ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2718/98/16

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2718/98/16 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, bytová jednotka č. 546/9 v bytovém domě č.p na st.parc.č.3384 včetně podílu na společných částech domu a pozemku vše v k.ú. Jičín Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Jičín, obec Jičín, k.ú. Jičín Adresa nemovité věci: Přátelství 546, Jičín OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. č.j.417/2016-a Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, Jičín IČ: telefon: stanislav.kerhart@ .cz DIČ: CZ fax: Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: Mgr. Jiřiny Novotné Počet stran: 20 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne Stanislav Kerhart

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění bytové jednotky č.546/9 v bytovém domě č.p. 545, 546, 547, 548 na pozemku st.parc.č. 3384, spoluvlastnického podílu o velikosti 7084/ na společných částech domu č.p , na st.parc.č a na parc.č. 683/90 vše na LV č a LV č pro v k.ú. Jičín je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základní pojmy a metody ocenění Pomocí věcné metody je stanovena tzv. věcná hodnota, kterou je reprodukční cena stavby (součet nákladů na pořízení ekvivalentní nové stavby v době ocenění), snížená o přiměřené opotřebení. Porovnávací hodnota je stanovena na základě porovnání a vyhodnocení realizovaných prodejů nemovitostí obdobného charakteru v daném čase a místě. Pokud v této oblasti není dostatek informací, je možné přiměřeně využívat údajů z cenových map, směrných cen i relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kancelářích. Vždy je nutné provést analýzu lokality a trendů dalšího vývoje. Zpracovatel ocenění vždy uvede zdroje informací. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č a 7170 pro k.ú. Jičín Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne v době od 16,00 do 16,45 hod. Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko Údaje sdělené Mgr. Jiřinou Novotnou Místopis Město Jičín je okresním městem s obyvateli s dobrou občanskou vybaveností. Vzdálenost do hlavního města je cca 80 km, do krajského města Hradce Králové je 50 km. Pracovní příležitosti v místě jsou dobré, jsou zde mateřské, základní a střední školy, státní instituce na úrovni okresního města, poliklinika, oblastní nemocnice a dům s pečovatelskou službou, sportoviště s plaveckým bazénem a saunou. Inženýrské sítě jsou v místě kompletní.z místa jsou dobře dostupné Krkonoše, Jizerské hory a Český ráj. Byt č.546/9 je v domě č.p.546, který byl postaven v roce Nachází se na okraji města v části Nové Město. Vzdálenost na nádraží ČD je cca 1,0 km, na autobusové nádraží 0,7 km

3 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Celkový popis Pětipodlažní (4.NP a 1 PP) stavba bytového domu s plochou střechou byla postavena v roce Konstrukce je montována ze železobetonových panelů. V roce 2008 byla provedena, výměna oken, vchodových dveří, v bytě byla položena podlahová krytina PVC, byly vyměněny interiérové dveře, v roce 2010 byla provedena rekonstrukce koupelny a WC. Byt 3+1 je v III.NP ze schodiště vpravo. K bytu patří sklepní kóje. V bytě se nachází obývací pokoj, ložnice, pokoj, kuchyně, koupelna, WC, nezasklená lodžie, předsíň a sklepní kóje. Stavebně technický stav je dobrý. Byt slouží k trvalému bydlení vlastníka. Dům je přístupný z veřejné komunikace, riziko záplav je na st. 2. Silné stránky Byt se nachází v okresním městě s dobrou občanskou vybaveností s dostatečným počtem pracovních příležitostí.. Výhodou je částečná rekonstrukce bytu, nová kuchyňská linka, vyměněná okna za plastová. Slabé stránky Nevýhodou je nezateplená panelová konstrukce a umístění v III.NP domu bez výtahu. Okrajová část města s větší vzdáleností do centra, blízkost rušné komunikace I/16. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: riziko záplav na st.2 Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši ,- Kč Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Vinohradská 1632/180, Vinohrady, Praha 3, IČO: Zástavní právo smluvní k zajištění budoucích pohledávek ve výši ,- Kč Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Vinohradská 1632/180, Vinohrady, Praha 3, IČO:

