ZNALECKÝ POSUDEK č /14

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /14 o ceně nemovité věci - rozestavěné stavby na pozemku jiného vlastníka parc.č. st.204 (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 214 m 2 ) v katastrálním území Svébohy, obec Horní Stropnice - vedené v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice, na listu vlastnictví č. 753 katastrálního území Svébohy. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2 Soudní exekutor JUDr. Jan Fendrych Hradecká Praha 3 Účel znaleckého posudku: Návrh ceny obvyklé nemovité věci dle usnesení soudního exekutora č.j. 132 EX 1844/13-34 na základě pravomocného exekučního příkazu č.j. 132 EX 1844/13-12 proti povinnému Vladimíru Růžičkovi, nar Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu a dle situace na trhu s nemovitostmi ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Sedláček Skupova Vejprnice Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a přílohy dle seznamu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vejprnicích Vyhotovení č.: 3

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovité věci v katastrálním území Svébohy, obec Horní Stropnice - rozestavěné stavby na pozemku jiného vlastníka parc.č. st.204 (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 214 m 2 ) - vedené v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice, na listu vlastnictví č. 753 katastrálního území Svébohy. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům na p.p.č. st.204 Adresa předmětu ocenění: Svébohy, Horní Stropnice Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: Horní Stropnice Katastrální území: Horní Stropnice Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti zástupce objednatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exekučního úřadu Praha 2, č.j. 132 EX 1844/13-34 ze dne výpisy z Katastru nemovitostí LV č.753 a 187 katastrálního území Svébohy k datu kopie katastrální mapy předmětného území - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace - nabídky realitních kanceláří 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceněné nemovitosti je dle výpisu z KN LV č. 753 katastrálního území Svébohy zapsáno pro: SJM Růžička Vladimír a Růžičková Vladimíra, ident /1499, /0979 Nám.Přemysla Otakara II. 2/2, České Budějovice 1, České Budějovice V oddílu C listu vlastnictví č.753 m.j. zapsáno: Zástavní právo smluvní za pohledávkou 3, ,- Kč a příslušenství věřitele Hypoteční banka a.s., IČ ze s právními účinky vkladu k V 3463/ Exekuční příkaz 173 EX 582/ ze dne o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva Z 9862/ Exekuční příkaz 132 EX-1844/ ze dne k prodeji nemovitých věcí Z-15338/ Exekuční příkaz 132 EX 1844/ ze dne o zřízení exekutorského zástavního práva Z 15339/ Exekuční příkaz 173 EX-582/ ze dne k prodeji nemovitých věcí Z-15684/

3 Exekuční příkaz 137 EX 19588/ ze dne o zřízení exekutorského zástavního práva Z 23279/ Exekuční příkaz 137 EX-19588/ ze dne k prodeji nemovitých věcí Z-23278/ Exekuční příkaz 117 EX-3840/ ze dne k prodeji nemovitých věcí, právní účinky k Z-385/ Exekuční příkaz 139 EX-391/ ze dne k prodeji nemovitých věcí, právní účinky k Z-1998/ Dokumentace a skutečnost Technická dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Nedokončená rozestavěná stavba rodinného domu se nachází jako první na samotě na levé straně průjezdné komunikace ve směru od osady Svébohy na Meziluží. Na stavbu bylo vydáno stavební povolení Rozestavěný rodinný dům je zděný z cihelného zdiva Porotherm, má dvě nadzemní podlaží a sedlovou střechu s taškovou krytinou. Fasáda domu je nedokončená, nejsou dokončené ani klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Jsou osazena zdvojená okna a provizorně vchodové dveře. Z vnitřních konstrukcí jsou provedeny pouze stropy. Interiér zcela bez příček a bez omítek. Dává možnost širokého využití i pro jiný druh využití stavby. Vlivy exekučních příkazů ani případné nedobrovolné dražby nejsou v ocenění zohledněny. Věcná břemena: Nezapsána 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Nedokončená stavba domu B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Nedokončená stavba domu Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: 13, typ B zděná - 3 -

4 Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníc) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Prodej exekuované I -0,04 nemovitosti. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,870 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,03 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,02 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V -0,20 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné III -0,05 parkovací možnosti - x 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m II -0,05 s maximálně čtyřmi dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu Prodejnost nemovité věci - nedokončené stavby, ke které není právně ošetřen přístup přes pozemky jiného vlastníka, je velmi problémová a nutně vyvolá tlak na snížení obvyklé ceny. Snížení ceny proto předpokládám o náklady na zajištění smlouvy s vlastníkem II -0,16-4 -

