ZNALECKÝ POSUDEK č /12

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /12 o ceně spoluvlastnického podílu id.1/2 k nemovitostem - k rodinnému domu č.p. 218 Lom situovanému na pozemku parc.č. st.235 a k pozemku parc.č. st.235 (zastavěná plocha a nádvoří výměry 160 m 2 ) v katastrálním území Lom u Mostu, obec Lom - zapsaným v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Most, na listu vlastnictví č.1515 katastrálního území Lom. Objednatel znaleckého posudku: Exekuční úřad Praha 2 Soudní exekutor JUDr. Jan Fendrych Ve Studeném 117/5a Praha 4 Účel znaleckého posudku: Návrh ceny obvyklé pro prodej nemovitostí dle usnesení soudního exekutora č.j. 132 EX 15383/09-14/Ri v návaznosti na exekuční příkaz č.j. 132 EX 15383/09-7/ Ri proti povinnému Dušanu Kirkovi, nar Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Sedláček Skupova Vejprnice Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a přílohy podle seznamu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vejprnicích, Vyhotovení č. 2

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o ceně spoluvlastnického podílu id.1/2 k nemovitostem - k rodinnému domu č.p. 218 Lom situovanému na pozemku parc.č. st.235 a k pozemku parc.č. st.235 (zastavěná plocha a nádvoří výměry 160 m 2 ) v katastrálním území Lom u Mostu, obec Lom - zapsaným v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Most, na listu vlastnictví č.1515 katastrálního území Lom. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Husova 218/ Lom Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Lom Katastrální území: Lom u Mostu Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 56,29 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exekučního úřadu Praha 2, č.j. 132 EX 15383/09-14/ Ri ze dne výpis z Katastru nemovitostí LV č.1515 katastrálního území Lom u Mostu k datu , zaslaný objednatelem - kopie katastrální mapy předmětného území - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je dle výpisu z KN LV č.1515 katastrálního území Lom u Mostu zapsáno pro: Kirko Dušan, Litvínovská 31/2, Lom, Lom u Mostu 1 ident /2769 podíl 1/2 Turková Věra, Husova 218/11, Lom, Lom u Mostu 1 ident /2855 podíl 1/2 V oddílu C listu vlastnictví č.1515 m.j. zapsáno: Předkupní právo Město Lom na dobu 5 let s právními účinky k Exekuční příkaz k prodeji ½ nemovitosti 081 EX-03591/2010 ze dne Exekuční příkaz k prodeji ½ nemovitosti 081 EX-15399/2010 ze dne

3 Exekuční příkaz k prodeji ½ nemovitosti 132 EX-15383/2009-7/Ri ze dne Exekuční příkaz k prodeji ½ nemovitosti 067 EX-1848/2011 ze dne Exekuční příkaz k prodeji ½ nemovitosti 025 EX-11004/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji ½ nemovitosti 025 EX-11004/ ze dne Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na ½ nemovitosti 081 EX 15399/2010-6M s právní mocí k Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na ½ nemovitosti 081 EX 03591/10HeD s právní mocí k Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na ½ nemovitosti 067 EX 1848/ s právní mocí k Dále jsou zapsány exekuční příkazy i na ½ nemovitosti ve vlastnictví paní Věry Turkové. 6. Dokumentace a skutečnost Technická dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází ve střední části obce Lom. Jedná se o severovýchodní dům z dvojice domů, která je třetí budovou na levé straně Husovy ulice ve směru od křižovatky s ulicí Nádražní. Předmětem ocenění je dům a domem zastavěný pozemek. Rodinný dům má dvě nadzemní podlaží. Je zděný, kromě uličního průčelí s opadanými fasádními omítkami. Půda je volná pod šikmou sedlovou střechou s krytinou ze šablon z pozinkovaného plechu opatřených nátěrem. Vstup do domu z odvrácené dvorní strany přes pozemek jiného vlastníka, obce Lom. Okna jsou zdvojená v dřevěném rámu, některá jsou značně poškozená nebo zcela, a to ve společných prostorách, chybí. Dveře jsou hladké, některé chybí. Rodinný dům je využíván pro bydlení pouze v přízemí. Byt ve 2.NP je volně přístupný, zcela vybydlený a nevybavený, a není vůbec využíván. Byt v přízemí je vybavený podstandardně a využívaný je. V místě je možné napojení na vodovodní a kanalizační řad, na rozvody zemního plynu a elektrickou síť. Rodinný dům je založen na kamenných základech, 1. NP je zděné ze smíšeného zdiva, 2. NP je zděné z plných pálených cihel. Stropy jsou dřevěné trámové s prkenným podbitím a s omítkami na rákos. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Dvojramenná schodiště bez zábradlí. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Bleskosvod není na domě instalován. Dům je napojen na rozvody elektřiny a vodovodní řad. Přímé napojení kanalizace mimo septik nezjištěno. Rodinný dům je v havarijním stavebně technickém stavu. Dům je dlouhodobě neudržovaný a není využívaný k bydlení. Některé prvky dlouhodobé životnosti (svislé nosné konstrukce) jsou stejně jako ostatní konstrukce jsou ve velmi špatném technickém stavu (nebo zcela zčásti chybí) a je nutná jejich oprava. Vytápění kamny na tuhá paliva jen v bytě v přízemí, ve 2.NP vytápění žádné není

