ZNALECKÝ POSUDEK. č /14. soudní exekutor JUDr. Karel Urban Brno, Minská Brno, Oblá

Transkript

1 97EX 10751/06 ZNALECKÝ POSUDEK č /14 o ceně obvyklé nemovitostí pozemku p.č. St. 68 zastavěná plocha a nádvoří s rodinným domem č.p. 58, pozemku p.č. 58/3 zahrada, pozemku p.č. 181/13 zahrada, pozemku p.č orná půda se všemi součástmi a příslušenstvím ve Vavřinci, katastrální území Vavřinec na Moravě Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno - město soudní exekutor JUDr. Karel Urban Brno, Minská 54 Účel posudku: Prodej nemovitých věcí. Posudek vypracoval: Ing. Petr Čech Brno, Oblá kancelář: Brno, Ukrajinská 19 /fax mobil zncech@volny.cz Datum místního šetření: (pohled na rodinný dům pouze z veřejně přístupných pozemků) Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Tento posudek obsahuje 16 stran, 8 stran příloh a předává se ve 3 vyhotoveních a v elektronické podobě.

2 NÁLEZ Přehled podkladů Usnesení č.j. 97EX 10751/ ze dne soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, o ustanovení znalcem Exekuční příkaz soudního exekutora JUDr. Karla Urbana č.j. 97EX 10751/06-16 ze dne Výpis z listu vlastnictví číslo 112 vyhotovený dne dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j. 97EX 10751/06 pro Soudní exekutor Urban Karel, JUDr. Znalecký standard AZO POSN č. 1 Webové stránky ČÚZK Webové stránky obce Vavřinec Databáze prodaných nemovitostí MOISES Webové stránky Sreality Informace poskytnuté exekutorským úřadem Místopis Obec Vavřinec leží 40 km severně od Brna v Jihomoravském kraji. Je tvořena 4 místními částmi - Vavřinec, Veselice, Suchdol a osadou Nové Dvory, které byly v roce 1960 sloučeny v jeden územně samosprávný celek s názvem Vavřinec. Z hlediska správního náleží do okresu Blansko, z hlediska dostupnosti a spádovosti je pak obec vázána na město Blansko - stavební úřad, odborná lékařská péče, občanská vybavenost, finanční úřad, nemocnice, v menší míře pak na město Boskovice - nemocnice. Přímo v místní části Vavřinec je prodejna potravin a pohostinství. Obec má obecní úřad a mateřskou školu. Z inženýrských sítí má obec vodovod, kanalizaci, rozvod plynu a el. energie. Celkový popis Povinný David Martinek si můj dopis do vlastních rukou nepřevzal (na uvedené adrese neznámý) a místní šetření v rodinném domě a na pozemcích parc. čísel 58/3, 181/13 mně nebylo umožněno. Z tohoto důvodu jsou veškerý popis a fotodokumentace provedeny pouze z veřejně přístupných pozemků. Samostatně stojící oceňovaný rodinný dům č.p. 58 se nachází ve východní části obce v řadové zástavbě podél komunikace na pozemku p.č. 181/12 - ostatní plocha. Tento pozemek je ve vlastnictví obce Vavřinec. Zástavbu v ulici tvoří rodinné domy. Zpevněný povrch na pozemku p.č. 181/12 je asfaltový. Obecní pozemek je až po úroveň průčelí domu, na části tohoto obecního pozemku krátký betonový chodník vedoucí ke vchodovým dveřím rod. domu. 2

