ZNALECKÝ POSUDEK. číslo /2015. OBVYKLÁ CENA Kč Kč

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo /2015 NEMOVITÁ VĚC: rodinný dům Vlastníci: Antonín Letfus r.č /2729 Velká Strana 116, Cetkovice podíl: 1 / 8 Richard Letfus r.č /3742 Víska u Jevíčka 53, podíl: 3 / 8 Danuška Letfusová r.č /109 Velká Strana 116, Cetkovice podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Brno - město, soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 54, Brno Ing. Petr Čech Oblá 83, Brno IČ: telefon: zncech@volny.cz Exekuční řízení. OBVYKLÁ CENA Kč Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 13 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 3 + elektronická podoba V Brně dne Ing. Petr Čech

2 Znalecký úkol NÁLEZ V souladu s usnesením soudního exekutora JUDr. Karla Urbana úkolem znalce je stanovit: cenu id. 1/8 nemovitostí povinného a jejich příslušenství, označit součásti a příslušenství nemovitosti tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. EX 7189/09, cenu jednotlivých závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, výslednou cenu. Přehled podkladů Usnesení č.j. 97EX 7189/ ze dne soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, o ustanovení znalcem Exekuční příkaz soudního exekutora JUDr. Karla Urbana č.j. 97EX 7189/09-13 ze dne Výpis z listu vlastnictví číslo 134 vyhotovený dne dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 97EX 7189/09 pro Soudní exekutor Urban Karel, JUDr. Znalecké standardy Asociace znalců a odhadců České republiky Databáze prodaných nemovitostí MOISES Webové stránky ČÚZK Webové stránky mapy.cz Webové stránky Sreality Informace poskytnuté exekutorským úřadem Místopis Cetkovice jsou obcí s 754 obyvateli nacházející se na okrese Blansko. Obcí prochází silnice ve směru Boskovice - Velké Opatovice - Moravská Třebová. Obec má obecní úřad, základní školu a školu mateřskou. Kromě dopravy osobní má obec autobusové dopravní spojení pomocí integrovaného dopravního systému Jihomoravského kraje. Oceňovaný dům je asi 80 m od místní prodejny potravin. Na obecní úřad a poštu je daleko cca 100 m. Základní škola je vzdálenosti přibližně 120 m. Celkový popis Povinného Antonína Letfuse jsem dopisem s dodejkou do vlastních rukou v souladu s exekučním příkazem vyzval k poskytnutí součinnosti. Povinný si dopis nepřevzal a součinnost mně však neposkytnul. Z těchto důvodů je níže uvedený popis nemovitosti proveden pouze z informací zjištěných z veřejně přístupných pozemků a údajů z leteckých a uličních záběrů na internetu ( 2

3 Zemědělské pozemky na různých místech katastrálního území Cetkovice oceňuji pouze na základě údajů z webových stránek ČÚZK. Oceňovaný rodinný dům č.p. 116 stojí v řadové zástavbě podél ulice Velká Strana. Tato ulice - silnice před domem má asfaltový povrch. Rodinný dům je svojí přední delší stranou orientován do této komunikace. V levé polovině domu (pohled směrem od silnice stejně jako všechny další popisy stran) jsou dřevěná dvoukřídlová vrata, kterými se vstupuje do domu. Jedná se zřejmě o průjezd vedoucí až na dvůr za domem. Vozovka před domem je na pozemku p.č. 956/1 ve vlastnictví Jihomoravského kraje. Právo hospodařit s pozemkem má Správa a údržba silnic Jihomoravského kraje, příspěvková organizace kraje. Mezi přední obvodovou zdí domu a vozovkou se nachází úzký pozemek p.č. 946/1 ve vlastnictví obce Cetkovice. Rodinný dům č.p. 116 je součástí pozemku p.č. st. 27/1 - zastavěná plocha a nádvoří. Podle nepravidelného půdorysného tvaru domu lze předpokládat, že směrem do dvora na svojí pravé straně byl dům v průběhu svého trvání přistaven. Podél levé strany dvora stojí na pozemku p.č. st. 26/2 - zastavěná plocha a nádvoří pravděpodobně zemědělská stavba s pultovou střechou. Podél veřejné komunikace na části tohoto pozemku stojí část oceňovaného rodinného domu. Další stavba na zadní straně dvora na p.č. st. 27/1 byla zřejmě podle leteckých záběrů na internetu a fotodokumentace pořízené z větší dálky celá nebo zčásti zbourána. Za dvorem se nachází zahrada parc. čísla 4 ohraničená plotem z drátěného pletiva. V obci je možnost napojení na vodovod, kanalizaci, rozvod plynu a elektřiny. Jestli je dům napojen na inženýrské sítě, nelze bez kontaktu s jeho vlastníkem a umožnění vstupu do objektu konstatovat. Předmětem tohoto znaleckého posudku jsou i zemědělské pozemky evidované na LV č. 134 na různých místech katastrálního území obce. OBSAH 1. Rodinný dům s pozemky 1.1. Porovnávací ocenění Rodinný dům 2. Zemědělské pozemky 2.1. Ocenění pozemků Zemědělské pozemky 3

