Posudek / č /2017. Stanovení hodnoty nemovité věci

Transkript

1 Posudek / č /2017 Stanovení hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 64 a 252 k. ú. Tuhaň u Dubé ve spoluvlastnictví a vlastnictví Jana Dufka, podíl 1/2 Tuhaň 36, Tuhaň u Dubé č. j. 137 Ex 4674/17-38 Objednatel: Exekutorský úřad Brno-venkov Soudní exekutor JUDr. Petr Kocián Brno, Veveří 125, PSČ Zhotovitel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, Praha 1, IČO: Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé pro účely exekučního řízení V Praze dne Vyhotovení č.: 1

2 Znalecký posudek / č /2017 OBSAH OBSAH... 2 REKAPITULACE... 3 PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA VÝBĚR ZÁKLADNÍCH POJMŮ OCEŇOVÁNÍ IDENTIFIKACE PŘEDMĚTU OCENĚNÍ ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ OCENĚNÍ Volba metody ocenění Výpočet hodnoty nemovité věci Výpočet hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 64 na bázi tržních hodnot Výpočet hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 252 na bázi tržních hodnot Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza Závěrečná analýza VÝSLEDEK OCENĚNÍ ZNALECKÁ DOLOŽKA SEZNAM PŘÍLOH Posudek je na základě platné legislativy, a to 13 odst.2 Vyhlášky ministerstva spravedlnosti k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, uspořádán do dvou hlavních částí. Úvodní část je věnována popisu zkoumaného materiálu, popřípadě jevům a souhrnu skutečností, ke kterým Znalecký ústav přihlížel (viz. kapitola IDENTIFIKACE PŘEDMĚTU OCENĚNÍ a POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA). Navazující kapitoly tvoří druhou hlavní část posudku, která se již konkrétně zabývá odpověďmi na hlavní otázky tohoto znaleckého posudku. Strana 2

3 REKAPITULACE Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu ½ k nemovité věci zapsané na LV č. 64 k. ú. Tuhaň u Dubé (objekt k bydlení včetně pozemku a pozemku zahrady) ve vlastnictví Jana Dufka, Tuhaň 36, Tuhaň u Dubé. Dále je předmětem znaleckého posudku stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 252 k. ú. Tuhaň u Dubé (rodinný dům včetně pozemku a pozemku ostatní plochy) ve vlastnictví Jana Dufka, Tuhaň 36, Tuhaň u Dubé. Stanovení ceny obvyklé předmětné nemovité věci se provádí pro účely exekučního řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno-venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, PSČ Stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí je provedeno na základě stavu k Cena obvyklá spoluvlastnického podílu 1/2 k nemovité věci zapsané na LV č. 64 k. ú. Tuhaň u Dubé je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Šest set sedmdesát osm tisíc korun českých) Cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č. 252 k. ú. Tuhaň u Dubé je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Jeden milion jedno sto třináct tisíc korun českých) Identifikace předmětu znaleckého posudku: Posudek obsahuje včetně titulní strany 27 stran textu a 26 stran příloh. Počet vyhotovení: Tento znalecký posudek je vyhotoven ve dvou originálech. Jedno číslované originální vyhotovení se předává objednateli (jedno další vyhotovení zůstává pro archivní účely v archivu Znaleckého ústavu). Dne: Strana 3

4 PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty, použité pro zpracování znaleckého posudku, jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost; zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky. Pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny; informace a podklady, poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné; další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné; ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných; hodnoty, prezentované v tomto znaleckém posudku, jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených; datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku; obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele, pokud objednatel předloží znalecký posudek jako důkaz soudu, jedná se o dovolené použití tohoto znaleckého posudku; tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů; zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem. V případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související; znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem; posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu ocenění. Strana 4

5 1 POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA Při zpracování tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené dokumenty a podklady: Podklady získané ze strany objednatele: [1] Usnesení č. j. 137 Ex 4674/17-38 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-venkov [2] Výpis z KN LV č. 64 k. ú. Tuhaň u Dubé [3] Výpis z KN LV č. 252 k. ú. Tuhaň u Dubé Podklady získané zhotovitelem: [4] Kopie katastrální mapy k předmětné nemovité věci [5] Srovnávací nemovitosti pro porovnávací metody [6] Žádost o spolupráci povinného [7] Fotodokumentace předmětné nemovité věci Pro vypracování tohoto znaleckého posudku byly využity poznatky z níže uvedené odborné literatury, obecně přijímaných standardů oceňování a jiných veřejně dostupných zdrojů k datu ocenění: Odborná literatura: [8] ATTL, J., POLÁČEK, B. Posudek znalce a podnik. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, ISBN [9] BRADÁČ, A. Věcná břemena od A do Z: aktualizované vydání. Praha: Linde, Praktická právnická příručka. ISBN [10] ORT, P Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy. Praha: Leges, Praktik (Leges). ISBN [11] ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, ISBN [12] ZAZVONIL, Z. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: CEDUK, ISBN [13] ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: CEDUK, ISBN [14] ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty nemovitostí. Praha: Ekopress, ISBN [15] ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, ISBN [16] ZAZVONIL, Z. Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha: Ekopress, ISBN Odborné články: [17] ŠNAJBERG, O. Ocenění pozemku se stavbou ve vlastnictví jiného subjektu. Oceňování, roč. 5, č. 5, s. 3 15, 2012; [18] ŠNAJBERG, O. Valuation of Real Estate with Easement. Procedia Economics and Finance, č. 25, s , Obecně přijímané standardy: [19] Výbor pro mezinárodní oceňovací standardy (IVSC): International Valuation Standards 2011; [20] Evropská skupina odhadcovských asociací (TEGoVA): European Valuation Standards 2012, 7th Edition; Strana 5

