Znalecký posudek č /2018 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí

Transkript

1 Znalecký posudek č /2018 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemku parcelní číslo st. 2700, jehož součástí je rodinný dům č.p a pozemku parcelní číslo 732/32 v katastrálním území Zlín, obci Zlín, okrese Zlín Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno město JUDr. Vít Novozámský, soudní exekutor Bratislavská Brno Usnesení č.j. 056 EX 1116/17 29 ze dne Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí v exekučním řízení Podle stavu ke dni a (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Tyršova 2376/ Holešov Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních v listinné podobě a 1 x v elektronické podobě prostřednictvím u. V Holešově, dne 21. května

2 A. Nález: 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne č.j. 056 EX 1116/ Úkolem znalce je: ocenění nemovitých věcí se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovité věci znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění jsou nemovité věci pozemek parcelní číslo st zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č.p a pozemek parcelní číslo 732/32 zahrada v katastrálním území Zlín, obci Zlín, okrese Zlín. 2. Informace o nemovitých věcech: Adresa nemovitosti: Zlín, Štefánikova č.p Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Zlín Katastrální území: Zlín 3. Podklady pro vypracování ocenění: Dodané zadavatelem: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Zlín, LV č ze dne ) Usnesení soudního exekutora ze dne Zjištěné znalcem: 1) Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz 2) Mapa okolí a obce včetně panoramatických pohledů na oceňované nemovité věci 3) Informace o obci a okolí z internetových serverů 4) Místní šetření provedené dne 10. a , fotodokumentace 5) Malý lexikon obcí ) Vlastní databáze nemovitostí a informace spolupracujících znalců 7) Informace a sdělení získané z katastrálního úřadu, stavebního úřadu, realitních kanceláří a jiných subjektů 4. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí: Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 10. května 2018 znalcem, povinný na písemnou výzvu reagoval později a druhá prohlídka proběhla dne za účasti pana Jiřího Hájka. 5. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno D. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha Metody zjištění hodnoty: a) Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. V této části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu Vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb. 2

3 b) Zjištění ceny nemovitých věcí, která je v místě a čase obvyklá V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá - obvyklá cena. Definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nelze opomenout ani zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. Postup pro oceňování staveb porovnávacím způsobem: Cena stavby se zjistí vynásobením zvolené měrné jednotky, charakteristického porovnatelného parametru daného typu stavby, např. obestavěný prostor, zastavěná plocha, užitná plocha, podlahová plocha atp., jednotkovou cenou určenou porovnávací metodou. Na základě skutečného užití oceňované stavby bude zjištěna cena staveb obdobného využití, pokud toto nebude možné tak cena nabídek staveb obdobného využití, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců. U nabídkových cen je možné použít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou u staveb zejména: účel užití, poloha v obci vzhledem k účelu užití, stavebně technický stav, materiálové charakteristiky, vybavenost, velikost a možnost komerční využitelnosti. Zjištěným cenám se následně přidělí body v rozmezí 1 až 3, vyjadřující míru shody s oceňovanou stavbou a určí se základní cena, jako vážený průměr cenových údajů a jim přiřazených vah. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohou stavby v obci popřípadě v lokalitě, příslušenství stavby, pozemky tvořící jednotný funkční celek se stavbou, technickou vybavenost pozemku, právní vztahy a širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu snížit nebo zvýšit až o 20%. V případě velmi špatného stavebně-technického stavu objektu lze základní cenu snížit až o 30%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z již realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č je společnost AVE TRANS s. r. o., IČ: se sídlem Zlín, Štefánikova č.p vlastníkem oceňovaných nemovitých věcí pozemku parcelní číslo st zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 319,0 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p a pozemku parcelní číslo 732/32 zahrada o celkové výměře 434,0 m 2 v katastrálním území Zlín, obci Zlín, okrese Zlín. 3

