Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku

Transkript

1 105 EX 117/11 Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku o ceně nemovitostí č / 09 Předmět ocenění : Objekt rodinného domu č.p. 11 s příslušenstvím, pozemky parcel katastru nemovitostí č. St. 26, č. 24 a č. 567 a pozemky ve zjednodušené evidenci parcely původního pozemkového katastru č. 755 a č. 756 včetně rozestavěné stavby malé vodní nádrže Katastrální území : Višňová u Kardašovy Řečice ( LV č. 310 ) Obec : Višňová Okres : Jindřichův Hradec Objednatel posudku : Účel posudku : Cenový předpis : EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÉ BUDĚJOVICE Soudní exekutor JUDr. Pavel Vyžral Brožíkova 6 České Budějovice Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 3/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. Datum, k němuž se ocenění provádí : Posudek vypracoval : Ing. Radim Kamba Na Sadech České Budějovice Dodatek posudku obsahuje včetně titulního listu 13 stran textu a 3 strany příloh, předává se ve 4 vyhotoveních objednavateli, výtisk číslo 5 je archivní znalce. Výtisk č.: 1

2 Usnesením soudního exekutora JUDr. Pavla Vyžrala, Exekutorský úřad České Budějovice, ze dne , jsem byl ustanoven znalcem ve věci vedené pod sp.zn. 105 EX 117/11, a bylo mi uloženo m.j.:... aktualizovat znalecký posudek o ceně nemovitostí č /09 ze dne Předmětem oceňování jsou: - stavba (budova) číslo popisné 11 stojící na pozemku parc.č. St. 26, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, pro obec Višňová a katastrální území Višňová u Kardašovy Řečice, na listu vlastnictví č. 310, - pozemek parcelní číslo St. 26 o výměře 364 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, pro obec Višňová a katastrální území Višňová u Kardašovy Řečice, na listu vlastnictví č. 310, - pozemek parcelní číslo 24 o výměře 62 m 2, zahrada, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, pro obec Višňová a katastrální území Višňová u Kardašovy Řečice, na listu vlastnictví č. 310, - pozemek parcelní číslo 567 o výměře 4909 m 2, lesní pozemek, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, pro obec Višňová a katastrální území Višňová u Kardašovy Řečice, na listu vlastnictví č. 310, - pozemek ve zjednodušené evidenci parcela původního pozemkového katastru parcelní číslo 755 o výměře 6420 m 2, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, pro obec Višňová a katastrální území Višňová u Kardašovy Řečice, na listu vlastnictví č. 310, - pozemek ve zjednodušené evidenci parcela původního pozemkového katastru parcelní číslo 756 o výměře 3776 m 2, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, pro obec Višňová a katastrální území Višňová u Kardašovy Řečice, na listu vlastnictví č. 310, Pozn.: Další požadovaná ocenění nemovitostí situovaných v jiných lokalitách budou z důvodů přehlednosti provedena v samostatných znaleckých posudcích

3 A. NÁLEZ : Beze změn. B. POSUDEK ocenění podle cenového předpisu : Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/ /2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Vzhledem k účelu tohoto ocenění bude podle aktuální cenové vyhlášky provedeno pouze orientační ocenění objektu rodinného domu s pozemky ve funkčním celku. Ceny součástí a příslušenství této nemovitostí zjištěné podle cenového předpisu nemají na stanovení obvyklé ceny uvedené nemovitosti podstatný vliv, resp. jejich existence, stav a případně i způsob provedení je v odhadu obvyklé ceny posuzované nemovitosti zohledněna. U ostatních oceňovaných nemovitostí bude z důvodů nedostatečných podkladů (chybí projektová dokumentace, stavby nejsou zaměřeny, hranice pozemků nelze v terénu přesněji identifikovat) stanoven jen odhad jejich obvyklé ceny. OCEŇOVANÉ POLOŽKY : 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ve funkčním celku s domem 1. Ocenění staveb : 1.1. Hlavní stavby : Rodinný dům : Při opakovaném místním šetření dne bylo zjištěno, že stavba RD se oproti jejímu stavu popisovanému v původním znaleckém posudku nezměnila

4 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2 000obyvatel Stáří stavby: 45 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 663,- Kč/m 3 Obestavěný prostor: Obestavěný prostor celkem: = 600,00 m 3 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 45 let: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,80 = 0,815 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03-4 -

5 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,890 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej v exekuci I -0,01 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,890 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,815 * 0,890 * 0,890 = 0,646 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 663,- Kč/m 3 * 0,646 = 2 366,30 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 366,30 Kč/m 3 * 600,00 m 3 = ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,- Kč * * 2. Ocenění pozemků : 2.1. Pozemky ve funkčním celku s domem : Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výše sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,1390 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,

6 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1, ,55 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 1, ,22 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St ,00 85, ,20 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 24 62,00 34, ,64 Stavební pozemky - celkem ,84 Pozemky ve funkčním celku s domem - zjištěná cena = ,84 Kč REKAPITULACE CEN : (podle vyhlášky č. 450/2012 Sb.) Výsledné ceny: 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ve funkčním celku s domem ,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: * - 6 -