6 [21] Asociace pro rozvoj nemovitostí: Trend report 2004, 2006, 2008, 2010, 2012, 2014, Přehled českého nemovitostního trhu, Praha; [22] Česká komora odhadců majetku: Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí. Praha 2011; Veřejně dostupné internetové zdroje: [23] Oficiální server českého soudnictví, < [24] Česká národní banka, < [25] Český statistický úřad, < [26] České stavební standardy, < [27] Evropská centrální banka, < Legislativa: [28] Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku; [29] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník; [30] Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů; [31] Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku; Další podklady a informace užité pro zpracování tohoto znaleckém posudku jsou jako zdroj v textu dále řádně označené. Dále byl tento znalecký posudek založen na odborných úsudcích a názorech Znaleckého ústavu a představuje tak jeho názor na hodnotu oceňovaných nemovitých věcí. Strana 6

7 2 VÝBĚR ZÁKLADNÍCH POJMŮ OCEŇOVÁNÍ Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by byl majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodeje chtivým prodávajícím v transakci rovnocenných partnerů po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, obezřetně a bez nátlaků (schválená definice IVSC/TEGoVA, EVS 2003). Věcná hodnota je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Zjištěná cena je cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění). Obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním (zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.). Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovité věci, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Strana 7

8 3 IDENTIFIKACE PŘEDMĚTU OCENĚNÍ Předmět a účel znaleckého posudku Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu ½ k nemovité věci zapsané na LV č. 64 k. ú. Tuhaň u Dubé (objekt k bydlení Tuhaň, č. p. 35 umístěný na pozemku parc. č. St. 20/2 včetně tohoto pozemku a pozemku zahrady parc. č. 98/1) ve spoluvlastnictví Jana Dufka, Tuhaň 36, Tuhaň u Dubé, podíl 1/2, a stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 252 k. ú. Tuhaň u Dubé (rodinný dům Tuhaň, č. p. 36 umístěný na pozemku parc. č. St. 20/1 včetně tohoto pozemku a pozemku ostatní plochy parc. č. 108/3) ve vlastnictví Jana Dufka, Tuhaň č. p. 36, Tuhaň u Dubé, pro účely exekučního řízení. Znalecký posudek je zpracován na základě Usnesení č. j. 137 Ex 4674/17-38 od JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno-venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, PSČ Datum znaleckého posudku Stanovení ceny obvyklé nemovité věci je provedeno na základě stavu k Komunikace s povinným a provedení místního šetření Povinný byl písemně vyzván k součinnosti při ocenění předmětné nemovité věci dne Místní šetření bylo provedeno dne bez přítomnosti povinného. Povinný neumožnil přístup do vnitřních prostor nemovité věci. Ocenění nemovité věci je provedeno na základě venkovního ohledání nemovité věci, dostupných informací a odborného odhadu znaleckého ústavu. Fotodokumentace oceňované nemovité věci byla pořízena při provedeném místním šetření a je uložena v archivu znaleckého ústavu, její část je použita v příloze tohoto znaleckého posudku. K datu ocenění nebylo proti povinnému zahájeno insolvenční řízení. Informace o nemovité věci zapsané na LV č. 64 Název nemovité věci: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Objekt k bydlení Tuhaň, č. p. 35 umístěný na pozemku parc. č. St. 20/2 včetně tohoto pozemku a pozemku zahrady parc. č. 98/1 Liberecký kraj Česká Lípa Tuhaň u Dubé Tuhaň u Dubé Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceněným nemovitým věcem je zapsáno dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 64 k. ú. Tuhaň u Dubé. Jako vlastník oceňovaných nemovitých věcí je uveden Dufek Jan, Tuhaň č. p. 36, Tuhaň u Dubé, podíl ½. Jiná práva, omezení vlastnického práva, jiné zápisy, nabývací tituly a jiné podklady zápisu Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 64 k. ú. Tuhaň u Dubé (příloha č. 2 tohoto znaleckého posudku) bylo zjištěno zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a rozhodnutí o úpadku. Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Věcné břemeno Nezjištěno. Strana 8

