ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2013 NEMOVITOST: Bytová jednotka, č. 266/5 v Kladrubech, Milevská Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Tachov, obec Kladruby, k.ú. Kladruby u Stříbra Adresa nemovitosti: Milevská 266, Kladruby Vlastník stavby: Katarína Trembáčová, Milevská 266, Kladruby, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Katarína Trembáčová, Milevská 266, Kladruby, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Eurodražby cz a.s. Adresa objednatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, Plasy IČ: telefon: klokocik@centrum.cz DIČ: CZ fax: Pro stanovení obvyklé ceny pro nedobrovolnou držbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 28 stran Počet příloh: 20 Počet vyhotovení: 2 V Plasích, dne Ing. František Klokočík NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č. 266/5 v Kladrubech, okres Tachov

2 Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stave evidovaný k datu Snímek z katastrální mapy k datu Fotografie interiéru v příloze jsou pořízeny v bytové jednotce č. 2 v sousedním bytovém domě č.p. 260, protože vlastník předmětné bytové jednotky se na ohledání nedostavil. Místopis Předmětný bytový dům č.p. 266 v Kladrubech stojí na pozemku parcelního čísla st. 395 v katastrálním území Kladruby u Stříbra, obec Kladruby. Přístup a příjezd k bytovému domu je z ulice Milevská. Přístup je dále přes pozemek p.č. 123 a 120/2 který je ve vlastnictví města Kladruby. Přístup je i po pozemku p.č který je ve vlastnictví Státního pozemkového fondu. Dům je situován v okrajové části města a má jižní orientaci. Vedle tohoto domu stojí ten samý dům o té samé zastavěné ploše a tom samém obestavěném prostoru, číslo popisné 260. Protože mi nebyl umožněn vstup do předmětného bytové jednotky, ohledal jsem bytovou jednotku v tomto domě, číslo jednotky 260/2. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - bytové domy zděné Celkový popis Bytový dům je založený na obdélníkovém půdorysu a zastřešený je sedlovou střechou pokrytou vlnitým eternitem. Dům má jeden vchod a osahuje tři podlaží nadzemní. Na prvním nadzemním podlaží jsou dvě bytové jednotky, na druhém a třetím nadzemním podlaží jsou tři bytové jednotky V podzemním podlaží je jedna bytová jednotka. Bytový dům je postavený ve zděném konstrukčním systému v 70. letech minulého století. Oba štíty jsou zateplené a potažené hliníkovým plechem. Styčné spáry obvodových panelů jsou zatřeny. Fasáda je potažena tenkovrstvou omítkou. Dům má nové vstupní dveře z PVC, nové dešťové žlaby a svody. Střecha je postavena v mírném sedlu a je pokryta vlnitým eternitem. Schodišťový prostor je původní se železobetonovým schodištěm potaženým terazzem a kovovým zábradlím. Interiér bytové jednotky jsem neviděl, protože mi nebyl umožněn vstup ale na základě prohlídky bytu ř. 2 v domě č.p. 260 lze prohlásit, že se jedná o byt neudržovaný s dožitými konstrukčními prvky. Rozvod studené i teplé vody je dožitý. Dožité jsou dveře, podlahy, vybavení koupelny, WC i kuchyně. Nová jsou akorát okna. Dispozice : Vstupním prostorem je chodba z které jsou vstupy do kuchyně, pokoje, pokoje, koupelny a WC. Z kuchyně je vstup do obývacího pokoje. Z obývacího pokoje je vstup na lodžii. Zadechtované komínové těleso nad střešní rovinou je důkazem toho, že dům má ústřední topení na tuhá paliva. Kotelna je přístupná dveřmi ve štítové stěně. V bytové jednotce v 1. nadzemním podlaží je rozbité sklo okna, co je důkazem zanedbané údržby bytových jednotek. Vstupní dveře jsou nové a z PVC ale již nejdou pořádně zavřít. Zvonky jsou téměř všechny rozbité

3 Jméno Trebáčová Katarína jsem na nich nenašel. Jedná se o byt 3+1 s lodžijí a se sklepem. Silné stránky Bytový dům je postavený ve zděném konstrukčním systému. Slabé stránky Téměř nulová poptávka a velká nabídka obdobných bytů. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní s pohledávkou ,- Kč a s budoucí pohledávkou dle smlouvy s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha a s povinnosti pto bytovou jednotku č. 266/5 v Kladrubech Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Cena pozemků Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Výpočet hodnoty pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Malý Rapotín Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00-3 -