4 OCENĚNÍ 1. Rodinný dům s pozemky 1.1. Porovnávací ocenění Oceňovaná nemovitá věc rodinný dům Plocha pozemků: m 2 Popis oceňované nemovité věci Řadový vnitřní rodinný dům je zděný se sedlovou střechou. Dům je s největší pravděpodobností pouze přízemní. Směrem do ulice jsou dřevěná okna. Střešní krytinu sedlové střechy tvoří cementové tašky. Srážkovou vodu z nich odvádí žlab se svodem z pozinkovaného plechu. Na levé straně domu je uchycen stožár elektrického vedení s lampou veřejného osvětlení. Dům má přípojku elektrické instalace z tohoto stožáru. Jestli je dům napojen na inženýrské sítě, nelze bez vnitřní prohlídky domu konstatovat. Venkovní rozměry domu jsou přibližně : průčelí - podél komunikace asi 17,50 m šířka domu směrem do dvora je v části stavby asi 5,60 m, dále je dům široký přibližně 9 m a 11 m Přibližná odhadovaná zast. plocha : asi 115 m 2 Přibližná odhadovaná podl. plocha: cca 80 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: 1. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Uhřicích. Popis převzat z databáze prodaných nemovitostí MOISES, záznam č : Rodinný dům 3+1 je přízemní částečně podsklepený samostatně stojící objekt zastřešený sedlovou a pultovou střechou. Objekt je napojen na rozvody elektro, vody, plynu, splašková kanalizace do jímky. Dispoziční řešení RD: 1.PP: 2x sklep, schody 1.NP: 2x chodba, kuchyň, 3x pokoj, veranda, koupelna, WC, komora, 2x sklad, schodiště na půdu 4

5 Celkový popis Základové pasy bez izolace, obvodové zdivo smíšené kamenné a nepálené cihly tl. 800 mm, stropy dřevěné trámové s podhledem, okna plastová dřevěná dvojitá a zdvojená, dveře dřevěné + ocelové zárubně, podlahy obytných místností betonová mazanina + koberec, ostatní podlahy PVC, keramická dlažba a betonová mazanina, střešní krytina pálená. Technický stav objektu je zhoršený, pravidelná údržba se dlouhodobě neprovádí. Střešní krytina a střešní žlaby a svody na hranici životnosti, na obvodovém zdivu se projevuje zemní vlhkost do výšky až 90 cm. Součástí RD je i garáž, stodola a chlévy u RD. Lokalita: Uhřice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Vliv pozemku 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená cena Kč Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena m Kč Kč Název: 2. rodinný dům Citace zázn. č databáze prodaných nemovitostí MOISES: Bývalá zem. usedlost, řadový, přízemní dům s půdním prostorem pod sedlovou střechou (nad přistavěnou částí ve dvoře s plochou střechou), částečně podsklepený. Původní část domu byla postavena ve 2. polovině 19. století jako obytná část zemědělské usedlosti, která byla počátkem 20. století přestavěna a kolem roku 1930 stavebně upravena. Při posledních stavebních úpravách byla v roce 1948 ze strany dvora přistavěna kuchyň (v prostoru části původní verandy), vestavěno soc. zařízení s prádelnou, spíž, schodiště na půdu a do objektu skladu u chléva vestavěno splachovací WC, přístupné z přistavěné verandy pod přesahující částí střechy chléva a vyměněna převážná část prvků krátkodobé životnosti. Současně byl upraven vstup novým provizorním schodištěm do sklepa. V roce 1966 byl stavebně upraven pokoj (po přemístění koupelny), vestavěna nová koupelna a zřízeno ústřední topení s osazením kotle na pevné palivo v prádelně. V roce 1970 byla vyměněna některá okna, provedena fasáda z ulice a v r byl do prádelny instalován elektrokotel a do kuchyně sporák na PB. Dispoziční řešení: Vstupní průchozí chodba v levé třetině domu až na verandu a do dvora, po její levé straně je pokoj, spíž, schodiště na půdu, koupelna a prádelna s kotlem ÚT a schodištěm do jedné místnosti sklepa. Po pravé straně je kuchyň a tři pokoje, z nichž jeden je nepřímo osvětlený a nepřímo větraný. Dále je z verandy ve dvoře vstup na splachovací WC, vestavěné do objektu chléva. 5