4 Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu pro pohledávku ,- Kč s příslušenstvím dle listiny ELLANS SPED s.r.o., Plzeňská 1270/97, Košíře, Praha, IČO: Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu pro pohledávku ,01 Kč s příslušenstvím dle listiny ASSIST 24 s.r.o., Ostravská 4250/2, Židenice, Brno, IČO: Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu pro pohledávku 6.989,50 Kč s příslušenstvím dle listiny TTV spedice spol. s r.o., Čechova 1100/20, Pražské Předměstí, Hradec Králové, IČO: Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu pro pohledávku ,- Kč s příslušenstvím dle listiny SCHENKER spol.s r.o., K Vypichu 731, Nučice, IČO: Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu pro pohledávku 5.203,- Kč s příslušenstvím dle listiny SPEX, spol. s r.o., Náves 78, Majetín, IČO: Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu pro pohledávku ,- Kč s příslušenstvím dle listiny AUTODOPRAVA KADEŘÁVEK s.r.o., č.p.11, Kobylnice, IČO: Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu pro pohledávku 0,- Kč s příslušenstvím dle listiny, povinný: Novotný Petr FG Trans s.r.o., Kateřinská 1493/15, Nové Město, Praha 2, IČO: Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) Ostatní rizika: nejsou - 4 -

5 OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č. 546/9 Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha kuchyň Obytné prostory 11,78 m 2 1,00 11,78 m 2 pokoj Obytné prostory 20,49 m 2 1,00 20,49 m 2 ložnice Obytné prostory 14,35 m 2 1,00 14,35 m 2 pokoj Obytné prostory 12,18 m 2 1,00 12,18 m 2 koupelna Obytné prostory 2,56 m 2 1,00 2,56 m 2 WC Obytné prostory 0,92 m 2 1,00 0,92 m 2 lodžie nezasklená Obytné prostory 2,96 m 2 1,00 2,96 m 2 předsíň Obytné prostory 8,56 m 2 1,00 8,56 m 2 sklepní kóje byt 2,88 m 2 1,00 2,88 m 2 Celková podlahová plocha 76,68 m 2 76,68 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací zakládání na pilotách 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové panelové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů panel 9. Vnitřní obklady běžný keramický obklad keramické 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře dřevěné hladké prosklené a plné v ocelových zárubních 12. Vrata chybí 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Povrchy podlah plovoucí + dlažba 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace do veřejné kanalizace 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí - 5 -

6 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra zděné jádro Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 76,68 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 28 Další životnost roků 62 Opotřebení % 31,10 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Jičín, ul. Přátelství byt v po částečné rekonstrukci, bytové jádro je zděné Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena byt v panelovém nezatepleném domě bez výtahu 76,68 m 2 3.NP Kč Kč/m 2 Srovnatelné jednotky Název: Byt 2+kk Prodej prostorného bytu 2+kk (32 m2) v OV, ve 3. patře panelového domu v Jičíně, ul. Přátelství. Byt je po celkové rekonstrukci, jsou zde nová plastová okna, keramická dlažba, rozvod elektriky, stmívače osvětlení, poziční světla na chodbě, bezpečnostní vchodové dveře, sprchový kout, WC, kuchyňská linka včetně spotřebičů. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj: Jičín, Přátelství 4.NP 2+kk Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový bytový dům 32,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: - 6 -

