ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2766/7/17

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2766/7/17 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, č.3597/5 v bytovém domě č.p včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 717/36842 na společných částech domu čp. 3597, 3598, 3599, 3600 a pozemku st.parc.č. 66/26 vše na LV č a 7238 pro k.ú. Mšeno nad Nisou Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, k.ú. Mšeno nad Nisou Adresa nemovité věci: Mozartova 3597/27, Jablonec nad Nisou OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. č.j. 065/2016-A, IČO: Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, Jičín IČ: telefon: stanislav.kerhart@ .cz DIČ: CZ fax: Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: pana Radomíra Štěpánka Počet stran: 20 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne Stanislav Kerhart

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění bytové jednotky č.3597/5 v bytovém domě č.p včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 717/36842 na společných částech domu čp. 3597, 3598, 3599, 3600 a pozemku st.parc.č. 66/26 vše na LV č a 7238 pro k.ú. Mšeno nad Nisou je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku

3 Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č a 7238 pro k.ú. Mšeno nad Nisou Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne v době od 9,00 do 10,05 hod. Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko Údaje sdělené panem Radomírem Štěpánkem Místopis Město Jablonec nad Nisou patří do okresu Jablonec nad Nisou a náleží pod Liberecký kraj. Jablonec nad Nisou je také obcí s rozšířenou působností. Území tohoto středně velkého města trvale obývá asi obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 16 km od polských hranic. Oceňovaná nemovitost se nachází asi 1,5 km severně od Mírového náměstí asi 400 m západně od vodní nádrže Mšeno v ulici Mozartova v sídlištní zástavbě. V okolí nemovitosti je dostupná občanská vybavenost. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis Bytová jednotka č. 3597/5 se nachází ve III.NP podsklepeného zatepleného panelového bytového domu s výtahem. Dům byl postaven asi v roce 1978, má jedno podzemní podlaží a osm nadzemních podlaží. Objekt byl asi v roce 2007 až 2013 rekonstruován, byly opraveny balkony včetně výměny zábradlí a položení nové dlažby, byla zateplena fasáda, byla vyměněna dřevěná okna za plastová s izolačním dvojsklem, byla vyměněna krytina na ploché střeše domu, u vchodu do domu byly vyměněny dveře a prosklená stěna s poštovními schránkami. V roce 2010 byl rekonstruován osobní výtah, v roce 2013 byla rekonstruována kotelna, která vytápí pouze domy č.p. 3597, 3598, 3599 a 3600 a byl namontován kamerový systém. Podle sdělení pana Radomíra Štěpánka byly stavební úpravy a rekonstrukce postupně provedeny i v oceňovaném bytě. V roce 2005 byla položena plovoucí podlaha, v roce 2007 byla vyzděna lodžiová stěna včetně výměny oken, v kuchyni byl vyměněn původní sporák za kombinovaný. V bytě 3+1 je vstupní chodba, koupelna, WC, obývací pokoj, kuchyň, dětský pokoj, ložnice a nezasklená lodžie, k bytu patří sklepní kóje v suterénu domu. Orientace pokojů je na jihovýchod směrem do Mšenského parku. Údržba domu je dobrá, bytu je průměrná. Dům s oceňovaným bytem je připojen na elektrorozvodnou síť, má přípojku na veřejný vodovod a veřejnou kanalizaci, má přípojku zemního plynu. Byt nebyl ke dni ocenění užíván. Podle sdělení pana R. Štěpánka není byt pronajímán. Přístup do domu je z veřejné komunikace, riziko záplav je na st

