ZNALECKÝ POSUDEK č /13

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /13 o ceně nemovitostí rodinného domu č.p. 457 Klecany situovaného na pozemku parc.č. st.1020 a pozemků parc.č. st.1020 (zastavěná plocha a nádvoří výměry 121 m 2 ) a parc.č. 233/17 (zahrada výměry 475 m 2 ) v katastrálním území Klecany, obec Klecany - zapsaných v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-východ, na listu vlastnictví č.1060 katastrálního území Klecany. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2 Soudní exekutor JUDr. Jan Fendrych Hradecká Praha 3 Účel znaleckého posudku: Návrh ceny obvyklé pro prodej nemovitostí dle usnesení soudního exekutora č.j. 132 EX 6184/11-54 ze dne v návaznosti na exekuční příkaz č.j. 132 EX 6184/11-36/Ri proti povinnému Rudolfu Maňkošovi, nar Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu a dle situace na trhu s nemovitostmi ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Sedláček Skupova Vejprnice Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a přílohy podle seznamu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vejprnicích Vyhotovení č. 3

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 457 Klecany situovaného na pozemku parc.č. st.1020 a pozemků parc.č. st.1020 (zastavěná plocha a nádvoří výměry 121 m 2 ) a parc.č. 233/17 (zahrada výměry 475 m 2 ) v katastrálním území Klecany, obec Klecany - zapsaných v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-východ, na listu vlastnictví č.1060 katastrálního území Klecany. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: U Školky Klecany Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Klecany Katastrální území: Klecany Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 49,4647 Kč/m 2 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 49,46 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exekutorského úřadu Praha 2, č.j. 132 EX 6184/11-54 ze dne výpis z Katastru nemovitostí LV č.1060 katastrálního území Klecany k datu kopie katastrální mapy předmětného území - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je dle výpisu z KN LV č.1060 katastrálního území Klecany zapsáno pro: Maňkoš Rudolf, Teplická 283/14, Praha 9, Střížkov, Praha ident /1428 V oddílu C listu vlastnictví č.1060 m.j. zapsáno: Zástavní právo smluvní za pohledávkou věřitele Modrá pyramida stavební spořitelna a.s., IČ s právními účinky vkladu k V 6953/ Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva FÚ Praha 9 ze dne Z-34319/

3 Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva FÚ Brandýs n/l ze dne Z-4384/ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 132 EX-6184/ /R ze dne Z-3457/ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 132 EX-6184/ /R ze dne Z-3457/ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 167 EX-13750/ ze dne Z-12377/ Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 167 EX-13750/ ze dne Z-12377/ Usnesení soudu OS v Sokolově zn. 30 E-446/ z na návrh VZP ČR o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva k 1/3 nemovitosti. Právní moc k Z-10361/ Usnesení soudního exekutora o nařízení dražebního jednání zn.120 EX-9387/ z Z-875/ Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti bez právní moci 081 EX-09650/ Mna ze dne Z-800/ Usnesení soudního exekutora o změně exekučního příkazu 071 EX-1444/ /Ku ze dne Z-99901/ a ze dne Z-10118/ Dokumentace a skutečnost Technická dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný rodinný dům se nachází na pozemku svažitém k jihu jihovýchodně od centra obce Klecany a to na severním nároží křižovatky ulic U Školky a Na Vršku. Hlavní vchod do přízemí domu zádveřím přistavěným u východního průčelí domu. Dům je částečně podsklepený, přízemní s podrovím pod sedlovou střechou se dvěma hřebeny a s polovalbami a s taškovou krytinou Bramac. Znalci nebyla prohlídka interiéru umožněna a podle nadstandardního provedení exteriéru domu předpokládá i nadstandardní vybavenost interiéru. Jedná se o luxusní rodinný dům 5+1, s venkovním bazénem zakrytým posuvným zastřešením Dům je umístěn ve staré zástavbě s nerušeným výhledem do zeleně. Parkovací stání pro 4 auta. Plotová vrátka i vrata jsou kovářsky zhotovená, stejně jako byť jednodušší oplocení na zděné sloupky s kamennou haklíkovou podezdívkou. Okenní otvory jsou zdobeny úzkými šambránami a podokenními římsami. Technický stav konstrukcí domu velmi dobrý, opotřebení odpovídá stáří konstrukcí 8 let. Dům je napojen na inženýrské sítě. V místě je dobrá občanská vybavenost. Obec Klecany je vzdálena 15 minut jízdy autobusem na stanici metra v Praze. V místě je možné napojení jen na elektrickou síť, na rozvody zemního plynu a na vodovodní a kanalizační řad

4 Věcná břemena: Nezapsána 8. Obsah znaleckého posudku Věcná hodnota nemovitosti a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p Příslušenství a.2 1 ) Bazén venkovní a.2 2 ) Venkovní úpravy b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Okrasné dřeviny Výsledná cena nemovitosti a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p Příslušenství a.2 1 ) Bazén venkovní b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Okrasné dřeviny B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Věcná hodnota nemovitosti a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby - 4 -

