ZNALECKÝ POSUDEK č /14

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /14 Znalecký posudek o ceně spoluvlastnického podílu id. 1/2 k nemovitým věcem, zatíženým věcným břemenem k pozemkům parc.č. st.226 (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 354 m 2 ) a parc.č. 610/3 (zahrada o výměře 425 m 2 ) v katastrálním území Cheznovice, obec Cheznovice, s příslušenstvím včetně rodinného domu č.p. 192 Cheznovice a přístřešku - vystavěným na uvedených pozemcích, zapsaných u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Rokycany, na listu vlastnictví č. 590 katastrálního území Cheznovice. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2 Soudní exekutor JUDr. Jan Fendrych Hradecká Praha 3 Účel znaleckého posudku: Návrh ceny obvyklé pro prodej nemovitostí dle usnesení soudního exekutora č.j. 132 EX 9421/10-49 ze dne v návaznosti na exekuční příkaz č.j. 132 EX 9421/10-34/Fe proti povinné Nataše Szitaiové, nar Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu a dle situace na trhu s nemovitostmi ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Sedláček Skupova Vejprnice Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vejprnicích Vyhotovení č.: 3

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně spoluvlastnického podílu id. 1/2 k nemovitým věcem, zatíženým věcným břemenem k pozemkům parc.č. st.226 (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 354 m 2 ) a parc.č. 610/3 (zahrada o výměře 425 m 2 ) v katastrálním území Cheznovice, obec Cheznovice, s příslušenstvím včetně rodinného domu č.p. 192 Cheznovice a přístřešku - vystavěným na uvedených pozemcích, zapsaných u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Rokycany, na listu vlastnictví č. 590 katastrálního území Cheznovice. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky a příslušenství, rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Cheznovice 192, Cheznovice Kraj: Plzeňský Okres: Rokycany Obec: Cheznovice Katastrální území: Cheznovice Počet obyvatel: 761 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 980,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce IV 0,60 O3. Poloha obce V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci III 0,70 O5. Dopravní obslužnost obce IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 162,66 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti zástupce objednatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exekutorského úřadu Praha 2, č.j. 132 EX 9421/10-49 ze dne výpis z Katastru nemovitostí LV č.318 katastrálního území Cheznovice k datu kopie katastrální mapy předmětného území - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace - vlastní databáze cen nemovitostí v daném segmentu trhu - nabídky realitních kanceláří 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je dle výpisu z KN LV č.590 katastrálního území Cheznovice zapsáno pro: Szitai Tibor, ident /6584 podíl 1/2-2 -

3 Kolešovice č.p.29, Kolešovice Szitaiová Nataša, ident /1195 podíl 1/2 Jaroslava Šípka 486, Stochov V oddílu C listu vlastnictví č.590 m.j. zapsáno: Bezúplatná smlouva o zřízení věcného břemene bytu a užívání nemovitých věcí pro oprávněnou paní Olgu Šťastnou, r.č /033 bytem (zapsaným na LV č. 590) Cheznovice č.p. 192 s právními účinky vkladu k V 2397/ Exekuční příkaz 132 EX-9421/ ze dne k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinné Z7476/ Exekuční příkaz 108 EX 6218/ ze o zřízení exekutorského zástavního práva na ½ nemovitosti v majetku spoluvlastníka s právní mocí k Z 917/ Exekuční příkaz 098 EX-398/ ze dne k prodeji ½ nemovitosti v majetku spoluvlastníka pravomocný k Z 2910/ a Z 3451/ Exekuční příkaz 160 EX 5215/ ze dne o zřízení exekutorského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku spoluvlastníka pro pohledávku společnosti Česká kancelář pojistitelů Praha s právní mocí Z-5966/ Exekuční příkaz 160 EX 5215/ ze dne k prodeji ½ nemovitosti v majetku spoluvlastníka Z-5967/ Exekuční příkaz 132 EX-1694/ ze dne k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinné Z 6065/ Exekuční příkaz 132 EX-1694/ ze dne o zřízení exekutorského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinné pro pohledávku společnosti UPC Česká republika, s.r.o., Praha s právní mocí Z-6066/ Exekuční příkaz 139 EX 16220/ ze dne o zřízení exekutorského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku spoluvlastníka pro pohledávku společnosti T-Mobile Czech Republic a.s. Praha s právní mocí Z-7707/ Exekuční příkaz 139 EX 16220/ ze dne k prodeji ½ nemovitosti v majetku spoluvlastníka Z-7706/ Dokumentace a skutečnost Technická dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci se nacházejí u západního okraje zastavěné části obce Cheznovice, jako druhá na levé straně příjezdové komunikace ve směru od obce Mýto. Rodinný dům je soliterní, přízemní, zděný, s vápennou stříkanou fasádou, s volnou půdou pod sedlovou střechou s polovalbami s opravenou taškovou pálenou krytinou. Podezdívka s kamenným obkladem. Vchod do domu na odvrácené straně od komunikace. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu a - 3 -