9 Nájemní smlouva Na základě získaných informací není k datu ocenění na předmětné nemovité věci uzavřena žádná nájemní smlouva. Technická dokumentace Nebyla předložena. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc představuje objekt k bydlení včetně pozemku a pozemku zahrady. Nemovitá věc zapsaná na LV č. 64 k. ú. Tuhaň u Dubé se nachází v obci Tuhaň, v okresu Česká Lípa, Liberecký kraj. Obec Tuhaň se nachází v okrese Česká Lípa, v Libereckém kraji, zhruba 5 km západně od Dubé. Žije zde přibližně více než 260 obyvatel. Dnes je tato oblast vyhlášena lidovou architekturou, kde se spojují srubové stavby původního slovanského obyvatelstva s hrázděnými stavbami pozdějšího německého obyvatelstva. Katastrální území Tuhaň je součástí evropsky významné lokality Roverské skály. Tuhaň u Dubé leží mimo hlavní dopravní cesty. Obcí prochází silnice druhé třídy č. II/260 směr Malé Březno a Dubá a dále II/269 směr Vrutice. Obcí neprochází žádná železniční trať. V obci Tuhaň u Dubé není dostupná základní občanská vybavenost. Občanská vybavenost je dostupná v okresním městě Česká Lípa. Je zde možnost napojení pouze na vodovod. Obrázek č. 1: Poloha př e d m ětn é n e mov it é v ěc i Zdroj: mapy.cz Strana 9

10 Obrázek č. 2 : Po loha předmětn é n e mov it é v ěc i Zdroj: mapy.cz Předmětná nemovitá věc je umístěna v centru města Tuhaň u Dubé. K domu se lze dobře dostat po místní zpevněné asfaltové komunikaci. V těsné blízkosti se nachází obchod a hostinec. Nejbližší autobusová zastávka se nachází ve vzdálenosti 100 m. Jedná se o lokalitu zděných bytových domů a vesnických chalup. Obrázek č. 3: Po loha př e d m ětn é n e mov it é v ěc i Zdroj: mapy.cz Strana 10

11 Oceňovaná nemovitá věc představuje objekt k bydlení č. p. 35 umístěný na pozemku parc. č. St. 20/2 včetně tohoto pozemku a pozemku zahrady parc. č. 98/1. Pozemky a objekt k bydlení tvoří jednotný funkční celek. Jedná se o dům, který je smíšené konstrukce z kamení a cihel, starý zhruba 100 let. Dům se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím má sedlovou střechu. Střecha domu je původní s eternitovou krytinou. Bílá okna jsou původní dřevěná. Okna se nacházejí také v podkrovní části domu. Některá okna jsou rozbitá. Vchodové dřevěné dveře jsou umístěny na čelní zdi při vstupu na pozemek z ulice. Exteriér domu s obvodovým zdivem z kamene (pískovce) je původní a neudržovaný. Na boční zdi domu směrem do zahrady není dokončené vyzdění štítu. Dům není zateplen, je vybaven přípojkou na elektřinu, vytápěn je za pomocí tuhých paliv. V rámci místního šetření nebyl umožněn vstup do objektu. Znalecký ústav předpokládá původní stav objektu. Pozemek, na kterém dům leží, je mírně svažitý, travnatý a udržovaný. Možnost parkování je přímo na pozemku obklopujícím dům. Jedná se o lokalitu téměř v centru obce. Na pozemku za domem dále stojí menší pergola s posezením a přístřešek na dřevo. Celý pozemek je oplocen obyčejným dřevěným plotem. V katastru nemovitostí je pozemek parc. č. St. 20/2 evidován jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 231 m 2. Pozemek parc. č. 98/1 je evidován jako zahrada o výměře 584 m 2. Celková výměra pozemků dohromady činí 815 m 2. Tabulka níže znázorňuje podrobný popis oceňované parcely. Tabulka č. 1: Pop is př ed m ětných pozemk ů Parcela č. Druh pozemku Způsob ochrany Výměra [m 2 ] St. 20/2 zastavěná plocha a nádvoří - 231,00 98/1 zahrada zemědělský půdní fond 584,00 Výměra pozemků celkem 815,00 Zdroj: list vlastnictví; vlastní zpracování Obrázek č. 4: P oloha př ed m ětn é n e mov it é v ěc i Zdroj: katastr nemovitostí Strana 11

