Znalecký posudek číslo 1322/90/2007

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 1322/90/2007 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí rodinného domu č.p. 116 nacházejícím se na pozemku parc.č. St. 54/3 a pozemku parc.č. St. 54/3 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Senorady, obec Senorady, okres Brno - venkov, vše zapsáno na listu vlastnictví č Objednatel : Účel posudku : Mgr. Petr Kocián soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa.odhady@seznam.cz Tento posudek obsahuje 1 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Věcná hodnota nemovitostí Výnosová hodnota nemovitostí Srovnávací metoda nemovitostí Závěrečná rekapitulace Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 12 Přílohy Příloha 1 Mapka s umístěním posuzovaných nemovitostí Příloha 2 Fotodokumentace Příloha 3 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 414) Příloha 4 Kopie katastrální mapy Příloha 5 Srovnatelné objekty RD Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 414, k.ú. Senorady, vyhotovený dne Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Brno - venkov, řízení PÚ : 3965/ b.: 1.c.: Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Senorady v měřítku 1 : 2880 ze dne , mapový list ZS II Informace a sdělení získaná při místním šetření, od vlastníků sousedního domu vpravo a telefonickým dotazem na Obecním úřadě v Senoradech (tel.: ). 1.d.: Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. 1.e.: Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne f.: Mapa obce a okolí. 1.g.: Vyhláška MF č. 540/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., 617/2006 Sb a 76/2007 Sb. 1.h.: Informace a sdělení získaná od objednatele posudku. 1.ch.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne i.: 1.k.: Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří (realitní kancelář STING Brno, Jakubská 1/121, Brno, Ing. Petra Keclíková, tel.: , , Capital Master, s.r.o., Cejl 857/7, Brno, Jana Poláková, tel.: , , Gaute Partner, s.r.o., Lidická 716/73, Brno, Mgr. Eva Štefanová, tel.: , ) a internetního serveru ( reality.cz, sreality.cz, cscom.cz). Knihovna znalce. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 116 nacházející se na pozemku parc.č. St. 54/3 a pozemek parc.č. St. 54/3 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Senorady, obec Senorady, okres Brno - venkov, vše zapsáno na listu vlastnictví č Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 414 ze dne a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Čech Milan (751210/4039), Senorady 116, Mohelno LV č. 414 Katastrální území Senorady (kód ) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Ochrana Senorady (591661), Brno venkov (CZ0623) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Senorady, 116, bydlení, St. 54/3, 86 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Parc.číslo, výměra, druh St. 54/3, 86 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, informací získaných na Obecním úřadě v Senoradech (tel.: ) a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne Objekt nebyl znalci při místním šetření zpřístupněn. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku, není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 414 ze dne pro k.ú. Senorady v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 414 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Senorady. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 414 se všemi součástmi, příslušenstvím v k.ú. Senorady v bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitostí Oceňovaná nemovitost rodinný dům č.p. 116 se nachází uvnitř zástavby obce v její okrajové části. Jedná se o přízemní rodinný dům, nepodsklepený se sedlovou i plochou střechou postavený uvnitř řadové zástavby. Přístup k rodinnému domu je po místní zpevněné komunikaci. Dům je osazen v mírně svažitém terénu a z inženýrských sítí je napojen na elektrickou energii, veřejný vodovod a veřejnou kanalizaci, napojení na plynovod není provedeno, i když tato možnost v místě existuje. Okolní zástavbu tvoří objekty rodinných domů se zahradami. Nemovitosti jsou tvořeny rodinným domem č.p. 116 na pozemku parc.č. St. 54/3 a pozemkem parc.