5 a.1 1 ) Rodinný dům č.p. 457 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 2. NP 112,53 m 2 3,00 m 1. NP 121,41 m 2 3,00 m 1. PP 78,99 m 2 3,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 2. NP (6,9*12,5+6,9*3,5+4,2*0,9/3,3+3,6*0,9/3,3)*(1,4 = 348,83 m 3 0+3,4/2) 1. NP (6,9*12,5+6,9*3,5+4,2*0,9+3,6*0,9+1,9*2,1)*(3, = 376,37 m 3 10) 1. PP (6,9*6,9+6,9*3,5+3,6*0,9+1,9*2,1)*(3,0) = 236,97 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 962,17 m 3 Koeficient vybavení K 4 : 1,0247 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 130,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0247 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,5580 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = ,14 Plná cena: 962,17 m 3 * ,14 Kč/m 3 = ,93 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 9 roků - 5 -

6 Předpokládaná další životnost (PDŽ): 91 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 9 / 100 = 9,000 % ,45 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,48 Kč Rodinný dům č.p nákladová cena bez Kp = ,10 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Bazén venkovní Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Seznam staveb Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p ,60 Celkem: ,60 Kč Ocenění Cena staveb celkem: ,60 * 0,0350 Bazén venkovní - zjištěná cena = ,52Kč Bazén venkovní - nákladová cena bez Kp = ,50 Kč a.2 2 ) Venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 4,00 % Seznam staveb Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p ,48 Celkem: ,48 Kč Ocenění Cena staveb celkem: ,48 * 0,0400 Venkovní úpravy - zjištěná cena = ,38Kč Venkovní úpravy - nákladová cena bez Kp = ,80 Kč - 6 -

7 b) Ocenění pozemků Ocenění b 1 ) Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 125 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: polohy v okolí města podle 28 odst. 1 písmeno a) 150 % nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 275 % Úprava ceny - příloha č další položky: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 275% + 10% * (100 % + 275%) 312,50 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Úprava základních cen pozemků pro přiblížení hodnoty pozemku k cenám obchodovaným a vzhledem k zastavěnosti a jejich užíváním s rodinným domem. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 2,5580 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 49,46 1,00 2,1460 2, , ,97 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 49,46 0,40 2,1460 2, ,50 447,99 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st , , ,37 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 233/17 475,00 447, ,25 Stavební pozemky - celkem ,62 Pozemky - zjištěná cena = ,62 Kč Pozemky - nákladová cena bez Kp = ,60 Kč - 7 -

8 c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Okrasné dřeviny Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč ,62 Celková výměra pozemku m Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m Cena pokryvné plochy porostů Kč ,55 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085 Cena okrasných rostlin: = 4 967,53 Okrasné dřeviny - zjištěná cena 4 967,53 Kč Výsledná cena nemovitosti a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p. 457 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Praha východ Stáří stavby: 8 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 7 035,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 2. NP: 6,9*12,5+6,9*3,5+4,2*0,9/3,3+3,6*0, = 112,53 m 2 9/3,3 1. NP: 6,9*12,5+6,9*3,5+4,2*0,9+3,6*0,9+1, = 121,41 m 2 9*2,1 1. PP: 6,9*6,9+6,9*3,5+3,6*0,9+1,9*2,1 = 78,99 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 2. NP: 112,53 m 2 2,90 m 1. NP: 121,41 m 2 2,90 m 1. PP: 78,99 m 2 3,00 m Obestavěný prostor 2. NP: (6,9*12,5+6,9*3,5+4,2*0,9/3,3+3,6*0,9/3,3)*( = 337,58 m 3 1,35+3,3/2) 1. NP: (6,9*12,5+6,9*3,5+4,2*0,9+3,6*0,9+1,9*2,1)* = 364,23 m 3 (3,0) 1. PP: (6,9*6,9+6,9*3,5+3,6*0,9+1,9*2,1)*(3,0) = 236,97 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 938,78 m 3-8 -

9 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 121,41 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 312,93 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,58 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. IV 0,05 standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - nadstandardní provedení a rozsah V 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 8 let: 1,00 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 1,00 = 1,239 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi - 9 -

10 Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,239 * 1,000 * 0,950 = 1,177 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 7 035,- Kč/m 3 * 1,177 = 8 280,20 Kč/m 3 CP = CU * OP = 8 280,20 Kč/m 3 * 938,78 m 3 = ,16 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,16 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Bazén venkovní Bazén venkovní - zjištěná cena = ,52Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky Pozemky - zjištěná cena = ,62 Kč c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Okrasné dřeviny Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč ,62 Celková výměra pozemku m Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m Cena pokryvné plochy porostů Kč ,55 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085 Cena okrasných rostlin: = 4 967,53 Okrasné dřeviny - zjištěná cena 4 967,53 Kč

