ZNALECKÝ POSUDEK. č /14

Transkript

1 97EX 7479/09 ZNALECKÝ POSUDEK č /14 o ceně obvyklé nemovitostí pozemku p.č. 989 zastavěná plocha a nádvoří s rodinným domem č.p. 73, pozemku p.č. 990/2 zahrada se všemi součástmi a příslušenstvím a orné půdy parc. čísla 5058 v Ořechově, katastrální území Ořechov Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno - město soudní exekutor JUDr. Karel Urban Brno, Minská 54 Účel posudku: Prodej nemovitých věcí. Posudek vypracoval: Ing. Petr Čech Brno, Oblá kancelář: Brno, Ukrajinská 19 /fax mobil zncech@volny.cz Datum místního šetření: (pohled na rod. dům a ornou půdu pouze z veřejně přístupných pozemků) Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Tento posudek obsahuje 14 stran, 5 stran příloh a předává se ve 3 vyhotoveních a v elektronické podobě.

2 Přehled podkladů NÁLEZ Usnesení č.j. 97EX 7479/ ze dne soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, o ustanovení znalcem Exekuční příkaz soudního exekutora JUDr. Karla Urbana č.j. 97EX 7479/09-18 ze dne Výpis z listu vlastnictví číslo 842 vyhotovený dne dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 97EX 7479/09 pro Soudní exekutor Urban Karel, JUDr. Znalecký standard AZO POSN č. 1 Webové stránky ČÚZK Webové stránky Sreality Webové stránky jiho.moravskereality.cz Databáze realizovaných cen nemovitostí spolupracujících odhadců Informace poskytnuté exekutorským úřadem Informace zjišťované na obecním úřadě v Ořechově Informace zjišťované z územního plánu obce Ořechov na stavebním úřadě OÚ ve Střelicích Místopis Ořechov je obcí přibližně s 2,5 tisíci obyvateli ležící asi 14 km jihozápadně od krajského města Brna. Severozápadně od obce je přírodní park Bobrava. V obci je několik památkově chráněných objektů celostátního významu. Obec má obecní úřad, základní školu, mateřskou školu, základní uměleckou školu, poštu, spořitelnu, zdravotnické služby, restauraci, zábavní areál. Jsou zde i provozovny různých živností. Ořechovem probíhá komunikace I. tř. č. 152 Želešice - Ořechov - Ivančice a II. tř. č Střelice - Ořechov - Syrovice - Vojkovice. Napojení na dálnici je ve vzdálenosti asi 12 km. Kromě osobní dopravy má obec dobré dopravní spojení pomocí integrovaného dopravního systému Jihomoravského kraje autobusy. Celkový popis Oceňovaný pozemek p.č. 989 s rodinným domem č.p. 73 se nachází přibližně uprostřed obce v souvislé řadové zástavbě podél ulice Kout. Tato ulice je kolmá na hlavní průtah obcí, tj. v daném místě na Pavlíkovu ulici. Zástavbu v ul. Kout tvoří starší rodinné domy. Vozovka na pozemku p.č. 945/2 je asfaltová, chodník podél oceňovaného rodinného domu je z betonové zámkové dlažby. Pozemek p.č. 945/2 je ve vlastnictví Obce Ořechov. V obci je možnost napojení na vodovod, kanalizaci, rozvod plynu a elektřiny. Zda je dům napojen na veřejný vodovod, nelze bez kontaktu s jeho vlastníkem a umožnění vstupu do objektu konstatovat. Na kanalizaci je napojen dešťový svod ze střechy domu. Podle výdechu spalin na fasádě domu má zřejmě dům napojení na rozvod zemního plynu. Jestli je v současné době napojení funkční, nelze konstatovat. Obdobný stav je i u přípojky elektrické energie. 2

3 Dům stojí na pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří. Za dvorkem je zahrada parc. čísla 990/2. Podle webových stránek ČÚZK zřejmě stojí podél pravé strany dvora za rod. domem (pohled směrem od ul. Kout) vedlejší stavby, z nichž jedna asi zasahuje i na zahradu p.č. 990/2. Na LV č. 842 je evidována i orná půda parcelního čísla Tento pozemek se nachází na severovýchodním okraji katastrálního území obce. Orná půda p.č je podél asfaltové komunikace ve vlastnictví Obce Ořechov vedoucí od vodojemu k blízkému lesu. Silné stránky Klidná ulice s možností napojení na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod elektřiny blízko středu obce. Slabé stránky Rodinný dům ze smíšeného zdiva (lomový kámen, nepálené cihly) ve špatném technickém stavu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na LV č. 842 v části C jsou uvedena zástavní exekutorská práva. Ostatní rizika: nejsou 3

