znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí rodinného domu č.pop na parc.č /3 a objektu č.e. 33 na parc.č. 2158/2, včetně všech součástí a příslušenství, na pozemcích parc.č. 2156/1, 2156/3, 2156/5, 2157/2, 2158/1, 2158/2, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Slatina, obec Brno, okres Brno-město, vše zapsáno na LV č. 77 pro k.ú. Slatina. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137Ex 21940/10-83 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 42 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno,

2 OBSAH: Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Věcná hodnota Výnosová hodnota Srovnávací metoda nemovitostí Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 15 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 21940/1083, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Tomáše Kvačky, Slatina 1202, zapsané na LV č. 77 pro k.ú. Slatina ze dne podepsán JUDr. Petr Kocián v.r. soudní exekutor P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 77) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Fotodokumentace P ř íloha 5 Srovnatelné nemovitosti P ř íloha 6 Nájemní smlouva a výpověď Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 21940/10-83, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Tomáše Kvačky - rodinného domu č.pop na parc.č /3 a objektu č.e. 33 na parc.č. 2158/2 včetně všech součástí a příslušenství, na pozemcích parc.č. 2156/1, 2156/3, 2156/5, 2157/2, 2158/1, 2158/2 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Slatina, obec Brno, okres Brno-město, vše zapsáno na LV č. 77 pro k.ú. Slatina ze dne podepsán JUDr. Petr Kocián v.r. 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 77 pro k.ú. Slatina, vyhotovený Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním - SCD dne (viz příloha); 3. Kopie katastrální mapy vydal KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město ze dne vyhotoveno z dálkového přístupu (viz příloha), 4. Informace a sdělení poskytnutá matkou vlastníka nemovitosti při místním šetření dne , paní Dagmar Kvačkovou; 5. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konaného dne ; 6. originál nájemní smlouvy ze dne mezi Ing. Tomášem Kvačkem a manžely Milanem a Dagmar Kvačkovými, 7. originál nájemní smlouva ukončení ze dne Ing. Tomášem Kvačkem a manžely Milanem a Dagmar Kvačkovými, 8. originál znaleckého posudku č /99 vyhotovený Ing. Liborem Meduňou ze dne , 9. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 10. Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru ( Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne , 12. Mapy.cz a nahlížení do cuzk z internetu, další veřejné zdroje, 13. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 14. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 15. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.pop na parc.č /3 a objekt č.e. 33 na parc.č. 2158/2 včetně všech součástí a příslušenství, na pozemcích parc.č. 2156/1, 2156/3, 2156/5, 2157/2, 2158/1, 2158/2 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Slatina, obec Brno, okres Brnoměsto, vše zapsáno na LV č. 77 pro k.ú. Slatina Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 77 v k.ú. Slatina pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno za účasti matky vlastníka (povinného) nemovitostí paní Dagmar Kvačkové. Ocenění je provedeno na základě sdělení paní Dagmar Kvačkové, listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a paní Kvačkovou a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

5 Nájemní smlouva Na základě získaných informací od objednatele posudku a dle předložených dokladů paní Dagmar Kvačkovou je na nemovitostech uzavřena nájemní smlouva mezi Ing. Tomášem Kvačkem (pronajímatelem) a Milanem Kvačkou, Dagmar Kvačkouvou (nájemci) ze dne (viz příloha č. 6 znaleckého posudku). Dne byla zpracovateli doručena písemnou formou výpověď nájemní smlouvy, originál s ukončením nájmu ke dni Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době není na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 77 ze dne pro k.ú. Slatina v oddíle C - omezení věcným břemenem. V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 77 ze dne pro k.ú. Slatina v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, zástavním právem exekutorským, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, zástavním právem exekutorským, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí rodinného domu č.pop na parc.č /3 a objektu č.e. 33 na parc.č. 2158/2 včetně všech součástí a příslušenství, na pozemcích parc.č. 2156/1, 2156/3, 2156/5, 2157/2, 2158/1, 2158/2,včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Slatina, obec Brno, okres Brno-město, vše zapsáno na LV č. 77 pro k.ú. Slatina. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí rodinného domu č.pop na parc.č /3 a objektu č.e. 33 na parc.č. 2158/2 včetně všech součástí a příslušenství, na pozemcích parc.č. 2156/1, 2156/3, 2156/5, 2157/2, 2158/1, 2158/2, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Slatina, obec Brno, okres Brno-město, vše zapsáno na LV č. 77 pro k.ú. Slatina bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