6 Lokalita: Cetkovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Vliv pozemku 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená cena Kč Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena m Kč Kč Název: 3. rodinný dům Citace zázn. č databáze prodaných nemovitostí MOISES: Areál rodinného domu se nachází ve východní části zastavěného území obce, v uliční řadové zástavbě v lokalitě převážně starších RD. Průčelí rodinného domu je orientováno JZ směrem do ulice. Z JV strany je přistavěn sousední RD obdobného charakteru, ze SZ strany je přistavěna garáž patřící k sousednímu areálu RD. Za RD ze severní strany jsou 2 menší pozemky oplocené zahrady s vedlejší stavbou, kopanou studnou a několika trvalými porosty. Jedná se o zděný koncový řadový RD obdélníkového půdorysného tvaru, s přístavbou do dvora charakteru vedlejší stavby, 1 podlažní, částečně podsklepený, bez využitého podkroví, se sedlovou střechou. RD obsahuje v částečném 1. PP sklep pod 1 pokojem, v 1. NP chodbu, 2 pokoje, kuchyni, koupelnu, v zadní části hospodářského charakteru přistavěné ze severní strany k RD je sklad a suchý záchod. Základy RD jsou pravděpodobně kamenné nebo částečně betonové proložené lomovým kamenem bez odpovídající hydroizolace. Svislé nosné konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva z lomového kamene a nepálených cihel tloušťky mm, stropy jsou železobetonové (sklep) a dřevěné trámové s rovným podhledem; schody dřevěné; krov je dřevěný sedlový; krytina střechy pálené tašky, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, fasádní omítky břízolit a vápenné hladké nebo částečně chybí, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, vnitřní obklady keramické, podlahy jsou betonové s kobercem, PVC a keramickou dlažbou; okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné prosklené nebo plné, vytápění je elektrickými přímotopy; vybavení kuchyně chybí, koupelna (sprcha) keramická dlažba a obklady, WC chybí; vnitřní instalace: elektroinstalace, rozvod vody studené a teplé, vnitřní kanalizace. RD má zřízeny přípojku elektrické energie, vodovodní přípojku z veřejného vodovodu, kanalizační přípojku na veřejnou kanalizaci (jímku nebo septik). Plyn není v obci zaveden. Stavba RD byla zřízena v roce Asi před 25 roky byly provedeny některé blíže neurčité stavební úpravy a výměna některých prvků krátkodobé životnosti (zřízen pokoj místo průjezdu z východní strany a nová zdvojená okna). V roce 2005 byla zřízena koupelna. Stavba RD není v současné době užívána k trvalému bydlení, je nabízena k prodeji a je ve zhoršeném stavebně technickém stavu, který odpovídá předpokládanému vysokému stáří stavby, provedeným částečným stavebním úpravám a modernizaci a snížené údržbě a podstandardnímu vybavení. 6