12 Informace o nemovité věci zapsané na LV č. 252 Název nemovité věci: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Rodinný dům Tuhaň, č. p. 36 umístěný na pozemku parc. č. St. 20/1 včetně tohoto pozemku a pozemku ostatní plochy parc. č. 108/3 Liberecký kraj Česká Lípa Tuhaň u Dubé Tuhaň u Dubé Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceněným nemovitým věcem je zapsáno dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 252 k. ú. Tuhaň u Dubé. Jako vlastník oceňovaných nemovitých věcí je uveden Dufek Jan, Tuhaň 36, Tuhaň u Dubé. Jiná práva, omezení vlastnického práva, jiné zápisy, nabývací tituly a jiné podklady zápisu Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 252 k. ú. Tuhaň u Dubé (příloha č. 2 tohoto znaleckého posudku) bylo zjištěno zástavní právo smluvní, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti jako související zápis. Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Věcné břemeno Nezjištěno. Nájemní smlouva Na základě získaných informací není k datu ocenění na předmětné nemovité věci uzavřena žádná nájemní smlouva. Technická dokumentace Nebyla předložena. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc představuje rodinný dům včetně pozemku a pozemku ostatní plochy. Nemovitá věc zapsaná na LV č. 252 k. ú. Tuhaň u Dubé se nachází v obci Tuhaň, v okresu Česká Lípa, Liberecký kraj. Informace o obce viz výše. Strana 12

13 Obrázek č. 5 : Po loha př ed m ětn é n e mov it é v ěc i Zdroj: mapy.cz Obrázek č. 6: Poloha př e d m ětn é n e mov it é v ěc i Zdroj: mapy.cz Předmětná nemovitá věc je umístěna v centru města Tuhaň u Dubé. K domu se lze dobře dostat po místní zpevněné asfaltové komunikaci. V těsné blízkosti se nachází obchod a hostinec. Nejbližší autobusová zastávka se nachází ve vzdálenosti 100 m. Jedná se o lokalitu zděných bytových domů a vesnických chalup. Strana 13

14 Obrázek č. 7: Po loha př e d m ětn é n e mov it é v ěc i Zdroj: mapy.cz Oceňovaná nemovitá věc představuje rodinný dům Tuhaň, č. p. 36 umístění na pozemku parc. č. St. 20/1 včetně tohoto pozemku a pozemku ostatní plochy parc. č. 108/3. Jedná se o zánovní dřevostavbu s jedním nadzemním podlažím. Dům má novou sedlovou střechu s červenou krytinou. Hnědá okna jsou dřevěná. Vchodové dřevěné dveře jsou umístěny na verandě stavby při vstupu na pozemek z ulice. Exteriér domu ze dřeva je zánovní a ve velmi dobrém stavu. V rámci místního šetření nebyl umožněn vstup do objektu. Znalecký ústav předpokládá standardní stav objektu. Pozemek, na kterém dům leží, je mírně svažitý, travnatý a udržovaný. Možnost parkování je přímo pozemku. Jedná se o lokalitu téměř v centru obce. Celý pozemek je oplocen obyčejným dřevěným plotem. V katastru nemovitostí je pozemek parc. č. St. 20/1 evidován jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 964 m 2. Pozemek parc. č. 108/3 je evidován jako ostatní plocha o výměře 110 m 2. Celková výměra pozemků dohromady činí m 2. Tabulka níže znázorňuje podrobný popis oceňovaných parcel. Tabulka č. 2: Pop i s př e dm ětných pozemk ů Parcela č. Druh pozemku Způsob využití Výměra [m 2 ] St. 20/1 zastavěná plocha a nádvoří - 964,00 108/3 ostatní plocha neplodná půda 110,00 Výměra pozemků celkem 1 074,00 Zdroj: list vlastnictví; vlastní zpracování Strana 14

