ZNALECKÝ POSUDEK. č. 93/8063/2018

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 93/8063/2018 o obvyklé ceně členského podílu ve Stavebním bytovém družstvu Chomutov vztahujícího se k užívání bytu č. 19 v bytovém domě č.p. 1710, k.ú. Jirkov, v ulici Generála Svobody v Jirkově, okres Chomutov, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 93/8063/2018 LV no.: 2856 Name of subject / Předmět ocenění: Členský podíl ve Stavebním bytovém družstvu Chomutov vztahující se k právu užívání bytu č. 19 v bytovém domě č.p.1710, k.ú. Jirkov, v ulici Generála Svobody v Jirkov ě, okres Chomutov, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Generála Svobody 1710, Jirkov Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura nebyla stanovena Kč nebyla stanovena Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK členský podíl vztahující se k bytu č.19 v bytovém domě č.p loggie, sklepní kóje obytná zóna úplná, odpovídající velikosti města MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh: Unit price: Jednotková cena: LEASE / PRONÁJEM pozemek není předmětem ocenění Kč Kč nestanoveno Kč Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: montovaný z panelů m 2 Whole property: Celá nemovitost: Office area: Kancelářské plochy: 43,90 m 2 Storage area: Skladové plochy: % Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 NÁLEZ Client of Appraisal / Objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem Property right / Vlastnické právo: Předmětem ocenění je členský podíl vztahující se k užívání bytu č. 19 v bytovém domě č.p. 1710, k.ú. Jirkov, v ulici Generála Svobody v Jirkově, okres Chomutov, Ústecký kraj. Podle dostupných údajů je oceňovaný členský podíl předmětem dědického řízení po zemřelém Jiřím Rendlovi, naposledy bytem Generála Svobody 1710, Jirkov. Byt č. 19 je ve vlastnictví Stavebního bytového družstva Chomutov (I Č ), Husova 2079, Chomutov. Restricting conditions / omezující podmínky: Nebyla předložena dohoda o převodu členských práv a povinností k oceňovanému členskému podílu. Real burden / věcná břemena: K předmětu ocenění se nemohou vázat věcná břemena, nejedná se o nemovitost ani bytovou jednotku. Mortgages: / zástavní práva: K předmětu ocenění se nemohou vázat zástavní práva, nejedná se o nemovitost ani bytovou jednotku. Legal and structural state / stavebně právní stav: Jedná se o členský podíl v bytovém družstvu. Weak points / slabé stránky: - typový panelový bytový dům - jedná se o podíl v bytovém družstvu s právem užívání bytu, nikoliv o vlastnictví bytu Strong points / silné stránky: - možnost převedení bytu vztahujícího se k oceňovanému podílu do vlastnictví podílníka - nedostatek parkovacích míst v okolí domu - dobrý stavebně technický stav bytu a domu Background Papers / podklady: a/ informace o stavbě b/ katastrální mapa vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě d/ informace Stavebního bytového družstva Chomutov Tour / prohlídka Prohlídka bytu byla provedena dne za p řítomnosti p. Jaromíra Horáka, zaměstnance Stavebního bytového družstva Chomutov

4 B. POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Jirkov Kód obce : Název obce : Jirkov Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0422 Název okresu : Chomutov Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Jirkov leží na úpatí Krušných hor v západní části Ústeckého kraje, se svými téměř 20 tisíci obyvateli patří k větším městům kraje. Město Jirkov svou jihozápadní částí přiléhá ke Statutárnímu městu Chomutov, obě města tvoří propojenou aglomeraci, která je dobře dostupná městskou hromadnou, silniční i železniční dopravou. Město Jirkov má velmi dobrou občanskou vybavenost mj. městský úřad, pošta, základní a střední školy, zdravotnická zařízení, obchodní a kulturní centra apod. Město Jirkov leží v těsné blízkosti významné dopravní trasy, silnice I/13 Karlovy Vary - Chomutov - Most, m ěsto je také napojeno na železniční dopravu tratěmi ČD ve směrech Karlovy Vary Ústí nad Labem, Rakovník Praha a dalších. Město Jirkov je napojeno na veškeré inženýrské sítě včetně dálkového vytápění. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňovaný byt se nalézá v severní části města Jirkov, s převažující zástavbou bytových domů a budov občanské vybavenosti, v ulici Generála Svobody (v blízkosti je základní a mate řská škola, obchod, restaurace, apod.). V lokalit ě je rozvod elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Jedná se o členský podíl v bytovém družstvu s právem vztahujícím se na užívání bytu č. 19. Byt č. 19 je situován v 7.nadzemním podlaží bytového domu č.p Dispoziční řešení : Oceňovaný byt o velikosti 1+1 sestává z předsíně (6,10 m 2 ), 1 pokoje (18,81 m 2 ), kuchyně (12,26 m 2 ), koupelny (2,66 m 2 ), WC (2,04 m 2 ), šatny (2,03 m 2 ), loggie (2,94 m 2 ) a sklepní kóje (1,90 m 2 ). Podlahová plocha bytu činí 43,90 m 2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových panel ů, vodorovné nosné konstrukce jsou železobetonové, založení stavby je na základových pasech z betonu, st řecha je plochá, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky jsou úplné z pozinkovaného plechu, schodišt ě jsou železobetonová s povrchem z teraca, okna jsou plastová s izolačními dvojskly. Vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací s nátěrem. V bytovém domě je výtah. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé, kanalizace, plynu, topení včetně přípravy teplé vody je ústřední. Vybavení oceňovaného bytu tvoří vnitřní dřevěné dveře do kovových zárubní, vana, umývadlo a záchod, kuchy ňská linka, kombinovaný sporák,vodovodní míchací baterie, topná t ělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opat řeny plovoucí laminátovou krytinou a keramickou dlažbou