7 K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,97 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,89 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší výměra; Poloha - 4.NP v domě bez výtahu, ostatní je srovnatelné; Provedení a vybavení - vyšší kvalita rekonstrukce, prodej s vybavením; Celkový stav - umístění ve stejném domě; Vliv pozemku - srovnatelný; Celkový koef. K C 0,63 Upravená j. cena Kč/m Název: Byt 2+kk Zděný byt v OV po celkové rekonstrukci o velikosti 2+kk, podlahové ploše 59 m2 v ulici Kosmonautů v Jičíně. Byt se nachází ve 3. patře a náleží k němu balkon a sklep. Disp.: vstupní chodba s prostornou vestavěnou skříní, obývací pokoj, kuchyně s vestavěnými spotřebiči, ložnice s balkónem, samostatné WC, koupelna se sprchovým koutem. Rekonstrukce bytu: plastová okna, podlahy, elektřina, štuky, veškeré rozvody, podlahové krytiny, dveře, zasouvací dveře, odhlučnění stěn, zabudované repro bedny atd. Byt se prodává včetně vybavení. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj: Jičín, Kosmonautů I.NP 2+kk Neuvedeno Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena zděný bytový dům 59,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,75 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší výměra; Poloha - 4.NP v domě bez výtahu; + menší vzdálenost do centra, v blízkosti parku a sportovního areálu; Provedení a vybavení - nadstandardní provedení rekonstrukce; Celkový stav - zděná stavba; Vliv pozemku - srovnatelný; Celkový koef. K C 0,52 Upravená j. cena Kč/m Název: Byt 3+1 Prodej bytu 3+kk s balkonem v cihlové zástabě v 1. patře. Byt je po celkové rekonstrukci, která proběhla v roce rozvody vody, elektřiny, plynu a odpady, podlahy, plastová okna s venkovními roletami, krb s výměníkem, interiérové dveře. Dispozice bytu: vstupní chodba, koupelna se sprchovým koutem, samostatné WC, ložnice, obývací pokoj, jídelna a kuchyň se - 7 -

8 spotřebiči. Vytápění je plynovým kotlem v kombinaci krbem s výměníkem. Bytová jednotka je v družstevním vlastnictví s možností převodu do OV. Lokalita: Ostroměř, T.G.Masaryka Podlaží: 2.NP Dispozice: 3+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena zděný bytový dům 70,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,06 Zdůvodnění koeficientu K c : Velikosti objektu - menší výměra; Poloha - menší obec, nižší úroveň občanské vybavenosti a menší počet pracovních přílečitostí; Provedení a vybavení - po rekonstrukci - srovnatelné; Celkový stav - zděný nezateplený dům; Vliv pozemku - srovnatelný; Celkový koef. K C 1,01 Upravená j. cena Kč/m Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 76,68 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč Popis: byt v po částečné rekonstrukci, bytové jádro je zděné - 8 -

9 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Jedenmilionsedmsetšedesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním srovnatelných nemovitostí v nabídkách realitních kanceláři. Při stanovení ceny byla posuzována zejména poloha nemovitosti na okraji města ve smíšené zástavbě rodinných domu a sídlištní zástavbě bytových panelových domů, stavebně technický stav domu a údržba bytu, jeho vybavení, připojení na inženýrské sítě, přístup z veřejné komunikace, možnost parkování u domu, a povodňové riziko na st.2. Cena podílu na společných částech domu a pozemku je obsažena ve vypočtené obvyklé ceně bytové jednotky. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech v rovnováze s nabídkou. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je po zaokrouhlení ,- Kč. OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného odhadu tržní hodnoty nemovité věci. 2. Zpracovaný odhad tržní hodnoty nemovité věci zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování odhadu tržní hodnoty nemovité věci byly brány v úvahu obecné předpoklady. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Ohavči Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@ .cz - 9 -

10 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2718/98/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2718/16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Katastrální mapa 1 Fotodokumentace 7 Mapa oblasti 1 Riziko záplav

11 žlutou barvou je označena veřejná komunikace

12 západní strana východní strana východní strana

13 vchod do domu vstup do bytu

14 chodba kuchyně

15 pokoj ložnice

16 pokoj WC

17 koupelna lodžie

18 sklepní kóje

19 - 19 -