Znalecký posudek číslo 1848/69/2009

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 1848/69/2009 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ½ na bytové jednotce č. 472/21 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 472 na pozemku parc.č. 558 a na spoluvlastnickém podílu o velikosti ideálních 343/7556 na společných částech budovy č.p. 472 a pozemku parc.č. 558, v k.ú. Vrbno pod Pradědem, obec Vrbno pod Pradědem, okres Bruntál, vše zapsáno na LV č a 937. Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037EX 898/07-8 Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 12 stran bez příloh a objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 11 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 1209) Příloha 5 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 937) Příloha 6 Kopie katastrální mapy Příloha 7 Srovnatelné bytové jednotky Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: Výpisy z katastru nemovitostí, LV č a 937, k.ú. Vrbno pod Pradědem, vyhotovené Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, KP Jeseník dálkovým přístupem, dne , řízení PÚ: 1631/ b.: Výřez katastrální mapy, - výstup z internetového serveru ČÚZaK 1.c.: 1.d.: 1.e.: 1.f.: Informace a sdělení poskytnutá objednatelem posudku, paní Jiřinou Káňovou (obyvatelka bytového domu č.p. 742) a paní Alenou Kupkovou, družkou pana Jaroslava Ovčáčka a spolumajitelkou bytu 472/21 ( tel.: ). Pasport prostoru Kupková - listinu poskytl pan Lubomír Čilípka, obyvatel a správce bytového domu č.p. 742, tel.: Smlouva o převodu vlastnictví bytu a spoluvlastnického podílu - listinu znalci k nahlédnutí poskytla paní Alena Kupková, spolumajitelka bytu 472/21, tel.: Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. 1.g.: Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne h.: 1.ch.: Mapa obce a okolí. Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). 1.i.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne j.: 1.k.: 1.l.: Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetového serveru ( Zákon č. 72/1994 Sb. Knihovna znalce. 1.m.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037Ex898/07-8 ze dne Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši ½ na bytové jednotce č. 472/21 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 472 na pozemku parc.č. 558 a na spoluvlastnickém podílu o velikosti ideálních 343/7556 na společných částech budovy č.p. 472 a pozemku parc.č. 558, v k.ú. Vrbno pod Pradědem, obec Vrbno pod Pradědem, okres Bruntál, vše zapsáno na LV č a 937. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č a 937 v k.ú. Vrbno pod Pradědem pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Kupková Alena, Nad Stadionem 472/1, Vrbno pod Pradědem, (585405/1324), podíl ½ Ovčáček Jaroslav, Nad Stadionem 472/1, Vrbno pod Pradědem, (530214/080), podíl ½ LV č. 1209, 937 Katastrální území Vrbno pod Pradědem (kód ) Obec, okres Vrbno pod Pradědem (597961), Bruntál (CZ0801) Vlastnictví jednotky Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č. Bytový dům č.p. 472 (LV č. 937), byt č. 472/21, parc.č. 558 (spoluvlastnický podíl ideálních 343/7556 na společných částech budovy a pozemku parc.č. 558) Vlastnictví pozemku Parc.číslo, výměra, druh 558, 255 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Způsob ochrany bytový dům rozsáhlé chráněné území Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, informací od p. Čilípky a paní Káňové (obyvatelé bytového domu č.p. 472) a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za přítomnosti paní Kupkové, spolumajitelky bytu a družky pana Ovčáčka (tel.: ) a znalce. Bytová jednotka byla při místním šetření znalci zpřístupněna. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Nájemní smlouva Na základě získaných informací od objednatele posudku a od paní Kupkové, spolumajitelky bytu a družky pana Ovčáčka (tel.: ) není k datu ocenění uzavřená na oceňovaných nemovitostech žádná nájemní smlouva. Byt užívá paní Alena Kupková se synem a její druh pan Jaroslav Ovčáček. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Vrbno pod Pradědem v oddíle C zapsáno nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 1209). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č a 937 v k.ú. Vrbno pod Pradědem včetně spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 343/7556 na společných částech domu č.p. 472 a pozemku parc.č Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí bytové jednotky č. 472/21 včetně všech součástí, příslušenství a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 343/7556 na společných částech domu č.p. 472 a pozemku parc.