ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: 4520/281/13

Transkript

1 č.vyhotovení : 2 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4520/281/13 Č.j.: 229/2013- N o ceně rodinného domu č.p. 1368, postaveného na pozemku parc.č. 340/4 s příslušenstvím a s pozemky parc.č. 340/4, parc.č. 340/6 a parc.č. 341/13 v obci Praha, k.ú. Braník Objednavatel posudku: Posudek vypracoval: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ,a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Ing.Petra Jechová Vondroušova Praha 6 Zjištění ceny nemovitosti Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 29.května 2013 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 11 stran a přílohy. V Praze, dne 26.června 2013

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v Praze 4 - Braníku a je přímo přístupná z místní komunikace, z ulice U Dubu. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 1368, postaveným na pozemku parc.č. 340/4 včetně příslušenství venkovních úprav a trvalých porostů, s pozemky p.č. 340/4, 340/6 a 341/13 v obci Praha, k.ú. Braník. Rodinný dům je postaven jako součást lokality 30 bytových jednotek investora Cs.televize, realizované v letech Autorem projektu byl ing.arch.nečas. Stavební povolení na tento dům bylo vydané , kolaudace proběhla údle informací zjištěných v archivu Prahy 4ú. Během let zde probíhala řada rekonstrukcí a modernizací, především v roce prosklená příčka v 1.PP, obezdění zádveří (viz kolaudace ). Další změna dispozic, oprava oken, dveří a soc.zařízení byla provedena v r Rodinný dům je podsklepený s jedním nadzemním podlažími a obsahuje celkem 1 bytovou jednotku v 1.NP a nebytové prostory v 1.PP - kancelář. Majitelem nebyl umožněn vstup do objektu, dispoziční řešení je uvažováno dle projektové dokumentace poskytnuté archivem Prahy 4, která se týkala jednotlivých rekonstrukcí. Lokalita, ve které se rodinný dům nachází je k bydlení atraktivní a vyhledávaná. jedná se o klidnou lokalitu Prahy 4 s podobnou okolní zástavbou. Veškerá občanská vybavenost se nachází v okolí, dopravní dostupnost je autobusy MHD - autobusová zastávka vzdálena cca 200 m, v ulici Zelený pruh. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Braník, obec Praha, list vlastnictví č vyhotovený dálkovým přístupem dne Výkresová dokumentace: kompletní projektová dokumentace ze září 1970 a z roku 1994 Údaje z cenové mapy Hl.m.Prahy pro rok 2013 Údaje z realitních kanceláří zádost o stavební povolenípravy vnitřních dispozic RD č.p ze dne Kolaudační rozhodntuí : ze dne , č.j.:24209/79, výst./ku, Ob ze dne , č.j. OSD 4657/94 -Ko ze dne , č.j. OSD 1845/94- Ko Výzva k doplnění ohlášení stavebních prav ze dne , č.j.: OSD /00-VLCH Rozhodnutí o přípustnosti stavby 30 atelierových rodinných domů a garáží ze dne vydané odborem ONV P4, č.j.10047/70, výst/kt/m Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne Majiteli nemovitosti nebyl umožněn přístup do domu, ocenění je provedeno dle dostupných podkladů 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č pro k.ú.braníka, obec Praha zapsáni : Kratochvíl Stefan, Přípotoční 958/13, Praha 10 1/2 Kratochvílová Jana, Přípotoční 958/13, Praha 10 1/2-2 -

3 1.4 Přílohy posudku LV KM Mapa oblasti 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou 2) Pozemky 1.6 Rizika Nemovitost má omezení vlastnických práv : - Zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny,a.s. Toto zástavní právo nebylo uvažováno 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle 26a vyhlášky Popis Jedná se o podsklepený rodinný dům s jedním nadzemními podlažími, který obsahuje jednu bytovou jednotku, dle projektové dokumentace 2+1 po změně dispozic. v 1.PP (s okny do ulice) jsou nyní nebytové prostory. Základy betonové s izolacemi proti zemní vlhkosti, nosné konstrukce zděné, stropy železobetonové s rovným omítaným podhledem. Střecha plochá, střešní krytina pravděpodobně ze svařovaných živičných pásů. Klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu, bleskosvod je osazen. Okna pravděpodobně dřevěná zdvojená, dveře dřevěné náplňové a prosklené. Podlahové kytiny uvažovány jako standardní - - dlažby, PVC, textilie, dřevěné vlysy. Vnitřní omítky vápenné štukové, venkovní stříkané břízolitové. Vnitřní schodiště dle průvodní zprávy kovové. Vytápění pravděpodobně střední teplovodní plynovým kotlem. Je uvažováno standardní vybavení koupelny a WC. Dispoziční řešení : 1.PP - závětří, předsíň, kancelář, soc.zařízení, kotelna, chodba, koupelna, WC, pracovna, garáž, čajová kuchyňka, komora Užitná plocha : 91,10 m2 + garáž 16,65 m2 1.NP -obývací pokoj, ložnice, terasa, kuchyně, ložnice, chodba, koupelna s WC, zádveří, vstup, atrium Užitná plocha : 142,70 m2 + atrium 62 m2 + terasa 23,8 m Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: C - podsklepený, s jedním nadzemním podlažím Druh konstrukce: Zděná - 3 -