4 8. Věcná břemena, závazky a omezení: K nemovitým věcem se neváží věcná břemena ani jiná omezení. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitých věcí dle tohoto posudku nezahrnují. Převod nemovitých věcí se řídí platnými předpisy o odvodu DPH. 9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko: Dle mapy záplavových území je v dané lokalitě zanedbatelné riziko povodně. V místě nehrozí sesuv půdy. Pozemek se nenachází v poddolovaném území ani zde není hrozba jiných přírodních katastrof. Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v místě, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro lokalitu Zlín I. kategorie nízké radonové riziko. 10. Základní popis lokality: Obec Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Zlín s počtem obyvatel (dle platného lexikonu) , které je krajským městem. Zlín jako správní centrum Zlínského kraje poskytuje svým občanům nejenom kompletní občanskou vybavenost, školy na všech úrovních včetně vysoké, ve městě je vytvořena síť obchodů a služeb, jsou zde sportovní areály, koupaliště, zdravotnické zařízení od polikliniky, nemocnice po specializovaná zdravotnická zařízení ale i s tím vším se pojící relativně širokou možnost pracovního uplatnění obyvatel. Posuzovaná nemovitá věc Předmětem ocenění je rodinný dům s pozemky užívanými v jednotném funkčním celku v katastrálním území a obci Zlín, okres Zlín. Jedná se o severozápadní část přízemního dvojdomku, která je částečně podsklepená, je zastřešená sedlovou střechou s plně využívaným podkrovím. Dům byl postaven v roce 1934, za dobu své existence byl několikrát renovován. Příslušenství domu tvoří také garáž a další drobné vedlejší stavby. Dopravní dostupnost a parkování Posuzovaný objekt je přístupný z místní asfaltové komunikace, ulice Štefánikova. Parkování je možné přímo na pozemku užívaném v jednotném funkčním celku s RD, jehož značná část je zpevněná zámkovou dlažbou popřípadě v garáži. Dopravu v obci zajištuje městská hromadná doprava, nejbližší zastávka MHD (trolejbusu) je bezprostředně u objektu. Obec Zlín je napojena na síť silnic, které ji spojují s okolními vesnicemi a městy. V centru obce se nachází také autobusové a vlakové nádraží. Účel využití Stavba není ke dni ocenění užívána. V roce 2010 byl účel využití stavby změněn na kancelářské prostory, ve skutečnosti však zůstal zachován původní ráz stavby - rodinný dům o dvou bytech, stavbu je možné bez závad užívat jak k bydlení tak jako i sídlo firmy. Pozemky Pozemek parcelní číslo st je z větší části zastavěn stavbou hlavní a vedlejší stavbou garáží. Zbylá část tvoří parcely spolu s pozemkem parcelní číslo 732/32 zahradu, na té se nacházejí další drobné vedlejší stavby. Pozemky jsou společně oploceny. V místě je možnost napojení staveb na elektřinu, plyn, kanalizaci a vodovod. Obec Zlín má zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků, do které jsou oceňované parcely zařazeny. Obsah ocenění: a) 2 stavební pozemky parcelní číslo st a 732/32 v katastrální území a obci Zlín, okres Zlín b) 35 rodinný dům č.p na pozemku parcelní číslo st včetně příslušenství v katastrálním území a obci Zlín, okres Zlín 4