4 Koupelna je podstandardně vybavena jen v 1.NP, ve 2.NP koupelna bez vybavenosti. Odhaduji, že rodinný dům byl vystavěn v roce 1925, v rámci oprav koncem osmdesátých let provedena výměna oken za zdvojená, položena nová krytina a vyměněny klempířské konstrukce. Věcná břemena nezjištěna. Předkupní právo Město Lom. 8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p. 218 b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p. 218 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1. NP 13,2x13,5+5,1x3,9x2,7 = 231,90 2. NP 13,2x13,5+5,1x3,9x2,7 = 231,90 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (13,2x13,5+5,1x3,9x2,7)x(0,4+3,20) = 834,85 m 3 2. NP (13,2x13,5+5,1x3,9x2,7)x(3,20) = 742,09 m 3-4 -

5 půda, střešní prostor 231,90x1,6+13,2x13,5x4,6 2 = 780,90 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 357,84 m 3 Součet upravených objemových podílů 78,55 Součet upravených objemových podílů: 78,55 Rozestavěnost: 81,68 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): x 0,7855 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): x 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): x 2,1580 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): x 0,8330 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 788,75 Plná cena: 2 357,84 m 3 x 2 788,75 Kč/m 3 = ,30 Kč Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce x 0,8168 Nedokončená stavba = ,94 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 92 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 107 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x = 85,981 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 % ,30 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,64 Kč Rodinný dům č.p věcná cena bez Kp = ,80 Kč b) Ocenění pozemků Ocenění: b 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 50 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 50 % Úprava ceny - příloha č další položky: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny

6 Úprava cen celkem: 50% + 10% x (100 % + 50%) 65,00 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,8330 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1580 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 56,29 1,00 2,1580 0, ,00 166,96 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st ,00 166, ,60 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,60 Pozemek - zjištěná cena = ,60 Kč Pozemek - věcná cena bez Kp = ,20 Kč C. Rekapitulace cen zjištěných podle předpisu Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp) a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p ,80 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek Celkem Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp), celkem ,20 Kč Kč Kč Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p ,60 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč ,20 Kč Kč - 6 -

7 D. Cena obvyklá Cenou obvyklou se rozumí odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. Pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Obvyklou cenou nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti: Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Věcná hodnota je stanovena podle součtu cen zjištěných propočtem bez koeficientu prodejnosti v oddílu Posudek. Výnosová hodnota nemovitosti: (Neprovedena pro nedostupnost objektivních hodnot a podkladů o pronájmech) Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t.zv.věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota nemovitosti: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu předpokládá realizaci prodeje v časovém horizontu 6 měsíců. Zhotovitel ocenění neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených dokladů a podkladů. Nabídky realitních kanceláří v lokalitách blízkých jsou v příloze