7 Lokalita: Kuničky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Vliv pozemku 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená cena Kč Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena? m Kč Kč Název: 4. rodinný dům Citace záznamu č databáze prodaných nemovitostí MOISES: Jedná se o částečně podsklepený (sv. výška jen 1,60m-není tedy podlažím dle vyhl.mf ČR) rodinný dům 3+1 s velkou zahradou v obci Pamětice ležící mimo hlavní trasy. Za domem je dvůr, zahrada, z převážné části již zbořená zem. stavba bez č.p. na p.č.st. 48/1 a dále navazuje funkční, ze zadní strany autem přístupná. Dům je napojen na veřejný vodovod, elektřinu 230/380V, internet (WiFi) a kabelovou televizi. Odpady jsou svedené do žumpy. Vedení zemního plynu je cca 5 m před domem.topení je krbovými kamny na tuhá paliva, ohřev vody zajišťuje elektrický bojler. Stáří domu přes 120 roků. Částečnou modernizaci RD prodělal v letech 2003 až vnitřní omítky, podlahy, plovoucí podlahy, dlažby, obklady, rozvody elektřiny, vody a odpadu, dveře, nová koupelna s WC i s vybavením, kuchyňská linka, nová střešní krytina nad dvorní částí domu s obývacím pokojem a technickou místností, venkovní omítka, krbová kamna na tuhá paliva, bojler, oprava a vyvložkování komína, plastová okna. (ZP=138,21m2) Lokalita: Pamětice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Vliv pozemku 0,90 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,81 Upravená cena Kč Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena m Kč Kč 7

8 Název: 5. rodinný dům Citace záznamu č databáze prodaných nemovitostí MOISES: Rodinný dům je přízemní nepodsklepený řadový vnitřní objekt zastřešený sedlovou střechou. RD obsahuje 1 samostatnou bytovou jednotku 3+1. Dispoziční řešení: 1.NP: veranda, hala, kuchyň, ložnice, 2x pokoj, komora, koupelna, WC Objekt je napojen na rozvody elektro, vody, plynu a jednotné kanalizace. Technický i statický stav objektu je dobrý. Stáří domu 120 let, v roce 1958 nová okna, částečně nové stropy a nové rozvody elektro, v roce 2002 rekonstrukce kuchyně a koupelny, nové rozvody ÚT, ZT, nové podlahy. Lokalita: Olešnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Vliv pozemku 1,10 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,88 Upravená cena Kč Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena 258 m Kč Kč Název: 6. rodinný dům Citace záznamu číslo databáze prodaných nemovitostí MOISES: Rodinný dům je třípodlažní částečně podsklepený samostatně stojící objekt zastřešený sedlovou. RD obsahuje 1 bytovou jednotku 2+1. Dispoziční řešení: 1.PP: chodba, 4x sklep, schody 1.NP: 2x veranda, hala, 2x komora, koupelna, WC, kuchyň, obývací pokoj, sklad, schodiště 2.NP: chodba, pokoj, zimní zahrada, půda Objekt je napojen na rozvody elektro, vody, plynu, splašková kanalizace do jímky. Technický stav RD je celkem dobrý, některé vnitřní vybavení je již ale na hranici životnosti. Vedlejší stavby - garáž, skladovací kolna Stáří 64 let. V roce 2003 byly osazena nová okna, plynofikace RD a nové ÚT. 8

9 Lokalita: Žďárná Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Vliv pozemku 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,80 Upravená cena Kč Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena m Kč Kč Název: 7. rodinný dům Citace zázn. č databáze prodaných nemovitostí MOISES: Jedná se o přízemní, samostatně stojící rodinný dům, napojený na veřejný vodovod, dešťovou kanalizaci, rozvod NN a plynovod. Obvodové zdivo masivní bez funkční izolace. Střecha sedlová s pálenou krytinou, fasádní omítka břizolit, okna dřevěná dvojitá, do dvora plastová. Vytápění lokální, rozvod studené vody, v koupelně EZA ohřívač, zařizovací předměty standardní. Dispozice: vstupní chodba, dva pokoje do dvora, prádelna, kuchyně, spíž, dva pokoje do ulice. Lokalita: Habrůvka Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Vliv pozemku 1,10 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,10 Upravená cena Kč Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena 394 m Kč Kč Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota Kč Kč Kč Kč Kč 9