15 Obrázek č. 8: Poloha př e d m ětn é n e mov it é v ěc i Zdroj: katastr nemovitostí Strana 15

16 4 ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ Trh nemovitostí lze definovat jako oblast trhu zabývající se prodejem a nákupem nemovitých věcí, či jejich pronájmem. Nemovité věci lze obecně rozdělit na tři skupiny: pozemky, rezidenční nemovitosti a komerční nemovitosti. Dle zákona o oceňování majetku, který je stěžejní pro oceňování nemovitých věcí, se pozemky dělí na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem, pozemky vodní plochy a jiné pozemky. Rezidenční nemovitosti slouží za účelem bydlení, popřípadě za účelem rekreace. Rezidenční nemovitosti pro účely tohoto posudku budou rozděleny do dvou základních kategorií: rodinné domy a byty (bytové domy). Komerční nemovitosti představují doplněk staveb k rezidenčním nemovitostem. Dle účelu využití se komerční nemovitosti dále člení na kancelářské prostory, maloobchodní prostory, průmyslové a skladové prostory a hotelová či jiná ubytovací zařízení. Stavební pozemky jsou pozemky, které jsou již zastavěné, nebo jsou v územním plánu dané obce či města určené k zastavění. Vývoj cen stavebních pozemků dle jednotlivých let zobrazuje následující tabulka. Tabulka č. 3: Pr ů m ěr n é k u p n í c en y sta veb n ích pozemk ů v ob dob í Ukazatel [v Kč/m 2 ] Průměrná kupní cena stavebních pozemků Cenový index x 0,99 1,10 1,06 1,00 0,87 0,64 1,02 Zdroj: vlastní zpracování na základě dat z ČSÚ Zemědělské pozemky jsou zastoupeny ornou půdou, chmelnicemi, vinicemi, zahradami, ovocnými sady, popřípadě trvalým travním porostem. Tržní ceny zemědělské půdy mezi lety stále rostly, kdy průměrná tržní cena vzrostla téměř o dvojnásobek. Za uplynulých šest let ( ) se tržní ceny zemědělské půdy zvýšily z 10,81 Kč/m 2 na 20,41 Kč/m 2. Rezidenční nemovitosti vykazují trvale převážně rostoucí tendenci, která je v posledních letech zapříčiněna silnou poptávkou zvyšující ceny nemovitostí. Ceny rodinných domů od roku 2014 trvale rostou mírným tempem. V roce 2016 došlo k oživení nabídky developerských projektů, které převážně představovaly řadové rodinné domy v Praze, Brně a Plzni. Program Zelená úsporám také zvyšuje zájem o výstavbu nízkoenergetických domů. Ceny bytů v posledních letech také trvale rostou. Na trhu bytových nemovitostí výrazně převyšuje poptávka nad nabídkou, což se projevuje značným nedostatkem bytů zejména v některých větších městech. Za komerční nemovitosti jsou považovány ty stavby, jejichž účel není rezidenčního charakteru. Nejdražšími lokalitami byly v prvním kvartálu roku 2015 kancelářské prostory na Pankráci, Smíchově, Karlíně a v centru města. Prémiové nájemné kancelářských prostor dosahuje v roce 2015 hodnoty 19,50 EUR/m 2 /měsíc. Trh maloobchodních prostor, který je zastoupen obchodními centry, hypermarkety, supermarkety, diskontními prodejnami, samoobsluhami a pultovými prodejnami, je do značné míry provázán s kupní silou obyvatelstva, která je dále navázána na vývoj HDP. V prvním čtvrtletí 2015 dosahovaly nájmy maloobchodních prostor v nákupních třídách v hlavním městě hodnoty pohybující se kolem Kč za m 2 obchodní plochy, zatímco v ostatních regionech České republiky Kč/m 2. Vývoj nájemného se dle predikcí i v roce 2016 pohyboval na obdobné úrovni. Trh průmyslových nemovitostí, který je zastoupen převážně výrobními halami a sklady, se v roce 2015 vyvíjel ve znamení zvýšené investiční aktivity. Silná poptávka po průmyslových nemovitostech zapříčinila vysoký objem nové výstavby. V roce 2015 došlo k přírůstku o téměř m 2 průmyslových prostor, což hned po letech 2007 a 2008 představuje nejaktivnější rok. Strana 16

17 5 OCENĚNÍ Volba metody ocenění Ocenění předmětné nemovité věci je provedeno porovnávací metodou na bázi tržních hodnot. Tato metoda je vhodná zejména při nalezení dostatečně velkého vzorku srovnávacích nemovitých věcí (nabízených k prodeji či již realizovaných). Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Pro stanovení hodnoty nemovité věci bude použita metoda na základě přímého porovnání. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotami korekčních činitelů jsou upraveny pouze srovnávací nemovité věci v adjustační matici a hodnota oceňované nemovité věci je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Základním předpokladem aplikace této metody je existence dostatečného množství porovnávacích nemovitých věcí. Srovnávací nemovité věci by měly mít obdobné charakteristiky jako nemovitá věc oceňovaná a měly by se nacházet v porovnatelné lokalitě. Výpočet hodnoty nemovité věci Výpočet hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 64 na bázi tržních hodnot Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl nalezen dostatečný počet vzorků pro porovnání tržní hodnoty v lokalitě obce Tuhaň, bude pro ocenění předmětné nemovité věci vycházeno ze srovnávacích nemovitých věcí umístěných v širším okolí obce. Přestože se většina srovnávacích nemovitých věcí nenachází přímo v lokalitě obce Tuhaň, budou pro stanovení ceny obvyklé použity, jelikož odpovídají svým charakterem předmětné nemovité věci a jejich jednotková cena se pohybuje v obdobné cenové hladině. Popis srovnávacích objektů: 1. Úštěk - k prodeji rodinný dům s pozemky se schváleným prostorem pro pohostinství na konci obce Vědlice u Úštěku v naprosto klidném prostředí a s navazujícím přístupem do lesa. Objekt je dvojpodlažní s rozsáhlým půdním prostorem, který je možný přebudovat na další obytnou část. Přední polovina přízemí je využívána pro bydlení, zadní trakt je dispozičně řešen k pohostinství. Druhé nadzemní podlaží je komunikačně propojeno s obytnou částí přízemí a je také využíváno k bydlení; 2. Snědovice - prodej rodinného domu 5+1 na pozemku o celkové výměře m², v obci Snědovice okr. Litoměřice. V přízemí domu se nachází, předsíň, kuchyňský kout, jeden pokoj. V patře domu se nachází čtyři pokoje, patro kde je možné vybudovat další pokoje a půda. Dům je určen zejména k rekonstrukci dle představ nového majitele. Možnost půdní vestavby - půda je velmi prostorná. Dům je částečně podsklepen. Dům je možno využít jako dvougenerační bydlení. V domě je elektřina 230V a 380V; 3. Sosnová prodej rodinného domu, který se nachází v klidné části obce Sosnová, jež se nachází nedaleko města Česká Lípa. Dům má dvě obytná nadzemní podlaží a lze ho využít jako dvougenerační. V každém patře je byt o dispozici 3+kk s vlastním sociálním zařízením. Strana 17