5 Stáří a stavební stav: Bytový dům pochází z roku 1986, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 32 let. Bytový dům prošel rekonstrukcí. Stavební stav domu odpovídá jeho stáří a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Podle sdělení zaměstnance Stavebního bytového družstva Chomutov byl oce ňovaný byt na náklady družstva v roce 2012 celkově zrekonstruován, neboť byt byl poškozený požárem. Byt je v současné době v dobrém stavebním stavu. Pozemky: Bytový dům č.p je situován na pozemku čís.parcely 4959, k.ú. Jirkov. Pozemek je rovinné konfigurace, napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace, plynu a tepelné rozvody, a je přístupný z veřejné komunikace ve vlastnictví města Jirkov. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v p říloze. Výše uvedený pozemek, na kterém je bytový dům postaven, je ve vlastnictví Stavebního bytového družstva Chomutov (IČ ), a není proto předmětem ocenění. ZPŮSOB OCENĚNÍ Hodnota členského podílu v bytovém družstvu, představující majetkovou hodnotu, se oceňuje cenou obvyklou, tj. cenou, kterou by bylo možno za převod členského podílu v rozhodné době a místě dosáhnout (z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne , sp.zn. 31 Cdo 2428/2000, Bulletin advokacie č. 5/2003). Při ocenění členského podílu v bytovém družstvu, představujícího majetkovou hodnotu, je aplikováno ustanovení 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, jenž definuje způsoby oceňování majetku a služeb, a to obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný zp ůsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena (podle 2, odst. 1), která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nezahrnují vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základ ě je, (podle 2, odst. 3), m.j. a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na po řízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. b) výnosový způsob, který vychází z výnosu předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry) c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. ANALÝZA OCENĚNÍ Vzhledem ke skutečnosti, že k převodům členských podílů v bytových družstvech vztahujících se ke konkrétním byt ům (jde o tzv. družstevní byty) již řadu let běžně dochází a cena je vytvářena principy poptávky a nabídky, je odhad obvyklé ceny stanoven především na základě porovnávací metody. Analýza je patrná z přiložené tabulky

6 C. HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena členského podílu ve Stavebním bytovém družstvu Chomutov, vztahujícího se k bytu č. 19 v bytovém domě č.p. 1710, k.ú. Jirkov, v ulici Generála Svobody v Jirkov ě, okres Chomutov, Ústecký kraj, stanovená na základ ě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v p řiložené tabulce, činí ke dni ocenění 9. května 2018 celkem Slovy: Třistatisíc Kč ,- Kč V daném případě se jedná o ocenění členského podílu v bytovém družstvu, tedy ocenění práv spojených s členstvím, nejde o nemovitost ani bytovou jednotku. Dohoda o převodu členských práv a povinností nebyla předložena. Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústav ů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 93/8063/2018. Ing. Vladimír H ůda, MBA jednatel V Mostě, dne 11. května

7 PŘÍLOHY 1 Analýza 2 Situace širších vztahů 3 Informace o stavbě 4 Kopie katastrální mapy a ortofotomapa 5 Fotodokumentace

8 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav Item no. Pol.č. ID (Surveyor s Report): 93/8063/2018 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby 1 byt č , Buildings subtotal - Stavby mezisou čet Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 0 jde o členský podíl Comments Komentář Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem Lands subtotal - Pozemky mezisoučet m 2 Kč/m 2 Kč Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 0 Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 1 Družstevní byt, Jirkov, Pionýrů , , , , Družstevní byt, Jirkov, Generála Svobody , , , , Družstevní byt, Jirkov, Alešova , , , , Comments Komentář nabídka 1) nabídka 2) nabídka 3) 1) nabídka realitní kanceláře EVROPA realitní kancelář CHOMUTOV, byt v 8.NP, v původním stavu s novou kuchyňskou linkou, dům po revitalizaci 2) nabídka realitní kanceláře ORIONIS realitní kancelář Chomutov, byt v 7.NP, v původním stavu, dům po revitalizaci 2) nabídka realitní kanceláře Realitní kancelář M&M reality Praha, byt ve 4.NP, po rekonstrukci, dům po revitalizaci Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,000 mil.kč nebyla stanovena 0,295 mil.kč 0,300 mil.kč

9 Byt č. 19 v bytovém domě č.p v ulici Generála Svobody v Jirkově Situace oblasti Situace lokality

10 Fotomapa - 2 -

11

12

13

14 Byt č. 19 v bytovém domě č.p v ulici Generála Svobody v Jirkově Bytový dům Bytový dům Přístupová komunikace Přístupová komunikace Vchod do domu Shodiště v domě Vstupní chodba Vchod do bytu

15 Pokoj Kuchyně Koupelna Záchod Předsíň Šatna Loggie Výhled z loggie - 2 -