5 11. Kopie katastrální mapy: Pozemek parcelní číslo st jehož součástí je rodinný dům č.p a pozemek parcelní číslo 732/32 užívaný v jednotném funkčním celku s RD, katastrální území a obec Zlín, okres Zlín. 12. Popis nemovitých věcí: a) 2 stavební pozemky parcelní číslo st a 732/32 v katastrální území a obci Zlín, okres Zlín Předmětem ocenění jsou pozemky zapsané na LV č vedeném pro katastrální území a obec Zlín. Pozemky jsou užívány v jednotném funkčním celku s rodinným domem č.p Celková plocha pozemků je průměrná. Pozemky jsou mírně svažité s orientací na sever se svažitostí terénu do 15%. V místě je možnost napojení na obecní vodovod, kanalizaci, plyn i síť elektrické energie. Občanská vybavenost obce je dostupná. Obyvatelstvo v okolí je bezproblémové. V obci Zlín je zpracována cenová mapa stavebních pozemků, do které jsou posuzované parcely zařazeny. b) 35 rodinný dům č.p na pozemku parcelní číslo st včetně příslušenství v katastrální území a obci Zlín, okres Zlín Předmětem ocenění je rodinný dům, jenž byl užíván od roku Jedná se o severozápadní část dvojdomu, která je částečně podsklepená, je zastřešená sedlovou střechou s plně využívaným podkrovím. V průběhu let byl objekt udržován a upravován, poslední rekonstrukce proběhla v roce 2010, kdy byl zároveň změněn způsob užití, a to na kancelářské prostory. Tato změna však byla spíše formální, ve skutečnosti u objektu zůstal zachován charakter rodinného domu o dvou bytech. Konstrukční řešení stavby: Posuzovaný dům je založen na betonových základech proložených kamenem, izolovaných proti zemní vlhkosti. Konstrukční systém je stěnový, zdivo cihelné v tloušťce 45 cm. Stropní konstrukce dřevěné polospalné s rovnými podhledy. Střešní konstrukci tvoří dřevěný krov, krytina střechy skládaná, keramické tašky, klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu. Vnitřní schodiště betonové do sklepa, do podkroví betonové schodiště s povrchem teraco. Vnitřní příčky, které v budově vymezují jednotlivé prostory, jsou taktéž zděné. Nášlapné vrstvy vnitřních prostor tvoří cementový potěr, dlažba, vlysy, koberce i PVC. Výplně otvorů tvoří moderní plastová okna, vstupní dveře dřevěné, částečně prosklené. Vnitřní dveře jak v kovových zárubních tak i původní dřevěné zárubně s původními křídly, křídla na bázi dřevní hmoty plná i prosklená. Fasádní omítka brizolit, vnitřní omítky štukové, obklady v běžném rozsahu a provedení. Stropní konstrukce jsou opatřeny omítkami. 5

6 Stavba je napojena na elektřinu, vodovod, plyn a kanalizaci. Dům je vytápěn ústředně plynovým kotlem umístěným ve sklepě, zde je i kotel na dřevoplyn. V podkrovním bytě lze osadit i lokální kamna na tuhá paliva. Ohřev TUV má každé podlaží samostatně řešené elektrický bojler najdeme jak v 1. NP. tak v podkroví. Vybavení kuchyně najdeme jen v dolním bytě, chybí zde ovšem sporák, v podkrovním bytě je sice realizován obklad za kuchyňskou linkou a vývody vody a kanalizace, ale linka, sporák digestoř i dřez chybí. Koupelna v dolním bytě je vybavená vanou a umyvadlem, WC samostatné, horní byt má sociální zázemí sdružené v koupelně najdeme sprchový box, umyvadlo i splachovací WC. Dispoziční řešení stavby: Vstup do domu je v úrovni terénu z nádvoří za domem. Za vstupem se nachází chodba, ze které je přístupné schodiště, samostatně WC, koupelna, kuchyně a jeden pokoj. Přes kuchyň jsou dále přístupné dva pokoje. V suterénu objektu jsou dvě místnosti sloužící pro skladování, zde jsou umístěny oba kotle ústředního vytápění. V podkroví jsou situované dva pokoje a kuchyně bez vybavení, jeden pokoj je průchozí a prostor sloužící jako koupelna. Přehled využitelných kapacit objektu: Celková užitná plocha: 139,89 m 2 Zastavěná plocha: 92,77 m 2 Obestavěný prostor objektu: (24,53 * 2,1) + (92,77 * 3,45) + (28,76 * 2,8 * 0,5) + (74,17 * 5,2 * 0,5) = = 604,68 m 3 Objekty technické infrastruktury: Přípojka elektrické energie, plynu, vody a kanalizace. Příslušenství stavby: Příslušenství stavby samostatně stojící garáž, postavená v roce Dále pak další vedlejší stavby a to dřevěné kůlny různého stáří a skleník. Dále oplocení pozemků, včetně brány na el. pohon a zpevněné plochy kolem domu ze zámkové dlažby určené k parkování. Technický stav, vady a nedodělky: Technický stav domu odpovídá jeho stáří, s pravidelnou údržbou a několika zásadními rekonstrukcemi. Většina konstrukcí je původních, výjimku tvoří plastová okna, která nahradila původní okenní výplně. Vnitřní vybavení je zánovní, vybavení horní koupelny je staré cca 10 let, kuchyně chybí, v dolní kuchyni chybí sporák. V jedné dolní místnosti je instalována klimatizace, rozvody elektřiny, které byly posílené především v hlavním podlaží pro potřeby kanceláří a jsou vedeny v lištách. Stěny stavby nesplnují současně požadavky na tepelně technické vlastnosti těchto staveb, objekt není zateplen. Stěny suterénu jsou zavlhlé, je zde patrná sanitrace, sklepy jsou vlhké. Budova stojí u dosti frekventované ulice, po které jezdí trolejbus, cesta vede do Jaroslavic i do Vizovic a je relativně frekventovaná. Většina okem stavbě je orientovaná právě na cestu. 6