3 Dům stojí na pozemku p.č. St zastavěná plocha a nádvoří. Dům je zděný se sedlovou střechou s krytinou z pálených tašek. Srážkovou vodu ze střechy odvádí žlaby a svody. Venkovní omítka je vápenná dvouvrstvá, sokl na průčelí a u pravé štítové zdi má obklad z kabřincových pásků. Směrem do dvora má dům přístavbu s pultovou střechou. Přístavba má i vstupní dřevěné dveře vedoucí ze zahrady parc. č. 181/13. Okna směrem do ulice jsou plastová, plastové jsou i vstupní dveře. Na levé straně domu jsou dvoukřídlová plechová vrata vedoucí pravděpodobně do garáže v domě. Za rodinným domem je dvůr. Na dvoře stojí dřevěné ploty. Za dvorem se nachází zahrada parc. čísla 181/13 oplocená laťkovým plotem na dřevěných svlacích. Na zahradě rostou trvalé porosty. Podél pravé strany rod. domu (pohled směrem od jeho průčelí) je další zahrada p.č. 181/13. Tuto zahradu částečně ohraničuje plot z kovových rámů s výplní z drátěného pletiva na betonové podezdívce. Z větší části však již tento plot chybí. V obci je možnost napojení na vodovod, kanalizaci, rozvod plynu a elektřiny. Jestli je dům napojen na veřejný vodovod, nelze bez kontaktu s jeho vlastníkem a umožnění vstupu do objektu konstatovat. Na kanalizaci je zřejmě napojen dešťový svod ze střechy domu. Podle hlavního uzávěru plynu (plechová dvířka s nápisem HUP) je dům pravděpodobně napojen na rozvod zemního plynu. Dům má přípojku elektrické energie. Na LV č. 112 je evidována i orná půda parcelního čísla Tento pozemek se nachází na severním okraji katastrálního území obce Vavřinec na Moravě mezi dalšími zemědělskými pozemky na hranici s lesem. Pozemek má přibližný tvar pravoúhlého lichoběžníka. 3

4 1. Porovnávací hodnota 1.1 Rodinný dům 2. Porovnávací hodnota 2.1 Zemědělský pozemek OBSAH 1. Porovnávací hodnota 1.1 Rodinný dům OCENĚNÍ Popis oceňované nemovitosti Dům č.p. 58 stojí na pozemku p.č. St zastavěná plocha a nádvoří. Dům je zděný se sedlovou střechou s krytinou z pálených tašek. Srážkovou vodu ze střechy odvádí žlaby a svody. Venkovní omítka je vápenná dvouvrstvá, sokl na průčelí a u pravé štítové zdi má obklad z kabřincových pásků. Směrem do dvora má dům přístavbu s pultovou střechou. Přístavba má i vstupní dřevěné dveře vedoucí ze zahrady parc. č. 181/13. Okna směrem do ulice jsou plastová, plastové jsou i vstupní dveře. Na levé straně domu jsou dvoukřídlová plechová vrata vedoucí pravděpodobně do garáže. Popisy porovnatelných nemovitostí 1. rodinný dům Samostatně stojící rodinný dům prodaný ve Vysočanech. Jedná se o dvoupodlažní podsklepený samostatně stojící objekt zastřešený sedlovou a částečně plochou střechou. Rodinný dům má 1 bytovou jednotku velikosti 5+1. Objekt je napojen na rozvody elektřiny, vody, plynu, splašková kanalizace ústí do septiku. Dispoziční řešení RD: 1. PP: garáž, sklad, chodba, schodiště do 1.NP 1. NP: veranda, chodba, kuchyň, spíž, jídelna, obývací pokoj, pokoj, šatna, koupelna + WC, schodiště do 2.NP 2. NP: chodba, 3x pokoj, koupelna + WC 4