4 jsou opatřeny nátěrem, okna jsou dvojitá v dřevěném rámu. Na domu se projevuje absence údržby. Na pozemku za domem se nachází dřevěná kolna s plochou pultovou střechou s taškovou krytinou. Svislé konstrukce jsou dřevěné jednostranně obíjené, bez výplní otvorů. Z východní strany je kolna otevřená. Kolna je v havarijním technickém stavu. Dům není obývaný, v poslední době došlo k poruše na vlastní vodovodní přípojce a přívod vody byl správcem řadu uzavřen. Pozemek není svažitý. Zadní část pozemku tvoří zahrada s neudržovanými ovocnými a okrasnými porosty. Vstup na pozemek z veřejné komunikace vrátky a vraty ocelové konstrukce s pletivovou výplní v uličním oplocení z pletivových plotových rámů na ocelové sloupky. Prohlídka interiéru domu nebyla znalci umožněna. Podle vnějších znaků se jedná o nepodsklepený či jen z malé části podsklepený dům a pro ocenění se proto předpokládá mírně podstandardní stavební vybavenost s opotřebením do 70%. V místě je možné napojení na elektrickou síť a na vodovodní řad. V obci je kanalizace pouze dešťová. Věcná břemena: Dle notářského zápisu NZ 143/2012 státní notářky v Rokycanech zapsaného vkladem V-2397/ na LV č. 590 s právními účinky ke dni vázne na nemovité věci věcné břemeno bytu a užívání pro paní Olgu Šťastnou, r.č /033 bytem Cheznovice č.p Věcné břemeno spočívá ve výlučném užívání jednoho pokoje v prvním nadzemním podlaží vpravo od hlavního vchodu a dále ve spoluužívání veškerých darovaných nemovitostí spolu s obdarovanými dle notářského zápisu. 8. Obsah znaleckého posudku Věcná hodnota nemovitosti 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem č.p. 192, s přístřeškem, s venkovními úpravami a s porosty 1. Ocenění pozemků Pozemky Příslušenství Rodinný dům č.p. 192 Dílna Přístřešek Venkovní úpravy Ocenění trvalých porostů Dřeviny Výsledná cena nemovitosti 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem č.p. 192, s přístřeškem, s venkovními úpravami a s porosty 1. Ocenění pozemků Pozemky Příslušenství Rodinný dům č.p. 192 Dílna Přístřešek - 4 -

5 Ocenění trvalých porostů Dřeviny Věcná břemena oceňovaná samostatně 1. Věcné břemeno bytu a užívání nemovité věci B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Věcná hodnota nemovitosti 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem č.p. 192, s přístřeškem, s venkovními úpravami a s porosty Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - x II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Prodej exekuované I -0,04 nemovitosti. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00-5 -

6 záplav Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,930 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,999 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,930 * 1,000 * 0,999 = 0, i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,66 0, ,11 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 151, ,94 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 610/3 425,00 151, ,75 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,69 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří celkem bez I T ,

7 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č.p. 192 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Koeficient pp = I T * I P = 0,929 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 8,5*9,6+1,25*3,6 = 86,10 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr vč. podezdívky a půdy Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP 8,5*9,6*(0,9+4,2+0,5*3,8)+1,25*3,6*2,90 = 584,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 584,25 m 3 Koeficient vybavení K 4 : 0,7675 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7675 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 989,28 Plná cena: 584,25 m 3 * 2 989,28 Kč/m 3 = ,84 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 67 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 33 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 67 / 100 = 67,0 % Koeficient opotřebení: (1-67,0 % / 100) * 0,330 Nákladová cena stavby CS N = ,66 Kč Koeficient pp * 0,929 Cena stavby CS = ,47 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,47 Kč Nákladová hodnota bez koeficientu pp = ,- Kč - 7 -

8 Kolna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Koeficient pp = I T * I P = 0,929 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] kolna 2,6*4,6*(2,3+1,0/2) = 33,49 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 33,49 m 3 Koeficient vybavení K 4 : 0,6291 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 970,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6291 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 012,98 Plná cena: 33,49 m 3 * 1 012,98 Kč/m 3 = ,70 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 55 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 55 = 90,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 5 088,71 Kč Koeficient pp * 0,929 Cena stavby CS = 4 727,41 Kč Kolna - zjištěná cena = 4 727,41 Kč Nákladová hodnota bez koeficientu pp = 5 090,- Kč - 8 -

