ZNALECKÝ POSUDEK. č. 4033/13/2019. Objednatel znaleckého posudku: Dražby EU s.r.o. IČ: Černilov Černilov

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 4033/13/2019 O ceně obvyklé rodinného domu čp. 81, který je postavený na stavební parcele č. parc. 99 a jiné stavby bez čp./če. postavené na stavební parcele č. parc. 109 v obci Hořovičky, katastrální území Hokov. Objednatel znaleckého posudku: Dražby EU s.r.o. IČ: Černilov Černilov Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé hodnoty za účelem nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Martin Buchar Buzulucká Hradec Králové 3 telefon: resding@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hradci Králové

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé hodnoty předmětných nemovitostí za účelem nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Hokov Hořovičky LV: 328 Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Hořovičky Katastrální území: Hokov Počet obyvatel: 512 Rodinný dům čp. 81 postavený na stavebním pozemku č. parc. 99 a jiná stavba bez čp./če. postavená na stavební parcele č. parc Prohlídka Prohlídka byla provedena dne za přítomnosti pana Ratzka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z KN, Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník LV č. 328 Snímek pozemkové mapy k.ú. Hokov Mapa širšího okolí Nabídka realitních kanceláří jednotlivých nemovitostí v blízkém okolí Místní šetření uskutečněné znalcem včetně pořízení fotodokumentace Informace získané od pana Jiřího Ratzka 5. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 328 Jiří Ratzka, bytem Hokov 81, Hořovičky k celku Omezení vlastnických práv dle oddílu C platného LV č. 328 ze dne Dokumentace a skutečnost Jinou dokumentaci než je výše uvedena neměl znalec k dispozici. Nemovitosti byly znalci zpřístupněny panem Ratzkem za účelem prohlídky, zaměření a pořízení fotodokumentace. Dále byly znalci poskytnuty veškeré relevantní informace k provedení ocenění nemovitosti. Ocenění je vypracováno s obecně platnými předpoklady, neboť stanovení obvyklé ceny není upraveno žádným předpisem kromě zákona č. 151/1997 Sb. 2 odstavec 1, ve znění pozdějších předpisů

3 Obvyklá cena je stanovena tak, aby byla předmětná nemovitost obchodovatelná na současném trhu s nemovitostmi a byla stanovena na základě porovnání s nabízenými nemovitostmi na realitním trhu a realizovanými nemovitostmi v daném místě a čase. Porovnatelné nemovitosti byly vybrány pouze pro orientaci znalce, neboť oceňované nemovitosti jsou svyým provedení specifické co se týče použitých konstrukcí. 7. Celkový popis nemovité věci Charakteristika obce a nemovitostí: Nemovitosti se nacházejí v obci Hořovičky, katastrálním území Hokov. Obec Hořovičky s počtem obyvatel 512 patří mezi menší obce na poměry ČR. Obec nemá prakticky žádnou občanskou vybavenost a je odkázána na okolní města a obce s dojezdovými vzdálenostmi od 4 do 15 km. V obci je vybudován pouze veřejný vodovod a elektrická síť, ostatní sítě nejsou vybudovány. Nemovitosti se nacházejí ve stavebně nesrostlé části obce, k.ú. Hokov. Jsou postaveny na cizích pozemcích, které jsou ve vlastnictví České republiky a příslušnost hospodařit s majetkem státu má Státní pozemkový úřad. Pozemky jsou užívány na základě nájemní smlouvy za roční nájemné. Porovnatelné nemovitosti na realitním trhu: Na základě šetření u jednotlivých realitních kanceláří a s použitím databáze znalce je nemovitost obtížně porovnatelná, neboť se jedná o typovou stavbu na bázi dřevní hmoty a lignátu na zděném přízemí. Nemovitosti tohoto typu nejsou v dané lokalitě běžně obchodovány a nemovitosti, které jsou přiřazeny ke znaleckému posudku jako přílohy jsou pouze pro orientaci znalce. Dále pro porovnání znalec použil propočet nemovitosti dle platného cenového předpisu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Rodinný dům čp. 81 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci I -0,03 pozemku a stavby) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00-3 -

4 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - pozemky užívané na I -0,01 základě nájemní smlouvy 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VII 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) nebo žádná III 0,90 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,616 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,950 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - negativní vlivy se neprojevují II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0, i = 2-4 -