11 C. Rekapitulace cen zjištěných podle předpisu Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp) Věcná hodnota nemovitosti a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p ,10 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Bazén venkovní ,50 Kč a.2 2 ) Venkovní úpravy ,80 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Okrasné dřeviny Věcná hodnota nemovitosti celkem Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp), celkem ,60 Kč 4 967,50 Kč ,50 Kč ,- Kč Rekapitulace výsledných cen Výsledná cena nemovitosti a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p ,20 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Bazén venkovní ,50 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Okrasné dřeviny Výsledná cena nemovitosti celkem ,60 Kč 4 967,50 Kč ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč

12 D. Cena obvyklá, tržní hodnota Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Stanoví se na základě podkladů z uskutečněných transakcí a jejich prostředí. Tržní hodnotou se rozumí odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti: Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Věcná hodnota je stanovena podle součtu cen zjištěných propočtem bez koeficientu prodejnosti v oddílu Posudek. Výnosová hodnota nemovitosti: (Neprovedena pro nedostupnost objektivních hodnot a podkladů o pronájmech) Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t.zv.věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota nemovitosti: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu předpokládá realizaci prodeje v časovém horizontu 6 měsíců. Zhotovitel ocenění neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených dokladů a podkladů. Nabídky realitních kanceláří v lokalitách blízkých jsou v příloze

13 Porovnávací metoda Porovnávací přístup ocenění : RD Klecany z r.2005, bazén, poz 596 Jednotka: m² užitné plochy Množství jednotek oceňované stavby: 231,0 Popis porovnávaných objektů: V přiložených nabídkách realitních kanceláří. Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa K1 - koeficient výměr Kc - koeficient časový K2 - koeficient výměr vlastních pozemků Kv - koeficient vybavenosti K3 - koeficient transakce Seznam porovnávaných objektů: Množství Jedn. cena Název Nabízená cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [Jedn.] [Kč/jedn.] RD 345 Klecany z r.1982/reko2000, 8+1/2L, 1PP (G,sauna), 2NP, út, poz ,- Kč 1,00 1,15 1,20 1,10 1,15 0, ,- 406 RD 231 Klecany z r.2005, 5+1, 4 park.stání, podkroví, ,- Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0, ,- přízemí, část 1.PP, poz 652, RD Klecánky 187, reko 2001, 1PP, 2NP,G, zateplení, park.stání, poz ,- Kč 1,05 1,15 1,25 0,90 0,80 0, , RD Klecany 479, 1PP, 2NP, 2x2+1, před reko, G, 2 park.stání, kolny, studna, poz ,- Kč 1,00 1,35 1,25 0,90 1,05 0, ,- 479 RD Klecany 500, 1+0, 2+kk, 3+kk, mezonet, 4 samostatné vstupy, nadstandard.vybavenost, G, poz 733, zahrada neupravená ,- Kč 1,00 1,10 1,15 1,00 0,95 0, ,- Součet: ,19 Kč/jedn. / 5 Průměrná jednotková cena: ,- Kč/jedn. Minimální jednotková cena: ,- Kč/jedn. Maximální jednotková cena: ,- Kč/jedn. Základní cena: ,04 Kč/jedn. á 231,0 jedn. = ,65 Kč RD Klecany z r.2005, bazén, poz 596 = ,- Kč Vliv nařízené exekuce a případné dražby není do ceny obvyklé promítnut

14 Rekapitulace hodnot a cen: věcná hodnota nemovitosti zjištěná podle předpisu výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu ,- Kč ,- Kč ,- Kč Závěr: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotě stanovené podle porovnávacího přístupu. Tržní hodnotu kladně ovlivňuje poměrně dobrá občanská vybavenost v místě, nadstandardní provedení stavby domu, velký obestavěný prostor domu,, udržovaná zahrada, venkovní bazén s posuvným zastřešením a dobrá dopravní dostupnost hlavního města Prahy. Negativní vliv na cenu nemovitosti má absence garáže, vnitřní dispozice místností neumožňující rozdělení alespoň na dva byty se samostatným vchodem a zejména situace v daném segmentu trhu, která neumožní výrazné zvýšení ceny vlivem nadstandardního provedení stavby a příslušenství. Cena obvyklá nemovitosti podle odborného odhadu znalce činí ,- Kč Cena slovy: osmmiliónůtpadesáttisíc Kč Ing. Pavel Sedláček Skupova Vejprnice Ve Vejprnicích Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 6 měsíců ode dne vyhotovení. E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1665/77 pro základní obory ekonomika, odvětví ceny a odhady (nemovitostí) a stavebnictví, odvětví stavby zemědělské s rozšířením ze dne pod č.j. Spr 331/2005 o další odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem přiloženým. F. Seznam příloh - výpis z Katastru nemovitostí LV č.1060 katastrálního území Klecany - kopie katastrální mapy předmětného území - fotodokumentace - nabídky realitních kanceláří - infomapa