7 C. ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ : S ohledem na dlouhodobou situaci na tuzemském trhu s nemovitostmi je pro vyhodnocení obvyklé ceny daných nemovitostí nejvhodnější způsob porovnávací. Ocenění těchto nemovitostí nákladovým a výnosovým způsobem se od doby vyhotovení původního posudku změnilo jen nepatrně, pro splnění účelu tohoto dodatku znaleckého posudku proto není potřeba aktuální stav těchto oceňovacích způsobů vyhodnocovat. * * C.3. Ocenění porovnávacím způsobem : I. Objekt rodinného domu s pozemky ve funkčním celku : K datu tohoto ocenění jsou v nabídce k prodeji v dané lokalitě následující nemovitosti, které lze alespoň vzdáleně porovnávat: za cenu 2,29 mil. Kč je ve stejné obci Višňová nabízena vesnická usedlost se dvěma byty 2+1 a 1+1, užitná plocha domu je odhadem 150 m 2, pozemek má celkovou výměru 2260 m 2. V porovnání se zde oceňovanou nemovitostí se jedná o konstrukčně velmi podobnou stavbu, zřejmě i podobného původního stáří, prostorově je tato stavba větší, je v lepším technickém stavu (novější rekonstrukce), standard interiérového vybavení je lepší, plocha pozemku je výrazně větší, poloha je podobná. za cenu 1,45 mil. Kč je v nedaleké osadě Samosoly patřící pod správu sousední obce Pluhův Žďár nabízen starší rodinný dům s jedním bytem 3+1, obytná plocha domu je odhadem 70 m 2, pozemek má celkovou výměru 309 m 2. V porovnání se zde oceňovanou nemovitostí se jedná o stavbu postavenou ve stejné době, kdy zde oceňovaná nemovitost byla celkově rekonstruována, prostorově i dispozičně je tento dům menší, standard vnitřního vybavení je horší, plocha pozemku je podobná, poloha mírně lepší. za cenu 1,195 mil. Kč je v nedaleké obci Mezná (cca 6 km SZ od zde oceňované nemovitosti) nabízena venkovská usedlost s bytem 3+1, obytná plocha domu je odhadem 130 m 2, pozemek má celkovou výměru 759 m 2. V porovnání se zde oceňovanou nemovitostí se jedná o stavbu podobného stáří, prostorově i dispozičně je tento dům také podobný, standard vnitřního vybavení je horší, plocha pozemku je větší, poloha je podobná. Pozn.: Detailnější informace o těchto nabízených nemovitostech jsou uvedeny na informačních listech v příloze tohoto dodatku posudku

8 Porovnáním oceňované nemovitosti s výše uvedenými i dalšími srovnatelnými nabídkami, a také vzhledem ke skutečnosti, že výše uvedené ceny prozatím nebyly trhem akceptovány (a zpravidla při realizaci obchodu bývá dohodnutá cena až o 10 % nižší), lze odvozovat, že porovnávací cena zde oceňovaného objektu se oproti původnímu ocenění nijak výrazněji nezměnila a pohybuje se nadále cenovém rozpětí: od 1,2do 1,6 mil. Kč. Závěr : Porovnávací hodnota objektu činí 1,2 až 1,6 mil. Kč. * II. Rybník s provozním objektem, les a pozemky PK: Od doby vyhotovení původního znaleckého posudku došlo ve srovnatelných lokalitách u zemědělských pozemků a především u rybníků ke zvýšení poptávky a tím i k nárůstu cen těchto nemovitostí. Závěr : Porovnávací hodnota rybníka s provozním objektem, lesa a pozemků PK činí 750 až 850 tis. Kč

9 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ : Po vyhodnocení pozitivních i negativních vlivů působících na obvyklé ceny daných nemovitostí (bez uvažování případných práv a závad s těmito nemovitostmi spojených) odhaduji jejich obvyklé ceny ve výši : I. Objekt rodinného domu s pozemky ve funkčním celku : 1,3 mil. Kč. V období, které uplynulo od doby vyhotovení původního znaleckého posudku, tj. od října 2009 do data tohoto ocenění, došlo sice vlivem hospodářské krize ke snížení poptávky a k poklesu cen podobných nemovitostí, v původním posudku ale byla zohledněna skutečnost, kdy tato nemovitost tehdy nebyla trvale užívána a nebyla na ní delší dobu prováděna údržba. Tento stav se ale k datu tohoto ocenění změnil, objekt je trvale užíván a pečlivě udržován oprávněným z věcného břemene panem JUDr. Boleslavem Tomšíkem. * II. Rybník s provozním objektem, les a pozemky PK: 800 tis. Kč. Důvodem zvýšení ceny daného souboru nemovitostí je skutečnost, že v období, které uplynulo od doby vyhotovení původního znaleckého posudku, došlo i přes stále probíhající hospodářskou krizi k nárůstu cen podobných pozemků a především rybníků. Negativní vlivy působící na daný soubor nemovitostí zůstávají nadále v platnosti (tj. chybějící kolaudace staveb, provozní objekt je pravděpodobně situován na cizím pozemku, chybí práva přístupů k oceňovaným nemovitostem přes cizí pozemky). * * - 9 -

10 D. ZÁVĚR : D.1. Ocenění nemovitosti podle cenového předpisu ve vztahu k ceně obvyklé : Podle cenového předpisu platného k datu tohoto ocenění zjištěná cena objektu rodinného domu s pozemky ve funkčním celku činí zhruba 1,5 mil. Kč, obvyklou cenu této nemovitosti bez uvažování práv a závad odhaduji ve výši 1,3 mil. Kč. Obvyklá cena této nemovitosti je mírně nižší nežli je její cena administrativní, neboť vychází z provedené analýzy trhu a reálněji vystihuje stav konkrétní oceňované nemovitosti ve vztahu k situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi. Podle cenového předpisu platného k datu tohoto ocenění zjištěná cena staveb rybníka s provozním objektem, lesem a pozemky PK vyhodnocována nebyla, * obvyklou cenu tohoto souboru nemovitostí bez uvažování práv a závad odhaduji ve výši 800 tis. Kč. D.2. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených : Podle dostupných podkladů jsou vlastnická práva ke všem oceňovaným nemovitostem omezena exekučními příkazy k prodeji nemovitostí. Tato skutečnost se pro daný účel ocenění nevyhodnocuje

11 Ke všem oceňovaným nemovitostem je vázáno věcné břemeno užívání a k domu č.p. 11 i věcné břemeno bytu, oprávněným z těchto věcných břemen je pan JUDr. Boleslav Tomšík (r.č /041). Výše uvedená věcná břemena mají na obvyklé ceny daných nemovitostí velmi výrazný vliv, prakticky je činí neprodejnými, neboť případný kupec by z nemovitostí neměl po dobu života oprávněného vůbec žádný užitek, naopak by musel na vlastní náklady zabezpečovat své povinnosti vyplývající z titulu vlastnictví. Přesnější ocenění této závady však nelze z nějakého výpočtu či porovnání odvodit, jedná se o zcela výjimečný případ, který je možno řešit jen kvalifikovaným odhadem. Podle mého názoru tato závada snižuje obvyklé ceny daných nemovitostí na 1/10 jejich hodnoty, tj. u objektu rodinného domu s pozemky ve funkčním celku o částku : Kč x 9/10 = Kč, u staveb rybníka s provozním objektem, lesem a pozemky PK o částku : Kč x 9/10 = Kč. Vzhledem ke skutečnosti, že byla podána žaloba o neúčinnosti dohody o vypořádání SJM ze dne , ve které se výše uvedená věcná břemena zřizují (tudíž i právní opodstatnění těchto věcných břemen by mohlo být zpochybněno), budou v závěrečné části tohoto znaleckého posudku uvedeny dvě alternativy návrhu výsledných cen pro dražbu, a sice alternativa se zohledněním těchto věcných břemen a alternativa bez uvažování věcných břemen. D.3. NÁVRH VÝSLEDNÉ CENY : (dle 336a o.s.ř.) A) Alternativa s uvažováním věcných břemen : I. Objekt rodinného domu s pozemky ve funkčním celku : Obvyklá cena dané nemovitosti činí Kč Odpočet cen závad a práv s nemovitostí spojených - - závada spočívající ve věcných břemenech užívání a bydlení Kč Výsledná cena nemovitosti pro dražbu činí (Slovy : Jednostotřicettisíc Kč) Kč

12 II. Rybník s provozním objektem, les a pozemky PK: Obvyklá cena daného souboru nemovitostí činí Kč Odpočet cen závad a práv s nemovitostí spojených - - závada spočívající ve věcném břemenu užívání Kč Výsledná cena nemovitosti pro dražbu činí (Slovy : Osmdesáttisíc Kč) Kč B) Alternativa bez uvažování věcných břemen : I. Objekt rodinného domu s pozemky ve funkčním celku : Obvyklá cena dané nemovitosti činí Kč Odpočet cen závad a práv s nemovitostí spojených Kč Výsledná cena nemovitosti pro dražbu činí (Slovy : Jedenmilióntřistatisíc Kč) Kč II. Rybník s provozním objektem, les a pozemky PK: Obvyklá cena daného souboru nemovitostí činí Kč Odpočet cen závad a práv s nemovitostí spojených Kč Výsledná cena nemovitosti pro dražbu činí (Slovy : Osmsettisíc Kč) Kč Prohlašuji, že při provedení tohoto znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Otisk znalecké pečeti: V Českých Budějovicích dne Ing. Radim K a m b a Znalecká kancelář Na Sadech České Budějovice

13 Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr.1899/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Dodatek znaleckého posudku je zapsán pod poř. č / 13 znaleckého deníku