ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3445/2/2017

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3445/2/2017 O ceně obvyklé stavebního pozemku č. parc. 726 jehož součástí je stavba rodinného domu čp. 830 a zahrada č. parc. 727 v obci Brno, katastrální území Žabovřesky. Objednatel znaleckého posudku: Dražby EU s.r.o. IČ: Černilov Černilov Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé hodnoty za účelem nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Martin Buchar Buzulucká Hradec Králové 3 telefon: resding@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hradci Králové

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé hodnoty předmětné nemovitosti za účelem nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Stavební parcela č. parc. 726 jehož součástí je stavba rodinného domu čp. 830 a zahrada č. parc. 727 Adresa předmětu ocenění: Fandarlíkova 830/ Brno Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Žabovřesky Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 3 780,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalec nebyl vpuštěn objekt opuštěný, účast sousedů. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z Katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno - město LV č Snímek pozemkové mapy k.ú.žabovřesky Mapa Brna Cenová mapa Brna- platná pouze do , zatím neobnovena Nabídka realitních kanceláří jednotlivých nemovitostí Místní šetření uskutečněné znalcem, informace poskytnuté sousedy Fotodokumentace pořízená znalcem 5. Vlastnické a evidenční údaje LV č Jiří Porkat, bytem Fanderlíkova 830, Brno k celku Omezení vlastnických práv dle oddílu C platného LV č ke dni Dokumentace a skutečnost Jinou dokumentaci než je výše uvedena neměl znalec k dispozici. Znalec nebyl panem Porkatem do nemovitosti vpuštěn a z tohoto důvodu znalec čerpá z místního šetření uskutečněného dne , kdy byla provedena prohlídka nemovitosti z venkovní strany a dále z poskytnutých informací od sousedů. Pan Porkat nereagoval na telefonické kontakty provedené znalcem na jemu poskytnuté telefonní číslo, které je po dobu více jak 14 dnů nedostupné. Jinou možnost znalec neměl a z tohoto důvodu nemovitost navštívil bez vlastníka. Při této.návštěvě nikdo nereagoval na - 2 -

3 vyzvánění. Ocenění je vypracováno s obecně platnými předpoklady, neboť stanovení obvyklé ceny není upraveno žádným předpisem kromě zákona č. 151/1997 Sb. 2 odstavec 1, ve znění pozdějších předpisů. Obvyklá cena je stanovena tak, aby byla předmětná nemovitost obchodovatelná na současném trhu s nemovitostmi a byla stanovena na základě porovnání s nabízenými nemovitostmi na realitním trhu a realizovanými nemovitostmi v daném místě a čase. 7. Celkový popis nemovité věci Charakteristika obce: Město Brno s počtem obyvatel je druhým největším městem v ČR. Má vybudovanou kompletní síť infrastruktury ve všech směrech - obchodní, úřadů státní a městské správy, vzdělávání od MŠ přes ZŠ, střední školy po univerzitní vzdělání a VŠ technického směru. Dále je napojeno na dálniční síť, autobusovou, železniční a leteckou dopravu. MHD je vybudována v širokém rozsahu včetně příměstské dopravy. Lékařská péče zajištěna v širokém rozsahu včetně fakultní nemocnice. Sportovní vyžití jednotlivých veřejných sportovišť a klubových v širokém rozsahu. Město je světoznámé svým autodromem a výstavištěm. Pracovní příležitosti jsou velmi dobré a zajišťují zaměstnanost i pro okolní města a obce. Je vyhledávanou lokalitou v podmínkách ČR. Porovnatelné nemovitosti na realitním trhu: Na základě šetření u jednotlivých realitních kanceláří byly pro porovnání vybrány nemovitosti v blízkém okolí včetně nemovitosti jejíž popis odpovídá nemovitosti oceňované a dále čerpáno z databáze znalce. Dále pro porovnání znalec použil propočet nemovitosti dle platného cenového předpisu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Rodinný dům čp Stavební pozemek a zahrada - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Havířov a katastrální území I 1,20 lázeňských míst typu A) a obce s lyžařskými středisky kategorie 4 až 5 hvězdiček nebo obce s významnými turistickými cíli 8. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s Prahou I 1,10 nebo Brnem - stavba je součástí pozemku 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,469 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,060 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00-4 -

5 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku - Omezené parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené: Vlivy zvyšující cenu - Velmi dobrá poloha pozemku k centru města III 0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 2,071 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1, Rodinný dům čp. 830 Rodinný dům postavený jako řadový středový na základových pasech s podsklepením a dvěma nadzemními podlažími. Obvodové nosné konstrukce jsou zděné z plných pálených cihel na tl. 45 cm. Stropní konstrukce rovné, zastřešení provedeno sedlovým dřevěným krovem vaznicové soustavy pokrytým taškovou pálenou krytinou. Venkovní omítky jsou břizolitové. Klempířské prvky provedeny kompletně z pozinkovaného plechu. Hromosvod není na objektu instalovaný. V zadní části je proveden v prvním patře balkon. Okna osazena dřevěná špaletová. Vrata do garáže dvoukřídlové dřevěné, taktéž dřevěné vstupní dveře. Vzhledem k tomu, že znalci nebyl umožněn přístup do objektu vychází znalec z informací poskytnutých sousedy co se týče vnitřního vybavení. Toto je předpokládáno ve standardním provedení a to zejména - vnitřní omítky vápenné štukové, keramické obklady, podlahové konstrukce, rozvody elektro, kanalizace, vody a vytápění, vnitřní dveře, schodiště a pod. Dům obsahuje jednu bytovou jednotku a předpokládá se velikost pět obytných místností s příslušenstvím v suterénu domu garáž a sklady. Stavba byla pravděpodobně v sedmdesátých letech částečně upravována a opravována a to zejména ve svém obvodovém plášti kdy byla provedena břizolitová fasáda, zřízen balkon a je předpoklad dalších vnitřních úprav. Znalec vychází ze skutečnosti, že dům je postavený ve středu řadového trojdomku, přičemž levý dům je v původním stavu, na domě oceňovaném a pravém jsou patrné provedené úpravy z původní podoby. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda - 5 -

6 Poloha objektu: Brno 3 Stáří stavby: 87 let Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 24): 4 826,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží suterén: 7,00*11,50 = 80,50 m 2 přízemí: 7,00*11,50 = 80,50 m 2 patro: 7,00*11,50 = 80,50 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška suterén: 80,50 m 2 2,60 m přízemí: 80,50 m 2 3,10 m patro: 80,50 m 2 3,10 m Obestavěný prostor suterén: 80,50*2,60 = 209,30 m 3 přízemí: 80,50*3,10 = 249,55 m 3 patro: 80,50*3,10 = 249,55 m 3 střešní prostor: 80,50*4,50/2 = 181,13 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 889,53 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 80,50 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 241,50 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ D 1. Druh stavby: dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn: cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn: 45 cm II 0,00 4. Podlažnost: hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby: ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené: významně zvyšující cenu - V 0,10 Vyhledávaná nemovitost 13. Stavebně - technický stav: stavba se zanedbanou údržbou III 0,85-6 -

7 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 47 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * ( )= 0, Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,690 = 0,674 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,060 Index polohy pozemku I P = 1,410 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 4 826,- Kč/m 3 * 0,674 = 3 252,72 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 889,53 m 3 * 3 252,72 Kč/m 3 * 1,060 * 1,410= ,72 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,72 Kč 2. Stavební pozemek a zahrada Stavební pozemek zastavěný stavbou rodinného domu a zahrada, která se stavebním pozemkem tvoří jeden funkční celek v obci Brno, katastrální území Žabovřesky. Pozemek je rovinatý, přístupný ze zpevněné komunikace místního významu. V dané lokalitě jsou vybudovány veškeré inženýrské sítě a je možnost jejich napojení. Parkování je možné na pozemku eventuelně na přilehlých veřejných pozemcích. Docházkové vzdálenosti k vybudované infrastruktuře jsou dobré. MHD je do oblasti zavedena. Jde o vyhledávanou oblast k trvalému bydlení. Nevýhodou předmětných pozemků je pouze jejich velikost, neboť se jedná pouze o zastavěný pozemek stavbou rodinného domu s minimální plochou zahrady ve velikosti 50 m 2. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,060 Index polohy pozemku I P = 1,410 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,060 * 1,000 * 1,410 = 1,495 6 i = 1-7 -

8 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,10 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a , , ,90 nádvoří 4 odst. 1 zahrada , , ,- Stavební pozemky - celkem 179, ,90 Stavební pozemek a zahrada - zjištěná cena = ,90 Kč - 8 -

9 C. Obvyklá hodnota Obvyklá hodnota - cena předmětné nemovitosti je stanovena v souladu s 2 odstavce 1 zák. č. 151/1997 ve znění pozdějších předpisů. Obvyklou cenou - hodnotou se předpokládá cena, která by byla dosažitelná při prodeji v České republice v daném místě a čase. Nepřihlíží se při tom k mimořádným okolnostem to jest stav tísně převádějícího nebo nabývajícího, osobních poměrů a pod. V daném případě se jedná o rodinný dům postavený ve velmi atraktivní vyhledávané lokalitě druhého největšího města ČR. Po prozkoumání trhu s nemovitostmi bylo konstatováno, že realizace rodinných domů v dané lokalitě převyšuje svými cenami běžný standard v poměrech ČR což se projevuje pouze ve vybraných velkých městech, což Brno zcela nepochybně je. Hodnoty zejména u rodinného domu jsou navrženy s ohledem na celkový předpokládaný stav a předpokládané nutné investice. Na základě výše uvedených skutečností a po prozkoumání trhu s nemovitostmi, porovnáním s nemovitostmi nabízenými na realitním trhu navrhuji obvyklou hodnotu pozemkových parcel ve výši 4 500,- Kč/m 2 a obestavěný prostor RD ve výši 6 500,- Kč/m 3. stavební pozemek a zahrada o celkové výměře 179 m 2 * 4 500,- Kč = ,- Kč RD o obest. prostoru 890 m 3 * 6 500,- Kč = ,- Kč C e l k e m ,- Kč Obvyklou hodnotu předmětného RD čp. 830 s pozemkovými parcelami č. parc. 726 a 727 navrhuji ve výši ,- Kč Slovy: šestmilionůpětsetdevadesáttisícpětsetkorunčeských. V Hradci Králové Martin Buchar Buzulucká Hradec Králové 3. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne čj.spr 1848/86pro základní obor stavebnictví - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3445/2/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3445/2/