4 1. Porovnávací hodnota 1.1 Rodinný dům 2. Porovnávací hodnota 2.1 Zemědělský pozemek OBSAH 1. Porovnávací hodnota 1.1 Rodinný dům OCENĚNÍ Popis oceňované nemovitosti Řadový vnitřní rodinný dům je zděný se sedlovou střechou. Dům je přízemní. Po jeho pravé straně (při pohledu z ulice) jsou dřevěná vrata do průjezdu. Obvodové zdivo je ze smíšeného materiálu (lomový kámen, pálené cihly klasického formátu). Izolace proti vodě zřejmě chybí. Střešní krytinu sedlové střechy tvoří pálené tašky. Na přední straně domu z nich odvádí srážkovou vodu žlab se svodem z pozinkovaného plechu do veřejné kanalizace. Dvě okna směrem do ulice jsou plastová. Vytápění domu je lokální plynovými kamny. Na průčelí je vidět výdech pro odvod spalin. Dům má přípojku elektrické instalace. Údajně se jedná o jeden z nejstarších domů v obci. Údržba stavby je nedostatečná, venkovní vápenná omítka je zčásti opadaná. Jestli je dům napojen na vodovod a zda přípojky plynu a el. energie nejsou odpojeny, nelze bez vnitřní prohlídky domu konstatovat. Venkovní rozměry domu jsou přibližné : délka podél průčelí asi 8 m hloubka domu směrem do dvora cca 8-8,5 m Přibližná zast. plocha : 65 m 2 Přibližná odhadovaná podl. plocha: 50 m 2 Plocha pozemků: 280,00 m 2 4

5 Popisy porovnatelných nemovitostí 1. rodinný dům Rodinný dům nabízený k prodeji v Oslavanech na ul. Podlesí má 1 nadzemní a 1 podzemní podlaží. Okna jsou plastová. Vytápění je lokální plynovými kamny a kamny na tuhá paliva. Je nutná rekonstrukce stavby. 2. rodinný dům Rodinný dům prodávaný v Příbrami na Moravě je velikosti 2+1. Vytápění je lokální plynovými kamny. Je třeba vybudovat koupelnu. Dům je napojen na vodovod a na rozvod zemního plynu. Dům je ve stavu před rekonstrukcí. 3. rodinný dům Řadový koncový rodinný dům nabízený k prodeji v Říčanech na Okrouhlické ulici je velikosti 1+1. Stavba je v započaté rekonstrukci. Dům je napojen na vodovod, plynovod a na rozvod el. energie. 4. rodinný dům Řadový vnitřní rodinný dům prodávaný v Kratochvilce je velikosti 2+1. Vytápění je lokální plynovými kamny. Dům má v přístavbě koupelnu a záchod. Je napojen na vodovod, plynovod a rozvod elektřiny. Dům je ve stavu před rekonstrukcí. 5. rodinný dům Rodinný dům velikosti 2+1 prodaný v Pravlově je starý asi 110 roků. Přibližně před 20 roky byl přistavěn směrem do dvora. Dům má vytápěnu pouze 1 místnost. Studená voda je přivedena pouze na chodbu. Do koupelny není přívod vody. Záchod je suchý na dvoře. Údržba stavby je značně zanedbaná (popraskané a i chybějící střešní tašky, zatékání, zavlhání). Rodinný dům je napojen na rozvod elektřiny, na vodovod a plynovod. Kanalizace vede do trativodu. 6. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Žatčanech je velikosti 2+1. Dům má přízemí a částečné podzemní podlaží. Dům z roku 1939 je bez zásadní rekonstrukce či modernizace. Do ulice jsou nová okna a nová fasáda. Záchod je splachovací. Dům je bez vytápění, koupelny a bez vybavení kuchyně. 7. rodinný dům Řadový vnitřní rodinný dům prodaný v Jiříkovicích byl postaven v roce V roce 2008 byly provedeny podlahy z keramických dlaždic a v r ležatá kanalizace a přípojka do veřejné kanalizace. Vytápění je lokální 1 plynovými kamny. Dům má pouze rozvod studené vody, k ohřevu slouží jenom malý elektrický průtokový ohřívač. Podlahy jsou z betonové mazaniny, keramické a teracové dlažby. Ze zařizovacích předmětů je pouze umývadlo v kuchyni. Kuchyň má plynový sporák. Dům nemá koupelnu ani splachovací 5

