytují se CH Kanalizace provedena S 0, , Vybavení kuchyní linka, dřez, sporák S Vnitřní hygienic. vybavení umyvadlo, vana S Záchod splachovací S Ostatní sauna, satelit S N Navíc CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod Kč / m , Stáří a opotřebení Původní stáří rodinného domu nebylo znalci sděleno, ani nebyly předloženy žádné doklady, dle vyjádření sousedů byl objekt dokončen před cca 10 až 15 lety a byl částečně vystavěn v místě původní usedlosti. Technický stav objektu je, vzhledem k uvažovanému stáří a prováděné běžné údržbě dobrý. Dle přílohy č. 14 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda, další životnost je znalcem stanovena na základě odborného odhadu. Rok odhadu 2012 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1997 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 15 let 80 let 95 let Procento ročního opotřebení 1,05 % Opotřebení 15,79 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00

7 7 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,87 Obestavěný prostor OP m 3 489,60 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,55 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,55 Opotřebení 15,79 % ,45 Cena časová rodinného domu č.p. 38 ke dni odhadu Kč , Venkovní úprava ( 10 ) Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu RD č.p. 38. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Žumpa - Oplocení - Zpevněné plochy - Skleník - Domek na nářadí Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 5 vyhl. ( rodinný dům ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,55 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,55 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 5,00 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,38 Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,10 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,10 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 5,00 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,46 Kč Pozemky st. parcela č. 46 a parcela č. 169/ Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku.

8 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedené pozemky st. parcela č. 46 zastavěná plocha a nádvoří je na části své výměry zastavěna oceňovanou stavbou objektu rodinného domu č.p. 38 a má výměru 300 m2 a parcela č. 169/34 trvalý travní porost tvoří s tímto pozemkem a oceňovanou stavbou jednotný funkční celek a mají výměru 675 m2. Celková výměra oceňovaných pozemků je 975 m2. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží na okraji zastavěné části Vlkov nedaleko Hamru. Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě ( kanalizace a EI ) jsou u pozemku. Vodovod z vlastní studny. Pozemek je nabízen za cenu 770,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu a názoru znalce z důvodu přemrštěné nabídkové ceny je nabídková cena korigována koeficientem 0,50 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši cca 500,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku obec Val, samostatná část obce Hamr, bytová zástavba převažuje, objekty pro rekreaci Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek pro výstavbu RD, mírně svažitý pozemek, nezpevněný příjezd, IS na pozemku nepřipraveny Výměra srovnávacího pozemku VS m2 885 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,50 * ,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 385,00 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Samostatná část obce, nízkopodlažní bytová 1.00 zástavba, nezpevněný příjezd B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený částečně 1.30 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.25 E Územní připravenost, infrastr. Horší 0.65 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku obec Val, samostatná část obce Hamr, bytová zástavba a objekty pro individuální rekreaci, převažuje funkce bydlení v RD Popis oceňovaného pozemku rovinatý pozemek, zastavěný stavbou RD, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě kromě kanalizace a zemního plynu Výměra oceňovaného pozemku m2 975 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura zastavěná část obce Hamr, bytová zástavba a 1.00 objekty individuální rekreace B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený bez kanalizace a zemního 1.30 plynu C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.40 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.25 E Územní připravenost, infrastr. Horší 0.65

9 9 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 385,00 Cena oceňovaných pozemků Kč ,00 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena oceňovaných pozemků ke dni odhadu Kč , Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p ,10 Kč 38,34 % ,55 Kč Venkovní úpravy ,46 Kč ,38 Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / ,00 Kč ,00 Kč Pozemky st. parcela č. 46 a pozemek parcela č. 169/ ,00 Kč ,00 Kč Oceňované nemovitosti celkem ,00 Kč ,00 Kč 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout, popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu. Tyto nutné náklady se od zjištěné výnosové ceny nemovitostí odečítají Ocenění výnosovou hodnotou Výše uvažovaného nájemného 6 000,- Kč/měsíc je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu a vychází ze součtu nájemného za objekt rodinného domu vč. příslušenství. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Objekt rodinný dům Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc 6 000

10 10 Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok ,- Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství RC ( Kč ) ,- Časová cena RD včetně příslušenství ČC ( Kč ) ,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 15 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 15,79 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,65 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 1 100,00 Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 2 250,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok ,00 Správa nemovitostí Kč/rok 0,00 Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok ,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč ,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,00 Výdaje ročně celkem Kč ,00 Čisté roční nájemné Kč 575,00 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 575,00 Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 9 576,91 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00 Výnosová hodnota RD včetně příslušenství ke dni odhadu Kč 9 600,- 2.3 Porovnávací indexová metoda Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...".