6 Celkový popis nemovitosti Městská část Brno-Slatina se nachází na východním okraji města Brna, v centru Jihomoravského kraje. Archeologické nálezy dokázaly, že tato oblast byla osídlena již ve 13. století. První dochovaný písemný zápis o existenci oblasti je z roku 1247 a v následujících obdobích se často měnili její majitelé. Roku 1592 byla Slatina prodána brněnskému měšťanu Janu Menclovi z Kolsdorfu a až v roce 1628 byla přičleněna k líšeňskému panství, ke kterému patřila až do zániku poddanství v polovině 19. století. Potom už si již obec volila svoje zastupitelstvo. Až do konce minulého století byla Slatina rozdělena na dvě části - zemědělskou (zvanou Dědina - dnes Přemyslovo náměstí) a dělnickou (Budín). A již před první světovou válkou se začala rozšiřovat výstavbou rodinných domků směrem k Líšni, Tuřanům a Brnu. Po vzniku samostatné Československé republiky v roce 1918 a po připojení Slatiny (se 1400 obyvateli) k Brnu v roce 1919, vykoupilo město v rámci pozemkové reformy slatinský dvůr s příslušnými polnostmi a využilo jej k výstavbě rodiných domů a k pronájmu místním rolníkům. Další rozvoj obce byl zapříčiněn vznikem továren, Bratří Johanové (1925), Ing. Erich Roučka (1929) a Václav Jiránek (1937) V obci byl zřízen poštovní úřad Brno 27, a lékařská ordinace. V roce 1932 bylo zavedeno autobusové spojení s Brnem, které doplňovalo spojení vlakové. Další vlna rozvoje Slatiny nastala po druhé světové válce. Autobusové spojení s Brnem bylo nahrazeno trolejbusy (1948). V padesátých a šedesátých letech došlo k bytovému rozvoji. Po vybudování k novému brněnskému letišti, byla většina zemědělské půdy zastavěna sklady a továrními objekty. V důsledku neustálého úbytku orné půdy muselo zdejší JZD upustit od veškeré živočišné výroby a spojit se s družstvem tuřanským. Úpravou katastru byla ke Slatině připojena západní oblast kasáren, Černoviček a Stránské skály s přilehlým osídlením. V sedmdesátých letech pokračovala výstavba, ale největší změnu přinesla stavba sídliště s panelovými domy, zakončená v osmdesátých letech. Počet obyvatel se téměř ztrojnásobil a přesáhl S tím souvisel i rozvoj občanské vybavenosti (jesle, mateřské školky, velká základní škola, obchodní středisko Slatinka a jiné). Do sídliště byla zavedena druhá trolejbusová linka. Další rozvoj celkové vybavenosti i služeb ve všech směrech přineslo období po listopadovém převratu v roce 1989, v této době se také Slatině vrátila samospráva volbou zastupitelstva jakožto jedné z městských částí. Na zahradě se nachází montovaný objekt neurčitého stáří se samostatným č.e.. Jedná se malý přízemní nepodsklepený objekt s plochou střechou. Technický stav objevuje velmi špatný. Konstrukce na bázi dřevní hmoty s pultovou střechou. Rodinný dům č. pop Rodinný dům je situován na zóně samostatně stojících rodinných domů se zahradami. Okolí prostředí je klidné s dobrou dostupností do centra. V místě je dobrá občanská vybavenost. Ve vzdálenosti cca 200m se nachází autobusová a trolejbusová zastávka. V blízkosti se taktéž nachází škola, sportovní areál, ÚMČ a obchody. V místě jsou veškeré sítě. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům bez podsklepení se jedním nadzemním podlažím, sedlovou střechou s obytným podkrovím. Vstup do nemovitosti je situován ze západní strany z ulice. Hlavní obytné místnosti jsou situovány na východ a jih. Dům má dva balkóny přístupné z podkroví. Zahrada je oplocena. Po levé straně domu je brána a vjezd pro automobil. Dispoziční řešení: Vstup do domu je z čelní strany do zádveří, na které navazuje hala, ze které jsou přístupny další místnosti (hlavní obytná místnost, kuchyně, samostatná toaleta, koupelna). Hlavní obytná místnost je umístěna v zadní části domu, má přístup na zahradu a je propojena s kuchyní, je zde umístěn i jídelní kout. Z haly vede schodiště do obytného podkroví, kde jsou umístěny 3 pokoje a koupelna. Pokoje mají přístup na balkon. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