4 Silné stránky Umístění v III. NP domu s výtahem v klidné části města, v blízkosti vodní nádrže, parku, mateřské a základní školy. Orientace hlavních místností na jihovýchod. Dobrý stavebně technický stav, zateplená budova, dálkové topení a dodávka teplé vody. Slabé stránky Bytová jednotka je v panelovém domu, lodžie není zasklená, velký počet bytů s koncentrací velkého počtu osob. Zhoršené parkovací možnosti v okolí domu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Zástavní právo smluvní k zajištění a jejich příslušenství ve výši Kč ,- Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, Praha 4, IČO: Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k uspokojení pohledávky ve výši Kč 6.943,-- s příslušenstvím Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Vinohrady, Praha 3, IČO: Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k uspokojení pohledávky ve výši Kč 1.339,78 s příslušenstvím RWE Energie, s.r.o., Limuzská 3135/12, Strašnice, Praha 10, IČO: Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k uspokojení pohledávky ve výši ,90 Kč s příslušenstvím CDV-3, LTD., id.č , 133 Fleet Street, EC4A 2BB London, Spojené království Velké Británie a Severního Irska Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k uspokojení pohledávky ve výši Kč 7.897,-- s příslušenstvím ČEZ Prodej, s.r.o., Duhová 425/1, Michle, Praha 4, IČO: Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k uspokojení pohledávky ve výši ,66 Kč s příslušenstvím Secapital S. á.r.l., id.č. B , rue de Laboratoire 9, L Luxemburk, Lucembursko Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 4 -

5 Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) Ostatní rizika: nejsou Výpočet hodnoty pozemků OCENĚNÍ Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Nejbližší srovnatelný pozemek v k.ú. Mšeno n.n. o výměře 905 m 2 je nabízen realitní kanceláří za ,- Kč, což je 2800,- Kč/m 2. Spoluvlastnický podíl na st.parc.č. 66/26 je 717/ Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 657 Hodnota pozemků celkem Celková cena pozemku [ Kč ] 66/ , / Výpočet věcné hodnoty stavby Byt č.3597/5 Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha chodba Obytné prostory 12,91 m 2 1,00 12,91 m 2 WC Obytné prostory 1,04 m 2 1,00 1,04 m 2 koupelna Obytné prostory 2,93 m 2 1,00 2,93 m 2 kuchyň Obytné prostory 10,45 m 2 1,00 10,45 m 2 obývací pokoj Obytné prostory 20,97 m 2 1,00 20,97 m 2 dětský pokoj Obytné prostory 13,07 m 2 1,00 13,07 m 2 ložnice Obytné prostory 12,17 m 2 1,00 12,17 m 2 lodžie nezasklená Obytné prostory 4,41 m 2 1,00 4,41 m 2 sklepní kóje Obytné prostory 1,78 m 2 0,50 0,89 m 2 Celková podlahová plocha 79,73 m 2 78,84 m 2-5 -

6 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce panely betonové sendvičové s izolací 3. Stropy železobetonové panelové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné štukové omítky 8. Úprava vnějších povrchů zateplená fasáda 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře dřevěné hladké prosklené a plné v ocelových zárubních 12. Vrata chybí 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Povrchy podlah plovoucí 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní kombinovaný sporák 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní požární hlásič, kamerový systém 26. Instalační pref. jádra instalační šachty Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m 2 ] 78,84 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 38 Další životnost roků 62 Opotřebení % 38,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet porovnávací hodnoty Byt č. 3597/5 Oceňovaná jednotka Lokalita: Jablonec n.n., Mozartova ul. Popis: byt v III.NP panelového zatepleného domu z roku 1978 Dispozice: 3+1 Typ stavby: panelový zateplený dům z roku 1978 Podlaží: III. NP Užitná plocha: 78,84 m 2-6 -