18 Obrázek č. 9: Mapa porovnávacích n e mov itý ch věcí Zdroj: mapy.cz Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční užitné plochy domu. Tabulka č. 4: P arametr y p orovnáva cích n e mov ito st í i Užitná plocha [m 2 ] Výměra pozemku [m 2 ] Dispozice RD Počet podlaží Poloha domu Lokalita Parametry oceňované nemovité věci 440,00 584,00-2 NP samostatný Tuháň Parametry porovnávacích nemovitých věcí , ,00-2 NP samostatný Úštěk , , NP samostatný Snědovice , ,00 2 x 3+kk 2 NP samostatný Sosnová Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Tabulka č. 5 : Parametry p orovnáva cích n e mov ito st í Technický Dopravní Typ stav Vybavení dostupnost konstrukce nemovitosti Inženýrské sítě Příslušenství Parametry oceňované nemovité věci dobrá smíšená špatný - E pergola, přístřešek Parametry porovnávacích nemovitých věcí dobrá cihlová dobrý nadstandardní E, V, TP, SE garáže, pergola, sauna dobrá smíšená špatný - stodola dobrá cihlová špatný - E, V, VK, TP - Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování *Pozn.: E elektřina, V vodovod, P plyn, VK veřejná kanalizace, TP tuhá paliva, SE - septik Strana 18

19 Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující korekční činitele: K1 koeficient velikosti výměr, K2 koeficient vlastních pozemků, K3 koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 koeficient technického stavu a typu konstrukce, K5 koeficient vybavení, K6 koeficient ostatních vlivů, K7 koeficient transakce. Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znaleckého ústavu, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Dle provedené komparace byly zjištěny následující odlišnosti. Větší užitná plocha nemovitosti č. 1 a menší užitné plochy nemovitých věcí č. 2 a č. 3 jsou zohledněny korekčním činitelem velikosti výměr. Větší výměra všech pozemků bude zohledněna koeficientem vlastních pozemků. Vzorky č. 1 a č. 3 jsou umístěny ve výhodnějších lokalitách. Tato odlišnost bude zohledněna koeficientem lokality. Srovnávací nemovitá věc je v lepším technickém stavu s lepším vybavením. Tyto skutečnosti budou upraveny koeficientem technického stavu a vybavení. Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. Tabulka č. 6: Ad ju sta ční mat ic e i Nabídková cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Jedn. cena [Kč/m 2 ] ,00 550,00 1,05 0,80 0,95 0,80 0,90 1,00 0, , ,00 350,00 0,95 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0, , ,00 352,00 0,95 0,85 0,95 1,00 1,00 1,00 0, ,33 Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Pro porovnání nemovitých věcí byly použity 3 srovnávací nemovité věci, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční užitné plochy objektu. Tabulka č. 7: Výpočet pr ů m ěr n é je dnotk ov é cen y Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 3,00 Minimální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 3 810,86 Maximální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 5 047,33 Průměr jednotkové ceny [Kč/m 2 ]: 4 401,32 Zdroj: vlastní zpracování Strana 19