7 B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. a) 2 stavební pozemky parcelní číslo st a 732/32 v katastrální území a obci Zlín, okres Zlín Pozemek je zařazen do cenové mapy města Zlína. Cena za m 2 stavebního pozemku dle cenové mapy města Zlína č. 11 je 1.150,00 Kč. Výřez cenové mapy města Zlína č. 11 z platností od 4/2013. Ocenění stavebního pozemku dle 2 vyhlášky: Pozemky parcelní číslo st a 732/32 Obec Katastrální území Kraj Počet obyvatel Malý lexikon obcí 2016 Základní cena cenová mapa města Zlína č. 11 ZC (Kč/m 2 ) Plocha pozemků P (m 2 ) Cena pozemku CP = ZC * P CP (Kč) Zlín Zlín Zlínský ,00 7

8 b) 35 rodinný dům č.p na pozemku parcelní číslo st včetně příslušenství v katastrální území a obci Zlín, okres Zlín Stanovení ceny rodinného domu dle 35 vyhlášky: Rodinný dům č.p Obec Katastrální území Kraj Počet obyvatel Malý lexikon obcí 2017 Základní cena Zlín Zlín Zlínský ,68 Znak Název zanku Označení Popis znaku Hodnota znaku P 1 Situace na dílčím trhu III. Poptávka je vyšší než nabídka 0,03 P 2 Vlastnické vztahy V. Podílove spoluvlastnictví 0,00 P 3 Změny v okolí II. Bez vlivu 0,00 P 4 Vliv právních vztahů II. Bez dalších vlivů 0,00 P 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 P 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zandbatelný rizikem povodně 1,00 P 1 Druh a účel užití stavby I. Rezidenční stavby v obcích nad 2000 obyvatel 1,00 P 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 P 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed obce 0,02 P 4 Možnost napojení na inž. sítě v obci I. Lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 P 5 Občanská vybavenost v okolí I. Občanská vybavenost obce je dostupná 0,00 P 6 Dopravní dostupnost k pozemku V. Zpevněný příjezd, stání na krajnici 0,00 P 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m od objektu, MHD 0,02 P 8 Komerční využitelnost III. Možnosti komerčního využití 0,04 P 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 P 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 P 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 V 1 Druh stavby II. Dvojdomek -0,01 V 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné 0,00 V 3 Tloušťka obvodových stěn II. 45 cm 0,00 V 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 0,02 V 5 Napojení na sítě V. Kompletní napojení 0,08 V 6 Způsob vytápění stavby III. Ustřední vytápění 0,00 V 7 Základní příslušenství RD III. Úplné standardní 0,00 V 8 Ostatní vybavení RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 V 9 Venkovní úpravy IV. Většího rozsahu 0,04 V 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství III. Garáž, dřevěné kůlny 0,10 V 11 Pozemky ve funkčním celku II. Od 300 m 2 do 800 m 2 0,00 V 12 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 1,0300 1,1200 Stavebně technický stav I. Stavba v dobrném stavu 1,00 Stáří - roky 80 s = 1-0,005 * y (stáří stavby v rocích) 0,60 Index konstrukce a vybavení I V = (1+ΣV i )*V 13 Cena stavby celkem příloha č. 24 vyhlášky, tab. č. 1 ZC v (Kč/m3) Obestavěný prostor OP (m 3 ) Index trhu s nemovitými věcmi, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 1 Index trhu I T = P 6 * (1+ΣP i ) I T Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zastavění, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 3 Index polohy I P = P 1 * (1+ΣP i ) I P Index konstrukce a vybavení rodinných domů, rekreačních chapul a domků, příloha č. 24 vyhlášky, tabulka č. 2 CS p = OP * ZC * I V * I T * I P 0, ,40 Administrativní cena dle platného cenového předpisu č. 443/2016 Sb., 457/2017 Sb. - rekapitulace: pol. objekt kat. území obec jednotka cena a) 2 pozemky p.č. st a 732/32 Zlín Zlín Kč ,00 b) 35 rodinný dům č.p Zlín Zlín Kč ,40 Cena nemovitých věcí ,40 Administrativní cena nemovitých věcí činí (zaokrouhleno) ,00 Kč 8

