ZNALECKÝ POSUDEK. č. 357/7027/2014

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 357/7027/2014 o obvyklé ceně 1/ pozemku čís. parcely St. 787/41 s rodinným domem č.p. 572 a příslušenstvím a pozemku čís. parcely 787/3, 2/ spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na výše uvedených nemovitých věcech, k.ú. Proboštov u Teplic, v Zahradní ulici v Proboštově, okres Teplice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 357/7027/2014 LV no.: 861 Name of subject / Předmět ocenění: 1/ Pozemek čís. parcely St. 787/41 s rodinným domem č.p. 572 a příslušenstvím a pozemek čís. parcely 787/3, 2/ spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na výše uvedených nemovitých věcech, k.ú. Proboštov u Teplic, v Zahradní ulici v Proboštově, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Zahradní 572/3, Proboštov GPS: N, E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí a spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Other constructions: Další stavby: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura za celek: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena za celek: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena nebyla stanovena Market value Tržní hodnota celkem spoluvlastnického podílu 1/2 Common price Obvyklá cena celkem spoluvlastnického podílu 1/2 Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK rodinný dům venkovní úpravy (oplocení, zpev. plochy, přípojky inž. sítí, apod.) severní okraj zástavby obce obec s dobrou občanskou vybaveností, vyšší občanská vybavenost v v dosahu v Teplicích MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): zděný Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 152 Resident area: Bytové plochy: 120 Storage area: Skladové plochy: 917 m 3 Other and manufacturing: Ostatní % Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: nestanoveno St. 787/41 787/ zastavěná plocha a nádvoří orná půda 485 / % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 861 jsou oceňované nemovité věci v podílovém spoluvlastnictví následujících osob: Janura Jaroslav Ing., bytem Zahradní 572/3, Proboštov (podíl o velikosti 1/2) a Janurová Vladimíra, bytem Zahradní 572/3, Proboštov (podíl o velikosti 1/2). Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 861 jsou evidována následující omezení: - 1x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, - 5x nařízení exekuce. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví č. 861 v příloze. Stanovená obvyklá cena na nemovitých věcech nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Stanovená obvyklá cena podílu na nemovitých věcech nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 861 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 861 nejsou evidována žádná zástavní práva: Podrobnější údaje o výše uvedených zástavních právech viz část C listu vlastnictví č. 861 v příloze. Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 572 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití rodinný dům. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě byl dům stavebně technicky uspořádán a užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - stavebně technický stav staveb zhoršuje váznoucí údržba Strong points / silné stránky: - klidná lokalita zastavěná převážně novými rodinnými domy - postačující výměra pozemků (677 m2) - dobrá dostupnost do Teplic (asi 3 km do centra) i linkami MHD - blízkost rekreačních zón (Proboštovský park, Proboštovský rybník) Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 861 pro k.ú. Proboštov u Teplic a obec Proboštov, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Proboštov, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. ze dne svolána na den , 16:30 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyly nemovité věci zpřístupněny a provedení prohlídky tak nebylo umožněno, byla provedena pouze zvnějšku. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Proboštov u Teplic Kód obce: Název obce: Proboštov Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0426 Název okresu: Teplice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Proboštov Infrastructure / infrastruktura: Obec Proboštov se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Teplice, přibližně 3 km severně od centra města Teplice. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2013 ČSÚ má obec 2679 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (městský úřad, základní škola, mateřská školka, zdravotnické zařízení, pošta, obchody, restaurace apod.), s vyšší vybaveností jsou obyvatelé orientováni na nedaleké město Teplice. Po dopravní stránce je obec dobře dostupná silniční, železniční i městskou hromadnou dopravou MHD Teplice. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nachází v severní části obce Proboštov, v ulici Zahradní, v prostoru mezi ulicemi Sobědružskou a Přítkovskou. Jde o klidnou lokalitu zastavěnou převážně novými rodinnými domy, s nedalekými rekreačními zónami Proboštovského rybníka a Proboštovského parku. Centrum obce je vzdáleno asi 700 m. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 572: Rodinný dům č.p. 572 je samostatně stojící stavba tvořící součást pozemku čís. parcely St. 787/41, k.ú. Proboštov u Teplic. Dispoziční řešení: Dům má dvě nadzemní podlaží (přízemí a podkroví), půdorys domu je ve tvaru písmene L. Vnitřní dispozici domu se pro neumožnění prohlídky nepodařilo zjistit. Lze předpokládat, že vnitřní dispozice domu je tvořena bytem o velikosti 4+1 s příslušenstvím, sestávajícím: - v přízemí z chodby se schodištěm, pokoj, kuchyně, garáž, - v podkroví z chodby se schodištěm, 3 pokoje, koupelna, WC, loggie. Konstrukční řešení a vybavení: Popis vychází z údajů zjištěných při obhlídce zvnějšku, je pouze orientační při předpokládaném rozsahu konstrukcí a vybavení, popřípadě při využití údajů sdělených sousedy. Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, se založením na základových pasech pravděpodobně betonových, stropy jsou s rovným podhledem betonové nebo prefabrikované, střecha je sedlová s polovalbami ve štítech, s krytinou z betonových tašek, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodiště je betonové, podlahy jsou betonové, povrchy podlah tvoří keramická dlažba a plovoucí lamelové podlahy, okna jsou plastová, dveře jsou dřevěné do dřevěných i kovových zárubní, vnitřní povrchy stěn jsou štukové, vnější povrchy tvoří strukturované omítky, sokl je obložen deskami imitujícími pískovec. Dům má rozvody el. proudu, vody, kanalizace, plynu, kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, sociální zařízení je vybaveno vanou, umývadlem a splachovacím záchodem. Stáří a stavební stav: Dům byl kolaudován v roce 2002, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 12 let. Dům je podle zjištění na místě určitou dobu neužívaný. Stavebně technický stav je zhoršený vlivem zanedbané údržby, m.j. je patrné vzlínání vlhkosti v omítkách obvodového zdiva u terénu, narušené venkovní omítky pod okrajem loggie apod. Další stavby: Nemá další stavby. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází venkovní úpravy (oplocení, zpevněné plochy, přípojky inž. sítí)