4 2.1.3 Obestavěný prostor 1.PP (10.90* * * *6.70)*( ) = m 3 1.NP (17.35* * *4.50)* ( ) = m Podlaží celkem = m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1-1.NP (17.35* * *4.50) m m 2.70 m 2-1.PP (10.90* * * * 6.70) m m 2.50 m Celkem: 1 podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.61 m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.00) = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Poloha nemovitosti v obci Souvisle zastavěném území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu Preferovaná *) 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení

5 Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.03 Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 4 C Podsklepený - s plochou střechou 1. Druh stavby Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost c) Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží m 2 / zastavěná plocha 1.NP m 2 = podlažnost Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.05 vynásobena koef. s= pro stáří 37 let) Celkem 0.08 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x =

6 2.1.9 Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 9.897,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 9.243,80 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,06 Rodinný dům se šikmou střechou Cena celkem Kč ,- 2.2 Pozemky Oceněno podle 27 vyhlášky Popis Pozemek parc.č. 340/4 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 288m 2. Pozemek je zastavěn stavbou rodinného domu a atriem. Pozemek p.č. 340/6 vedený jako ostatní plocha, jiná plocha a pozemek p.č. 341/13 vedený jako ostatní plocha, komunikace o výměrách 28 m 2 a 161m 2. Pozemky jsou svažité,oplocené s napojením ne veškeré inženýrské sítě. Pozemky je oceněn v CM hl.m.prahy částkou 8.000,-Kč/m Výměra stavebního pozemku 340/4 288 = m 2 340/6 28 = m 2 341/ = m Výpočet ceny stavebního pozemku ( 27 vyhlášky) celkem = m 2 Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 8.000,- Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Pozemky Cena celkem Kč ,- 3. REKAPITULACE 1) Rodinný dům se šikmou střechou ,- Kč 2) Pozemky ,- Kč Zjištěná výsledná cena ,- Kč Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky ,- Kč Slovy: Jedenáctmilionůdevětsetdevadesátdevěttisícdvěstě šedesát Kč V Praze, dne 26.června vypracoval - 6 -

7 4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob ( 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob ( 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob ( 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. 4.1 Věcná hodnota - administrativní bez Kp Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena bez Kp 1. Rodinný dům se šikmou střechou Pozemky Celkem zjištěná cena bez Kp Věcná hodnota - administrativní bez Kp Cena celkem Kč ,- 4.2 Srovnávací hodnota Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické mantinely, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění domu hodnotím obchodovatelnost jako méně dobrou. Při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z bylo zjištěno, že nemovitosti podobného charakteru jsou nabízeny následovně: - 7 -

8 Dispoziční řešení RD: 1.PP - Užitná plocha : 91,10 m2 + garáž 16,65 m2 1.NP - Užitná plocha : 142,70 m2 + atrium 62 m2 + terasa 23,8 m2 Prodej, dům rodinný, 259/183 m², U dubu, Braník, OV Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Poznámka k ceně: cena k jednání Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 0 podzemních Plocha zastavěná: 94 m 2 Plocha užitná: 259 m 2 Plocha podlahová: 183 m 2 Plocha pozemku: 947 m 2 Balkón: Ano / Garáž: 1x Rok rekonstrukce: 2006 Nabízíme exkluzivně k prodeji krásný rodinný dům 6+1 s garáží o užitné ploše 259 m2 na pozemku o výměře 947 m2 v jedné z nejžádanějších lokalit Prahy 4. Dům prošel v r kompletní rekonstrukcí (nové podlahy, okna, okapy, elektřina, dispoziční změny) pod vedením zkušené architektky, která vylepšila dispoziční řešení objektu. V suterénu domu se nachází 2 obytné místnosti (15 a 11 m2) se samostatnou kuchyní (11 m2), prostorná koupelna s vanou a WC (7 m2) a malý úložný prostor pod schodištěm. Ze suterénu je možno vstoupit bezpečnostními dveřmi přímo na zahradu. Přízemí dominuje velký obývací pokoj s krbem (46 m2) a kuchyňským koutem. Ke kuchyni přísluší spíž, ve které je umístěn bojler (2 m2). V přízemí je samostatné WC a prostorná vstupní chodba s krásným schodištěm. V prvním patře se nachází tři samostatné pokoje (12, 13 a 17 m2) a koupelna se sprchovým koutem a vanou (7 m2). Ze dvou pokojů možno vstoupit na balkón, který poskytuje hezké výhledy na vilovou zástavbu v údolí. Na podlahách v přízemí kvalitní dřevěné parkety a dlažba, okna dřevěná, vytápění domu plynovým kotlem. Podkroví (56 m2) se v současnosti využívá jako skladový prostor, do budoucna možno přestavět na další místnosti (výška krovu 2,1 m). Vyjímečnost nemovitosti spočívá v kombinaci originálně posazeného domu do terénu, poskytující mnoho zajímavých a okolím nerušených zákoutí okolo domu (jezírko, skalka, mnoho posezení) a atraktivity samotné lokality. Spodní část zahrady je možno do budoucna využít ke stavbě dalších parkovacích míst (garáží), která by byla přístupná asfaltovou cestou, končící u spodní části pozemku. U domu je samostatně stojící garáž (17 m2, 3,0 x 5,7 m, vrata 2,4 x 1,95 m). V blízkosti domu veškerá občanská vybavenost (metro Budějovická a Pankrác, nákupní centra, školy, školky, parky, sportovní centra, - 8 -