5 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,598 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0, Rodinný dům čp. 81 Rodinný dům postavený na základových pasech s izolacemi proti zemní vlhkosti. Obvodové nosné konstrukce v přízemí zděné na tl. do 45 cm, obvodové nosné konstrukce prvního patra jsou sendvičové na bázi dřevní hmoty s izolací a lignátem na povrchu stěn. Zastřešení je provedeno sbíjenými dřevěnými vazníky s bedněním a osinkocementovými šablonami. Klempířské prvky provedeny kompletně z pozinkovaného plechu. Venkovní úpravy v přízemí omítkou a patra nástřikem, který je z větší části opadaný. Vnitřní omítky přízemí vápenné částečně poškozené, v patře provedeny nátěry. V lázni provedeny keramické obklady na WC a kuchyni pouze nátěry. Podlahové konstrukce u přízemí betonové mazaniny, patro má kombinaci podlahových krytin z plovoucích podlah, kobercových krytů a keramické dlažby. Schody z přízemí do patra venkovní jsou betonové a vnitřní dřevěné bez podstupnic. Okna osazena dřevěná zdvojená s osazenými žaluziemi. Vnitřní dveře hladké a prosklené. Elektroinstalace zavedena 230/400 V, hromosvod je na objektu provedený. Rozvody vody teplé a studené provedeny ve standardním rozsahu, ohřev teplé vody zajištěn elektrickým boilerem. Vytápění je radiátorovými články s kotlem na pevná paliva. Zařizovací předměty vana, umývadlo, WC, elektrický sporák a kuchyňská linka ve standardním provedení. Původní předměty jsou v průběhu let vyměněny. Dům obsahuje: přízemí - garáž, chodbu, kotelnu, uhelnu, dílnu, dva sklepy a schodiště do patra., první patro - zádveří, halu, kuchyň, WC, lázeň, spíž, čtyři pokoje. Dům je průměrně udržovaný v prvním patře, horší údržba je venkovního pláště jako celku a přízemí domu! Dům je napojen na elektrickou síť, vodovodní řad, kanalizaci má svedenu do žumpy. Dále se nachází na stavebním pozemku č. parc. 109 vedlejší stavba se zastavěnou plochou do 25 m 2, která slouží jako kurník a sklad. Oba stavební objekty jsou postaveny na stavebních parcelách jiného vlastníka - České republiky. Taktéž přilehlé pozemky, které slouží jako přístup ke stavebním objektům nejsou ve vlastnictví vlastníka staveb. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 47 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 931,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 12,30*9,00+4,35*1,50 = 117,23 m 2 patro: 12,30*9,00 = 110,70 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 117,23 m 2 2,30 m patro: 110,70 m 2 2,60 m Obestavěný prostor - 5 -

6 přízemí: 117,23*2,70 = 316,52 m 3 I. patro: 110,70*2,85 = 315,50 m 3 střešní prostor: 110,70*2,10/2 = 116,24 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 748,26 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 117,23 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 227,93 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,94 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ M zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby: samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn: na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn: méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost: hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby: ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: standardní příslušenství III 0,10 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav: stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 47 let: s = 1-0,005 * 47 = 0, Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,765 = 0,618 i = 1 Nemovitá věc je součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,950 Index polohy pozemku I P = 0,970 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 931,- Kč/m 3 * 0,618 = 1 193,36 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 748,26 m 3 * 1 193,36 Kč/m 3 * 0,950 * 0,970= ,48 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,48 Kč - 6 -

7 C. REKAPITULACE 1. Rodinný dům čp ,50 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Osmsetdvacetdvatisícosmsetpadesát Kč ,50 Kč ,- Kč D. Obvyklá hodnota Obvyklá hodnota předmětné nemovitostí je stanovena v souladu s 2 odstavce 1 zák. č. 151/1997 ve znění pozdějších předpisů. Obvyklou hodnotou se předpokládá výše, která by byla dosažitelná při prodeji v České republice v daném místě a čase. Nepřihlíží se při tom k mimořádným okolnostem to jest stav tísně převádějícího nebo nabývajícího, osobních poměrů a pod. Rodinný dům čp. 81 s vedlejší stavbou byly vybudovány v roce 1972 a od této doby jsou užívány. Jsou postaveny na pozemcích jiného vlastníka ČR. Taktéž okolní pozemek zahrada je ve vlastnictví ČR. Pozemky jsou užívány na základě nájemní smlouvy. Rodinný dům je postavený v mírně svažitém terénu, kde přízemí je technickým podlažím a patro je obyvatelné s jednou bytovou jednotkou. Vrchní část objektu je dřevostavba opláštěná lignátovými deskami. Na základě provedeného šetření v daném místě a čase je konstatováno, že obdobné stavby nejsou v daném místě a čase na realitním trhu běžně obchodovány. Při stanovení obvyklé hodnoty je brán zřetel na skutečnost, že stavby se nacházejí na pozemcích jiného vlastníka, dále na stavebně technický stav objektu a použitých materiálů. Na tomto základě stanovuji obvyklou hodnotu ve výši 1 350,- Kč/m 3 stavby. obestavěného prostoru včetně hodnoty vedlejší obestavěný prostor čp m 3 * 1 350,- Kč/m 3 = ,- Kč zaokrouhleně ,- Kč Obvyklou hodnotu předmětné nemovitosti čp. 81 rodinného domu s příslušenstvím stanovuji na ,- Kč Slovy: jedenmiliondesettisíckorunčeských. V Hradci Králové Martin Buchar Buzulucká Hradec Králové 3 telefon: resding@tiscali.cz - 7 -

8 E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne čj.spr 1848/86pro základní obor stavebnictví - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4033/13/2019 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4033/13/