5 Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 787/41, k.ú. Proboštov u Teplice, o výměře 177, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p Pozemek čís. parcely 787/3, k.ú. Proboštov u Teplice, o výměře 500, evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda, způsob ochrany zemědělský půdní fond. Jde o rovinatý pozemek tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 572 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 787/41, k.ú. Proboštov u Teplice. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Pozemky jsou přístupné z pozemku čís. parcely 787/1, k.ú. Proboštov u Teplice (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník obec Proboštov)

6 ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemcích čís. parcel St. 787/41 a 787/3, rodinném domě č.p. 572 s příslušenstvím uvedených pozemků, k.ú. Proboštov u Teplic, obec Proboštov, okres Teplice, Ústecký kraj ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/2 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech x 1/2 = x 70 % =

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely St. 787/41 s rodinným domem č.p. 572 a příslušenstvím a pozemku čís. parcely 787/3, k.ú. Proboštov u Teplic, v Zahradní ulici v Proboštově okres Teplice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, činí ke dni ocenění 20. října 2014 celkem ,- Slovy: Čtyřimiliony Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemku čís. parcely St. 787/41 s rodinným domem č.p. 572 a příslušenstvím a pozemku čís. parcely 787/3, k.ú. Proboštov u Teplic, v Zahradní ulici v Proboštově okres Teplice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, činí ke dni ocenění 20. října 2014 celkem ,- Slovy: Jedenmiliončtyřistatisíc Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 861 jsou evidována následující omezení: - 1x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, - 5x nařízení exekuce. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví č. 861 v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí i spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 357/7027/2014. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 26. října