7 Výměry podlahových ploch rodinného domu 5+kk Byt (číslo) Patro Druh místnosti Podlahová plocha 1 1.NP závětří 14,71 zádveří 7,01 hala 15,40 pracovna 7,05 spíž 3,05 wc 1,80 předsíň wc 1,56 komora 2,43 kuchyň 10,30 obývací pokoj 48,00 2.NP schodiště 5,97 chodba 8,25 wc 2,94 koupelna 8,57 lodžije 10,08 kotelna 1,20 ložnice 18,82 šatna 5,60 pokoj 20,43 pokoj 19,71 balkon 11,35 Podlahová plocha celkem 224,23 Konstrukce a vybavení Popis Základy základová deska Podezdívka není Zdivo HEBL Stropy Skládaný systém HEBL Krov, střecha Sedlová, krov dřevěný, zateplení, parozábrana Krytina betonová Komíny ano Klempířské konstrukce Pozinkovaný plech Vnitřní omítky vápenné hladké Úprava vnějších povrchů Vápenné s nástřikem Vnitřní obklady v koupelně na WC a v kuchyni Vnější obklady nejsou Schody S dřevěným laminovaným obkladem Dveře Dýhované do obložkových zárubní Vrata nejsou Okna plastová, zdvojená Podlahy obytných laminátové plovoucí, keramická dlažba, í t tí Podlahy ostatních keramická dlažba, betonové, lamino í t tí Vytápění ústřední plynový kotel, podlahové topení Elektroinstalace 220/380V Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

8 Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní b í Záchod hygienické ano SV a TUV plynový kotel, zásobník je PVC plynový sporák. digestoř, kuchyňská linka s dřezem vana, umyvadla, 2 x, splachovací Stáří a stavebně technický stav objektu : Dům byl kolaudován v roce Údržba domu je pouze základní. Po technické stránce bez závad. Opotřebení je určeno lineárně - 13 %. Venkovní úpravy Jedná se především o přípojky inženýrských sítí kanalizace a plynu, voda a elektřina. Zpevněné plochy okolo rodinného domu, oplocení zahrady a pod. Hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu. Objekt č. ev. 33 na parc. č. 2158/2 Na zahradě se nachází montovaný objekt neurčitého stáří se samostatným č.e.. Jedná se malý přízemní nepodsklepený objekt s plochou střechou. Technický stav objevuje velmi špatný. Konstrukce na bázi dřevní hmoty s pultovou střechou. Hodnota objektu č. pop. 33 vzhledem k jeho technickému stavu není pro účely tohoto ocenění vyjadřována. Pozemky parc.č /1, 2156/3, 2156/5, 2157/2, 2158/1, 2158/2 Jedná se o pozemky zapsané na LV č. 77 k.ú. Slatina. Pozemky jsou rovinaté, přístupné z ulice Šmahova v její koncové části. Pozemky jsou napojeny na všechny veřejné sítě. Celková výměra pozemků činí 2 084m2. Oceňované nemovitosti Rodinný dům č.pop na parc.č /3 a objekt č.e. 33 na parc.č. 2158/2 včetně všech součástí a příslušenství, na pozemcích parc.č. 2156/1, 2156/3, 2156/5, 2157/2, 2158/1, 2158/2 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Slatina, obec Brno, okres Brno-město, vše zapsáno na LV č. 77 pro k.ú. Slatina. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

