ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně pozemku p.č.2546/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 59 m 2, jehož součástí je stavba č.p.1595 v ulici Frenštátská, obec Příbor, včetně příslušenství a pozemku p.č.2546/1, trvalý travní porost, o velikosti 2553 m 2, vše zapsáno na LV č.3130 pro k.ú.příbor Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/ Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 25 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.2546/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 59 m 2, jehož součástí je stavba č.p.1595 v ulici Frenštátská, obec Příbor, včetně příslušenství a pozemku p.č.2546/1, trvalý travní porost, o velikosti 2553 m 2, vše zapsáno na LV č.3130 pro k.ú.příbor. Posudek se provádí jako aktualizace vlastního ocenění č / Základní informace Název předmětu ocenění: Objekt autobazaru Adresa předmětu ocenění: Frenštátská Příbor Kraj: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Obec: Příbor Katastrální území: Příbor Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 580,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00-2 -

3 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 374,68 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne a za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.3130 pro k.ú.příbor - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: /5239, Pan Pavel Wojcik, Frenštátská 1595, Příbor, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /5239, Pan Pavel Wojcik, Frenštátská 1595, Příbor, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena - 3 -

4 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící objekt autobazaru, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Svislé konstrukce jsou na bázi dřevní hmoty, tzv.unimo buňky, část je vyzdívaná. Má sklonitou střechu, krytina je z papírové lepenky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou chybějící. Okna jsou dřevěná zdvojená, fasáda je rýhovaná, na přístavbě chybějící. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažby, laminátu a koberců. Schody v objektu nejsou. Ve stavbě se nacházejí kanceláře, sociální zázemí a v nedokončené přístavbě prostory pro výstavu vozidel. WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem. Vytápění je elektrickými přímotopy. Teplá voda je z boileru. Stav domu je zhoršený, celkové vybavení je podstandardní. Objekt je užíván od roku 2006, poté byla započata přístavba a provedena nová střecha. Tato rekonstrukce není dokončena. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod pouze z přípojky, vedoucí k domu č.p.427 (nutnost vybudovat novou vlastní přípojku), kanalizace je svedena do jímky. Objekt sloužil spolu s pozemkem jako autobazar. Stavba je v současnosti ve stavu, který neumožňuje pronájem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky se stavbou - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky se stavbou Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -

6 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,05 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v I -0,04 insolvenčním řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,910 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,65 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,08 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná IV 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0, i = 2-6 -

7 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,910 * 1,000 * 0,735 = 0,669 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,68 0, ,66 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2546/2 59,00 250, ,94 nádvoří 4 odst. 1 trvalý travní porost 25468/ ,00 250, ,98 Stavební pozemky - celkem 2 612,00 m ,92 Ocenění staveb na pozemcích Objekt autobazaru Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: montovaná z prostorových buněk Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

8 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v I -0,04 insolvenčním řízení 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - delší dobu neužívaný a I -0,30 rozestavěný objekt, nutnost vybudování vodovodní přípojky 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,600 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,65 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,08 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná IV 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00-8 -

9 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,735 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] přízemí 59,0+5,98*11,57 = 128,19 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška přízemí 128,19 m 2 2,76 m 353,80 Součet 128,19 m 2 353,80 Průměrná výška podlaží: PVP = 353,80 / 128,19 = 2,76 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 128,19 / 1 = 128,19 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor vrchní stavba 128,19*3,31 = 424,31 m 3 zastřešení 128,19*3,6/3 = 153,83 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 424,31 m 3 zastřešení Z 153,83 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 578,14 m 3-9 -

10 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované S Svislé konstrukce dřevěné sendvičové do tl. 24 cm S Svislé konstrukce zděné S Svislé konstrukce C Stropy dřevěné P Stropy C Krov, střecha dřevěný vázaný S Krytiny střech C Klempířské konstrukce C Úprava vnitřních povrchů nátěry P Úprava vnitřních povrchů C Úprava vnějších povrchů standardní S Úprava vnějších povrchů C Vnitřní obklady keramické běžné obklady S Schody C Dveře plné a prosklené S Vrata X Okna dřevěná zdvojená okna S Okna C Povrchy podlah standardní S Povrchy podlah C Vytápění přímotopy P Vytápění C Elektroinstalace světelná třífázová S Elektroinstalace C Bleskosvod C Vnitřní vodovod plastové trubky S Vnitřní vodovod S Vnitřní kanalizace plastové potrubí S Vnitřní kanalizace S Vnitřní plynovod C Ohřev teplé vody bojler P Vybavení kuchyní C Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, sprchové kouty S Výtahy C Ostatní C Instalační pref. jádra X

11 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 6,10 2. Svislé konstrukce S 15, ,00 6,89 2. Svislé konstrukce S 15, ,00 3,83 2. Svislé konstrukce C 15, ,00 0,00 3. Stropy P 8, ,46 1,68 3. Stropy C 8, ,00 0,00 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,20 5. Krytiny střech C 2, ,00 0,00 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů P 7, ,46 1,51 7. Úprava vnitřních povrchů C 7, ,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 1,49 8. Úprava vnějších povrchů C 3, ,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické S 3, ,00 3, Schody C 2, ,00 0, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 2, Okna C 5, ,00 0, Povrchy podlah S 3, ,00 1, Povrchy podlah C 3, ,00 0, Vytápění P 4, ,46 0, Vytápění C 4, ,00 0, Elektroinstalace S 5, ,00 2, Elektroinstalace C 5, ,00 0, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 1, Vnitřní vodovod S 3, ,00 1, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 1, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 1, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0, Ohřev teplé vody P 2, ,46 0, Vybavení kuchyní C 1, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. S 4, ,00 4, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní C 4, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 53,78 Koeficient vybavení K 4 : 0,