5 pozemku a jeho vůle umožnit přístup ke stavbě na pozemku jiného vlastníka za účelem jejího dokončení a následně i jejího užívání. Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0, i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0,296 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] rodinný dům 10,3*18,7*(7,0+3,5/2)+2,6*8,95*2,5 = 1 743,51 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 743,51 m 3 Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 7, ,00 7,10 7,13 100,00 7,13 2. Zdivo S 22, ,00 22,30 22,41 60,00 13,45 3. Stropy S 8, ,00 8,40 8,44 70,00 5,91 4. Střecha S 5, ,00 5,20 5,23 100,00 5,23 5. Krytina S 3, ,00 3,20 3,22 100,00 3,22 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,80 0,80 30,00 0,24 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,20 6,23 0,00 0,00 8. Fasádní omítky S 3, ,00 3,10 3,12 30,00 0,94 9. Vnější obklady S 0, ,00 0,40 0,40 0,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2,30 2,31 0,00 0, Schody S 2, ,00 2,40 2,41 0,00 0, Dveře S 3, ,00 3,30 3,32 0,00 0, Okna S 5, ,00 5,20 5,23 100,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2,20 2,21 0,00 0, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1,10 1,11 0,00 0, Vytápění S 4, ,00 4,40 4,42 0,00 0, Elektroinstalace S 4, ,00 4,10 4,12 0,00 0, Bleskosvod S 0, ,00 0,60 0,60 0,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3,00 3,02 0,00 0, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1,80 1,81 0,00 0, Instalace plynu C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2,80 2,81 0,00 0, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0,50 0,50 0,00 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 5,10 5,13 0,00 0, Záchod S 0, ,00 0,40 0,40 0,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,60 3,62 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 99,50 Rozestavěnost: 41,34 Koeficient vybavení K 4 : 0,9950 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,

6 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1300 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 767,14 Plná cena: 1 743,51 m 3 * 3 767,14 Kč/m 3 = ,26 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,4134 Nedokončená stavba = ,32 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 100 = 2,0 % Koeficient opotřebení: (1-2,0 % / 100) * 0,980 Nákladová cena stavby CS N = ,72 Kč Koeficient pp * 0,296 Cena stavby CS = ,01 Kč Nedokončená stavba domu - zjištěná cena = ,01 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace nákladových cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Nedokončená stavba domu ,70 Kč Celkem Rekapitulace nákladových cen, celkem ,70 Kč ,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Nedokončená stavba domu ,01 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem ,01 Kč ,- Kč D. Cena obvyklá Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Stanoví se na základě podkladů z uskutečněných transakcí a jejich prostředí

7 Tržní hodnotou se rozumí odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti: Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Věcná hodnota je stanovena podle součtu cen zjištěných propočtem bez koeficientu prodejnosti v oddílu Posudek. Výnosová hodnota nemovitosti: (Neprovedena pro nedostupnost objektivních hodnot a podkladů o pronájmech) Nemovitou věc nelze pronajmout, není provozuschopná. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t.zv.věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota nemovitosti: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu předpokládá realizaci prodeje v časovém horizontu 6 měsíců. Provedena pouze přibližně indexovou metodou a sloužila pouze zhotoviteli jako potvrzení správnosti ceny stanovené zjištěním výsledné ceny podle předpisu. Zhotovitel ocenění neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených dokladů a podkladů. Porovnávací přístup Nemovité věci rozestavěné se v místě ani v dalekém okolí neobchodují. Proto pro vyhodnocení porovnávacího přístupu indexovým způsobem byla použita vlastní databáze cen nemovitostí zhotovitele pouze jako pomocná informace pro zhotovitele ke stanovení obvyklé ceny. Podle ní se hodnota podle porovnávacího přístupu blíží ceně výsledné podle cenového předpisu

8 Vliv nařízené exekuce a případné dražby není do ceny obvyklé promítnut. Rekapitulace hodnot a cen: věcná hodnota zjištěná podle předpisu výsledná cena zjištěná podle předpisu hodnota podle porovnávacího přístupu ,- Kč ,- Kč neprovedena Závěr: Cena obvyklá je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a blíží se hodnotám stanoveným podle porovnávacího přístupu a výsledné ceně podle předpisu. Cenu obvyklou kladně ovlivňuje především jakost a malé stáří provedených konstrukcí rozestavěné stavby a její velký obestavěný prostor. Negativní vliv na cenu má velký podíl nedokončených konstrukcí stavby, nevýhodná lokalita s velkým podílem absence na občanské vybavenosti, s horší dostupností do obce s dobrou občanskou vybaveností a především umístění stavby na pozemku jiného vlastníka a přístup přes pozemek jiného vlastníka právně nezajištěný. Cena obvyklá nemovité věci podle odborného odhadu znalce činí ,- Kč Cena slovy: osmsettisíc Kč Ve Vejprnicích Ing. Pavel Sedláček Skupova Vejprnice Zpracované ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněných nemovitých věcech a ani změny v jejich prostředí, je platnost návrhu ceny obvyklé po dobu 6 měsíců ode dne vyhotovení posudku. E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1665/77 pro základní obory ekonomika, odvětví ceny a odhady (nemovitostí) a stavebnictví, odvětví stavby zemědělské s rozšířením ze dne pod č.j. Spr 331/2005 o další odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem přiloženým. F. Seznam příloh - výpis z Katastru nemovitostí LV č.753 katastrálního území Svébohy - kopie katastrální mapy předmětného území - fotodokumentace - infomapa - 8 -