4 Parcela č.: ,40 0,90 478,26 Popis pozemku: Stavební pozemek s vodovodem, kanalizaci a elektrickým proudem na hranici pozemku. Průměrná jednotková cena 478,26 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek parcelního čísla st. 395 v katastrálním území Kladruby u Stříbra, obec Kladruby je pozemkem stavebním. Pozemek je kompletně zasíťovaný : rozvod elektrické energie, vodovod, kanalizace a plynovod. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 261 Hodnota pozemků celkem Celková cena pozemku [ Kč ] / Věcná hodnota současného stavu Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Výpočet věcné hodnoty stavby Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha obývací pokoj Obytné prostory 16,70 m 2 1,00 16,70 m 2 pokoj Obytné prostory 15,22 m 2 1,00 15,22 m 2 pokoj Obytné prostory 11,80 m 2 1,00 11,80 m 2 kuchyň Obytné prostory 11,01 m 2 1,00 11,01 m 2 chodba Obytné prostory 9,79 m 2 1,00 9,79 m 2 koupelna Obytné prostory 2,55 m 2 1,00 2,55 m 2 WC Obytné prostory 1,17 m 2 1,00 1,17 m 2 sklep Obytné prostory 2,06 m 2 1,00 2,06 m 2 lodžie nezasklená Obytné prostory 4,50 m 2 1,00 4,50 m 2 Celková podlahová plocha 74,80 m 2 74,80 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních pracíbetonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha dřevěný vázaný, neumožňující podkroví 5. Krytiny střech eternit 6. Klempířské konstrukce titanzinek 7. Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky - 4 -

5 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře prosklené 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace litinové 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra instalační šachty Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 74,80 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 38 Další životnost roků 42 Opotřebení % 47,50 Věcná hodnota (VH) Kč Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena 74,80 m Kč Kč/m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Prodej, Bytová jednotka Dovoluji si Vám nabídnout k prodeji byt v osobním vlastnictví o velikosti 3+1 s balkónem v Tachově, ul. Školní. Bytová jednotka se nachází ve druhém patře bytového domu. Byt je orientován S-J. Výměrová plocha bytu činí 67 m2. Byt je v původním, velmi zachovalém stavu. V bytě jsou - 5 -

6 plastová okna včetně žaluzií. Podlahové krytiny tvoří koberce, parkety, linoleum a dlažba ve vstupní chodbě. V bytovém domě jsou nové stupačky, nová střecha, opravené balkóny, nová elektroistalace společných prostor a nové vstupní dveře do byt. domu. Bytový dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn. Dům se nachází v klidné části sídliště v blízkosti veškeré občanské vybavenosti. Koupi bytu lze realizovat pomocí hypotečního úvěru, který Vám pomůžeme zdarma zprostředkovat. V případě koupě tohoto bytu, získá kupující od naší společnosti, po dobu jednoho roku, do tohoto bytu internet zdarma. Ev. číslo: MK5113-1A Srovnatelné jednotky Název: Prodej, Bytová jednotka Lokalita: Tachov Podlaží: 3. nadzemní podlaží Dispozice: 3+1 Typ stavby zděný konstrukční systém Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 67,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,79 Upravená j. cena Kč/m Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 74,80 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů Výpočet výnosové hodnoty č. plocha - účel podlaží podlahová nájem nájem nájem - 6 -

7 plocha [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 0,00 % * RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 0,00 Výnosová hodnota Cv Kč 0 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Pětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Závěr I když jsem interiér předmětné bytové jednotky neviděl, z ohledání společných prostor schodišťového prostoru a z ohledání bytové jednotky č. 2 v sousedním bytovém domě lze usoudit, že dům i byty jsou se zanedbanou údržbou a proto obvyklá cena nemůže být vyšší než Kč

8 V Plasích Ing. František Klokočík Horní Hradiště Plasy telefon: Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 07/

9 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Informace o parcele 3 Snímek katastrální mapy ze dne Mapa oblasti 1 Mapa oblasti 1 Informace o parcele 1 Informace o parcele 1 Informace o parcele 1 Fotodokumentace nemovitosti

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -

28 - 28 -