ZNALECKÝ POSUDEK. č / dle Usnesení č.j. 067 EX /13-61

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2018 dle Usnesení č.j. 067 EX /13-61 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, Praha 6 IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Tomáš Kukla, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX /13-61 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne Posudek obsahuje: 20 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady...3 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění...5 C REKAPITULACE...15 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...16 PŘÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 067 EX / Jedná se o ocenění nemovitých věcí: Inženýrské sítě: přípojka el. energie (dluh - odpojeno), přípojka veřejného vodovodu, přípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne za přítomnosti povinného, pana Petra Vojtíška. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY - výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 55, k.ú. Mařenice, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne snímek katastrální mapy - usnesení č.j. 067 EX / barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. - vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů 3

4 - Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 4

5 2 OCENĚNÍ Popis: Dům je půdorysně postaven ve tvaru písmene L, je samostatně stojící, situovaný na svažitém terénu. Zděná část domu má propadlou střechu a část domu blíže ke skále má také propadlý strop mezi 1.NP a 2.NP. Nutné posouzení statika! Dům je dále odpojen od elektrického proudu z důvodu neuhrazeného dluhu. Parkování možné u nezpevněné příjezdové cesty před domem. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Centrum obce Mařenice je ve vzdálenosti 780 m, do České Lípy je vzdálenost 26 km. Přístup ke stavbě je možný přímo z místní nezpevněné cesty, bez oplocení. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 100 lety; údržba: absence Počet podlaží: částečně podsklepeno, 2 nadzemní podlaží (přičemž 2.NP je upravené podkroví) Základy: kamenné pasy bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné v tl. 45 cm, z cihel ½ domu; podezdívka kamenná; dřevěné roubené ½ domu; nezatepleno Stropy: dřevěné trámové Střecha: tvar sedlový; krov je dřevěný Krytina střechy: osinkocement (šablony) Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, oplechování střešních prostupů; z pozinkovaného plechu; zkorodováno; okenní parapety chybí dvouvrstvé vápenocementové omítky; nátěry částečně Vnější povrchy: vápenocementové omítky, místy opadané; obklad soklu není proveden; impregnace, nátěry Schody: nosná část dřevěná; zábradlí dřevěné, madlo dřevěné Dveře: dřevěné masivní, s dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou dřevěné část. prosklené Vrata: nejsou Okna: dřevěná s jednoduchým zasklením Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, dřevěné z prken Vytápění: lokální kamna na tuhá paliva Ohřev teplé vody: není proveden (ohřev vody pouze na kamnech) Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody; pouze do umyvadla v kuchyni Hygienické vybavení: WC suché v 1.NP zděné části domu 5

6 Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; kamenina Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V) odpojeno; bleskosvod není instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: sporák (na el. energii) Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Dispozice: 1.PP: schodišťový prostor, skladová místnost 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, suché WC (zděná část), pokoj + kk, komora, dílna zděná část 2.NP: chodba, schodišťový prostor, pokoj; pokoj 2x a komora (propadlá střecha i strop). Srovnávací parametry: Název Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Rodinný dům č.p ,24 102,55 Závady technické povahy: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v zachovalém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na vnitřních i venkovních omítkách. Zděná část domu má propadlou střechu nutné posouzení statika. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Stavba má viditelné statické poruchy nutné posouzení statika. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit zvýšené finanční prostředky na opravy a rekonstrukci. Je možné, že nový vlastník vyhodnotí situaci tak, že stavbu odstraní a vznikne mu tak stavební místo napojené na inženýrské sítě. V této souvislosti ovšem upozorňujeme, že zájem o tuto lokalitu není velký, navíc je v realitní nabídce k dispozici dostatek volných stavebních míst. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 55 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 6

7 Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Krompach, okres Česká Lípa Popis: Nemovitost na česko-německé hranici v obci Krompach v srdci Lužických hor. Starší dům před rekonstrukcí se nachází na pozemku o rozloze 740 m² přímo u cesty (pozemek není součástí domu). Zdroj: Realitní kancelář EU - GRAND REALITY Kmochova 585, Varnsdorf Telefon: ) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Svor, okres Česká Lípa Popis: Rodinný dům o dispozici 6+1 se zahradou, který se nachází v obci Svor. Dispozice domu je rozmístěna do dvou nadzemních podlaží. U domu je oplocená rovinatá zahrada o rozloze 633 m² s garáží. Dům je určen k rekonstrukci. Jsou zde z větší části vyměněna okna za plastová. 7

8 Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding a. s. Krakovská 1675/2 (Nové Město), Praha 1 Telefon: ) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Cvikov II, okres Česká Lípa Popis: Poloroubený dům s pavlačí na jižním svahu. Veškeré inženýrské sítě a studna na pozemku. Asfaltová příjezdová komunikace. Dům, jehož jádro je tvořeno množstvím pískovcových kleneb v dobrém stavu. Dlažby, kachlová kamna a množství jiných původních prvků. Vhodné by bylo dřevěné konstrukce odstrojit a na původních pískovcích postavit dřevostavbu zbrusu novou. Zdroj: Realitní kancelář NEXT REALITY - Česká Lípa Velkomoravská 4017/77, Česká Lípa Telefon: ) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Skalice u České Lípy, okres Česká Lípa Popis: Rodinný dům ve Skalici u České Lípy. Nemovitost se zahradou jsou v původním neudržovaném až zanedbaném stavu. Nemovitost vyžaduje jednoznačně kompletní rekonstrukci, nebo kompletní přestavbu. 8