20 Stanovení hodnoty spoluvlastnického podílu 1/2 k nemovité věci porovnávací metodou: Tabulka č. 8: Výpoč et hodnoty n e mov it é v ěc i Název Hodnota Užitná plocha nemovité věci [m 2 ] 440,00 Zastavěná plocha nemovité věci [m 2 ] 200,00 Celková výměra pozemků [m 2 ] 584,00 Základní jednotková cena [Kč/m 2 ] 4 401,32 Celková cena nemovité věci [Kč] ,80 Koeficient omezené prodejnosti 0,70 Výsledná hodnota spol. podílu po zaokrouhlení [Kč] ,00 Zdroj: vlastní zpracování *Pozn.: Výsledná hodnota nemovité věci byla snížena o koeficient 0,7 za omezenou prodejnost (spoluvlastnický podíl 1/2). Pozn.: Výše uvedená hodnota nemovité věci je kalkulována včetně příslušných pozemků, všech součástí a zjištěných příslušenství k nemovité věci. Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi, a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty Výpočet hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 252 na bázi tržních hodnot Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl nalezen dostatečný počet vzorků pro porovnání tržní hodnoty v lokalitě obce Tuhaň, bude pro ocenění předmětné nemovité věci vycházeno ze srovnávacích nemovitých věcí umístěných v širším okolí obce. Přestože se většina srovnávacích nemovitých věcí nenachází přímo v lokalitě obce Tuhaň, budou pro stanovení ceny obvyklé použity, jelikož odpovídají svým charakterem předmětné nemovité věci a jejich jednotková cena se pohybuje v obdobné cenové hladině. Popis srovnávacích objektů: 1. Kamenický Šenov k prodeji chata se zahradou v zahrádkářské kolonii v Kamenickém Šenově, okres Česká. Celková plocha je 875 m 2. Zastavěná plocha chaty je 25 m 2. Chata postavena v r 2002 je zasíťovaná vodou a el. energií. WC chemické. Odpad z koupelny je řešen trativodem. Na pozemku je několik ovocných stromů a jehličnanů; 2. Dubá Deštná - k prodeji zahradní chatu o celkové ploše 31 m 2, na vlastní zahradě o velikosti m 2 v chráněné krajinné oblasti Kokořínsko - Máchův kraj. V chatě jsou dva pokoje a kuchyň se zavedenou vodou i elektřinou. Suché WC je na zahradě. Zahrada je z části osázena ovocnými stromy; 3. Brozany nad Ohří k prodeji chatu s možností celoročního využití v těsné blízkosti městyse Brožany nad Ohří, kde je veškerá občanská vybavenost. Na rovinatém pozemku přízemní stavba 3+kk s terasou, venkovním krbem, zděnou dílnou, saunou, možnost ponechat bazén, trampolínu, zahradní nábytek. Parkování pro dvě auta pod pergolou, elektrická vrata, alarm; 4. Chotětov - k prodeji typový rodinný dům Bungalov s užitnou plochou 60 m 2 s dispozicí 3+kk, předsíň s úložnými prostory, 2 pokoje, komora, koupelna, oddělené WC a obývací pokoj spojený s kuchyňským koutem. Strana 20

21 Obrázek č. 10: Mapa porovnávac ích n e mo vitých v ěc í Zdroj: mapy.cz Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční užitné plochy domu. Tabulka č. 9: Parametry p orovnáva cích n e mov ito st í i Užitná plocha [m 2 ] Výměra pozemku [m 2 ] Počet podlaží Poloha domu Lokalita Parametry oceňované nemovité věci 52, ,00 1 NP samostatný Tuhaň Parametry porovnávacích nemovitých věcí 1. 25,00 875,00 1 NP samostatný Kamenický Šenov 2. 31, ,00 1 NP samostatný Dubá - Deštná 3. 65,00 721,00 1 NP samostatný Brozany nad Ohří 4. 60,00 957,00 1 NP samostatný Chotětov Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Tabulka č. 10: Parametry p orovnáva cích n e mov ito s tí Dopravní dostupnost Typ konstrukce Technický stav nemovitosti Vybavení Inženýrské sítě Parametry oceňované nemovité věci dobrá dřevostavba dobrý - E Parametry porovnávacích nemovitých věcí dobrá dřevěná dobrý standardní E, V dobrá cihlová dobrý standardní E, V dobrá cihlová výborný nadstandardní E, V, TP dobrá cihlová výborný standardní E Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování *Pozn.: E elektřina, V vodovod, P plyn, VK veřejná kanalizace, TP tuhá paliva, SE - septik Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující Strana 21

22 korekční činitele: K1 koeficient velikosti výměr, K2 koeficient vlastních pozemků, K3 koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 koeficient technického stavu a typu konstrukce, K5 koeficient vybavení, K6 koeficient ostatních vlivů, K7 koeficient transakce. Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znaleckého ústavu, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Dle provedené komparace byly zjištěny následující odlišnosti. Menší užitná plocha vzorků č. 1 a č. 2 bude zohledněna korekčním činitelem velikosti výměr. Nemovité věci č. 3 a č. 4 jsou cihlové a v lepším stavebně technickém stavu. Tato odlišnost bude upravena koeficientem technického stavu. Nemovitost č. 3 disponuje lepším vybavením, což bude zohledněno korekčním činitelem vybavení. Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. Tabulka č. 11: Adj ustačn í mat ic e Užitná Nabídková i plocha K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 cena [Kč] [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] ,00 25,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0, , ,00 31,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0, , ,00 65,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,80 1,00 0, , ,00 60,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0, ,00 Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Pro porovnání nemovitých věcí byly použity 4 srovnávací nemovité věci, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční užitné plochy objektu. Tabulka č. 12: Výpočet pr ůměr n é j edn otkov é c en y Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 4,00 Minimální jednotková cena [Kč/m 2 ]: ,23 Maximální jednotková cena [Kč/m 2 ]: ,38 Průměr jednotkové ceny [Kč/m 2 ]: ,65 Zdroj: vlastní zpracování Strana 22

23 Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou: Tabulka č. 13: Výpoč et hodnoty n em ov it é v ěci Název Hodnota Užitná plocha nemovité věci [m2] 52,20 Zastavěná plocha nemovité věci [m2] 58,00 Celková výměra pozemků [m2] 1 074,00 Základní jednotková cena [Kč/m2] ,65 Celková hodnota nemovité věci [Kč] ,67 Výsledná hodnota nemovité věci po zaokrouhlení [Kč] ,00 Zdroj: vlastní zpracování *Pozn.: Výše uvedená hodnota nemovité věci je kalkulována včetně příslušných pozemků, všech součástí a zjištěných příslušenství k nemovité věci. Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi, a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Strana 23