5 2. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Šebrově. Rodinný dům je přízemní nepodsklepený řadový koncový objekt zastřešený sedlovou střechou. RD má1 bytovou jednotku 2+1. Dispoziční řešení: 1.NP: chodba, kuchyň, 2x pokoj, veranda, koupelna + WC, komora Objekt je napojen na rozvody elektro, vody, plynu, dešťové i splaškové kanalizace. Technický stav celkem dobrý, vnitřní vybavení již zastaralé. Vedlejší stavba - zděná skladovací kolna. 3. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Petrovicích je samostatně stojící částečně podsklepený objekt. Rodinný dům má 1 bytovou jednotku velikosti 3+1. Objekt je napojen na rozvody elektro, vody ze studny, plynu, splašková kanalizace do jímky. Dispoziční řešení RD: 1. PP: sklep, schodiště 1. NP: chodba, kuchyň, 3x pokoj, koupelna, WC, černá kuchyň, komora Celkový popis: Základové pasy bez izolace, obvodové zdivo smíšené kamenné tl. 600 mm, stropy dřevěné trámové s podhledem, okna dřevěná dvojitá, dveře dřevěné + dřevěné zárubně, podlahy místností dřevěné palubové, keramická dlažba a betonová mazanina, rozvody elektro 220/380 V, vytápění lokální plynové. Zastřešení tvoří sedlová střecha, krytina pálená. 4. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Petrovicích je vnitřní řadový, částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím. Příslušenství tvoří venkovní úpravy, přípojky inž. sítí, dřevník, otevřený přístřešek, hospodářské zázemí, oplocení, studna. Dispozice: dva sklepy, v přízemí kuchyně, pokoj, soc. zařízení, chodba. Další pokoj se samostatným vstupem mimo byt. Průjezd, stodola. Vytápění - lokální na tuhá paliva a zemní plyn WAF.Ohřev vody el. bojler, koupelová kamna. Elektroinstalace 220/380V. 5. rodinný dům Rodinný dům prodaný ve Svitávce je velikosti 4+1. Rodinný dům přízemní bez podsklepení se sedlovou střechou má kuchyni, čtyři obytné místnosti a chodbu s kotelnou. Sociální zařízení je v těsně navazujícím objektu, který dříve sloužil jako chlévy, byl stavebně upraven na koupelnu a WC. Vedle domu je dále zděná kolna v mimořádně špatném stavebně technickém stavu, sociální objekt slouží současně jako přístup k zemnímu sklepu, který je zahlouben do okolního sklonitého terénu. Přístup do domu je z jeho dvorní části do chodby sociálního přístavku a dále do chodby rodinného domu. Jedna místnost je přístupná přímo z chodby, ostatní místnosti jsou přístupné přes kuchyň a jsou za sebou. 5

6 6. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Oboře je nepodsklepený, jednopodlažní. Příslušenství rodinného domu tvoří vedlejší stavba před rod. domem (ne zcela dokončená), zemní sklep za domem a některé venkovní úpravy a trvalé porosty nacházející se na pozemcích charakteru zahrady nebo ostatní plochy, tvořících se stavbou domu jednotný funkční celek. Areál rodinného domu je napojen na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci (jímku nebo septik), elektrickou energii a místní zpevněnou komunikaci. Není napojen na plyn (přípojka je přivedena pouze k RD). Stavba má v 1. NP vstup, kuchyni, spíž, 2 pokoje, koupelnu a WC. V přistavěné nedokončené části s plochou střechou (terasou) se předpokládá zřízení garáže a skladu. Za domem je ve svažitém pozemku je malý zemní sklep. 7. rodinný dům Rodinný dům prodaný ve Křtinách je přízemní, částečně podsklepený s podkrovím v půdním prostoru. Konstrukčně je řešen jako polovina dvojdomku ve svažitém terénu. Disposice - suterén: sklepy přístupné z kuchyně schodištěm, přízemí: veranda, chodba, dva pokoje, kuchyně, koupelna, WC, podkroví přístupné dřevěnými schody z pokoje: chodba, pokoj, půda. 8. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Ostrově u Macochy je zděný částečně podsklepený s 1 nadzemním podlažím, bez obytného podkroví, s dřevěným krovem a střechou sedlového tvaru. V částečném 1. PP je klenbový sklep, 1. NP má chodbu, kuchyň, spíž, 3 pokoje, koupelnu, WC a v zadní části skladové prostory. 9. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Uhřicích je samostatně stojící, má 1 nadzemní podlažní a částečné podlaží podzemní. Má valbovou střechu s pálenou taškovou krytinou. Stavba je napojena na veřejný vodovod, kanalizaci (jímku nebo septik), elektrickou energii, plyn a zpevněnou místní komunikaci. V 1. PP jsou sklepy. V 1. NP jsou veranda, chodba, 2 pokoje, kuchyně, spíž, WC a koupelna. V areálu RD jsou vedlejší stavba, studna, oplocení a přípojky stavby domu na veřejné inženýrské sítě. 10. rodinný dům Rodinný dům velikosti 1+1 nabízený k prodeji ve Vavřinci je zčásti podsklepený. Vytápění domu je ústřední s kotlem na zemní plyn. 6