6 záchod. 8. rodinný dům Řadový vnitřní rodinný dům prodaný v Syrovicích byl postaven asi před 80 roky. V roce 1993 byla v části dvorního křídla zřízena koupelna se záchodem. Etážové vytápění včetně kotle je z r Ohřev vody je el. bojlerem. Zdivo je ze smíšeného materiálu (pálené a nepálené cihly), je silně navlhlé a dochází k jeho narušení. V části je poškozena i střešní krytina. Prvky krátkodobé životnosti jsou jsou mimo ohřevu vody a vytápění v havarijním stavu. Celkový technický stav je zhoršený až havarijní. Srovnatelné nemovitosti Název: 1. rodinný dům Lokalita Oslavany, ul. Podlesí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,75 K2 Celkový stav 1,00 K3 Vliv pozemku 1,00 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Celkový stav - podobný; Vliv pozemku - podobná velikost; Úvaha zpracovatele ocenění - s ohledem na pozemek před domem lepší dům srovnávací; Celkový koef. K C 0,68 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 94,00 m m Kč Kč/m 2 Název: 2. rodinný dům Lokalita Zastávka Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,75 K2 Celkový stav 1,00 K3 Vliv pozemku 0,90 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Celkový stav - podobný stav; Vliv pozemku - větší pozemek u RD srovnávacího; Úvaha zpracovatele ocenění - s ohledem na pozemek před domem lepší dům srovnávací; Celkový koef. K C 0,61 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m m Kč Kč/m 2 6

7 Název: 3. rodinný dům Lokalita Říčany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,75 K2 Celkový stav 1,00 K3 Vliv pozemku 0,90 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Celkový stav - podobný; Vliv pozemku - větší pozemek u domu srovnávacího; Úvaha zpracovatele ocenění - s ohledem na rovin. pozemek lepší RD oceňovaný; Celkový koef. K C 0,74 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 40,00 m m Kč Kč/m 2 Název: 4. rodinný dům Lokalita Kratochvilka Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Celkový stav 1,00 K3 Vliv pozemku 1,05 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Celkový stav - podobný; Vliv pozemku - větší pozemek u oceň. domu; Úvaha zpracovatele ocenění - podobné nemovitosti; Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 65,00 m m Kč Kč/m 2 Název: 5. rodinný dům Lokalita Pravlov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Celkový stav 1,00 K3 Vliv pozemku 0,80 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodaný dům; Celkový stav - podobný; Vliv pozemku - poz. větší pozemek u srovnávacího domu; Úvaha zpracovatele ocenění - podobné nemovitosti; Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 107,00 m m Kč Kč/m 2 7

8 Název: 6. rodinný dům Lokalita Žatčany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Celkový stav 1,00 K3 Vliv pozemku 1,05 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodaná nemovitost; Celkový stav - podobný stav; Vliv pozemku - větší pozemek u RD oceňovaného; Úvaha zpracovatele ocenění - podobné nemovitosti; Celkový koef. K C 1,05 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 67,35 m m Kč Kč/m 2 Název: 7. rodinný dům Lokalita Jiříkovice, Blažovská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Celkový stav 1,00 K3 Vliv pozemku 1,10 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodaný rod. dům; Celkový stav - podobný; Vliv pozemku - větší pozemek u domu srovnávacího; Úvaha zpracovatele ocenění - podobné domy; Celkový koef. K C 1,10 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 47,97 m m Kč Kč/m 2 Název: 8. rodinný dům Lokalita Syrovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Celkový stav 1,00 K3 Vliv pozemku 1,10 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodaná nemovitost; Celkový stav - podobný; Vliv pozemku - větší pozemek u RD oceňovaného; Úvaha zpracovatele ocenění - podobné nemovitosti; Celkový koef. K C 1,10 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 59,24 m m Kč Kč/m 2 8

9 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 50,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč 9