9 Venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům č.p. 192 Kolna Celkem: Cena stavby ,47 Kč 4 727,41 Kč ,88 Kč Ocenění Cena staveb celkem: ,88 3,50 % z ceny staveb * 0,0350 Venkovní úpravy - zjištěná cena = ,18 Kč Nákladová hodnota bez koeficientu pp (/0,929) = ,- Kč Cena staveb celkem - zjištěná cena = ,06 Kč Cena staveb celkem - nákladová hodnota bez koeficientu pp = ,- Kč Ocenění porostů na pozemcích Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,69 Celková výměra pozemku m Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m Cena pokryvné plochy porostů Kč ,75 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 4 174,41 Porosty - zjištěná cena 4 174,41 Kč Cena porostů celkem = 4 170,- Kč Pozemky s rodinným domem č.p. 192, s přístřeškem, s venkovními úpravami a s porosty - zjištěná cena = ,16 Kč Cena pozemků, staveb a porostů celkem - nákladová hodnota bez = ,- Kč koeficientu pp a I T - 9 -

10 Výsledná cena nemovitosti 1. Ocenění pozemků Ocenění 1.1. Pozemky s rodinným domem č.p. 192, s přístřeškem, s venkovními úpravami a s porosty Celkový index I = I T * I O * I P = 0,930 * 1,000 * 0,999 = 0,929 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,66 0, ,11 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 151, ,94 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 610/3 425,00 151, ,75 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,69 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č.p. 192 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeňský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 67 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24): 2 461,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 8,5*9,6+1,25*3,6 = 86,10 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 86,10 m 2 2,80 m Obestavěný prostor s podezdívkou a s volnou půdou 1.NP: 8,5*9,6*(0,9+4,2+0,5*3,8)+1,25*3,6*2,90 = 584,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 584,25 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 86,10 m

11 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 86,10 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 67 let: s = 1-0,005 * 67 = 0,67 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,67 = 0,406 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,930 Index polohy pozemku 4 i = 1 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 461,- Kč/m 3 * 0,406 = 999,17 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 584,25 m 3 * 999,17 Kč/m 3 * 0,930 * 0,999= ,62 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,62 Kč Cena staveb celkem = ,- Kč

12 Ocenění porostů na pozemcích Porosty Porosty - zjištěná cena 4 174,41 Kč Cena porostů celkem = 4 170,- Kč Pozemky s rodinným domem č.p. 192, s přístřeškem, s venkovními úpravami a s porosty - zjištěná cena podle předpisu = ,72 Kč Pozemky s rodinným domem č.p. 192, s přístřeškem, s venkovními úpravami a s porosty - zjištěná cena podle předpisu zaokrouhleně = ,- Kč Věcná břemena oceňovaná samostatně 1. Věcné břemeno bytu a užívání části nemovité věci Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: nemovitá věc: Obvyklá cena: ,- Kč Procentní roční sazba pro stanovení nájemného: 6,00 % Obvyklé nájemné: ,- Kč * 6,00 % = ,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % ,- Kč/rok * 50 % = ,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: ,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby ,- Kč * 10 let = ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč C. REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN PODLE PŘEDPISU Rekapitulace cen nákladových Věcná hodnota nemovitosti 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem č.p. 192, s přístřeškem, s venkovními úpravami a s porosty Z toho stavby na pozemcích celkem Z toho porosty ,- Kč 4 170,- Kč ,- Kč Věcná hodnota nemovitosti celkem ,- Kč

13 Rekapitulace výsledných cen Zjištěná výsledná cena nemovitosti 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem č.p. 192, s přístřeškem, s venkovními úpravami a s porosty Z toho stavby na pozemcích celkem Z toho porosty Výsledná cena nemovitosti celkem ,- Kč 4 170,- Kč ,70 Kč ,- Kč Věcná břemena oceňovaná samostatně 1. Věcné břemeno bytu a užívání části nemovité věci ,- Kč D. CENA OBVYKLÁ Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Věcná hodnota nemovitosti: Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Věcná hodnota je stanovena podle součtu cen zjištěných propočtem bez koeficientu prodejnosti v oddílu Posudek. Výnosová hodnota nemovitosti: (V případě nedostupnosti objektivních hodnot a podkladů o pronájmech se neprovádí) Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t.zv.věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota nemovitosti: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu předpokládá realizaci prodeje v časovém horizontu 6 měsíců. Zhotovitel ocenění neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených dokladů a podkladů