9 Zdroj: Realitní kancelář ERA Sever Masarykova 635/159, Ústí nad Labem 5) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Žitavská, Cvikov, okres Česká Lípa Popis: Řadový dům v obci Cvikov. Jedná se o částečně podsklepený řadový dům o dispozici 7+1. V přízemí domu se nachází vstupní chodba, 3 pokoje a koupelna. V patře domu je chodba, kuchyně a 4 pokoje. Dále je možnost vestavby v podkroví. K domu náleží zahrada, zděná kůlna a garáž. Vytápění domu pomocí plynových Gamat, ohřev TUV plynovou karmou, voda obecní, elektřina 230/400V. Zdroj: Realitní kancelář Komerční realitní s.r.o. Hrazená 613, Liberec 9

10 6) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Žandov Valteřice, okres Česká Lípa Popis: Rodinný dům v původním stavu, je podsklepený, má dvě nadzemní podlaží, dřevěná okna a betonové podlahy. V přízemí se nachází 1 bytová jednotka 1+1 a v 1.NP je druhá bytová jednotka o dispozici 3+1. Nemovitost je napojena na elektrorozvod a obecní vodovod, kanalizace je vyvedena do septiku, vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. K domu náleží garáž a zahrada o výměře 722 m². Zdroj: Realitní kancelář FINE REALITY, a.s. - Praha Hněvotínská 241/52, Olomouc Telefon: ) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Brniště Luhov, okres Česká Lípa Popis: Rodinný dům určený k rekonstrukci v obci Brniště, část Luhov. Na pozemku je umístěna kůlna. K jižní straně domu je přistavěna garáž se samostatným vjezdem. Vchází se do menší předsíně, z které je přístup do kuchyně a obývací místnosti. Z té se vchází do spojovací chodby, kde je umístěn kotel na pevná paliva a bojler. Z této chodby se vchází do části přízemí, kde je WC a koupelna. Do podkroví vedou klasické dřevěné schody. U domu je zahlouben pískovcový sklep, přístupný pouze zevnitř domu. Do domu je zaveden obecní vodovod, elektřina, na odpady slouží jímka umístěná před domem. 10

11 Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding a. s. Krakovská 1675/2 (Nové Město), Praha 1 Telefon: ) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Dlouhá, Kamenický Šenov, okres Česká Lípa Popis: Rodinný dům 220 m² s pozemkem 537 m². Samostatně stojící rodinný dům, částečně podsklepený s jedním NP a podkrovím, s přistavěnou garáží. V 1.PP sklepní místnosti, schody do 1.NP, kotelna a sklad paliva. Přízemí: předsíň, chodba, kuchyně s jídelnou (30,81 m²), obývací pokoj (17,74 m²), pokoj (11,73 m²), koupelna (vana, umyvadlo - 5 m²), WC. V podkroví chodba, 2x pokoj (35,76 m² a 21,43 m²), 2x komora, WC a nedokončená koupelna, dále půdní prostor. Vytápění domu je ústřední, zdroj tepla kotel na tuhá paliva. U domu zahrada. Zdroj: Realitní kancelář GAVLAS, spol. s r.o. Politických vězňů 21, Praha 1 9) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Žandov Heřmanice, okres Česká Lípa Popis: Dům určený k rodinnému bydlení nebo podnikání na pozemku o celkové ploše 603 m². Dispozice: 1.NP hala pro parkování, dílna, technická místnost, chodba, uhelna, komora. 2.NP místnost s možností úpravy na 2+kk, pokoj, chodba, byt 2+1, WC, koupelna. Nad celým domem je pochozí půda. V domě se provedla rekonstrukce topení, rozvod radiátory. 2.NP je řešeno k bydlení. V současné době je zde byt 2+1 s možností vybudovat další byt. 11

12 Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding a. s. Krakovská 1675/2 (Nové Město), Praha 1 Telefon: ) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Mařenice, okres Česká Lípa Popis: Rodinný dům 5+2, 133 m², pozemek m², Mařenice. Plyn v obci není zaveden. Rodinný dům napojen na obecní vodovod a elektrickou síť. Kanalizace svedena do vlastní žumpy. Vytápění ústřední pomocí kotle na tuhá paliva. Ohřev TUV pomocí el. boileru. 1.NP: 2+1 se sociálním zařízením, 2.NP 3+1 bez sociálního zařízení. Dům není obýván. Odpojena měřidla energií. Zdroj: Realitní kancelář GAUTE, a.s. Lidická 26, č.p (Objekt Gaute Centra), Brno Telefon:

13 Lokalizace srovnávacích nemovitostí: 13

14 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost ostatní (pozemek) Upravená cena [Kč] SN ,85 1,00 0,80 1,10 1, SN ,90 0,95 0,90 0,45 0, SN ,80 0,95 0,80 0,70 0, SN ,90 0,95 0,90 0,60 0, SN ,90 0,95 0,90 0,50 0, SN ,90 0,95 0,85 0,45 0, SN ,90 1,00 0,90 0,50 0, SN ,00 0,95 0,85 0,50 0, SN ,85 0,95 0,80 0,50 0, SN ,90 1,00 0,85 0,50 0, n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: Obvyklá cena po zaokrouhlení: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

15 C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí: včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění ve výši: ,- Kč slovy: Dvěstěpadesátosmtisíc korun českých 15

16 D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2018 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/ Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 16

17 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

18 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

19 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

20

21 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 20 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor dne Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.