10 2. Porovnávací hodnota 2.1 Zemědělský pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Orná půda parcelního čísla 5058 se nachází na severovýchodním okraji katastrálního území obce. Zemědělský pozemek p.č je podél asfaltové komunikace ve vlastnictví Obce Ořechov vedoucí od vodojemu k blízkému lesu. V územním plánu obce je orná půda v územní označeném jako plochy pro zemědělské využití. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Lokalita: Hrušovany u Brna Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1, ,42 0,90 26,48 Popis pozemku: Pozemek celkové výměry m 2 nabízené k prodeji v Hrušovanech u Brna. Jedná se o několik samostatných pozemků Lokalita: Střelice KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1, ,00 0,90 13,50 Popis pozemku: V obci Střelice se nabízí k prodeji zemědělský pozemek o rozloze m 2. Pozemek je zarezervován za cenu Kč. Lokalita: Sobotovice KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1, ,00 0,90 30,60 Popis pozemku: V Sobotovicích se nabízí orná půda rozměrů asi 120 x 420 m. Příjezd na pole je z obecní komunikace. Lokalita: Hrušovany u Brna KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1, ,45 0,90 28,31 Popis pozemku: V k.ú. Hrušovany u Brna k prodeji orná půda velikosti m 2 10

11 Lokalita: Vysoké Popovice KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1, ,00 0,90 18,00 Popis pozemku: Orná půda nabízená k prodeji ve Vysokých Popovicích má velikost m2. Pozemek sousedí s lesem. V nejužším místě měří 18 m a délka v nejkratším místě je 85,39 m. Lokalita: Omice KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1, ,00 0,90 13,50 Popis pozemku: Čtyři parcely nabízené k prodeji v Omicích mají celkovou výměru m2. Dvě parcely spolu sousedí a další 2 jsou samostatné. Z celkové velikosti je 685 m 2 vedeno jako jiná plocha - jsou zde keře a jiné porosty. Průměrná jednotková cena 21,73 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků S ohledem na polohu pozemku v katastru obce a přístup přímo z místní zpevněné komunikace a jeho výměru m 2 odhaduji jednotkovou cenu ve výši asi 20,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem

12 Závěr: S ohledem na skutečnost, že jsem nemohl do rodinného domu č.p. 73 a na pozemky p.č. 989, 990/2 u něj vstoupit, a tím ani zjistit jeho vybavenost, technický stav a výměry, odhaduji jeho obvyklou cenu pouze porovnáním na základě výše uvedených informací zjištěných z veřejně přístupného pozemku, na základě leteckých fotografií z internetu, webových stránek ČÚZK s rodinnými domy nabízenými k prodeji a domy prodanými v uplynulém období v obcích na okrese Brno - venkov. Obvyklou cenu zemědělského pozemku p.č odhaduji na základě cenového porovnání s nabízenými zemědělskými pozemky v obcích na okrese Brno venkov s příslušnou redukcí ceny. V souladu s usnesením je úkolem znalce stanovit id ½ ceny obvyklé nemovitostí a jejich příslušenství, cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou a výslednou cenu. Rodinný dům č.p. 73 s pozemky p.č. 989, 990/2 1. Obvyklou odhadovanou cenu id. ½ rodinného domu č.p. 73, pozemků p.č. 989, 990/2 s příslušenstvím s ohledem na podíl ve výši id. ½ odhaduji ve výši asi ,- Kč. 2. Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené nezjištěny. 0,- Kč 3. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou 0,- Kč Orná půda 1. Obvyklou odhadovanou cenu id. ½ orné půdy p.č s ohledem na podíl ve výši id. ½ odhaduji ve výši asi ,- Kč. 2. Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené nezjištěny. 0,- Kč 3. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou 0,- Kč 12

13 S ohledem na skutečnost, že se jedná o odhad id. ½ nemovitostí, nerovná se tato odhadovaná část přesně matematicky vypočtené polovině, ale je redukována v souladu se znaleckým standardem AZO POSN č. 1 přibližně o 10 % oproti porovnávací hodnotě. a) Výsledná odhadovaná obvyklá cena id. ½ rodinného domu s pozemky p.č. 989, 990/2 je ve výši asi ,- Kč. slovy: jednostodevadesáttisíc korun českých b) Výsledná odhadovaná obvyklá cena id. ½ pozemku p.č je ve výši asi ,- Kč. slovy: dvacetpěttisíc korun českých V Brně dne 30. ledna 2014 Ing. Petr Čech 13

14 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3777 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 7. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Část LV č Snímek katastrální mapy 2 Ortofoto 1 Poloha obce Ořechov v JM kraji 1 14

15 15

16 Snímek katastrální mapy Pozemek p.č. 989 s rod. domem č.p. 73 a pozemek p.č. 990/2 16

17 Snímek kat. mapy Pozemek p.č

18 Ortofoto Pozemek p.č. 989 s rod. domem č.p. 73 a pozemek p.č. 990/2 18

19 Poloha obce Ořechov v JM kraji 19