9 2. Zjištění ceny nemovitých věcí, která je v místě a čase obvyklá Předmětem ocenění je rodinný dům č.p stojící v ulici Štefánikova ve Zlíně, okres Zlín. Jedná se o polovinu přízemního dvojdomku, která je částečně podsklepená, je zastřešená sedlovou střechou, podkroví je využíváno. Jedná se o zděnou stavbu stáří více než 80 let, která byla v minulosti několikrát částečně renovována a pravidelně udržována. Vybavení objektu rekolaudovaného na kanceláře je kompletní a funkční, většina vybavení stavby byla pořízená při poslední rekonstrukci v roce Stavba ovšem je v zásadě stále rodinným domem o dvou bytech, v dolním chybí sporák, v horním celé vybavení kuchyně. Příslušenství domu tvoří garáž pro jeden osobní automobil a další drobné vedlejší stavby. Po doplnění vybavení kuchyní se jedná o dům se dvěma byty, v 1. NP. se nachází byt typu 4 + 1, v podkroví byt typu Pro určení porovnávací ceny bude z údajů o prodejích a nabídkách prodejů určena cena za m 2 podlahové plochy obdobných rodinných domů. Analýza trhu: Uskutečněné prodeje obdobných domů v místě a okolí: Prodej č. 1 Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: Číslo řízení: V-10206/ Popis: Uskutečněný prodej obdobného domku na ulici K Jaroslavicím v obci Zlín. Jednalo se o dvoupodlažní, podsklepený dům, zastřešený plochou střechou. Celková plocha pozemků ve funkčním celku byla menší, 288,0 m 2. Součástí domu byla také garáž. Celková sjednaná cena činila ,00 Kč. Cena: ,00 Kč Prodej č. 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 obdobný dům, menší celková plocha pozemků, horší technický stav Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: Číslo řízení: V-543/ Popis: Uskutečněný prodej většího samostatně stojícího domu na ulici Obeciny v obci Zlín. Jednalo se o dvoupodlažní, podsklepený dům, zastřešený stanovou střechou. Celková plocha pozemků ve funkčním celku byla menší, 485,0 m 2. Součástí domu byla také garáž. Celková sjednaná cena činila ,00 Kč. Cena: ,00 Kč/m 2 Prodej č. 3 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 větší dům, menší celková plocha pozemků, horší technický stav Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: Číslo řízení: V-4930/ Popis: Uskutečněný prodej samostatně stojícího domu na ulici Losky v obci Zlín. Jednalo se o přízemní, podsklepený dům, zastřešený stanovou střechou s částečně využívaným podkrovím. Celková plocha pozemků ve funkčním celku byla menší, 393,0 m 2. Součástí domu byla také garáž. Jednalo se o dům ve výrazně lepším technickém stavu. Celková sjednaná cena činila ,00 Kč. Cena: ,00 Kč/m 2 Prodej č. 4 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 obdobný dům, menší plocha pozemků, výrazně lepší technický stav Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: Číslo řízení: V-3887/ Popis: Uskutečněný prodej podílu ve výši id. ½ samostatně stojícího domu na ulici Kúty v obci Zlín. Jednalo se o dvoupodlažní, podsklepený dům, zastřešený plochou střechou o dvou bytech. Celková plocha 9