11 11 Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru a Při místním šetření bylo znalci sděleno vlastníky sousedních nemovitostí, že jsou oceňované nemovitosti nabízeny realitní kanceláří k prodeji a že je již znám zájemce o koupi. Znalec tyto skutečnosti ověřoval na níže uvedeném realitním serveru. U oceňovaných nemovitostí je na realitním serveru provedena reservace. Oceňované nemovitosti jsou nabízeny k prodeji na realitním serveru Z tohoto inzerátu použil znalec informace o nemovitostech a zároveň je možno konstatovat, že inzerovaná nabídková cena oceňovaných nemovitostí je na jednu stranu cenou maximální, ale na druhou stranu se může směrem dolů i výrazně lišit. Oceňovaný objekt inzerovaný realitním serveru Prodej rodinného domu v obci Val Lokalita : samostatná část obce Hamr Nabízíme ke koupi vesnický rodinný dům, který nachází v malebné obci Hamr, vzdálené cca 6 km od Veselí nad Lužnicí. Nemovitost je vhodná k trvalému bydlení i k pohodové rekreaci.

12 12 Chalupa ve venkovském stylu byla postavena před deseti lety a doposud převážně využívána k rekreaci. Obytná část je rozdělena v přízemí na velký obývací pokoj s krbem, který navazuje na kuchyni s jídelnou. Z prostorné předsíně je přístup do koupelny s toaletou a vnitřní saunu. Dále je zde menší kuchyňka a příruční skladovací prostory. V podkroví jsou celkem tři samostatně přístupné ložnice a toaleta s umyvadlem. Na velice pěkné a udržované zahradě je k dispozic bazén, zastřešená pergola, dílna s úložným prostorem a zahradní domek na nářadí. Nemovitost je napojena obecní vodovod, k dispozici je též vlastní studna s užitkovou vodou. Kanalizace je svedena do septiku, zavedena elektřina 220/380 V. Topení je řešeno krbem s horkovzdušným rozvodem do podkroví, případně el. přímotopy. Užitná plocha : 284 m2 Celková cena pozemku : 975 m2 Nabídková cena s reservací : ,- Kč Jednotlivé níže uvedené nabídky byly doslovně převzaty jednotlivých inzerátů : Srovnávací objekt č.1 Prodej rodinného domu v obci Veselí nad Lužnicí Lokalita : zastavěná část obce Veselí nad Lužnicí, Jateční ul. Celoročně obyvatelný nízkoenergetický dům ve Veselí nad Lužnicí, v malebné krajině jižních Čech lákající ke koupání, cykloturistice a aktivnímu odpočinku. Dům se nachází v klidné ulici jen několik minut chůze od centra města, vlakového nádraží i autobusové zastávky. Interiér domu působí díky kvalitně zpracovaným přírodním materiálům velmi příjemným dojmem. Přízemí tvoří kuchyně a pokoj s francouzským oknem vedoucím na krytou osvětlenou terasu a uzavřený zatravněný dvůr. V podkroví se nachází prostorná ložnice, kterou lze rozdělit na dva samostatné pokoje. V kuchyni zajišťuje komfort podlahové topení, v pokoji jsou nainstalována krbová kamna, kterými lze celý dům pohodlně vytopit. Při nárazových víkendových pobytech jsou neocenitelné přímotopy s dálkově nastavitelným režimem ovládaným prostřednictvím internetu nebo SMS. Údržba domu je díky použité dlažbě a novým oknům zn. Rehau a Velux velmi nenáročná. K domu náleží velká zahrada ohraničená vzrostlými stromy. Zastavěná plocha : 62 m2 Podlahová plocha : 100 m2 Celková cena pozemku : 1100 m2 Nabídková cena : ,- Kč po slevě z ,- Kč