9 Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

10 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkové zastavěné plochy objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd Rodinný dům Výpočet obestavěného prostoru: 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 13,00 10,50 3,50 136,50 477,75 2,60 1,00 3,50 2,60 9,10 Celkem 1.NP 139,10 486,85 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část - zastavěná plocha 13,00 10,50 136,50 (obdélník) - výška půdní nadezdívky 0,00 - výška hřebene nad nadezdívkou 4,40 300,30 Celkem zastřešení 300,30 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. podzemní podlaží 0,00 0,00 podezdívka 0,00 1. nadzemní podlaží 139,10 486,85 2. nadzemní podlaží 0,00 0,00 zastřešení vč. podkroví 300,30 dílčí OP 0,00 Celkem 139,10 787,15 Poměr ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu) 0,00 % Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rodinný dům Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m ,00 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) 1,000 Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m ,00 Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková Kč/m ,00 cena Výměra objektu m 3 787,15 Výchozí cena Kč ,00 Stupeň dokončení % 100,00 stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč ,00 Opotřebení % 13,00 Kč ,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč ,00 Náklady na dokončení Kč 0,00 Časová cena stavba po předpokládaném dokončení Kč ,00 Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

11 Venkovní úpravy Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu Pozemek parc.č /1, 2156/3, 2156/5, 2157/2, 2158/1, 2158/2 Jedná se o pozemky zapsané v Katastru nemovitostí na LV č. 77 pro k.ú. Šlapanice, které jsou zastavěné stavbou rodinného domu a zahradou okolo rodinného domu. Pozemek je rovinatý. V ulici jsou vedeny voda, elektřina, plyn. Pozemek je připojen na kanalizaci, vodu a elektřinu a plyn. Výměra pozemku je = 2084m 2 zastavěná plocha a ostatní plocha Výpočet obecné hodnoty Obecná hodnota pozemků je vypočtena podle aktuální cenové hladiny určené cenovou mapou. Cena pozemků pro danou lokalitu je 2150 Kč/m 2. Jednotková cena pozemku 2150,- Kč/m 2 Celková výměra 2084 m 2 Obecná cena stavebního pozemku 2150,- Kč/m m 2 = ,- Kč Celková obecná hodnota pozemku ,- Kč Věcná hodnota celkem Rodinný dům Pozemek Celkem VH ,- Kč ,- Kč ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemkem. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení ,- Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

12 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

13 2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Rodinný dům č.pop. 1202, Brno-Slatina, ul. Šmahova Popis Jedná se o rodinný dům 5+kk se zahradou, bez garáže. Zastavěná plocha obytným domem je = 139,10 m 2. Užitná plocha je cca 224 m 2. Dům je vytápěný plynovým kotlem s koupelnou a dvěma wc. Je přízemní, nepodsklepený s obytným podkrovím. Zahrada je oplocena. Pozemky celkem činí 2084m2. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v městě Brně jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné rodinné domy. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Počet místností (pokoje + Garáž Jiné kuchyně) Oceň. samostatně stojící, novější zděný RD, bez garáže, zahrada, Slatina 4+kk ne objekt pozemky celkem 2084m2 (1) (2) (3) (4) (5) 1 Meduňková 6+kk ano samostatně stojící, novější zděný RD, bez garáže, zahrada, bazén, pozemky celkem 682m2 2 Hatě 6+kk ano samostatně stojící, novější zděný RD, dvougaráž, zahrada,bazén, pozemky celkem 635m2 3 Rajhrad 5+kk ano samostatně stojící, novější zděný RD,dvougaráže, zahrada, pozemky celkem 751m2 4 Popůvky 6+1 ano samostatně stojící, novější zděný RD, garáže, zahrada, pozemky celkem 640m2 5 Popůvky 6+1 ano samostatně stojící, novější zděný RD, garáže, zahrada, pozemky celkem 745m2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost garáž stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceňovaného objektu. Kč (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) , ,02 0,90 1,00 1,00 0,90 0,98 0, , ,01 1,10 1,10 1,00 0,90 1,10 1, , ,95 1,00 1,10 1,10 0,80 0,98 0, , ,90 1,00 1,05 1,00 0,80 0,90 0, , ,90 1,05 1,05 1,00 0,80 0,90 0, Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