10 pozemků ve funkčním celku byla menší, 555,0 m 2. Příslušenstvím domu byla také garáž. Jednalo se o dům ze stejného období v podobném technickém stavu. Celková sjednaná cena za podíl ve výši id. ½ činila ,00 Kč. Cena: ,00 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 3 obdobný dům, o trochu menší plocha pozemků, samostatná garáž, obdobný technický stav Vyhodnocení základní ceny a její úpravy: Výpočet váženého průměru cen z uvedených příkladů nabídek prodejů: Označení Cena Kč Objektivizační Bodové zhodnocení Upravená cena koeficient dle míry shody Kč Prodej č ,00 1, ,00 Prodej č ,00 1, ,00 Prodej č ,00 1, ,00 Prodej č ,00 1, ,00 Vážený průměr základních cen v Kč za m ,22 Úprava základní ceny: 1. Poloha stavby v obci, popřípadě v lokalitě (hodnocení 0,8 1,2) Objekty se nachází ve stejné lokalitě v obci Zlín, občanská vybavenost obce je dostupná. Dostupná je i veřejná doprava. 2. Příslušenství stavby (hodnocení 0,8 1,2) Příslušenství tvoří venkovní úpravy, garáž a další drobné stavby. 3. Pozemek tvořící jednotný funkční celek se stavbou (hodnocení 0,8 1,2) Pozemky v jednotném funkčním celku jsou většího rozsahu. 4. Technická vybavenost pozemku (hodnocení 0,8-1,2) Pozemek je dobře přístupný z místní komunikace. V blízkosti pozemku je možnost napojení na všechny inženýrské sítě v obci. 5. Právní vztahy (hodnocení 0,8 1,2) K oceňovaným nemovitým věcem se neváží věcná břemena ani jiné omezení užívání. 6. Širší vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Celkově technický stav objektu je dobrý, s pravidelnou údržbou, odpovídající stáří objektu. Objekt lze užívat jako kancelářské prostory, stavbu lze pronajímat. Lze zde vymezit dvě bytové jednotky a to i prohlášením vlastníka. Vážený průmer upravených základních cen (Kč) ,22 Číslo faktoru Název faktrou Hodnota faktoru 1 Poloha stavby v obci 1,00 2 Příslušenství stavby 1,02 3 Pozemek tvořící jednotný fukční celek 1,05 4 Technická vybavenost pozemku 1,00 5 Právní vztahy 1,00 6 Širší vztahy 1,02 Upravená základní cena v Kč ,20 Cena stavby metodou srovnání tedy činí ,20 Kč. Určení obvyklé ceny: Hlavními vstupními daty pro určení ceny stavby, která je v daném čase a místě obvyklá, bude administrativní cena, a cena určená porovnáním. Konkrétně tedy cena administrativní ve výši ,00 Kč, a cena srovnávací výši ,20 Kč. 10

11 S ohledem na výše uvedené určuji cenu v místě a čase obvyklou za posuzované nemovité věci ve výši: Obvyklá cena nemovitých věcí ke dni ocenění ,00 Kč C. Rekapitulace: Administrativní cena nemovitých věcí Srovnávací cena nemovitých věcí ,00 Kč ,00 Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitých věcí zapsaných na LV č. 1309, tj. pozemku parcelní číslo st. 2700, jehož součástí je rodinný dům č.p. 319 a pozemku parcelní číslo 732/32 v katastrálním území Zlín, obci Zlín, okrese Zlín vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši: ,00 Kč Slovy: třimilionydevětsetpadesáttisíc korun českých V Holešově, dne 21. května 2018 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem /2018 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 116/18. D. Přílohy: Mapové podklady: Posuzovaný rodinný dům č.p v obci Zlín, okrese Zlín je severozápadní části dvojdomu 11

12 Fotodokumentace: Posuzovaný rodinný dům č.p v obci Zlín, pohledy z ulice a z nádvoří za domem. Samostatně stojící garáž u posuzovaného objektu. Zahrada za domem. Kuchyně v dolním bytě bez sporáku 12

13 Koupelna v dolním bytě Koupelna v horním bytě chybějící kuchyně v podkroví Sklepní skladovací prostor kotly ústředního topení ve sklepě 13

14 Částečný výpis z katastru nemovitostí: 14