14 Porovnávací metoda Porovnávací přístup ocenění : RD Cheznovice, volná půda, započatá reko, poz 779 Jednotka: m² užitné plochy Množství jednotek oceňované stavby: 86,0 Popis porovnávaných objektů: V přiložených nabídkách realitních kanceláří. Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa K1 - koeficient výměr Kc - koeficient časový K2 - koeficient výměr vlastních pozemků Kv - koeficient vybavenosti K3 - koeficient transakce Seznam porovnávaných objektů: Množství Jedn. cena Název Nabízená cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [Jedn.] [Kč/jedn.] RD 1300 Cheznovice, 5+1, podkroví, přízemí, sklep, pův po reko, ústř.vytápění s krbem a s el., G, upravená ,- Kč 1,00 0,80 0,90 1,05 1,20 0, ,- zahrada, poz 1300, Už.pl. 350 m2 RD 100 Medový Újezd, před reko, 2+1, přízemí, část. sklep, G, studna, poz 729, ,- Kč 1,00 0,90 0,95 1,00 1,00 0, ,- RD 180 Sirá, 3+1, hosp. část domu, G, v pokračující reko, lokální vytápění na t.p., poz ,- Kč 1,10 1,05 0,95 1,05 1,20 0, ,- 500, už.pl. 130 m2 Součet: ,85 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 7 879,- Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 7 561,- Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 8 456,- Kč/jedn. Základní cena: 7 878,62 Kč/jedn. á 86,0 jedn. = ,12 Kč RD Cheznovice, volná půda, započatá reko, poz 779 = ,- Kč Vliv nařízené exekuce a případné dražby není do ceny obvyklé promítnut. Rekapitulace hodnot a cen: věcná hodnota nemovitosti zjištěná podle předpisu výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu Ocenění věcného břemene ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč

15 Cenu obvyklou nemovité věci nezatížené věcným břemenem odhaduji ve výši ,- Kč. Cena spoluvlastnického podílu id. 1/2 k nemovité věci se z důvodu jeho zhoršené prodejnosti stanoví z částky snížené o 20 až 30%. Snížený základ pro výpočet ceny obvyklé spoluvlastnického podílu odhaduji na ,- Kč. (propočet ceny spoluvlastnického podílu id. 1/2: / 2 = ,-) Hodnotu práv odpovídajících věcným břemenům bytu a užívání pro oprávněnou osobu, kterými je nemovitá věc zatížena, je stanovena na ,- Kč. Ke spoluvlastnickému podílu id.1/2 se vztahuje podíl ½ k věcným břemenům, tj ,- Kč. Cena spoluvlastnického podílu id.1/2 k nemovitým věcem - k pozemkům parc.č. st.490 a parc.č. 610/3, k rodinnému domu č.p. 192 Cheznovice a k dalšímu příslušenství na pozemcích parc.č. st.490 a parc.č. 610/3, v katastrálním území Cheznovice, obec Cheznovice - dle listu vlastnictví č.590 činí ,- Kč. Při zatížení věcnými břemeny se z této částky odečítá ,- Kč. Cena práv odpovídajících věcným břemenům bytu a užívání pro oprávněnou osobu, kterými je nemovitá věc zatížena, činí ,- Kč. Závěr: Cena obvyklá je určena pro nemovitou věc nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotě stanovené podle porovnávacího přístupu. Cenu obvyklou kladně ovlivňuje pouze dobrá dostupnost bývalého okresního města s plnohodnotnou občanskou vybaveností. Negativní vliv na cenu nemovité věci má špatný stavebnětechnický stav domu v důsledku zanedbané údržby a stáří konstrukcí, malá užitná plocha domu, havarijní stav vedlejší stavby, havárie vodovodní přípojky, neudržovaná zahrada a skutečnost, že k realizaci prodejem je určen pouze spoluvlastnický podíl k nemovité věci. Od ceny obvyklé nemovité věci stanovené porovnávacím přístupem se odečte hodnota práv odpovídajících věcným břemenům bytu a užívání pro oprávněnou osobu, kterými je nemovitá věc zatížena Cena obvyklá spoluvlastnického podílu id. ½ k nemovité věci nezatížené věcným podle odborného odhadu znalce činí ,- Kč Cena slovy: dvěstěpadesáttisíc Kč Cena obvyklá spoluvlastnického podílu id. ½ k nemovité věci zatížené věcným podle odborného odhadu znalce činí ,- Kč Ve Vejprnicích Cena slovy: jednostočtyřicetosmtisíc Kč Ing. Pavel Sedláček Skupova Vejprnice

16 Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 6 měsíců ode dne vyhotovení. E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1665/77 pro základní obory ekonomika, odvětví ceny a odhady (nemovitostí) a stavebnictví, odvětví stavby zemědělské s rozšířením ze dne pod č.j. Spr 331/2005 o další odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem přiloženým. F. SEZNAM PŘÍLOH - výpis z Katastru nemovitostí LV č.590 katastrálního území Cheznovice - kopie katastrální mapy předmětného území - fotodokumentace - nabídky realitních kanceláří - infomapa