Znalecký posudek číslo 1994/215/2009

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 1994/215/2009 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 na rodinném domě č.p. 30 nacházejícím se na pozemku parc.č.st. 30 a pozemku parc.č.st. 30 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Časy, obec Časy, okres Pardubice, vše zapsáno na listu vlastnictví č Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037 Ex 2707/06-10 Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 16 stran bez příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Věcná hodnota nemovitostí Výnosová hodnota nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí Závěrečná rekapitulace Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 14 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 209) Příloha 5 Kopie katastrální mapy Příloha 6 Srovnatelné objekty Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: 1.b.: 1.c.: 1.d.: 1.e.: 1.f.: 1.g.: 1.h.: 1.ch.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 209, k.ú. Časy, vyhotovený dne Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, KP Pardubice, řízení PÚ : 143/2009. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Časy v měřítku 1 : 1000 ze dne , mapový list Hradec Králové 5-9/21, řízení PÚ : 143/2009. Výkres situace rozvodu plynu pro rodinný dům č.p. 30 ze září 1994 vypracovaný Jiřím Rubišarem, Labská 14, Pardubice. Ocenění rodinného domku č.p. 30 v Časech z vypracovaný Ing. K. Vrbickým, Dašice. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. Mapa obce a okolí. Vyhláška MF č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). Informace a sdělení získaná od objednatele posudku a p. V. Košnarové (uživatel oceňovaných nemovitostí, tel.: ). Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne za účasti p. V. Košnarové. 1.i.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne j.: Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru ( k.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037 Ex 2707/06-10 ze dne Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 na rodinném domě č.p. 30 nacházejícím se na pozemku parc.č.st. 30 a pozemku parc.č.st. 30 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Časy, obec Časy, okres Pardubice, vše zapsáno na listu vlastnictví č Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 209 pro k.ú. Časy ze dne a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Bartošová Helena, Časy 30, Holice v Čechách, (705916/3309), podíl 1/3 Halmeš Jiří, Časy 30, Holice v Čechách, (650301/2065), podíl 1/3 Košnarová Věra, Časy 30, Holice v Čechách, (665418/1017), podíl 1/3 LV č. 209 Katastrální území Časy (kód ) Obec, okres Časy ( ), Pardubice (CZ 0532) Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Ochrana - Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Časy, 30, rodinný dům, St. 30, 838 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Parc.číslo, výměra, druh St. 30, 838 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za účasti znalce a p. V. Košnarové (uživatel oceňovaných nemovitostí, tel.: ). Znalci byl objekt zpřístupněn vyjma bytové jednotky 3+1. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku a informací získaných při místním šetření od p. V. Košnarové (uživatel oceňovaných nemovitostí, tel.: ) není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Objekt užívá p. V. Košnarová s rodinou. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 209 ze dne pro k.ú. Časy v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsány nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 209). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 209 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Časy. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 209 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Časy bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Obec Časy, ve které se nachází oceňovaná nemovitost, leží cca 10 km severovýchodně od centra Pardubic při komunikaci I. třídy č. 36 spojující Pardubice s Holicemi. Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 30 situovaný na severozápadním okraji obce na pozemku parc.č.st. 30, který je rovněž součástí ocenění. Jedná se o samostatně stojící objekt půdorysného tvaru písmene L. Dům je částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a půdou pod sedlovou střechou přístupnou z venkovních prostor. Nachází se zde 3 bytové jednotky o velikosti 1 x 3+1 a 2 x 2+1. Objekt pochází přibližně z roku 1890, původně se jednalo o součást cihelny. Jeho současný stavebně technický stav je zhoršený, jedna bytová jednotka 2+1 prochází od dubna 2009 rekonstrukcí. Vedle rodinného domu je umístěn polorozpadlý sklad na dřevo. Rodinný dům je umístěn v rovinatém terénu na okraji obce v blízkosti Cihelny Časy bratří Řehounků a dobývacího prostoru. Přístup k objektu je umožněn nezpevněné komunikaci ve vlastnictví jiného vlastníka (parc.č. 305/1 a 260/1 vlastník Ladronato s.r.o.). Nemovitost je tedy tvořena rodinným domem č.p. 30, skladem na dřevo, venkovními úpravami (zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí, oplocení, septik) a pozemkem parc.č.st. 30. Objekt je napojen na tyto IS elektřinu, vodovod a plynovod, kanalizace je řešena septikem. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 Rozdělení oceňovaných objektů 1. Rodinný dům č.p Sklad na dřevo 3. Venkovní úpravy 4. Pozemek parc.č.st. 30 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV Rodinný dům č.p Popis Jedná se o samostatně stojící objekt půdorysného tvaru písmene L. Dům je částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a půdou pod sedlovou střechou. Půda a sklep jsou přístupné z venkovních prostor. Nachází se zde 3 bytové jednotky, a to 1 x 3+1 a 2 x 2+1. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou smíšené, svislé nosné konstrukce jsou zděné. Střecha je sedlová krytá taškami, krov je dřevěný, klempířské konstrukce jsou pozinkované. Stropy objektu mají rovný i klenutý podhled. Fasáda je vápenná, převážně opadaná bez vnějších obkladů, vnitřní omítky jsou vápenné, vnitřní obklady keramické. Schody v objektu nejsou realizovány, přístup na půdu je umožněn po žebříku. Dveře jsou dřevěné, plné i prosklené, okna dřevěná dvojitá a plastová. Podlahy jsou betonové, kryté koberci a dlážděné. Vytápění objektu je řešeno pomocí plynových WAF, elektroinstalace je 220/380 V. Objekt je napojen na veřejný vodovod, ohřev je realizován el. bojlerem, jsou provedeny rozvody teplé a studené vody. Odpady jsou odváděny do septiku. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umyvadlo a splachovací WC, v kuchyni je instalován sporák na PB láhve. Objekt je napojen na tyto IS elektřinu, vodovod a plynovod. Dispoziční řešení : - sklep - 1.NP 1 x 3+1, 2 x 2+1, - půda Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: sklep: 4,75*4,81 = 22,85 m 2 1.NP - část 1: 5,80*19,58 = 113,56 m 2 1.NP - část 2: 13,48*10,43+1,13*1,20 = 141,95 m 2 půda - část 1: 5,80*19,58 = 113,56 m 2 půda - část 2: 13,48*10,43 = 140,60 m 2 Obestavěný prostor: sklep: (4,75*4,81)*(2,10) = 47,98 m 3 1.NP - část 1: (5,80*19,58)*(3,28) = 372,49 m 3 1.NP - část 2: (13,48*10,43+1,13*1,20)*(3,31) = 469,86 m 3 půda - část 1: (5,80*19,58)*(3,28)/2 = 186,24 m 3 půda - část 2: (13,48*10,43)*(4,28)/2 = 300,88 m 3 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 Obestavěný prostor celkem: = 1 377,45 m Stáří a opotřebení Rodinný dům, který původně sloužil jako součást cihelny, byl dle získaných informací postaven přibližně v roce Objekt byl běžně udržován, v roce 1989 byla provedena rekonstrukce koupelny, WC a částečně omítek, v roce 1994 byl zaveden plyn a vodovod. Od dubna 2009 probíhá celková rekonstrukce jedné bytové jednotky 2+1. Současný stavebně technický stav je zhoršený, opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 80 % Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2009/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena 4 851,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 1 377,45 m 3 Výchozí reprodukční cena 4 851,- Kč 1 377,45 m 3 = ,- Kč Odpočet opotřebení 80 % = ,- Kč Součet = ,- Kč Časová cena, CČ ,- Kč Sklad na dřevo Jedná se o polorozpadlý, částečně zděný a částečně dřevěný sklad na dřevo s pultovou střechou, který se nachází u rodinného domu. Komentář : věcná hodnota skladu na dřevo byla započtena do věcné hodnoty objektu Venkovní úpravy Jedná se zejména o zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí, septik a oplocení. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu Pozemek parc.č.st Popis Jedná se o rovinatý pozemek zapsaný v katastru nemovitostí na LV č. 209, na kterém se nachází rodinný dům č.p. 30 s dvorkem a skladem na dřevo. Jeho celková výměra dle výpisu z katastru nemovitostí činí 838 m 2. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 200,- až 600,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu na 250,- Kč/m 2. Jednotková cena stavebního pozemku 250,- Kč/m 2 Celková výměra stavebního pozemku zapsaného na LV č m 2 Obecná cena stavebního pozemku 250,- Kč/m m 2 = ,- Kč Celková obecná hodnota pozemku ,- Kč Věcná hodnota celkem Rodinný dům č.p. 30 Pozemek Celkem HV ,- Kč ,- Kč ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemkem. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : jedenmilionpětsetčtyřicetpěttisícdevětset korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : Na základě informací získaných od objednatele posudku a informací získaných při místním šetření od V. Košnarové (uživatel oceňovaných nemovitostí, tel.: ) není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Objekt využívá p. V. Košnarová s rodinou. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Na trhu nemovitostí v Časech a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Oceň. objekt Časy Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Počet místností (pokoje + kuchyně) 3+1, 2 x 2+1 Garáž ne 1 Dašice 4+1 ne 2 Holice - Roveňsko 3 Dolní Roveň 3+1 ano 5+1, 2 x 2+1 ano 4 Dolní Ředice - ne 5 Dolní Ředice 4+1 ne 6 Živanice 8+1 ano 7 Jezbořice 6+1 ano Jiné samostatně stojící, jednopodlažní RD s půdou a malým sklepem, s jedním bytem 2+1 v rekonstrukci, pochází cca z r. 1890, zhoršený stav, IS - elektřina, vodovod, plynovod, kanalizace do septiku samostatně stojící, jednopodlažní RD se sedlovou střechou, se stodolou a zahradou, k rekonstrukci, IS - elektřina, kanalizace, studna, vytápění el. kotlem a kotlem na tuhá paliva samostatně stojící, jednopodlažní RD s půdou pod sedlovou střechou, s chlévem, kůlnou, stodolou, letní kuchyní, IS - elektřina, vodovod, jímka, vytápění tuhými palivy bývalá usedlost se třemi bytovými jednotkami (5+1, 2 x 2+1), s hospodářskými budovami, sklady a garážemi, nutné opravy, veliký pozemek jednopodlažní RD určený k rekonstrukci, s prostornou dílnou, IS - elektřina, vlastní studna, plyn bývalá zemědělská usedlost s obytnými prostory, stodolou, sklady a bývalými chlévy, k rekonstrukci, s velkými pozemky, IS - elektřina, vodovod a plynovod na hranici pozemku, jímka hospodářská usedlost se stodolou, dílnou, garáží, stájemi a chlévy, s půdou vhodnou k vestavbě, veliký pozemek, IS - elektřina, kanalizace a plynovod na okraji pozemku samostatně stojící, jednopodlažní RD se sedlovou střechou, k rekonstrukci, s dvojgaráží Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