č. St. 54/3. Pozemek je mírně svažitý přibližně obdélníkového tvaru. K rodinnému domu náleží venkovní úpravy nacházející se u vstupu. Rozdělení oceňovaných objektů 1. Rodinný dům č.p. 116 na parc.č. St. 54/3 2. Venkovní úpravy (zpevněná plocha, vstupní vrátka, oplocení a přípojky inženýrských sítí) 3. Stavební pozemek parc.č. St. 54/3 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. Komentář k výpočtu věcné hodnoty : Vzhledem ke skutečnosti, že nemovitost nebyla znalci zpřístupněna a absenci výkresové dokumentace, jsou výměry použité ve výpočtu věcné hodnoty převzaty z katastrální mapy a vybavení stavby je popsáno na základě informací získaných od sousedky vpravo od předmětné nemovitosti a telefonickým dotazem na Obecním úřadě v Senoradech (tel.: ) Rodinný dům č.p. 116 na parc.č. St. 54/ Popis Jedná se o přízemní rodinný dům, nepodsklepený se sedlovou i plochou střechou postavený uvnitř řadové zástavby. Stavebně konstrukční charakteristika : Základové konstrukce jsou betonové s částečnou izolací proti zemní vlhkosti. Obvodové konstrukce jsou vyzděné z cihelného zdiva v tl. 45 cm omítnutého vápennými omítkami hladkými s nástřikem resp. malbou. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Konstrukce střechy je sedlová s taškovou krytinou bez bleskosvodu a s klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu v úplném provedení, střecha nad přístavbou směrem do ulice je plochá s plechovou krytinou. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře jsou dřevěné hladké plné nebo částečně prosklené. Podlahy obytných místností jsou prkenné, v ostatních místnostech je dlažba nebo betonová mazanina. Vytápění je lokální na tuhá paliva. V objektu jsou provedeny rozvody studené vody, elektroinstalace je světelná. WC je splachovací. Objekt je napojen na elektrickou energii, veřejný vodovod a veřejnou kanalizaci. Dispoziční řešení : 1.NP - chodba, kuchyně, pokoj, přístavek do ulice, WC, veranda Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkové zastavěné plochy objektu. Podlaží Délka v m Šířka v m Zastavěná plocha v m2 1.NP 10,50 8,20 86,00-3,25 1,450-4,70 Zastavěná plocha v m 2 celkem 81, Stáří a opotřebení Dle informací získaných na Obecním úřadě v Senoradech byl dům postaven před více jak 80-ti lety. Stavebně technický stav domu je hodnocen jako zhoršený. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 70 %. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 2 celkové zastavěné plochy objektu jednotkovou cenou za 1 m 2, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd.. Jednotková cena byla stanovena s odvoláním na informace od předních stavebních a developerských firem působících na českém a brněnském stavebním trhu a na databázi zhotovitele ocenění. Bylo uvažováno materiálně konstrukční řešení oceňovaných staveb a tedy i standard provedení, stejně tak i daná lokalita, která bezprostředně souvisí s vedlejšími rozpočtovými náklady. Objektu byla přiřazena jednotková cena ,- Kč/m 2 zastavěné plochy Zastavěná plocha činí 81,30 m 2 Výchozí reprodukční cena ,- Kč 81,30 m 2 = ,- Kč Odpočet opotřebení 70 % = ,- Kč Součet = ,- Kč Časová cena, CČ ,- Kč Venkovní úpravy Jedná se zejména o zpevněnou plochu, vstupní vrátka, oplocení a přípojky inženýrských sítí. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu Stavební pozemky Popis Oceňovaný rodinný dům č.p. 116 se nachází na stavebním pozemku parc.č. st. 54/ Výměry pro ocenění Jedná se o stavební pozemek, který je zapsán v Katastru nemovitostí na LV č. 414 a je předmětem ocenění. Předmětem ocenění je tento stavební pozemek : Parc.č. Výměra v m 2 Druh pozemku Způsob ochrany St. 54/3 86 zastavěná plocha a nádvoří Celková plocha stavebního pozemku dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem 86 m Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetního serveru ( Z takto získaných informací vyplývá, že cena Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 zasíťovaných stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 200,- až 300,- Kč/m 2. Mnou kalkulovaná jednotková cena pro stavební pozemky činí 250,- Kč/m 2. Jednotková cena stavebního pozemku 250,- Kč/m 2 Celková výměra 86 m 2 Obecná cena stavebního pozemku 250,- Kč/m 2 86 m 2 = ,- Kč Celková obecná hodnota stavebního pozemku ,- Kč Věcná hodnota celkem Stavby celkem Pozemek celkem Celkem HV ,- Kč ,- Kč ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu stavby s pozemkem. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : čtyřistadvacetčtyřitisíc korun českých) VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného V současné době není dle sdělení objednatele posudku k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí, stavebně technickému stavu objektu a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Na trhu nemovitostí v Brně - venkov a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny rodinných domů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Lokalita (Brno venkov) Počet místností (pokoje + kuchyně) Garáž Jiné Oceň. Objekt Senorady č.p Není Stáří rodinného domu cca 80 roků, bez zahrady (1) (2) (3) (4) (5) 1 Nosislav Není Řadový RD se sedlovou střechou 100 roků starý 2 Hluboké Dvory Není Řadový přízemní RD, nepodsklepený se sklonitou střechou 3 Pálavsko Není V řadové zástavbě koncový RD, přízemní, nepodsklepený 4 Maršov Není Řadový RD vnitřní, přízemní, nepodsklepený, sedl. střecha 5 Měnín Není RD v řadové zástavbě, přízemní, určený k rekonstrukci 6 Příbram na Moravě 1+ kk Není Řadový RD patrový, určený k bydlení i rekreaci 7 Neslovice Není Řadový RD, přízemní určený k celkové rekonstrukci Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadovaná resp. Zaplacená Koef. Redukce na Cena po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC (1-4) Cena oceň objektu Kč Pramen ceny Kč Poloha Stav a Velikost Garáž vybavení Jiné Úvaha znalce. Kč (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) , ,98 1,02 1,00 0,99 0,98 0,98 0, , ,00 1,03 1,00 1,00 0,96 0,98 0, , ,02 1,01 1,00 1,01 1,05 1,05 1, , ,02 1,02 1,00 0,98 1,03 1,03 1, , ,10 1,03 1,00 0,97 1,10 1,15 1, , ,00 0,98 1,00 1,03 1,03 1,10 1, , ,99 1,10 1,05 1,00 0,98 0,98 1, Celkem průměr Minimum Maximum K1 K2 K3 K4 K5 K6 Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší horší) Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,85). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- Kč až ,- Kč. Uvedený rodinný dům má tyto kladné stránky : - dobrá dopravní dostupnost - klidná lokalita v zástavbě rodinných domů Uvedený rodinný dům má tyto slabší stránky : - je postaven v řadové zástavbě v okrajové části obce - u domu není zahrada - absence parkování přímo u objektu Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané objekty se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný dům. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadaný rodinný dům navržena po zaokrouhlení na ,- Kč. Obecná hodnota ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu stavby s pozemkem. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : čtyřistatisíc korun českých) ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou ,- Kč 2. Výnosovou metodou není stanovena 3. Srovnávací metodou ,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

12 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňovaných nemovitostech není dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 414 ze dne v k.ú. Senorady uplatňováno žádné věcné břemeno. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 414 ze dne pro k.ú. Senorady v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě získaných informací od objednatele není na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům je ve zhoršeném stavebně technickém stavu mimo běžnou údržbu, je postaven uvnitř řadové zástavby na okraji obce bez zahrady. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektů, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí rodinného domu č.p. 116 nacházejícím se na pozemku parc.č. St. 54/3 a pozemku parc.č. St. 54/3 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Senorady, obec Senorady, okres Brno - venkov, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 414 vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno - venkov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : čtyřistatisíc korun českých). V Brně, dne 11. května 2007 Ing. Tomáš Chalupa Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12

13 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1322/90/2007 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 11. května 2007 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa.odhady@seznam.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13