Znalecký posudek číslo 1963/184/2009

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 1963/184/2009 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí bytové jednotky č. 41/1 o velikosti 2+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v bytovém domě č.p. 41 stojícím na pozemku parc.č. St. 131, včetně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 3160/10000 na společných částech domu č.p. 41 a pozemku parc.č. St. 131, vše v katastrálním území Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk, zapsáno na LV č a Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037EX 7465/07-9 Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 13 stran bez příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 11 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 1485) Příloha 5 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 1404) Příloha 6 Kopie katastrální mapy Příloha 7 Srovnatelné bytové jednotky Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1404, k.ú Hanušovice, vyhotovený dne Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, KP Šumperk, řízení PÚ : 4842/ b.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1485, k.ú. Hanušovice, vyhotovený dne Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, KP Šumperk, řízení PÚ : 4842/ c.: Výřez katastrální mapy, - výstup z internetového serveru ČÚZaK. 1.d.: Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne e.: Informace a sdělení získaná od objednatele posudku a informace a sdělení získaná od paní Yvety Mičíkové, bydlící v sousedním bytě v domě č.p.41 a od obyvatelky protějšího domu Hanušovice č.p f.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne g.: 1.h.: 1.ch.: 1.i.: 1.j.: 1.k.: 1.l.: Informace a sdělení získaná od paní Jany Svorové, referentky společnosti Hanušovická obchodní s.r.o., Hlavní 116, Hanušovice (tel.: ). Znalci bylo umožněno nahlédnout do listiny : Evidenční list jednotky - Nezbeda Mario. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. Mapa obce a okolí. Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetového serveru ( Zákon č. 72/1994 Sb. Knihovna znalce. 1.m.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037EX 7465/07-9 ze dne Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 41/1 o velikosti 2+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v bytovém domě č.p. 41 stojícím na pozemku parc.č. St. 131, včetně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 3160/10000 na společných částech domu č.p. 41 a pozemku parc.č. St. 131, vše v katastrálním území Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk, zapsáno na LV č a Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č a 1404 v k.ú. Hanušovice pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. ke dni Informace o nemovitosti Vlastník SJM Nezbeda Mario a Nezbedová Žaneta, Habartická 41, Hanušovice LV č. 1485, 1404 Katastrální území Hanušovice (kód ) Obec, okres Hanušovice (535532), Šumperk (CZ 0715) Vlastnictví jednotky Č.jednotky, způsob využití 41/1 byt, budova Hanušovice, č.p. 41 (LV č. 1404), bydlení, na parcele St. 131 (spoluvlastnický podíl ideálních 3160/10000 na společných částech domu a pozemku ) Vlastnictví pozemku Parc.číslo, výměra, druh parc.č. St. 131, 308 m 2, zastavěná plocha a nádvoří (spoluvlastnický podíl ideálních 3160/10000) Způsob ochrany - Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, informací a sdělení od paní Yvety Mičíkové, bydlící v sousedním bytě v domě č.p.41 a od obyvatelky protějšího domu Hanušovice č.p a dále informací a podkladů od paní Jany Svorové, referentky společnosti Hanušovická obchodní s.r.o., Hlavní 116, Hanušovice (tel.: ) a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za přítomnosti znalce a paní Mičíkové. Bytová jednotka nebyla znalci při místním šetření zpřístupněna. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Nájemní smlouva Na základě získaných informací od objednatele posudku není k datu ocenění uzavřená na oceňovaných nemovitostech žádná nájemní smlouva. Dle informací od paní Jany Svorové, referentky společnosti Hanušovická obchodní s.r.o., Hlavní 116, Hanušovice (tel.: ), byt užívají manželé Nezbedovi s rodinou. Dle sdělení paní Yvety Mičíkové, bydlící v sousedním bytě v domě č.p.41 a obyvatelky protějšího domu č.p. 164, není předmětný byt přibližně 2 měsíce užíván. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době jsou na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Hanušovice v oddíle C zapsána nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 1485). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č a 1404 v k.ú. Hanušovice, včetně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 3160/10000 na společných částech domu č.p. 41 a pozemku parc.