č. 558 v k.ú. Vrbno pod Pradědem bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitosti Předmětná třípokojová bytová jednotka č. 472/21 se nachází v 7.NP v budově č.p. 472 (č.or. 1), ve které je umístěno celkem 24 bytových jednotek. Bytový dům je samostatně stojící, podsklepený, s 8.NP a plochou střechou. V 1.PP se nachází sklepy náležející k jednotlivým bytům a společné prostory a v následujících nadzemních podlažích jsou umístěny bytové jednotky, v každém podlaží 3 byty. Bytový dům je situován v zástavbě bytových panelových domů v jihozápadní části města Vrbno pod Pradědem ( 5825 obyvatel ), západně od centra města v ulici Nad Stadionem, v blízkosti sportovního areálu. Terén v okolí je mírně svažitý, přístup k domu je po zpevněné komunikaci. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 Popis bytového domu : Bytový dům je založen na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti, nosné konstrukce objektu jsou montované železobetonové (panelové), střecha je plochá, krytá lepenkou, klempířské konstrukce jsou pozinkované. Stropy objektu mají rovný podhled. Fasádní omítky jsou břizolitové, vnitřní omítky jsou vápenné, hladké. Vnitřní schody spojující jednotlivá podlaží jsou železobetonové, dále je propojení jednotlivých podlaží provedeno osobním výtahem. Vstupní dveře do domu jsou ocelové prosklené, okna jsou plastová a dřevěná, zdvojená. Na objektu je umístěn bleskosvod. Dům, který je osazen v mírně svažitém terénu, je napojen na elektrickou energii, veřejný vodovod a kanalizaci. Vytápění je řešeno dálkově včetně ohřevu TUV. Oceňovaná nemovitost Bytová jednotka č. 472/21 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 472 na pozemku parc.č. 558 a spoluvlastnický podíl o velikosti ideálních 343/7556 na společných částech budovy č.p. 472 a pozemku parc.č. 558, v k.ú. Vrbno pod Pradědem, obec Vrbno pod Pradědem, okres Bruntál. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 2.1. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod Bytová jednotka č. 472/ Popis Oceňovaná bytová jednotka č. 472/21 o velikosti 3+1 s příslušenstvím se nachází v 7.NP podsklepeného, osmipodlažního, panelového bytového domu s plochou střechou. Vnitřní povrchy stěn oceňovaného bytu jsou vápenné hladké. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře dřevěné. Povrchy podlah v kuchyni a na soc. zařízení tvoří PVC, v pokojích jsou podlahy kryté koberci. Vytápění je ústřední, řešeno dálkově včetně ohřevu TUV. Elektroinstalace je zavedena 220 V. V kuchyňské lince je osazen plynový sporák na PB láhev, odsavač par a dřez. Vnitřní hygienické vybavení tvoří samostatné splachovací WC a koupelna s vanou a umyvadlem, byt má původní umakartové bytové jádro. V bytě je lodžie přístupná z obývacího pokoje a komora s vchodem z předsíně. Dispoziční řešení : 3 pokoje, předsíň, kuchyň, koupelna, WC, komora, lodžie, sklepní kóje, která se nachází v 1.PP domu Podlahová plocha bytu: Pozn.1 : Výměry jednotlivých místností bytu byly převzaty ze Smlouvy o převodu vlastnictví bytu a spoluvlastnického podílu, ověřeny při místním šetření a upraveny dle Pozn.2. Výměry : pokoj... 8,75 m 2 pokoj... 19,33 m 2 pokoj... 15,34 m 2 kuchyň... 8,60 m 2 předsíň... 10,59 m 2 koupelna... 2,56 m 2 WC... 0,95 m 2 komora... 2,51 m 2 lodžie... 5,03 m 2 sklepní kóje č ,95 m 2 x 0,1 = 0,20 m 2 Podlahová plocha bytu celkem 73,86 m 2 Pozn.2 : Do podlahové plochy bytu byla zahrnuta podlahová plocha sklepní kóje vynásobená koeficientem 0,1, podlahová plocha lodžie je započítána celou svou výměrou (stanoveno dle Vyhlášky MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. (oceňovací vyhlášky)). Stáří a stavebně technický stav objektu : Objekt byl dle získaných informací postaven v letech Stavebně technický stav bytového domu i bytové jednotky je hodnocen jako průměrný. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí ve městě Vrbno pod Pradědem a jiných lokalitách v okrese Bruntál jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametr byla zvolena předpokládaná prodejní cena vztažená na 1 m 2 celkové podlahové plochy oceňované bytové jednotky a následně bylo provedeno porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č. Lokalita Počet místností (pokoje + kuchyně) Výměra (m 2 ) Popis Oceň. objekt Vrbno pod Pradědem, ul. Nad Stadionem byt (OV) v 7.NP osmipodlažního panelového domu, komora, lodžie, sklepní kóje, umakartové jádro, původní vybavení bytu Bruntál, ul. Na Nábřeží Vrbno pod Pradědem, ul. Myslivecká Vrbno pod Pradědem, ul. Husova Bruntál. ul. Květná Bruntál. ul. Horní Rýmařov byt (OV) ve 3.NP panelového domu v původním stavu k rekonstrukci byt v 4.NP panelového domu, lodžie, dům po revitalizaci, dobrý stav byt (OV) v 1.NP osmipodlažního panelového domu, bezbariérový přístup, balkon, dům po revitalizaci byt ve 2.NP osmipodlažního panelového domu, lodžie, sklep, dům po revitalizaci byt (OV) v 5.NP osmipodlažního panelového domu, umakartové jádro, původní vybavení, dům zateplený byt v 6.NP panelového domu, balkon, sklepní kóje, dům po revitalizaci, byt po rekonstrukci v bezvadném stavu Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Požadovaná prodejní cena přepočtená na 1 m 2 podlahové plochy ( Kč/ m 2 ) Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Koef. redukce na Cena po redukci na pramen ceny pramen ceny Kč/ m 2 poloha K1 K2 K3 K4 K5 sklep, lodžie, balkon stav a vybavení jiné úvaha znalce KC (1-5) Cena oceň. objektu. Kč/ m , ,10 0,98 1,00 1,00 1,00 1, , ,00 0,98 1,10 1,05 1,00 1, , ,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1, , ,10 1,00 1,00 1,05 1,00 1, , ,10 0,98 1,00 1,02 1,00 1, , ,00 1,00 1,10 1,05 1,00 1, Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na sklep, lodžii, balkon v objektu K3 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K4 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5) Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné bytové jednotky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 7 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 8 333,- Kč/m 2 až 9 300,- Kč/m 2 podlahové plochy bytové jednotky. Vzhledem k poloze, umístění a vybavení bytové jednotky navrhuji obvyklou hodnotu jako průměrnou na 8 800,- Kč/m 2 podlahové plochy bytové jednotky. Uvedená bytová jednotka má tyto kladné stránky : - klidná lokalita vhodná k bydlení v malém městě - zdravé životní prostředí a dobré rekreační možnosti v okolí - k bytu náleží sklep, komora a lodžie Uvedená bytová jednotka má tyto slabší stránky : - byt v 7.NP bytového panelového domu - původní umakartové bytové jádro Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 Obecná hodnota Jednotková prodejní cena stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost, poptávku realitního trhu a právní vztahy pro zadanou bytovou jednotku navržena jako průměrná na 8 800,- Kč/m 2 podlahové plochy bytové jednotky. Výpočet obvyklé hodnoty nemovitostí srovnávací metodou Jednotková cena bytové jednotky 8 800,- Kč/m 2 Podlahová plocha bytu 73,86 m 2 Obecná hodnota 8 800,- 73,86 = ,- Kč Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy : šestsetpadesáttisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době nejsou na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Vrbno pod Pradědem v oddíle C zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Vrbno pod Pradědem v oddíle C zapsáno nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 1209). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě získaných informací od objednatele posudku a od spolumajitelky bytu paní Aleny Kupkové není k datu ocenění uzavřená na oceňovaných nemovitostech žádná nájemní smlouva. Na oceňované bytové jednotce se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Obvyklá hodnota nemovitostí zapsaných na LV č ze dne je zhotovitelem ocenění navržená na ,- Kč, tzn. že ideální spoluvlastnický podíl ve výši ½ činí ,- Kč. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

12 Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití bytové jednotky, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním bytům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ½ na bytové jednotce č. 472/21 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 472 na pozemku parc.č. 558 a na spoluvlastnickém podílu o velikosti ideálních 343/7556 na společných částech budovy č.p. 472 a pozemku parc.č. 558, v k.ú. Vrbno pod Pradědem, obec Vrbno pod Pradědem, okres Bruntál, vše zapsáno na LV č a 937, vedeno u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Bruntál podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : třistadvacetpěttisíc korun českých) V Brně, dne 17. března 2009 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12

13 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1848/69/2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. dle faktury. V Brně, dne 17. března 2009 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13