12 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 669,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,2410 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9715 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0609 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5378 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1100 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 873,83 Plná cena: 578,14 m 3 * 3 873,83 Kč/m 3 = ,08 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 9 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 31 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 9 / 40 = 22,5 % Koeficient opotřebení: (1-22,5 % / 100) * 0,775 Nákladová cena stavby CS N = ,46 Kč Koeficient pp * 0,441 Cena stavby CS = ,78 Kč Objekt autobazaru - zjištěná cena = ,78 Kč Cena staveb celkem = ,78 Kč Pozemky - celkem ,92 Kč Pozemky se stavbou - zjištěná cena = ,70 Kč

13 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky se stavbou ,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky se stavbou ,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Celkem ,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřistadvacettisícjednostosedmdesát Kč

14 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Veškeré závady - zástavní práva, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji - rozepsány na přiloženém LV č.3130 k.ú.příbor ze dne Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

15 prodej patrového domu v blízkosti centra obce Sedlnice, vhodný pro drobnou řemeslnou výrobu nebo jako sklady. Dům je zděný, částečně podsklepený (s klenbovými stropy), se sedlovou střechou a střešní krytinou - pozinkovaným plechem. Je určen k rekonstrukci. Užitná plocha domu je 350 m2. Dispozičně se jedná v přízemí o 5 místnosti + zádveří a vstupní chodbu, sociální zařízení. Hala, která je o rozměrech asi 12x6 m2 byla využívána ke stolařské výrobě. V případě zájemce, který by pokračoval v této činnosti je součásti kupní ceny i vybavení dílny - stroje a zařízení a venkovní katr. V mezipatře - 1 místnost a v půdních prostorách rovněž zprovozněna 1 místnost, ostatní prostory byly využívány jako půda. Ve všech prostorách jsou plechové radiátory, podlahy jsou betonové. Dům je vytápěn kotlem na tuhá paliva, který se nachází ve sklepě rovněž i se skladem na uhlí. Do domu je čelní, zadní i boční vchod. Je napojen na el. 230/400, obecní kanalizací i vodovod. Plyn se nachází na hranici pozemku. Pozemková výměra, na které stojí dům je celkem 1241 m2. Požadovaná cena Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu. Prodej domu v Sedlnicích, vhodný pro skladovací prostory, případně dle ÚP jako objekt občanské vybavenosti nebo drobná podnikatelská činnost. Užitná plocha 350m2, stavba je cihlová s 2NP, z části podsklepeno. Podlahy betonové. Stavba se nachází na pozemku o výměře 1241m2, dále k domu náleží další pozemek o výměře 1112m2 o jehož prodeji je možné jednat. Dům je napojen na el., obecní kanalizaci a vodovod. Plyn u hranice pozemku. Požadovaná cena ,- Kč

16 Prodej výrobně administrativní budovy s rozlehlým přístřeškem v obci Studénka, Nová Horka o CP 470m2.Objekt se skládá ze zděné dvoupatrové budovy o užitné ploše 480m2. V přízemí budovy je zázemí pro sklad, či výrobu do které je přístup přes 5 prostorných vrat (nyní slouží dva jako garáž a 3 jako výrobní prostor). Dále je v přízemí šatna, kancelář, sociální zařízení a kotelna. Druhé podlaží o ploše 240m2 může sloužit jako administrativní zázemí, popřípadě jako obytný prostor. Vzhledem ke své dispozici by zde šlo vybudovat mnoho menších bytů. Na objekt navazuje prostorná zastřešená plocha o rozměru 230m2. Požadovaná cena ,- Kč včetně právního servisu

17 komerční areál sestávající ze 3 objektů o zastavěné ploše cca 600 m2 a přilehlých pozemků (viz situační plánek). Prvním prostorem je vytápěná výrobna / dílna se zázemím - zavedena elektřina 220/380 V, voda, ústřední vytápění na tuhá paliva. Sestává ze tří místností a zázemí tvořeného kuchyňkou, kotelnou a elektrorozvodnou. Díky masivní konstrukci zdiva je ve vnitřních prostorách objektu stabilní teplota. Druhým je zděná hala/ sklad se třemi vjezdy, aktuálně rozdělena demontovatelnou příčkou na menší části. Vjezdová vrata vysoká 3,2 a 3,7 m, vnitřní výška stavby cca 9 m, podlaha - zátěžový železobeton, zavedena elektřina 220/380 V. Třetí prostor je kancelář. Součástí areálu jsou parkovací a manipulační plochy sypané drceným kamenem. Nemovitost je dobře dostupná i v zimě, příjezdová cesta je asfaltová obecní komunikace. Situováno 3 km od centra Frenštátu. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Jedenmilionpětsettisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

18 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku

19 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti

20 Fotodokumentace nemovitosti k datu

21 - 21 -

22 Fotodokumentace nemovitosti k datu

23 Mapa oblasti

24 - 24 -

25 - 25 -