č. St. 131, vše v katastrálním území Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí bytové jednotky č. 41/1 o velikosti 2+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v bytovém domě č.p. 41 stojícím na pozemku parc.č. St. 131, včetně ideálního spoluvlastnického podílu 3160/10000 na společných částech domu č.p. 41 a pozemku parc.č. St. 131, vše v katastrálním území Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk, zapsáno na LV č a 1404 bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná bytová jednotka č. 41/1 se nachází v budově č.p. 41, ve které jsou celkem 3 bytové jednotky. Budova bytového domu je samostatně stojící, podsklepená, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím pod sedlovou střechou. V 1.PP se nachází sklepní místnosti, v 1. NP jsou 2 byty a v podkroví 1 byt. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 Bytový dům je situován na okraji zástavby podobných menších bytových domů a samostatně stojících rodinných domů v nejsevernější části obce Hanušovice, na konci ulice Habartická. Dům stojí na okraji zastavěného území v blízkosti zemědělského objektu. Příjezd k domu je od centra města Hanušovice ulicí Údolní směrem na obec Habartice a dále odbočkou vpravo severním směrem podél Hanušovického potoka ulicí Habartickou. Celková vzdálenost z centra města Hanušovice je asi 4 km, vzdálenost k nejbližší zastávce hromadné dopravy (autobus) je asi 1500 m. Přístup je po zpevněné komunikaci, dopravní dostupnost může být v zimních měsících omezená. Terén v bezprostředním okolí domu je rovinatý až mírně svažitý, kolem domu je zatravněná plocha. Popis bytového domu : Bytový dům je založen na betonových základech, nosné konstrukce objektu jsou zděné, střecha je sedlová, krytá osinkocementovými šablonami, klempířské konstrukce jsou pozinkované. Stropy objektu mají rovný podhled. Vnější i vnitřní omítky jsou vápenné, hladké. Vnitřní schody do podkroví jsou betonové. Dveře v domě jsou dřevěné plné, případně částečně prosklené, okna jsou plastová a dřevěná, zdvojená. Na objektu je umístěn bleskosvod. Dům je napojen na elektrickou energii, veřejný vodovod a kanalizaci. Vytápění je řešeno tuhými palivy. Oceňovaná nemovitost Bytová jednotka č. 41/1 o velikosti 2+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v bytovém domě č.p. 41 stojícím na pozemku parc.č. St. 131, včetně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 3160/10000 na společných částech domu č.p. 41 a pozemku parc.č. St. 131, vše v katastrálním území Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 2.1. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod Bytová jednotka č. 41/ Popis Oceňovaná bytová jednotka č. 41/1 o velikosti 2+1 s příslušenstvím se nachází v 1.NP podsklepeného, zděného bytového domu s jedním nadzemním podlažím a podkrovím pod sedlovou střechou. Byt se nachází v jižní části domu, vstup do bytu je přes verandu z východní strany. Vnitřní povrchy stěn oceňovaného bytu jsou vápenné hladké. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře dřevěné. Povrchy podlah obytných místností tvoří PVC a textilní krytiny, v ostatních místnostech je PVC nebo keramická dlažba. Vytápění je řešeno kamny na tuhá paliva. V kuchyni je kuchyňská linka, elektrický sporák a dřez. Vnitřní hygienické vybavení tvoří samostatné splachovací WC a koupelna s vanou a umyvadlem s keramickými obklady. Elektroinstalace je zavedena 220V. Dispoziční řešení bytu : Předsíň, 2 pokoje, kuchyň, koupelna, WC, spíž Podlahová plocha bytu Výměry : pokoj... 12,00 m 2 pokoj... 13,20 m 2 kuchyň... 11,00 m 2 předsíň... 4,00 m 2 koupelna... 5,00 m 2 WC... 0,80 m 2 spíž... 1,20 m 2 Podlahová plocha bytu celkem 47,20 m 2 Pozn.: Výměry jednotlivých místností bytu byly převzaty z Evidenčního listu bytové jednotky. Podlahová plocha sklepa nebyla do podlahové plochy bytu pro účely tohoto ocenění zahrnuta, protože sklep slouží ke společnému užívání všech nájemníků domu Stáří a stavebně technický stav objektu Objekt byl dle sdělení paní Yvety Mičíkové, obyvatelky domu č.p.41 postaven v 50. letech. Původně se zde nacházely kanceláře pro zemědělské družstvo, situované naproti přes silnici. Byt není k datu ocenění obýván, stavebně technický stav domu i bytové jednotky je hodnocen jako zhoršený. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okrese Šumperk jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametr byla zvolena předpokládaná prodejní cena vztažená na 1 m 2 celkové podlahové plochy oceňované bytové jednotky a následně bylo provedeno porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 č. Lokalita Počet místností (pokoje + kuchyně) Výměra (m 2 ) Popis Oceň. objekt Hanušovice, ul. Habartická byt (OV) v 1.NP zděného domu se třemi byty, topení na tuhá paliva, sklep, zhoršený tech. stav 1 Hanušovice, ul. Zábřežská byt (OV) ve 2.NP dvoupodlažního zděného bytového domu, po kompletní rekonstrukci, možnost mezonetu 2 Sobotín Sobotín 2+kk 46 4 Štíty 2+kk 40 byt v 1.NP třípodlažního zděného bytového domu, byt i dům po kompletní rekonstrukci, k bytu náleží venkovní posezení byt v 2.NP třípodlažního zděného bytového domu, byt i dům po kompletní rekonstrukci, k bytu náleží zahrádka byt ve 4.NP čtyřpodlažního panelového bytového domu, sklep, lodžie, kotel na TP, dům po částečné rekonstrukci 5 Hoštejn u Zábřeha na Moravě byt (OV) v 2. NP dvoupodlažního zděného bytového domu, sklep, topení s kotlem na TP, původní stav bytu 6 Supíkovice byt (OV) v cihlovém bytovém domě, 3 sklepní prostory, garáž, dům po částečné rekonstrukci, udržovaný byt Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená (Kč) Požadovaná prodejní cena přepočtená na 1 m 2 podlahové plochy (Kč/m 2 ) Koef. redukce na Cena po redukci na pramen ceny pramen ceny (Kč/m 2 ) K1 K2 K3 K4 K5 poloha sklep, lodžie, balkon stav a vybavení jiné úvaha znalce KC (1-5) Cena oceň. objektu (Kč/m 2 ) , ,10 0,95 1,10 1,00 1,00 1, , ,05 1,00 1,20 1,05 1,00 1, , ,05 1,00 1,20 1,05 1,00 1, , ,95 1,05 1,05 1,00 1,00 1, , ,97 1,00 1,00 1,00 1,00 0, , ,97 1,20 1,02 1,00 1,00 1, Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na na sklep, lodžii, balkon v objektu K3 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K4 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5) Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné bytové jednotky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,85). Podrobný popis viz. příloha č. 7 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 3 134,- Kč/m 2 až 8 095,- Kč/m 2 podlahové plochy bytové jednotky. Vzhledem k poloze, umístění, technickému stavu a velikosti bytové jednotky navrhuji obvyklou hodnotu při dolní hranici uvedeného intervalu, tj. na 3 100,- Kč/m 2 podlahové plochy bytové jednotky. Uvedená bytová jednotka má tyto kladné stránky : - klidná lokalita v okrajové části obce - zdravé životní prostředí a dobré rekreační možnosti v okolí Uvedená bytová jednotka má tyto slabší stránky : - omezená infrastruktura části obce - delší docházková vzdálenost od centra města i od zastávky hromadné dopravy - v zimních měsících omezená dopravní dostupnost - zhoršený technický stav domu i bytu - v bytě není balkon ani lodžie Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 Obecná hodnota Jednotková prodejní cena stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadanou bytovou jednotku navržena na 3 100,- Kč/m 2 podlahové plochy bytové jednotky. Výpočet obvyklé hodnoty nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena bytové jednotky 3 100,- Kč/m 2 Podlahová plocha bytu 47,20 m 2 Obecná hodnota 3 100,- 47,20 = ,- Kč Obecná hodnota oceňované bytové jednotky navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy : jednostopadesáttisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době nejsou na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Hanušovice v oddíle C zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době jsou na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Hanušovice v oddíle C zapsána nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 1485). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě získaných informací od objednatele posudku není k datu ocenění uzavřená na oceňovaných nemovitostech žádná nájemní smlouva. Dle informací od paní Jany Svorové, referentky společnosti Hanušovická obchodní s.r.o., Hlavní 116, Hanušovice ( tel.: ), byt užívají manželé Nezbedovi s rodinou. Dle sdělení paní Yvety Mičíkové, bydlící v sousedním bytě v domě č.p.41 a obyvatelky protějšího domu č.p. 164, není předmětný byt přibližně 2 měsíce užíván. Na oceňované bytové jednotce se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

12 Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití bytové jednotky, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním bytům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu bytové jednotky č. 41/1 o velikosti 2+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v bytovém domě č.p. 41 stojícím na pozemku parc.č. St. 131, včetně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 3160/10000 na společných částech domu č.p. 41 a pozemku parc.č. St. 131, vše v katastrálním území Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk, zapsáno na LV č a 1404, vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, KP Šumperk, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : jednostopadesáttisíc korun českých) V Brně, dne 30. září 2009 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12

13 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1963/184/2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. dle faktury. V Brně, dne 30. září 2009 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13