24 Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza V tabulce níže je uvedena cena obvyklá spoluvlastnického podílu ½ k nemovité věci zapsané na LV č. 64 k. ú. Tuhaň u Dubé (objekt k bydlení Tuhaň, č. p. 35 umístěný na pozemku parc. č. St. 20/2 včetně tohoto pozemku a pozemku zahrady parc. č. 98/1) a stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 252 k. ú. Tuhaň u Dubé (rodinný dům Tuhaň, č. p. 36 umístěný na pozemku parc. č. St. 20/1 včetně tohoto pozemku a pozemku ostatní plochy parc. č. 108/3) vč. všech součástí: Tabulka č. 14: Výsl e dná h odnota n e mov it é v ěc i Název Hodnota Výsledná hodnota spoluvlastnického podílu 1/2 k nemovité věci zapsané na LV č. 64 [Kč] ,00 Výsledná hodnota nemovité věci zapsané na LV č. 252 [Kč] ,00 Zdroj: vlastní zpracování Závěrečná analýza Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovité věci a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Výsledná hodnota předmětné nemovité věci odráží aktuální technický stav a polohu nemovité věci. Jedná se o objekt k bydlení včetně pozemku zapsaný na LV č. 64 k. ú. Tuhaň. Tato nemovitá věc je v původním a neudržovaném stavu, což ovlivnilo výslednou hodnotu nemovité věci. Nemovité věci zapsané na LV č. 252 k. ú. Tuhaň představují rodinný dům včetně pozemku. Tato stavba je dřevěná ve velmi dobrém stavu, což taktéž ovlivnilo výslednou hodnotu. U předmětné nemovité věci bylo zjištěno zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a rozhodnutí o úpadku (viz výpis z katastru nemovitostí LV č. 64 k. ú. Tuhaň u Dubé). Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. U předmětné nemovité věci bylo zjištěno zástavní právo smluvní, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti jako související zápis (viz výpis z katastru nemovitostí LV č. 252 k. ú. Tuhaň u Dubé). Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Na základě získaných informací nejsou k datu ocenění na předmětných nemovitých věcí uzavřeny žádné nájemní smlouvy. Dle zjištěných informací se na předmětné nemovité věci jiná rizika či omezení, která by ovlivnila výsledný návrh tržní hodnoty, nevztahují. Cena obvyklá spoluvlastnického podílu 1/2 k nemovité věci zapsané na LV č. 64 k. ú. Tuhaň u Dubé vč. všech součástí a zjištěných příslušenství činí ,00 Kč. Cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č. 252 k. ú. Tuhaň u Dubé vč. všech součástí a zjištěných příslušenství činí ,00 Kč. Strana 24

25 6 VÝSLEDEK OCENĚNÍ Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu ½ k nemovité věci zapsané na LV č. 64 k. ú. Tuhaň u Dubé (objekt k bydlení včetně pozemku a pozemku zahrady) ve vlastnictví Jana Dufka, Tuhaň 36, Tuhaň u Dubé. Dále je předmětem znaleckého posudku stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 252 k. ú. Tuhaň u Dubé (rodinný dům včetně pozemku a pozemku ostatní plochy) ve vlastnictví Jana Dufka, Tuhaň 36, Tuhaň u Dubé. Stanovení ceny obvyklé předmětné nemovité věci se provádí pro účely exekučního řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno-venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, PSČ Stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí je provedeno na základě stavu k Cena obvyklá spoluvlastnického podílu 1/2 k nemovité věci zapsané na LV č. 64 k. ú. Tuhaň u Dubé je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Šest set sedmdesát osm tisíc korun českých) Cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č. 252 k. ú. Tuhaň u Dubé je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Jeden milion jedno sto třináct tisíc korun českých) Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi, a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Pozn.: Případný rozdíl matematických operací ve všech výše uvedených tabulkách je způsoben zaokrouhlováním za využití programového vybavení MS OFFICE Excel Strana 25

26 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2017 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č V Praze dne Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, Praha 1, IČO: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Odpovědní zpracovatelé: Ing. Kateřina Vejmelková Bc. Tereza Hnátková Strana 26

27 SEZNAM PŘÍLOH Příloha 1 Příloha 2 Příloha 3 Příloha 4 Příloha 5 Příloha 6 Příloha 7 Usnesení č. j. 137Ex 4674/17-38 JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Exekutorského úřadu Brnovenkov Výpis z KN LV č. 64, 252 k. ú. Tuhaň u Dubé Kopie katastrální mapy k předmětné nemovité věci Fotodokumentace předmětné nemovité věci Výpis z insolvenčního rejstříku Žádost povinného o spolupráci Srovnávací nemovitosti pro porovnávací metody (nabídky realitních kanceláří na síti internet) Strana 27