14 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší horší) K5 Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,85-0,80). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- Kč až ,- Kč. Uvedený RD má tyto kladné stránky : umístění v klidné lokalitě nedaleko středu obce dobrá dostupnost do centra města velká zahrada Uvedený RD má tyto slabší stránky : pouze základní údržba nemovitosti nemá garáž Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané rodinné domy se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný rodinný dům. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadaný rodinný dům je navržená na ,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy : sedmmilionůdvěstětisíc korun českých). Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

15 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 77 ze dne pro k.ú. Slatina v oddíle C - omezení věcným břemenem (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 77 ze dne pro k.ú. Slatina - omezení zástavním právem smluvním, zástavním právem exekutorským, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení z zástavním právem smluvním, zástavním právem exekutorským, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě získaných informací od objednatele posudku a dle předložených dokladů paní Dagmar Kvačkovou je na nemovitostech uzavřena nájemní smlouva mezi Ing. Tomášem Kvačkem (pronajímatelem) a Milanem Kvačkou, Dagmar Kvačkouvou (nájemci) ze dne Toto smlouva je ukončena ke dni Viz příloha č. 6 znaleckého posudku. Hodnota závady nájemní smlouvy ze dne : Hodnota závady představující ukončení nájemního vztahu ke dni pro účely tohoto ocenění je vyčíslena na 0 Kč. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí bez zatížení závadou představující nájemní smlouvu ze dne byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Navržená obvyklá hodnota nemovitostí bez zatížení závadou představující nájemní smlouvu ze dne činí celkem ,- Kč. Zjištěná obvyklá hodnota závady představující nájemní smlouvu ze dne činí 0,- Kč, tzn.: že celková obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí se zatížením závadou činí ,- Kč 0,- Kč = ,- Kč. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

16 Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu rodinného domu č.pop na parc.č /3 a objektu č.e. 33 na parc.č. 2158/2 včetně všech součástí a příslušenství, na pozemcích parc.č. 2156/1, 2156/3, 2156/5, 2157/2, 2158/1, 2158/2 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Slatina, obec Brno, okres Brno-město, vše zapsáno na LV č. 77 pro k.ú. Slatina podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : sedmmilionůdvěstětisíc korun českých). obvyklou, obecnou, tržní hodnotu závady představující nájemní smlouvu ze dne na dobu neurčitou s ukončením nájmu ke dni pro pana Milana Kvačku a paní Dagmar Kvačkovou rodinného domu č.pop na parc.č /3 a objektu č.e. 33 na parc.č. 2158/2 včetně všech součástí a příslušenství, na pozemcích parc.č. 2156/1, 2156/3, 2156/5, 2157/2, 2158/1, 2158/2 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Slatina, obec Brno, okres Brnoměsto, vše zapsáno na LV č. 77 pro k.ú. Slatina včetně nákladů na stěhování podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění , po zaokrouhlení činí : 0,- Kč (slovy : nula korun českých). V Brně, dne Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

17 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

18

19

20

21

22

23

24 Mapa regionu

25 Mapa města Brna

26

27 Foto č. 1 celkový pohled na objekt č.p Foto č. 2 celkový pohled na objekt č.p Foto č. 3 pohled na objekt zboku Fotodokumentace strana 1

28 Foto č. 4 pohled na zahradní domek Foto č. 5 kuchyně Foto č. 6 pohled na objekt zboku Fotodokumentace strana 2

29

30

31

32

33

34

35