10 2. Zemědělské pozemky 2.1. Ocenění pozemků Porovnávací metoda Ornou půdu nacházející se na různých místech katastrálního území obce porovnávám se zemědělskými pozemky nabízenými k prodeji v obcích na okrese Blansko k dnešnímu dni. S ohledem na skutečnost, že se jedná o nabídkové ceny, provádím jejich redukci. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: 1. Kořenec KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1, ,00 0,95 15,20 Zemědělské pozemky nabízené k prodeji v Kořenci mají celkovou rozlohu m 2. Lokalita: 2. Velké Opatovice KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1, ,00 0,95 33,25 Orná půda výměry m 2 se nabízí k prodeji ve Velkých Opatovicích za cenu Kč. Lokalita: 3. Holštejn KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1, ,36 0,95 22,19 Pozemky prodávané v Holštejně mají celkovou výměru m 2. 10

11 Lokalita: 4. Prostřední Poříčí KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1, ,01 0,95 19,01 V Prostředním Poříčí je v nabídce k prodeji orná půda výměry m 2. Šířka pozemku je asi 13 m. Lokalita: 5. Bukovina KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1, ,00 0,95 17,10 Pozemky nabízené v obci Bukovina (25 parcel) - orná půda a trvalý travní porost mají celkovou velikost m 2. Průměrná jednotková cena 21,35 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 297/ orná půda 297/ orná půda 572/ orná půda 572/ orná půda orná půda 768/ orná půda 768/ Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem

12 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Rodinný dům s pozemky p.č. st. 26/2, p.č. st. 27/1, p.č ,00 Kč 2. Zemědělské pozemky ,00 Kč ZÁVĚR V souladu s usnesením soudního exekutora JUDr. Karla Urbana úkolem znalce je stanovit: cenu id. 1/8 nemovitostí povinného a jejich příslušenství, označit součásti a příslušenství nemovitosti tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. EX 7189/09, cenu jednotlivých závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, výslednou cenu. Cenu id. 1/8 rodinného domu s pozemky p.č. st. 26/2, p.č. st. 27/1, p.č. 4 se všemi součástmi a příslušenstvím odhaduji v souladu se standardy Asociace a znalců České republiky ve výši asi Cenu id. 1/8 zemědělských pozemků odhaduji v souladu se standardy Asociace a znalců České republiky ve výši asi Kč Kč Součástí pozemku p.č. 4 zahrada jsou trvalé porosty stromy, příslušenstvím je plot ze strojového pletiva. Závady a práva nezjištěny kromě umístění stožáru el. vedení a veřejného osvětlení na fasádě u štítové zdi domu Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Výslednou cenu id. 1/8 rodinného domu s pozemky p.č. st. 26/2, p.č. st. 27/1, p.č. 4 se všemi součástmi a příslušenstvím odhaduji v souladu se standardy Asociace a znalců České republiky ve výši asi 0 Kč 0 Kč Kč slovy: šedesáttisíc korun českých Výslednou cenu id. 1/8 zemědělských pozemků odhaduji v souladu se standardy Asociace a znalců České republiky ve výši asi Kč slovy: čtyřicetpěttisíc korun českých V Brně dne 10. dubna 2015 Ing. Petr Čech 12

13 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3841 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 18. SEZNAM PŘÍLOH Přílohy počet stran A4 v příloze Část výpisu z katastru nemovitostí 1 Snímek katastrální mapy 1 Ortofotomapa 1 Poloha nemovitosti v kraji 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 13

14 14

15 Snímek katastrální mapy Rodinný dům č.p. 116 s pozemky p.č. st. 26/2, st. 27/1, 4 15

16 Ortofotomapa Rodinný dům č.p. 116 s pozemky p.č. st. 26/2, p.č. st. 27/1, p.č. 4 16

17 Poloha Cetkovic v JM kraji 17

18 Fotodokumentace nemovitosti Přední strana domu Vjezd a vstup do domu Zadní strana domu Částečný pohled na stavbu na zadní straně dvora 18