7 Srovnatelné jednotky: Název: Byt 3+1 Lokalita: Jablonec n.n., Boženy Němcové Popis: Prodej bytu 3+1 s lodžií v osobním vlastnictví v atraktivní lokalitě Jablonec nad Nisou - Mšeno, ul. Boženy Němcové, blízko Jablonecké přehrady. Středový byt o výměře 77 m2 se nachází ve 3. patře panelového domu s výtahem. Dům je zateplen, má novou fasádu, nový vchod, výtah. Byt má plastová okna, zděné jádro a nové stoupací rozvody. Je v udržovaném stavu. Nízké provozní náklady. K bytu patří sklepní kóje. Bezproblémové parkování u domu. Byt je ihned k dispozici. Veškerá občanská vybavenost v místě. Užitná plocha: 77,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - v místě, srovnatelné 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku - srovnatelný 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C Zdroj: Neuvedeno Upravená j. cena [Kč/m 2 ] , , Název: Byt 5+1 Lokalita: Jablonec nad Nisou, Mšeno nad Nisou Popis: Byt 5+1 v Jablonci nad Nisou Mšeno nad Nisou. Byt se nachází ve třetím nadzemním podlaží (z osmi) vpravo ve směru výstupu po schodišti. Výměra 85 m2. Jedná se o byt v původním stavu s vestavěným jádrem bez provedených úprav, kromě keramické dlažby ve vstupní chodbě. Byt obsahuje vstupní chodbu, WC, koupelnu, kuchyň, pět pokojů, lodžii a sklepní kóji mimo byt. Okna plastová. Vytápění a ohřev teplé užitkové vody je z centrálního zdroje nové kotelny. Dům prošel celkovou revitalizaci. Zateplení domu, výměna oken za plastová, vybudovaná samostatná kotelna v suterénu domu a provedena výměna stoupaček, vstupních dveří a společných vstupních chodeb v přízemí. V docházkových vzdálenostech MŠ, ZŠ, obchodní centrum, Mšenská vodní nádrž a sportoviště. Užitná plocha: 85,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C Upravená j. cena [Kč/m 2 ] , ,

8 Název: Byt 3+1 Lokalita: Jablonec Nad Nisou, Boženy Němcové Popis: Prodej prostorného bytu 3+1+L - Jablonec nad Nisou - Mšeno nad Nisou, ul. Boženy Němcové, cca 5 minut pěší chůze od Jablonecké přehrady. Byt, o velikosti 77m2, se nachází ve 3. patře panelového domu s výtahem. Dům je zateplen, má novou fasádu, nový vchod, výtah. Vytápění zajištěno vlastní plynovou kotelnou. Byt má plastová okna, v obývacím a dětském pokoji se žaluziemi, zděné jádro a nové stoupačky. Je prázdný, vhodný k okamžitému nastěhování či k rekonstrukci dle vlastních představ. K bytu patří sklepní kóje. Parkování u domu. Podlaží: 4.NP Dispozice: 3+1 Typ stavby: panelový zateplený dům Užitná plocha: 77,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelný 1,00 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 Zdroj: K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Neuvedeno Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C Upravená j. cena [Kč/m 2 ] , , Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 78,84 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 8 -

9 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Jedenmilionšestsetdvacettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním srovnatelných nemovitostí v nabídkách realitních kanceláři. Při stanovení ceny byla posuzována zejména poloha nemovitosti na okraji města v sídlištní zástavbě, v blízkosti parku a vodní nádrže, stavebně technický stav domu, její vybavení, připojení na inženýrské sítě, přístup z veřejné komunikace a povodňové riziko na st.1. Cena podílu na společných částech domu a pozemku je obsažena ve vypočtené obvyklé ceně bytové jednotky. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech v rovnováze s nabídkou. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je po zaokrouhlení ,- Kč. OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného odhadu tržní hodnoty nemovité věci. 2. Zpracovaný odhad tržní hodnoty nemovité věci zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování odhadu tržní hodnoty nemovité věci byly brány v úvahu obecné předpoklady. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Ohavči Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@ .cz - 9 -

10 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2766/7/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2766/17. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Katastrální mapa 1 Fotodokumentace 7 Mapa oblasti 1 Riziko záplav

11 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č. 66/26 v k.ú. č žlutou barvou je označena veřejná komunikace, zelenou barvou ostatní plocha - zeleň (vše ve vlastnictví Statutárního města Jablonec nad Nisou)

12 pohled z jihovýchodu pohled ze severozápadu

13 vstup do domu čp. 3597/27 schodiště a podesta v III.NP

14 vstupní chodba WC

15 koupelna s vanou a umyvadlem pokoj

16 ložnice kuchyně

17 kuchyně lodžie

18 sklepní kóje Mapa oblasti ze dne Pozemek p.č. 66/26 v k.ú. č

19 Pozemek p.č. 66/26 v k.ú. č

20 - 20 -