7 11. rodinný dům Rodinný dům velikosti 2+1 prodávaný ve Vavřinci je po rekonstrukci provedené asi z 80%. Dům má novou střechu, plastová okna, vchodové plastové dveře, venkovní omítky vč. zateplení, rozvody elektřiny, vody, kanalizační odpady, nové podlahy, nové vnitřní dveře a nová kachlová kamna s výměníkem. Dům má částečné podzemní podlaží. Vytápění je lokální na tuhá paliva a ústřední s na tuhá paliva. Srovnatelné nemovité věci Název: 1. rodinný dům Lokalita Vysočany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 0,65 Celkový koef. K C 0,65 Výměra pozemku. Celková cena 794 m Kč Upravená cena Kč Název: 2. rodinný dům Lokalita Šebrov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Výměra pozemku. Celková cena 516 m Kč Upravená cena Kč

8 Název: 3. rodinný dům Lokalita Petrovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Výměra pozemku. Celková cena m Kč Upravená cena Kč Název: 4. rodinný dům Lokalita Petrovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Výměra pozemku. Celková cena m Kč Upravená cena Kč Název: 5. rodinný dům Lokalita Svitávka Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Výměra pozemku. Celková cena 426 m Kč Celkový koef. K C 0,90 Upravená cena Kč

9 Název: 6. rodinný dům Lokalita Obora Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Výměra pozemku. Celková cena 678 m Kč Upravená cena Kč Název: 7. rodinný dům Lokalita Křtiny Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,80 Výměra pozemku. Celková cena 586 m Kč Upravená cena Kč Název: 8. rodinný dům Lokalita Ostrov u Macochy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Výměra pozemku. Celková cena? m Kč Upravená cena Kč

10 Název: 9. rodinný dům Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,90 Výměra pozemku. Celková cena 0 m Kč Upravená cena Kč Název: 10. rodinný dům Lokalita Vavřinec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,64 Výměra pozemku. Celková cena 699 m Kč Upravená cena Kč Název: 11. rodinný dům Lokalita Vavřinec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,64 Výměra pozemku. Celková cena 269 m Kč Upravená cena Kč

11 Výpočet porovnávací hodnoty Minimální porovnávací cena Průměrná porovnávací cena Maximální porovnávací cena Stanovená porovnávací cena Výsledná porovnávací hodnota Kč Kč Kč Kč Kč 11

12 2. Porovnávací hodnota 2.1 Zemědělský pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaného pozemku Pozemek p.č má nevhodný tvar přibližně pravoúhlého lichoběžníka. Pozemek s jednou velice krátkou stranou se prakticky blíží až trojúhelníkovému tvaru. Tento pozemek je nevhodný na zemědělské obdělávání. Tento nevhodný tvar zohledňuji při úpravě ceny. Vzhledem ke skutečnosti, že použité ceny jsou cenami nabídkovými používám koeficient redukce 0,90. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Lokalita: Vavřinec Suchdol Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,70 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 0,63 9,45 Popis pozemku: Pozemek celkové výměry m 2 nabízené k prodeji ve Vavřinci - Suchdole. Část nabízených pozemků tvoří orná půda, zčásti je trvalý travní porost. Lokalita: Holštejn KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,70 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,77 0,63 17,50 Popis pozemku: V obci Holštejn se nabízí k prodeji zemědělské pozemky o rozloze m 2. Jeden pozemek má tvar obdélníkový, další je tvaru trojúhelníkového. Lokalita: Sobotovice KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,70 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 0,63 6,30 Popis pozemku: V Sobotovicích se nabízí orná půda rozměrů asi 120 x 420 m. Příjezd na pole je z obecní komunikace. Lokalita: Šošůvka KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,70 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 0,63 5,67 Popis pozemku: V obci Šošůvka se nabízí k prodeji orná půda velikosti m 2. Průměrná jednotková cena 9,73 Kč/m 2 12