12 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Koef. redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost garáž stav a vybavení jiné úvaha znalce KC (1-6) Cena oceň objektu. Kč , ,00 0,92 1,00 1,00 1,00 1,00 0, , ,97 0,88 1,05 1,02 1,02 1,02 0, , ,98 1,10 1,10 1,00 1,15 1,02 1, , ,99 0,92 1,00 1,00 1,02 1,00 0, , ,99 0,94 1,00 0,99 1,06 1,00 0, , ,00 1,06 1,05 1,00 1,02 1,00 1, , ,98 0,97 1,08 0,99 1,02 1,00 1, Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,85). Podrobný popis viz. příloha č. 6 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- až ,- Kč. Uvedená nemovitost má tyto silné stránky : - blízkost Pardubic - dobrá dopravní dostupnost do Pardubic Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky : - stáří objektu - poloha mimo zastavěnou část obce v blízkosti cihelny - přístup po nezpevněné komunikaci přes pozemek jiného vlastníka Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12

13 Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu mimo zastavěnou část obce v blízkosti cihelny, velikost, stavebně technický stav, stáří a poptávku realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena jako na spodní hranici výše uvedeného intervalu na ,- Kč. Obecná hodnota ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemkem. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : jedenmiliondvěstětisíc korun českých) ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou ,- Kč 2. Výnosovou metodou není stanovena 3. Srovnávací metodou ,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13

14 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 209 ze dne pro k.ú. Časy v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 209 ze dne pro k.ú. Časy v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsány nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 209). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku a informací získaných při místním šetření od V. Košnarové (uživatel oceňovaných nemovitostí, tel.: ) není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Objekt využívá p. V. Košnarová s rodinou. Rodinný dům pochází přibližně z roku 1890, jeho stavebně technický stav je zhoršený. Rodinný dům, jenž byl původně součástí cihelny, se nachází v blízkosti Cihelny Časy bratří Řehounků a dobývacího prostoru. Přístup k rodinnému domu je umožněn po nezpevněné komunikaci jiného vlastníka (parc.č. 305/1 a 260/1 vlastník Ladronato s.r.o.). Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Obvyklá hodnota nemovitostí zapsaných na LV č. 209 ze dne je zhotovitelem ocenění navržena na ,- Kč tzn. že, ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 činí ,- Kč. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 14

15 Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 na rodinném domě č.p. 30 nacházejícím se na pozemku parc.č.st. 30 a pozemku parc.č.st. 30 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Časy, obec Časy, okres Pardubice, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 209 vedeném u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Pardubice podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : čtyřistatisíc korun českých). V Brně, dne 26.října 2009 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 15

16 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1994/215/2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 26.října 2009 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 16