9 poliklinika ). Vřele doporučujeme jako výjimečnou nemovitost, která se v prodeji v dané lokalitě objevuje velice zřídka. Prodej, dům rodinný, 320 m², Machovcova, Braník Celková cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Cena včetně právních služeb. Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Patrový Plocha užitná: 320 m 2 Plocha pozemku: 795 m 2 Balkón: Ano / Terasa: Ano Sklep: Ano / Garáž: Ano Architektonicky zajímavá dvougenerační funkcionalistická vila o dispozici 5+2 (cca 250 m2) k prodeji, velmi dobře dostupná a klidná lokalita - Praha 4, Braník, ulice Machovcova. Tato samostatně stojící dvoupatrová svébytná stavba z roku 1933 (rekonstrukce 1975) je umístěna na pozemku o velikosti 795 m2 a je plně podsklepena. V přízemí se nachází obývací pokoj se vstupem na terasu a zahradu, další pokoj, kuchyň s jídelnou, spíž, koupelna, samostatná toaleta, zádveří, vstupní hala se schodištěm a chodba. V prvním patře se nachází obývací pokoj s balkónem, další dva pokoje, kuchyň se vstupem na balkon, koupelna, samostatná toaleta, spíž a technická místnost u schodiště. K domu patří rovněž prostorná garáž s dílnou, zahrada s vzrostlými stromy, terasa, bazén a zahradní altánek. Dům se nachází v klidné rezidenční lokalitě s plnou občanskou vybaveností, dobrá dostupnost do centra Prahy (MHD 2 minuty chůze, Jižní spojka). Prodej, dům rodinný, 300 m², Branická, Praha 4 Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý / Poloha domu: Řadový Typ domu: Přízemní / Podlaží počet: 4 Plocha zastavěná: 154 m 2 Plocha podlahová: 300 m 2 Plocha pozemku: 212 m 2-9 -

10 Balkón: 8 m 2 / Terasa: 20 m 2 K prodeji řadový rodinný dům dispozičně řešen jako 6+2kk s možností na 7+2kk o užitné ploše cca 300m2 s garáží. V přízemí se nachází samostatná jednotka 1+kk s vlastním sociálním zázemím a dvě suterénní místnosti. V 1. patře prostorný obývací pokoj s možností rozdělení na dva pokoje, kuchyňský kout, WC a vstup na zahradu. ve 2. patře 3 ložnice, koupelna s vanou a sprchovým koutem a samostatné WC. V podkroví obytná místnost se šatnou a WC. Krásný výhled. Vhodné jak k bydlení, tak i k podnikání. Objekt UP Pozemek Celk. Koef.vybav. Koef.polohy. Koef.poz. Zdroj Cena/UP RK, číslo m2 m2 cena Kč 0,75-1,20 0,85-1,10 0,70-1,20 prod.c Kč ,95 1,00 0,90 0, ,00 1,05 0,92 0, ,00 1,05 1,03 0, Oceňovaná nemovitost RD ,00 1,00 1,00 1, Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná tržní cena se tvoří až v okamžiku realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek obecná vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem Cena zjištěná podle cenového předpisu = Kč ,- Věcná hodnota (časová cena) = Kč ,- Výnosová hodnota = Kč nestanovena Cena zjištěná porovnávacím způsobem = Kč ,- Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce = Kč ,- Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Cena celkem Kč ,

11 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Věcná hodnota (časová cena) ,- Kč 2) Výnosová hodnota nestanovena 3) Cena zjištěná porovnávacím způsobem ,- Kč Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu ,- Kč Slovy: Desetmilionů Kč V Praze, dne 26.června vypracoval 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j.spr.5286/95, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem 4520/281/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace