Soukromá vysoká škola ekonomická Znojmo PROJEKT TENISOVÉ KURTY ZNOJMO-LESKY. Zpracovali: prosinec 2010 Ing. Pavel Štohl Ing. Oldřich Šoba, Ph.D.

Transkript

1 Soukromá vysoká škola ekonomická Znojmo PROJEKT TENISOVÉ KURTY ZNOJMO-LESKY Zpracovali: prosinec 2010 Ing. Pavel Štohl Ing. Oldřich Šoba, Ph.D.

2 1 Úvod a cíl projektu Tento projekt vznikl na základě poptávky ze strany města Znojma týkající se ekonomického vyhodnocení využití a provozování tenisového areálu Znojmo-Lesky. Jedná se areál s velmi dobrou pověstí, která odpovídá velmi pěknému a svým způsobem i ojedinělému prostředí, ve kterém se tento areál nachází. Tenisový areál je vhodně provozován společně s dalšími sportovními areály (plavecký bazén, plovárnu, zimní stadion a jiné sportoviště města Znojma) pod Správou nemovitostí města Znojma, která je příspěvkovou organizací města Znojma. Obrázek č. 1: Tenisový areál Znojmo-Lesky. Zdroj: maps.google.com Stav celého objektu odpovídá jeho stáří, a to se týká zejména sportovní ploch areálu, konkrétně povrchu kurtů. V objektu je šest antukových kurtů, přičemž pět kurtů je společných a šestý antukový kurt je lokalizován na vyvýšené plošině. Součástí areálu je rovněž jeden kurt s asfaltovým povrchem. Více viz obrázek č. 1. V současné době je možno areál využívat pouze v letním období, které představuje přibližně šest měsíců (polovina dubna až polovina října). V zimní období není možno areál využívat. Ekonomické vyhodnocení provozu kurtů Znojmo-Lesky je rozděleno do dvou dílčích částí, které jsou mezi sebou vzájemně provázány, přičemž prioritou je využití areálu v letním období. Ekonomické vyhodnocení provozu areálu v zimním období bude na vyhodnocení provozu v letním období navazovat. Cílem předloženého projektu je ekonomicky vyhodnotit letní a zimní variantu dlouhodobého provozu tenisového areálu Znojmo-Lesky, a to při uvažování investičních nákladů, provozních nákladů a provozních výnosů každé z variant. Výsledky tohoto projektu mohou být vhodným materiálem rovněž pro stanovení výše nájemného a dalších souvisejících podmínek nájmu areálu Znojmo-Lesky nájemci. Základní doporučení v této oblasti jsou rovněž dalším z výsledků tohoto projektu, včetně uvedení možností čerpání dotačních prostředků na investice do areálu a jeho provoz. 1

3 2 Použité metody a struktura Při vypracování dlouhodobé ekonomické analýzy jednotlivých variant, včetně sestavení plánu cash flow, kvantifikaci kriteriálních ukazatelů ekonomické návratnosti projektu bylo u každé z variant vycházeno z následujících vstupních parametrů: investiční náklady varianty provozní náklady varianty provozní výnosy varianty. Při zpracování ekonomické analýzy bylo vždy nutné taktéž zohlednit následující aspekty: Každá z variant s sebou přináší investiční náklady, které jsou v každé variantě podrobněji definovány. Tyto investiční náklady se vždy týkají dlouhodobého využití tenisového areálu, a to na 20 let resp. 10 let (dle dané varianty). Jedná se v letní variantě o zásadní rekonstrukci antukového povrchu kurtů, který je v nevyhovujícím stavu a v rámci zimní varianty se jedná o pořízení 2kurtové nafukovací haly. Tenisový areál je provozován pod Správou nemovitostí města Znojma, která je příspěvkovou organizací, a rovněž provozuje např. plavecký bazén, plovárnu, zimní stadion a jiné sportoviště města Znojma. Veškeré hodnoty uvedené v tomto projekty byly konzultovány s osobami pohybujícími se v provozu tenisových kurtů, a to jak výnosové položky (zejména očekávané využití tenisových kurtů), tak i nákladové položky. Investiční náklady v obou variantách realizace projektu jsou vždy podloženy zpracováním dílčích projektů. V této souvislosti lze hodnoty uvedené v tomto projektu považovat za věrohodně stanovené. Veškeré hodnoty uvedené v tomto projektu jsou včetně DPH. I když Správa nemovitostí města Znojma je plátce DPH, byly ze zásady opatrnosti uvažovány hodnoty včetně DPH, jelikož v případě pronájmu areálu, který je rovněž v doporučeních diskutován, neplátci DPH, by nájemné nebylo zatíženo daní z přidané hodnoty, ovšem ani by nebylo možné nárokovat tuto daň na vstupu. Z tohoto důvodu jsou veškeré hodnoty v projektu uvažovány včetně této daně. V případě uvažování hodnot bez DPH by se hodnoty klíčových ukazatelů a z nich vyplývající závěry významným způsobem nezměnily. Délka horizontu hodnocení investice v jednotlivých variantách je vždy stanovena dle charakteru pořizované investice v dané variantě (zejména dle její životnosti). Je uvažována sazba daně z příjmů ve výši 19 %. Odpisy jsou stanoveny rovnoměrně po dobu životnosti investice v každé variantě. 2

4 Z důvodu, že poskytované služby budou hrazeny zejména ihned v hotovosti, nelze předpokládat vznik významnějšího objemu pohledávek. Stejný předpoklad je uplatňován i na straně závazků. Z tohoto důvodu lze provozní náklady a provozní výnosy považovat pro účely sestavení plánu cash flow za provozní výdaje a provozní příjmy a není nutno řešit vzájemné saldo pohledávek a závazků a o toto saldo upravovat náklady a výnosy při jejich transformaci na výdaje a příjmy. Diskontní sazba je stanovena na cca 3,50 % p.a., přičemž byla odvozena na základě aktuálních čistých výnosů 10letých státních dluhopisů 1 jako požadované minimální zhodnocení alternativní investice. Toto je vhodné zejména při využití vlastních prostředků na financování investičních nákladů. Při využití externích zdrojů jsou náklady na tyto náklady (např. úroková sazba úvěru) komparovány s výnosnosti dané varianty, která je kvantifikována prostřednictvím jednoho z vypočtených kriteriálních ukazatelů, a to vnitřního výnosového procenta. Na základě investičních nákladů, provozních nákladů a provozních výnosů je sestaven plán cash flow a vypočteny kriteriální ukazatele ekonomické návratnosti v dané variantě. Konkrétně se jedná o dobu návratnosti jak prostou (nediskontované vstupy), tak reálnou (diskontované vstupy) a dále o zmíněné vnitřní výnosové procento (IRR). Většina ekonomických veličin ve finanční analýze byla kvantifikována a zaokrouhlována v tis. Kč. Z tohoto důvodu je možná posléze určitá odchylka jejich sum, která nepřesahuje jednotku. Při zpracování finanční analýzy byla ve významné míře dodržena jedna ze základních zásad ekonomických a finančních výpočtů, a to zásada opatrnosti. Tato zásada spočívá především v nepodhodnocení nákladů a nenadhodnocení výnosů. Při dodržení této zásady lze poté předpokládat, že kvantifikované kriteriální ukazatele nedosáhnou poté ve skutečnosti významným způsobem méně příznivých hodnot než v analýze, spíše dosáhnou hodnot více příznivých. Dodržení této zásady je poté určitou zárukou vysoké vypovídací schopnosti finanční analýzy a kriteriálních ukazatelů finanční návratnosti projektu. Kapitola 3 se věnuje ekonomickému vyhodnocení dlouhodobého letního a zimního provozu areálu Znojmo-Lesky za výše uvedených předpokladů a stanovuje pro každou variantu dílčí doporučení, a to rovněž z pohledu pronájmu areálu. Kapitola 4 se pak věnuje komplexnímu vyhodnocení projektu provozu tenisového areálu Znojmo-Lesky, kdy provazuje výsledky obou variant provozu areálu, včetně předchozího vyhodnocení konkrétních možností čerpání finančních prostředků z dotačních titulů na investice a provoz tenisového areálu. 1 Více viz např. 3

5 3 Ekonomické vyhodnocení variant Ekonomické vyhodnocení dlouhodobého provozování tenisového areálu Znojmo-Lesky se skládá ze dvou dílčích částí, jak již bylo uvedeno v cíli projektu. Jedná se jednak o vyhodnocení letního provozu areálu ( Letní varianta ) a jednak o vyhodnocení zimního provozu areálu ( Zimní varianta ). 3.1 Letní provoz areálu Letní varianta představuje provoz tenisového areálu přibližně v období od 15. dubna do 15. října, což znamená v období 6 měsíců. Průměrný denní provoz areálu činí 12 hodin. Letní varianta je prioritní variantou celého projektu. Běžný provoz areálu bude v této variantě zajišťován dvěma správci, kteří se budou starat i o místní občerstvení (bufet) a provoz sauny. Ekonomická stránka těchto doplňkových služeb je zisková, přičemž zisk z těchto doplňkových služeb bude kompenzovat mzdové náklady jednoho ze správců areálu. A) Investiční náklady Investičními náklady v této variantě projektu představují komplexní rekonstrukci povrchu antukových kurtů, který je v současný době v nevyhovujícím stavu, a to včetně pro pořádání tenisových turnajů, k čemuž by měl být areál hojně využíván, a to zejména k jeho charakteru a prostředí, ve kterém nachází, jelikož oba tyto faktory k tomu přímo vybízí. Současný stav povrchu kurtů se v současné době zcela jistě projevuje na nižším využití tohoto areálu, včetně omezeném pořádání zmíněných tenisových turnajů. To vše se negativně projevuje v ekonomice areálu. Tato varianta uvažuje s rekonstrukcí 6 ze 7 kurtů, a to 6 antukových kurtů. Celkové náklady na jejich rekonstrukci vychází z orientační nabídky společnosti Sibera, která je v oboru velmi známá s velmi dobrými zkušenostmi a referencemi, a činí cca 1900 tis. Kč včetně DPH (vyplývá z přílohy č. 1). Tyto náklady mohou být sníženy, pokud některé z prací (především manuální) budou v režii dobrovolníků z tenisového oddílu Znojmo, který areál využívá a nadále bude využívat. Ze zásady opatrnosti ovšem je uvažováno s celou částkou 1900 tis. Kč. Doba životnosti antuky se odhaduje dle projektu a zkušeností na dobu cca 20 let. Této době bude odpovídat i délka provozní fáze projektu v této variantě. Rekonstrukce povrchu kurtů je ve smyslu účetních a daňových zákonů opravou s možností zahrnout tento výdaj jednorázově do nákladů, ale bez nutnosti odpisování. Jelikož je tento projekt hodnocen samostatně od provozu ostatních objektů pod Správou nemovitostí města Znojma, byly investiční náklady postupně započítávány oproti hospodářskému výsledku projektu a s daní z příjmů tak začalo být počítáno až v 8. roce provozu varianty. V případě uvažování provozu dalších objektů pod správou uvedené příspěvkové organizace města Znojma by úspora na dani z příjmů z investičních nákladů byla realizována již dříve. Ze zásady opatrnosti ovšem s tímto faktem nebylo počítáno. 4

6 B) Provozní náklady Provozní náklady projektu v letní variantě provozu kurtů (za období 6 měsíců) jsou následující: Antuka: jedná se o údržbu antukového povrchu zrekonstruovaných kurtů. Předpokládaná částka činí Kč. Energie: jedná se o náklady na elektrickou energii, zemní plyn a voda v předpokládané částce Kč. Režie: v této položce se uvažují náklady na odvoz odpadu, pojištění, telefonní poplatky a drobná údržba areálu v částce cca Kč. Mzdové náklady: v areálu by v letní variantě měli pracovat 2 správci. Mzdové náklady jednoho ze správců jsou kompenzovány příjmy (zisky) z provozu občerstvení a sauny. Z tohoto důvodu nebudou tyto služby a výnosy z nich v rámci části provozní výnosy uvažovány. Mzdové náklady druhého ze správců budou činit Kč/měsíc, a to včetně sociálního a zdravotního pojištění na straně zaměstnavatele. V letní variantě provozu areálu tak budou celkem činit Kč. Souhrn provozní nákladů projektu v letní variantě provozu uvádí tabulka č. 1. Tabulka č. 1: Provozní náklady projektu. Položka M J Částka Antuka Kč Energie Kč Režie Kč M zdové náklady Kč Provozní n áklady K č Zdroj: Výpočty zpracovatele C) Provozní výnosy Jako provozní výnosy projektu lze uvažovat následující položky: Poplatky od členů tenisového klubu: tyto poplatky budou v konečném důsledku částkou za pronájem 3 kurtů každý pracovní den v hodinovém rozmezí 14. až 20. hodina. Očekávané příjmy z těchto poplatků činí Kč. Pronájem kurtů veřejnosti: denní využití všech kurtů v areálu veřejností (mimo klub) se předpokládá na 16 hodin v rámci pracovního dne. Při ceně 120 Kč/hodinu činí částka za den 1920 Kč, při uvažování 128 pracovních dní v rámci uvedených 6 měsíců jsou celkové výnosy rovny částce Kč. Víkendové využití každého kurtu se uvažuje na 2,5 hodiny, to znamená u všech kurtů 15 hodin celkem za den. Při ceně 120 Kč/hodinu se jedná o částku 1800 Kč za víkendový den a za všechny víkendové dny (52) v rámci uvedeného pololetí se jedná o celkovou částku Kč. Celkové příjmy za pronájem kurtů veřejnosti tak v uvedeném půlročním období činí Kč. 5

7 Reklama: očekávané příjmy z reklamních tabulích v areálu tenisových kurtů činí cca Kč. Sponzorům tento dar bude částečně kompenzován bezplatným (či zlevněným) pronájmem kurtů ve vymezených časech v omezeném počtu hodin. Doprovodné služby: příjmy z doprovodných služeb (myšleno zejména občerstvení a sauna) nejsou uvažovány vzhledem ke vzájemné kompenzaci mzdových nákladů jednoho ze správců areálu. Souhrn provozní výnosů projektu v letní variantě provozu uvádí tabulka č. 2. Tabulka č. 2: Provozní výnosy projektu. Položk a M J Částka Poplatky členů tenisového klubu Kč Pronájem kurtů veřejnosti Kč Reklam a Kč Provozní výnosy Kč Zdroj: Výpočty zpracovatele Při kalkulaci provozních výnosů byla uplatňována ve významné míře zásada opatrnosti spočívající v nenahodnocení provozních výnosů. Další potencionální výnosy, které nebyly uvažovány vyplývají z pořádání tenisových turnajů, kdy po rekonstrukci tenisových dvorců bude celý areál jedinečným místem pro jejich pořádání. Konání těchto turnajů se poté samozřejmě pozitivně projeví nejen ve výnosech za pronájem kurtů, ale například i v ekonomice souvisejících služeb, zejména občerstvení. Jelikož nelze očekávané využití tenisových kurtů těmito turnaji přesněji kvantifikovat, nebylo ze zmíněné zásady opatrnosti kvantifikováno. Rovněž bude možné tenisové kurty nabídnout v méně frekventovaných časech (dopolední hodiny v pracovní dny) místním školám, a to za režijní poplatky pokrývající náklady na běžnou údržbu. Toto by opět mohlo jednak posílit výnosovou stánku provozu areálu a jednak zvýšit mezi mladými zájem o tenis. D) Plán cash flow a kriteriální ukazatele ekonomické návratnosti Na základě výše uvedených vstupních údajů je stanoven následující plán cash flow projektu (tabulka č. 3), který je sestaven na základě následujících zásad: neuvažován vliv inflace jak na výnosové, tak na nákladové straně. ze zásady opatrnosti neuvažováno případné zvýšení využití kurtů, ale po celou dobu hodnocení uvažováno stejné využití kurtů zdůvodněné výše. doba hodnocení je stanovena na 20 let, což je doba životnosti pořizované investice, neboli zásadní rekonstrukce povrchu antukových kurtů. na základě plánu cash flow je kvantifikována výnosnost varianty ve formě vnitřního výnosového procenta (IRR) jako základního ukazatele ekonomické návratnosti varianty. 6

8 Tabulka č. 3: Plán cash flow. Období Investiční náklady Provozní příjmy Provozní náklady Hospodářský výsledek Odpisy Daň Cash flow Kumulovaný cash flow Diskontní faktor Diskontovaný cash flow Kumulovaný diskontovaný cash flow Období Investiční náklady Provozní příjmy Provozní náklady Hospodářský výsledek Odpisy Daň Cash flow Kumulovaný cash flow Diskontní faktor Diskontovaný cash flow Kumulovaný diskontovaný cash flow MJ tis. Kč -1900,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 tis. Kč x 489,36 489,36 489,36 489,36 489,36 489,36 489,36 489,36 489,36 489,36 tis. Kč x -220,00-220,00-220,00-220,00-220,00-220,00-220,00-220,00-220,00-220,00 tis. Kč x 269,36 269,36 269,36 269,36 269,36 269,36 269,36 269,36 269,36 269,36 tis. Kč x 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 tis. Kč x 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 51,18 51,18 51,18 tis. Kč -1900,00 269,36 269,36 269,36 269,36 269,36 269,36 269,36 218,18 218,18 218,18 tis. Kč -1900, , , ,92-822,56-553,20-283,84-14,48 203,70 421,88 640,06 tis. Kč 1,0000 1,0350 1,0712 1,1087 1,1475 1,1877 1,2293 1,2723 1,3168 1,3629 1,4106 tis. Kč -1900,00 260,25 251,45 242,95 234,73 226,79 219,12 211,71 165,69 160,09 154,67 tis. Kč -1900, , , ,35-910,62-683,83-464,70-252,99-87,30 72,79 227,46 MJ CELKEM tis. Kč 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0, ,00 tis. Kč 489,36 489,36 489,36 489,36 489,36 489,36 489,36 489,36 489,36 489, ,20 tis. Kč -220,00-220,00-220,00-220,00-220,00-220,00-220,00-220,00-220,00-220, ,20 tis. Kč 269,36 269,36 269,36 269,36 269,36 269,36 269,36 269,36 269,36 269, ,20 tis. Kč 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 tis. Kč 51,18 51,18 51,18 51,18 51,18 51,18 51,18 51,18 51,18 51,18 665,32 tis. Kč 218,18 218,18 218,18 218,18 218,18 218,18 218,18 218,18 218,18 218, ,88 tis. Kč 858, , , , , , , , , ,88 x tis. Kč 1,4600 1,5111 1,5640 1,6187 1,6753 1,7340 1,7947 1,8575 1,9225 1,9898 x tis. Kč 149,44 144,39 139,51 134,79 130,23 125,83 121,57 117,46 113,49 109, ,82 tis. Kč 376,91 521,29 660,80 795,59 925, , , , , ,82 x Zdroj: Výpočty zpracovatele 7

9 Jako diskontní sazba byla použita přibližná čistá výnosová míra 10letých státních dluhopisů, jako minimální alternativní čisté zhodnocení investovaných prostředků, ve výši cca 3,50 % p.a. Takto stanovená diskontní sazba bývá standardně používána v rámci realizace obdobných projektů. Na základě informací v plánu cash flow byla stanovena i doba návratnosti investičních nákladů, která vyplývá jak pro nediskontovanou verzi, tak pro diskontovanou verzi z následujících grafů. V případě nediskontovaných peněžních toků se jedná o dobu mezi 7 až 8 lety, v případě diskontované verze o dobu mezi 8 až 9 lety. V obou případech se jedná o necelou polovinu doby celkové životnosti rekonstruovaných povrchů. Z tohoto pohledu je realizace projektu v letní variantě provozu areálu udržitelná. Obrázek č. 2: Kumulovaný a kumulovaný diskontovaný cash flow. Kumulovaný cash flow Kumulovaný diskontovaný cash flow 4 000, , , , , ,00 500,00 tis. Kč 1 000,00 0,00 tis. Kč 0,00-500, , , , , , , , období období Zdroj: Výpočty zpracovatele Základním ukazatelem ekonomické návratnosti projektu je jeho výnosnost, která je v tomto případě vyhodnocena na základě nejužívanějšího ukazatele pro tuto oblast, kterým je vnitřní výnosové procento projektu (IRR). Tento ukazatel komplexním způsobem hodnotí výnosnost daného projektu, kdy přesně zohledňuje i časový faktor, neboli okamžiky jednotlivých peněžních toků. Tento ukazatel lze poté velmi vhodně srovnat například s úrokovou mírou úvěru či obecně požadovanou výnosností projektu (po zohlednění daňových vlivů) pro určení, zdali je možno za daných úrokových podmínek daný projekt realizovat, či zdali dosáhne požadované výnosnosti, která může být právě nastavena jako náklady na financování daného projektu či může být představována mírou výnosnosti alternativního zhodnocení investovaných prostředků (v tomto případě by se mohlo jednat o zmíněnou výnosnost státních dluhopisů jako minimální požadované výnosnosti). Vnitřní výnosové procento předloženého projektu v letní variantě provozu tenisového areálu činí na základě hodnot uvedených v plánu cash flow (tabulka č. 3) 11,67 % p.a. To by měla být například maximální úroková sazba úvěru (po zdanění, jelikož IRR je rovněž již po zdanění 2 ), kterým by měly být financovány investiční náklady varianty za předpokladu 20letého úvěru. Pokud by úroková sazba úvěru byla nižší, byla by varianta nejenom ekonomicky rentabilní, ale i finančně udržitelná. 2 Před zdaněním (19 %) by se jednalo o maximální úrokovou sazbu úvěru (uvedena v úvěrové smlouvě) ve výši cca 14,41 % p.a. 8

10 E) Financování investičních nákladů letní varianty projektu Při uvažování financování investičních nákladů letní varianty prostřednictvím úvěru je nutno také vyhodnotit finanční udržitelnost splácení tohoto úvěru. Pokud každoroční provoz areálu v letní variantě by měl dle plánu cash flow generovat cca 269,36 tis. Kč, bude výše splátek v závislosti na délce splácení a úrokové sazbě dle níže uvedené tabulky (tabulka č. 4) vždy nižší, než je tato hodnota. Jako optimální se jeví prodloužit dobu splatnosti úvěru co nejvíce k době životnosti investice (20 let) pro snížení velikosti splátky. To může být vhodné především na počátku splácení úvěru při nabíhání provozu tenisového areálu. Rovněž se jeví jako vhodné stanovit možnost předčasného splacení úvěru za přijatelných podmínek, aby nedocházelo dlouhou dobou splácení úvěru k příliš vysokým úrokovým nákladům na úvěr. Tabulka č. 4: Roční splátka úvěru v závislosti na úrokové sazbě a době splatnosti úvěru. Roční splátka úvěru při investici ve výši tis. Kč doba splatnosti úvěru (v letech) Výše úrokové sazby (% p.a.) 3,50 4,00 4,50 5,00 5,50 6,00 6,50 7,00 7,50 8, ,62 202,45 208,37 214,37 220,46 226,63 232,88 239,21 245,63 252, ,97 170,89 176,92 183,05 189,29 195,63 202,07 208,61 215,25 221, ,18 156,18 162,29 168,53 174,88 181,35 187,92 194,61 201,40 208, ,69 139,81 146,06 152,46 158,99 165,65 172,44 179,35 186,38 193,52 Zdroj: Výpočty zpracovatele F) Vyhodnocení letní varianty projektu Z provedené analýzy vyplývají následující skutečnosti, ze kterých lze rovněž odvodit i doporučení pro případné nastavení finančních a dalších podmínek pronájmu tenisového areálu soukromému nájemci: a) provoz areálu je ekonomicky ziskový Provoz areálu by každoročně měl generovat kladný provozní hospodářský výsledek ve výši cca 269 tis. Kč před zdaněním. Při stanovení provozních příjmů a provozních nákladů byla uplatněna zásada opatrnosti, a to zejména na příjmové straně, kdy realizace odhadu očekávaných příjmů je vždy obtížnější než v případě provozních nákladů. b) investice do nového povrchu je ekonomicky návratná Provoz bude generovat dostatečný cash flow při uvažované diskontní sazbě 3,50 % p.a. pro návratnost investičních nákladů do 9 let, což je méně než polovina životnosti rekonstruovaného povrchu. c) provoz areálu generuje dostatečný cash flow pro splácení úvěru na rekonstrukci Ze srovnání tabulky č. 3 a tabulky č. 4 je zřejmé, že provoz areálu bude generovat dostatečný cash flow pro splácení investičního úvěru na financování investičních nákladů spojených s rekonstrukcí povrchu kurtů, a to při různých úrokových sazbách tohoto úvěru a různé době jeho splatnosti. Pokud žadatelem o úvěr bude město Znojmo lze očekávat úrokovou sazbu u takto získaných finančních prostředků maximálně v úrovni kolem 4,50 % p.a. 9

11 G) Doporučení pro případný pronájem areálu v letní variantě projektu Doporučení pro pronájem areálu v letní variantě a jejich zdůvodnění jsou na základě výše uvedené analýzy následující: 1) Uzavřít pronájem maximálně na dobu jednoho volebního období Smlouva by měla být uzavřena maximálně v rámci volebního období, resp. na dobu 4 roků, aby případně nové vedení města Znojma mohlo pronájem vyhodnotit a prodloužit, či automaticky vypsat nové výběrové řízení na provozovatele areálu. 2) Financovat investiční náklady z prostředků města Znojma Rekonstrukce povrchu kurtů by měla být realizována z rozpočtu města Znojma, popř. z úvěrových prostředků. To z toho důvodu, že město Znojmo získá výhodnější podmínky úvěru než nájemce areálu, což sníží úrokové náklady financování investičních nákladů a umožní pro město Znojmo více profitovat z pronájmu, než pokud by tyto náklady financoval nájemce za méně výhodných podmínek a podstupoval by vyšší rizika. Snížení rizika pro nájemce může v konečném důsledku znamenat i vyšší počet zájemců o pronájem areálu a výběr z více možných alternativ včetně možnosti většího zohlednění i jiných než pouze ekonomických aspektů nabídek (práce s mládeží v rámci klubu, využití areálu pro školy atd.). Rovněž v případě vypovězení (či neprodloužení) smlouvy neproběhnou žádná významná finanční vyrovnání mezi městem Znojmem a nájemcem. Pokud je provoz areálu v letní variantě prioritní, jeví se toto doporučení jako opodstatněné 3) Stanovení výše nájemného a výpovědní lhůta Základní předpokladem stanovení nájemného je fixní platba pokrývající minimálně splátku úvěru. Fixní platba nájemce motivuje k vyšším příjmům, než jsou uvedeny v plánu cash flow. Na druhou stranu pro město Znojmo to znamená využívání tenisového areálu a dostatečný příjem pro splácení úvěru. Průměrné nájemné by mělo být minimálně ve výši 200 tis. Kč za celou letní sezónu se splatností ihned po ukončení sezóny. V prvních dvou letech lze navrhnout nájemné kvůli postupného rozvoji využití tenisového areálu na částku cca 175 tis. Kč a v dalších dvou letech na částku pohybujících se na úrovni cca 225 tis. Kč. Tyto částky by měly být dostatečné při uvažování úrokové sazby cca 4,50 % p.a. a 15letému splácení úvěru (viz tabulka č. 4). Výpověď již pro následující sezónu by nájemce musel předložit nejpozději na konci předchozí sezony, to znamená do 15. října, aby pronajímatel měl dostatečný časový prostor (6 měsíců) pro vypsání výběrového řízení na nového nájemce pro následující sezónu. Rovněž se jeví jako vhodné požadovat po nájemci kauci ve výši ročního nájmu areálu, která bude úročena celkovou inflací (měřenou indexem CPI zveřejňovaným ČSÚ) za celou dobu zadržování této kauce a bude započtena vůči poslednímu nájemnému či dlužnému nájmu minimálně měsíc po splatnosti v průběhu trvání kontraktu, přičemž by následovala výpověď nájemní smlouvy. Doporučení ohledně provozování tenisového areálu v letní variantě včetně možnosti jeho pronájmu může být modifikováno na základě uvedení dotačních možností v kapitole 4 tohoto projektu. Výše uvedené závěry a doporučení týkající se této varianty provozu areálu jsou realizovány při neuvažování jakýchkoliv možností ohledně dotačních příležitostí na investice či provoz tohoto areálu. To stejné se metodicky týká i následující kapitoly vyhodnocující provoz areálu v zmni variantě. 10

12 3.2 Zimní provoz areálu Zimní varianta představuje provoz tenisového areálu přibližně v období od 1. listopadu do 15. dubna, což znamená v období necelých dalších šesti měsíců, a to při využití tzv. nafukovací haly pokrývající dva ze zrekonstruovaných kurtů (jejich povrchů) z letní varianty provozu areálu. Průměrný denní provoz haly činí 14 hodin (od 8:00 do 22:00). Běžný provoz haly bude v této variantě zajišťován opět dvěma správci, kteří se budou starat i o občerstvení a provoz sauny. Ekonomická stránka těchto doplňkových služeb je opět zisková, přičemž zisk z těchto doplňkových služeb bude kompenzovat polovinu mzdových nákladů jednoho ze správců haly (využití těchto služeb bude nižší, proto kompenzace klesá na polovinu mzdových nákladů oproti celým mzdovým nákladům v letní variantě). A) Investiční náklady Investičními náklady v této variantě projektu je pořizovací cena nafukovací haly. V této souvislosti byla oslovena společnost Callipso, aby připravila rámcovou nabídku na vybudování této haly v areálu Znojmo-Lesky. Pracovníci této firmy areál navštívili, realizovali příslušná proměření areálu a vypracovali komplexní a podrobnou nabídku, která je přílohou tohoto projektu (příloha č. 2). Uvedená nabídka slouží pouze pro základní představu, nejednalo se o závaznou poptávku a závaznou nabídku, ale o pouhý odhad. O stejný typ nabídky se jednalo i v případě letní varianty (Sibera, viz příklad č. 1). V případě skutečné realizace by bylo osloveno pravděpodobně více společností a vypsáno řádné výběrové řízení. Společnost Callipso byla pro účely tohoto projektu vybrána z důvodu velmi dobrých referencí a zkušeností z této oblasti, kdy vybudovala jak v České republice, tak zahraničí desítky takových nafukovacích hal. Konkrétní realizace těchto hal jak v České republice, tak v zahraničí jsou rovněž součástí této nabídky v příloze projektu. Cena haly včetně DPH činí dle nabídky společnosti Callipso cca 2720 tis. Kč a tato částka představuje investiční náklady zimní varianty projektu. Minimální dobu životnosti haly odhaduje na základě svých zkušeností z realizace obdobných projektů společnost Callipso na 10 let, proto doba hodnocení ekonomické návratnosti projektu v této variantě odpovídá této délce, stejně jako doba odpisování. B) Provozní náklady Provozní náklady projektu v zimní variantě provozu kurtů (cca 6 měsíců) jsou následující: Antuka: jedná se o údržbu antukového povrchu. Předpokládaná částka činí Kč. Energie: jedná se o náklady na elektrickou energii, zemní plyn a zemní vodu v předpokládané částce Kč. Údaje o předpokládané spotřebě zemního plynu a elektřiny a dále ocenění je přílohou tohoto projektu (příloha č. 3). U zemního plynu se jedná o částku cca Kč a u elektrické energie se v závislosti na zvoleném tarifu jedná o částku Kč až Kč. Celkově tedy za energie lze kalkulovat s částkou Kč. Je nutno upozornit na skutečnost, že v nabídce společnosti Callipso (příloha č. 2) je uvažováno s odlišnými náklady (mnohem nižšími) na elektrickou energii a vytápění zemním plynem u 2kurtové nafukovací 11

13 haly, ovšem to muže být způsobeno jednak uvažováním již neaktuálních cen, uvažováním spodního intervalu spotřeby daného média, což v realitě může znamenat horší osvětlení haly a chlad, a rovněž také marketingovými důvody. Náklady za energie uvedené v příloze č. 3, se kterými tato varianta uvažuje, vychází vždy z průměru intervalu spotřeby daného média uváděného společností Callipso a z aktuálních cen na trhu. Z tohoto pohledu lze považovat uvažovanou hodnotu této nákladové položky za hodnověrnou. Režie: v této položce se uvažují náklady na odvoz odpadu, postavení haly, pojištění haly a drobná údržba areálu a jiné drobné výdaje v částce cca Kč. Mzdové náklady: v areálu by v zimní variantě měli pracovat 2 správci. Polovina mzdových nákladů jednoho ze správců je kompenzována příjmy (ziskem) z provozu občerstvení a sauny. Z tohoto důvodu nebudou tyto služby a výnosy z nich v rámci části provozní výnosy opět uvažovány. Mzdové náklady druhého ze správců budou činit Kč/měsíc, a to včetně sociálního a zdravotního pojištění na straně zaměstnavatele. V zimní variantě provozu areálu tak budou celkem činit Kč. Souhrn provozní nákladů projektu v letní variantě provozu uvádí tabulka č. 5. Tabulka č. 5: Provozní náklady projektu. Položka MJ Částka Antuka Kč Energie Kč Režie Kč Mzdové náklady Kč Provozní náklady Kč Zdroj: Výpočty zpracovatele C) Provozní výnosy Kalkulace provozních výnosů je založena na předpokladu 118 pracovních a 48 víkendových dní v rámci uvažovaného období. Jsou uvažovány jednak příjmy za pronájem kurtů a dále ostatní příjmy (konkrétně z umístění reklam). Příjmy z doplňkových služeb nejsou uvažovány, jelikož již byly započteny v rámci provozních nákladů s polovinou mzdových nákladů jednoho ze správců areálu. 1) Pronájem kurtů v pracovní dny Denní provoz haly je 14 hodin, za oba kurty to činí 28 hodin. Z těchto 28 hodin bude 8 hodin využito pro klub, a to při speciální ceně pro klub (množstevní sleva) 200 Kč/hodina. Celkově tedy za pracovní den 1600 Kč za hodiny využité tenisovým klubem. Klub bude využívat halu v nejméně lukrativních časech, aby kurty byly v maximálně možné míře k dispozici veřejnosti při ceně 300 Kč/hodina. Ze zbývajících 20 hodin je uvažováno při dodržení opatrnosti, že veřejností bude využito dalších 8 hodin při zmíněné ceně 300 Kč/hodina. Celkově tedy činí platby od veřejnosti za jeden pracovní den 2400 Kč. Celkově za pracovní den (klub a veřejnost) činí příjmy za pronájem kurtů 4000 Kč. Při uvažování 118 pracovních dní jsou provozní příjmy v pracovní dny za pronájem kurtů rovny Kč. 12

14 2) Pronájem kurtů ve víkendové dny Jak již bylo uvedeno v rámci stanovení časového období provozu zimní varianty, je uvažováno 48 víkendových dní při provozu haly opět od 8:00 do 22:00, to znamená 14 hodin, při uvažování 2 kurtů se jedná o 28 hodin. Ve víkendové dny bude využití kurtů pouze veřejností při ceně opět 300 Kč/hodina. O víkendu je uvažováno 50% využití haly, to znamená 14 hodin. Celkově tedy činí příjmy z pronájmu kurtů za jeden víkendový den 4200 Kč a při uvažování 48 víkendových dní činí celková částka příjmů z pronájmu kurtů Kč 3) Ostatní příjmy Reklama: očekávané příjmy z reklamních tabulích v hale činí cca Kč. Sponzorům toto bude také částečně kompenzováno mírně zlevněným pronájmem kurtů ve vymezených časech v omezeném počtu hodin. Doprovodné služby: příjmy z doprovodných služeb (myšleno zejména občerstvení a sauna) nejsou uvažovány vzhledem ke vzájemné kompenzaci poloviny mzdových nákladů jednoho ze správců areálu. Souhrn provozní výnosů projektu v letní variantě provozu uvádí tabulka č. 6. Tabulka č. 6: Provozní výnosy projektu. Položka MJ Částka Pronájem kurtů v pracovní dny Kč Pronájem kurtů ve víkendové dny Kč Reklama Kč Provozní vý nosy Kč Zdroj: Výpočty zpracovatele D) Plán cash flow a kriteriální ukazatele ekonomické návratnosti Na základě výše uvedených vstupních údajů je stanoven následující plán cash flow projektu (tabulka č. 7), který je sestaven na základě následujících zásad: neuvažován vliv inflace jak na výnosové tak na nákladové straně. ze zásady opatrnosti neuvažováno případné zvýšení využití kurtů, ale po celou dobu hodnocení uvažováno stejné využití kurtů zdůvodněné výše. doba hodnocení je stanovena na 10 let, což je doba minimální životnosti investičního výdaje, neboli nafukovací haly. na základě plánu cash flow je kvantifikována výnosnost projektu ve formě vnitřního výnosového procenta (IRR) jako základního ukazatele ekonomické návratnosti projektu. 13

15 Tabulka č. 7: Plán cash flow. Období MJ CELKEM Investiční náklady tis. Kč ,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Provozní příjmy tis. Kč x 723,60 723,60 723,60 723,60 723,60 723,60 723,60 723,60 723,60 723, ,00 Provozní náklady tis. Kč x -620,00-620,00-620,00-620,00-620,00-620,00-620,00-620,00-620,00-620, ,00 Hospodářský výsledek tis. Kč x 103,60 103,60 103,60 103,60 103,60 103,60 103,60 103,60 103,60 103, ,00 Odpisy tis. Kč x 272,00 272,00 272,00 272,00 272,00 272,00 272,00 272,00 272,00 272, ,00 Daň tis. Kč x 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0, ,40 Cash flow tis. Kč ,00 103,60 103,60 103,60 103,60 103,60 103,60 103,60 103,60 103,60 103, ,00 Kumulovaný cash flow tis. Kč , , , , , , , , , , ,00 x Diskontní faktor tis. Kč 1,0000 1,0350 1,0712 1,1087 1,1475 1,1877 1,2293 1,2723 1,3168 1,3629 1,4106 x Diskontovaný cash flow tis. Kč ,00 100,10 96,71 93,44 90,28 87,23 84,28 81,43 78,68 76,01 73, ,40 Kumulovaný diskontovaný cash flow tis. Kč , , , , , , , , , , ,40 x Zdroj: Výpočty zpracovatele Z tabulky č. 7 jednoznačně vyplývá, že projekt bude sice provozně udržitelný (bude generovat pozitivní cash flow), ale nebude v rámci horizontu 10 let ekonomicky návratný. Tuto skutečnost potvrzuje i obrázek č. 3, a to jak pro nediskontovaný tak diskontovaný cash flow. Diskontní sazba byla opět ve výši 3,50 % p.a. Pokud není projekt ekonomicky návratný, není možné ani kvantifikovat jeho vnitřní výnosové procento. Obrázek č. 3: Kumulovaný a kumulovaný diskontovaný cash flow. Kumulovaný cash flow Kumulovaný diskontovaný cash flow 0,00 0,00-500,00-500, , ,00 tis. Kč ,00 tis. Kč , , , , , , , období období E) Vyhodnocení varianty a doporučení pro zimní variantu projektu Zdroj: Výpočty zpracovatele Provoz areálu v zimní variantě generuje kladný cash flow. Investiční náklady zimní varianty provozu areálu ovšem nejsou ekonomicky návratné. Z výše uvedeného důvodu se nedoporučuje, aby město Znojmo ze svých finančních prostředků (či z úvěrových prostředků, které bude splácet) investovalo do pořízení 2kurtové nafukovací haly. Jako alternativu by bylo možné řešit každoroční pronájem použité nafukovací haly, ovšem i v tomto případě by pravděpodobně nájemné této haly přesáhlo vygenerovaný kladný cash flow a město Znojmo by provoz haly muselo financovat z jiných zdrojů. Toto by bylo pro město Znojmo rizikové. V případě pronájmu areálu by bylo možné uvažovat, že nájemné z letní varianty by zahrnovalo i pronájem areálu v zimní variantě a toto riziko by tak bylo přeneseno na nájemce areálu, pokud by byl ochoten tato rizika s pronájmem a provozováním nafukovací haly podstoupit. Tato doporučení opět nezohledňují možné dotační příležitosti na investice a provoz tenisového areálu, které zmiňuje kapitola 4 tohoto projektu. 14

16 4 Dotační příležitosti a komplexní vyhodnocení variant Tato kapitola uvádí základní potencionální dotační příležitosti pro finanční podporu předloženého projektu, a to jak jeho investičních nákladů, tak případně i jeho provozu. Provoz areálu by ovšem měl být dle kapitoly 3 provozně ziskový (generování pozitivního cash flow) v obou variantách, z čehož plyne, že je nutno se zaměřit zejména na získání dotačních prostředků na financování investičních nákladů, a to zejména v zimní variantě, která není ekonomicky návratná. Dotační příležitosti byly rovněž diskutovány s dotačním analytikem z poradenské společnosti zabývající se touto činností, kdy byl pro nalezení nejlepšího potencionálního dotačního titulu podrobně tento projekt představen. Na základě vyhodnocení potencionálních dotačních příležitostí mohou být rovněž částečně korigovány závěry a doporučení z předchozí kapitoly, pokud by byl zájem se o tyto dotačních prostředky ucházet, a to z důvodu stanovených podmínek dotačním titulem. 4.1 Dotační příležitosti V případě, že vlastníkem objektu by bylo město Znojmo, nebo občanské sdružení (například tenisový klub) na území města, nebo by mezi nimi byl nájemní vztah na dobu minimálně 10 let, bylo v uplynulém období možno čerpat dotační prostředky z fondů Ministerstva školství, mládeže a tělovýchovy ČR. Konkrétně se jednalo o program Státní podpory sportu 3. Uznatelné byly jak stavební, tak i technologické činnosti a nákup dlouhodobého hmotného majetku. Jednalo se jak o pořízení nového majetku, tak i jeho rekonstrukci. Zjednodušeně se jednalo o vše, co zvyšovalo hodnotu objektu. Maximální výše dotace pro nestátní neziskovou organizaci (například Tenisový klub Znojmo) byla ve výši 100 % uznatelných nákladů, maximálně ovšem 5 mil. Kč. V případě žadatele města Znojma je dotace 50 % do 10 mil. Kč uznatelných nákladů a 40 % nad 10 mil. Kč. Není v tomto případě možné, aby město pronajalo areál soukromému subjektu (včetně fyzické osoby), musí zůstat nájemní vztah mezi příslušným občanským sdružením a městem. Také není v tomto případě známá informace, že by projekt posléze podléhal testu tzv. veřejné podpory. Rovněž ze stejného dotačního titulu lze získat i neinvestiční dotace související s podporou provozu takovýchto zařízení (v tomto případě je žadatelem pouze občanské sdružení, které objekt vlastní či jej má v dlouhodobém pronájmu). Nevýhodou je, že pro čerpání prostředků v roce 2011 byly žádosti přijímány do října 2010 a pro čerpání finančních prostředků v roce 2012 nejsou dosud známy podmínky. Více viz příloha č. 4. Možnosti evropských dotací (ve výše uvedeném případě se jedná o dotaci ze státního rozpočtu ČR) jsou v současné době v případě tohoto projektu velmi omezené a odpovídající výzvy nejsou vypisovány. Možnost se v této podobě jeví také na úrovni tzv. PPP projektu

17 4.2 Komplexní vyhodnocení variant Při využití dotačních prostředků z programu Státní podpory sportu by bylo nutné uvažovat na základě informací z kapitoly 4.1 následující skutečnosti pro obě varianty provozu tenisového areálu: realizace projektu (vynaložení investičních nákladů a modernizace celého areálu) by započala nejdříve v roce 2012, pokud by byl v roce 2011 tento dotační titul za obdobných podmínek opět vypsán. vhodný by byl pronájem občanskému sdružení (nejlépe Tenisovému klubu Znojmo), a to na dobu 10 let, aby žadatelem bylo toto občanské sdružení. Výše dotace by dosáhla 100 % uznatelných nákladů, a to maximálně až 5 mil. Kč, což by pokrylo investiční náklady z obou variant. Rovněž by mohlo občanské sdružení žádat potencionálně i o dotaci na provoz areálu. v případě zájmu o využití dotačních prostředků se ovšem jeví jako více než vhodné dále a detailně konzultovat celý projekt s dotačními poradci, kteří mají s tímto dotačním titulem zkušenosti, aby nedošlo k různým nepřesnostem a opomenutím, a rovněž dokáží reálně odhadnout šance na získání těchto finančních prostředků. V případě nevyužití dotačních prostředků z uvedeného či jiného dotačního titulu platí závěry a doporučení pro jednotlivé varianty uvedené v kapitole 3. 5 Závěr projektu Tento projekt zpracovaný na základě poptávky města Znojma ekonomicky vyhodnotil dlouhodobý provoz tenisového areálu Znojmo-Lesky, a to jak v letním, tak v zimním provozu. Pokud se jedná o dlouhodobý provoz v desítkách let, je nutno uvažovat i investiční náklady, které dle jednotlivých variant představovaly rekonstrukce antukového povrchu kurtů, resp. nákup 2kurtové nafukovací haly. Ekonomická analýza doporučila projekt realizovat pro město Znojmo pouze v letní variantě, v zimní variantě by související investiční náklady nebyly pravděpodobně ekonomicky návratné a tato varianta (její realizace) by pro město byla velmi riziková. Rovněž každá varianta diskutovala možnosti a podmínky pronájmu areálu. Velmi zajímavé poznatky o dotačních možnostech přinesla kapitola 4.1, která rovněž v případě využití těchto možností korigovala kvůli podmínkám daného dotačního titulu doporučení ohledně pronájmu areálu a jeho délce. Na druhou stranu diskutovaný dotační titul se jeví velmi zajímavě, kdy umožňuje úhradu až 100 % investičních nákladů (pokud budou všechny uznatelné), umožňuje tak realizaci projektu i v zimní variantě a rovněž přináší potencionální možnost finanční podpory i provozu areálu. Toto vše zásadně způsobem snižuje rizikovost realizace a provozu obou variant. 16

18 Je ovšem nutno připomenout, že bylo jednak vycházeno z předchozích výzev tohoto dotačního programu a jednak celý projekt tenisových kurtů nebyl podrobně diskutován s dotačními odborníky, jelikož nejsou zpracovány příslušné technické dokumentace atd. Byl jim představen pouze rámcově. Každopádně se jeví jako vhodné další postup na tomto projektu s dotačními poradci, a to jak interními tak případně i externími, konzultovat. 6 Přílohy projektu Příloha č. 1: Nabídka společnosti Sibera týkající se rekonstrukce antukových kurtů v areálu Znojmo-Lesky Příloha č. 2: Nabídka společnosti Callipso týkající se 2kurtové nafukovací haly v areálu Znojmo-Lesky Příloha č. 3: Kvantifikace nákladů na elektrickou energii a zemní plyn při provozu 2kurtové haly Příloha č. 4: Znění podmínek dotačního titulu Státní podpory sportu (133510) pro čerpání v roce