13 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem

14 Závěr: S ohledem na skutečnost, že jsem nemohl do rodinného domu č.p. 58 a na pozemky u něj vstoupit, a tím ani zjistit jeho vybavenost, technický stav a výměry, odhaduji jeho obvyklou cenu pouze porovnáním na základě výše uvedených informací zjištěných z veřejně přístupného pozemku, na základě leteckých fotografií z internetu, webových stránek ČÚZK s domy prodanými v uplynulém období v obcích na okrese Blansko a 2 rodinnými domy nabízenými k prodeji ve Vavřinci. Obvyklou cenu zemědělského pozemku p.č odhaduji na základě cenového porovnání s nabízenými zemědělskými pozemky v obcích na okrese Blansko s příslušnou redukcí ceny. V souladu s výše citovaným usnesením je úkolem znalce stanovit id. ¼ ceny obvyklé nemovitostí a jejich příslušenství, označit součásti a příslušenství, cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou a výslednou cenu. S ohledem na skutečnost, že se jedná o odhad id. ¼ nemovitostí, nerovná se tato odhadovaná část přesně matematicky vypočtené čtvrtině, ale je redukována v souladu se znaleckým standardem AZO POSN č. 1 přibližně o 30 %. Rodinný dům č.p. 58 s pozemky p.č. St. 68, 58/3, 181/13 1. Obvyklou odhadovanou cenu id. ¼ rodinného domu č.p. 58, pozemků p.č. St. 68, 58/3, 181/13 se všemi součástmi a příslušenstvím s ohledem na menšinový spoluvl. podíl odhaduji ve výši asi ,- Kč. 2. Součástí pozemku p.č. St. 68 je dům č.p. 58, jehož součásti jsou popsány na str. 4. Příslušenství viditelné z veřejného pozemku tvoří venkovní úpravy: ploty, přípojky inž. sítí. Součástí pozemku p.č. 58/3 jsou trvalé porosty. 3. Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené nezjištěny 0,- Kč. Paní Vlasta Martinková již zemřela, věcné břemeno užívání však nebylo z katastru nemovitostí vymazáno. 4. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, nebyly zjištěny 0,- Kč. 14

15 Orná půda p.č Obvyklou odhadovanou cenu id. ¼ orné půdy p.č s ohledem na menšinový podíl ve výši id. ¼ odhaduji ve výši asi ,- Kč. 2. Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené nezjištěny. 0,- Kč 3. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, nebyly zištěny 0,- Kč V Brně dne 19. srpna 2014 Ing. Petr Čech 15

16 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3801 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 29. SEZNAM PŘÍLOH Přílohy počet stran A4 v příloze Část LV č Snímek katastrální mapy 1 Ortofoto 1 Snímek katastrální mapy 1 Ortofoto 1 Poloha domu ve Vavřinci + poloha Vavřince v JM kraji 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 16

17 17

18 Snímek katastrální mapy Pozemek p.č. St. 68 s rod. domem č.p. 58 a pozemky p.č. 58/3, 181/13 18

19 Ortofoto Pozemek p.č. St. 68 s rod. domem č.p. 58 a pozemky p.č. 58/3, 181/13 19

20 Snímek katastrální mapy Orná půda parc. č

21 Ortofoto Orná půda parc. č

22 Poloha rod. domu ve Vavřinci Poloha obce Vavřinec v JM kraji 22

23 Fotodokumentace nemovitosti Přední a levá strana rod. domu Přední a pravá strana domu 23

24 Část průčelí domu Pravá štítová zeď a část zadní strany domu Zadní strana domu - foto z obecního pozemku p.č. 58/14 Zahrada p.č. 58/3 - foto z obecního pozemku p.č. 58/14 24