8 Porovnávací metoda Porovnávací přístup ocenění : RD Lom u Mostu, velmi špatný tech.stav, poz 160 Jednotka: m² užitné plochy Množství jednotek oceňované stavby: 320,0 Popis porovnávaných objektů: V přiložených nabídkách realitních kanceláří. Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Pro byt: Km - koeficient místa K1 - koeficient výměr K1 - koeficient výměr bytu Kc - koeficient časový K2 - koeficient výměr vlastních pozemků K2 - koeficient umístění v podlaží Kv - koeficient vybavenosti K3 - koeficient transakce Seznam porovnávaných objektů: Množství Jedn. cena Název Nabízená cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [Jedn.] [Kč/jedn.] RD 413 Lom, 2 NP, 4+1 a 4+1, kondenzační kotel, G, dílna, fasáda z r.1999, lokální ,- Kč 1,00 0,70 0,70 1,05 0,70 0, ,- vytáp, poz 3997 RD 120 Lom, 2 NP, 2+1 a 4+1, část.reko, poz ,- Kč 1,00 0,70 0,75 0,90 0,80 0, ,- RD 767 Lom, po celk reko 2001, 1 PP, 2 NP, terasa, ,- Kč 1,00 0,70 0,70 1,05 0,85 0, ,- poz 367 Součet: 6 783,15 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 2 261,- Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 1 741,- Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 3 197,- Kč/jedn. Základní cena: 2 261,05 Kč/jedn. á 320,0 jedn. = ,81 Kč RD Lom u Mostu, velmi špatný tech.stav, poz 160 = ,- Kč Vliv nařízené exekuce a případné dražby není do ceny obvyklé promítnut. Rekapitulace hodnot a cen: věcná hodnota nemovitosti zjištěná podle předpisu výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu ,- Kč ,- Kč ,- Kč Cenu obvyklou nemovitosti odhaduji ve výši ,- Kč. Cena spoluvlastnického podílu id. 1/2 k nemovitosti se z důvodu jeho zhoršené prodejnosti stanoví z částky snížené o 15 až 30%. Snížený základ pro výpočet ceny obvyklé spoluvlastnického podílu odhaduji na ,- Kč.(540/2=270) Spoluvlastnický podíl ideální 1/2 k nemovitostem rodinného domu č.p. 218 a k pozemku parc.č. st. 235 v katastrálním území Lom u Mostu, obec Lom pak činí ,- Kč - 8 -

9 Závěr: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotě stanovené podle porovnávacího přístupu. Tržní hodnotu kladně ovlivňuje velkost výměr domu s případným využitím volné půda na vestavbu bytu (po nebo při generální opravě domu), možnost odděleného užívání bydlení v jednotlivých podlažích, poměrně dobrý technický stav střešní krytiny a dobrá lokalita v centru obce nedaleko obce Litvínova s dobrou občanskou vybaveností. Negativní vliv na cenu nemovitosti má stavebnětechnický stav nemovitosti vyžadující bezodkladnou opravu či doplnění chybějících stavebních prvků, malá občanská vybavenost v místě, malá zaměstnanost v místě a okolí, malá výměra vlastních pozemků a především skutečnost, že se oceňuje pouze spoluvlastnický podíl k této nemovitosti. Návrh ceny obvyklé spoluvlastnického podílu ideální 1/2 k nemovitosti podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: dvěstěsedmdesáttisíc Kč Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 6 měsíců ode dne vyhotovení. Ve Vejprnicích, Ing. Pavel Sedláček Skupova Vejprnice E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1665/77 pro základní obory ekonomika, odvětví ceny a odhady (nemovitostí) a stavebnictví, odvětví stavby zemědělské s rozšířením ze dne pod č.j. Spr 331/2005 o další odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji přiloženým dokladem. F. Seznam příloh - výpis z katastru nemovitostí LV č k.ú. Lom u Mostu ze dne snímek pozemkové mapy předmětného území - nabídky realitních kanceláří - fotodokumentace - infomapa - 9 -