13 13 Srovnávací objekt č.2 Prodej rodinného domu v obci Val Lokalita : okraj zastavěné části obce Val Zemědělská usedlost na polosamotě po celkové rekonstrukci v r V přízemí RD je velká předsíň, obývák s krbem a kuchyňským koutem, dva pokoje, koupelna a technická místnost. V patře dva pokoje, koupelna, vestavěné skříně. Dřevěné schody, podlahy, obklady. K domu náleží dílna, seník, přístavek pro koně, stáje. Celý pozemek o výměře m2 je oplocený. Volný ihned. Ideální pro chov koní. Zastavěná plocha : 140 m2 Užitná plocha : 450 m2 Celková cena pozemku : 1888 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.3 Prodej rodinného domu v obci Drahov Lokalita : okraj zastavěné části obce Drahov Rodinný dům v klidné obci Drahov u Veselí nad Lužnicí. Dispozice 3+1, garáž, velký uzavřený dvůr a zahrada okolo domu, prostorná půda vhodná na půdní vestavbu, dílna, kůlna, zahradní domek, sklep. Vytápění kotlem na TP + krbová kamna. Na střeše pálené tašky, betonové podlahy - dlažba a koberce. Konstrukce cihla + kamen, voda z vrtu, žumpa s přepadem. Vhodné na trvalé bydlení i rekreaci

14 14 Zastavěná plocha : 270 m2 Užitná plocha : 170 m2 Celková cena pozemku : 1730 m2 Nabídková cena : ,- Kč Porovnání objektů : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj RD obec Val, zastavěná část obce Hamr Velikost /Počet místností 5+1 Příslušenství / Garáž domek na nářadí, bazén/ ne Pozemek ( m2 ) Jiné / stav 975 dobrý ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec Veselí nad Lužnicí, zastavěná část obce ul. Jateční 2+1 venkovní úpravy/ ne 1100 dobrý 2 RD obec Val, zastavěná část obce 5+1 stodola, stáje, garáž, venkovní úpravy/ 1x 1888 dobrý 3 RD obec Drahov, okraj zastavěné části obce 3+1 kolna, zahradní domek, venkovní úpravy/ 1x 1730 průměr Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,10 0,85 1,00 1,00 1,03 1,00 0, , , ,00 1,30 1,00 1,10 1,10 1,00 1, , , ,90 1,15 0,95 0,85 1,08 0,95 0, ,- Celkový průměr Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/

15 15 K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů výrazně vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného rozboru je zřejmé, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí je výrazně nižší než obvyklá cena nemovitostí, a to především z důvodu možného nižšího reálného nájemného v daném místě a čase. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný rodinný dům leží v lokalitě místní venkovské zástavby starších rodinných domů v zastavěné části obce Hamr. Objekt je v dobrém technickém stavu, běžná údržba je dlouhodobě prováděna. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Občanská vybavenost je v dojezdové vzdálenosti v nedalekém Veselí nad Vltavou. Poloha je spíše vhodná k rekreaci než, díky absenci občanské vybavenosti, k trvalému bydlení. O obdobné nemovitosti je v místě průměrný zájem o čemž svědčí nabídka obdobných nemovitostí na vícero realitních internetových serverech. Za inzerované ceny nejsou inzerované nemovitosti mnohdy prodejné, nabídkové ceny je cenami maximálními a zároveň nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou výrazně níže než ceny nabídkové. V poslední době nabídka obdobných nemovitostí mírně vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen.

16 16 Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši. 2.5 Rekapitulace Způsob ocenění cena Reprodukční cena ,- Kč Věcná hodnota / časová cena / ,- Kč Výnosová hodnota 9 600,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem ,- Kč Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění ,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. objektu bydlení č.p. 38 na pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 169/34 trvalý travní porost zapsaných na LV 56 pro katastrální území Hamr nad Nežárkou a obec Val a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění ,- Kč slovy : jedenmiliónsedmsetpadestátisíckorunčeských

17 17 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 2x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 56 1x kopie katastrální mapy

18 18 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 235/12. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 20. srpna 2012 Ing. Michal Sirový

19 19 FOTODOKUMENTACE uliční pohled na RD č.p. 38 zadní pohled na RD č.p. 38