ZNALECKÝ POSUDEK. č / 2018

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2018 dle Usnesení č.j. 067 EX 2102/ Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, Praha 6 IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Tomáš Kukla, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 2102/ vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne Posudek obsahuje: 20 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady...3 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění...5 C REKAPITULACE...15 D ZNALECKÁ DOLOŽKA...16 E PŘÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 067 EX 2102/ Jedná se o ocenění nemovitých věcí: Inženýrské sítě: přípojka el. energie. Příslušenství nemovitých věcí: není. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Povinná si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření nepřevzala - viz vratka dopisu v příloze posudku. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 551, k.ú. Želevice, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne snímek katastrální mapy usnesení č.j. 067 EX 2102/ barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z venkovní obhlídky a zaměření nemovitých věcí zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2016 Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s.,

4 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až 2018 odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až 2018 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 4

5 2 OCENĚNÍ Popis: Chata je půdorysně postavena ve tvaru písmene T, je samostatně stojící, situovaná na rovinatém terénu. Okolní zástavbu tvoří hlavně rekreační chaty. Centrum obce Koštice je ve vzdálenosti 1,5 km, do Loun je vzdálenost 16 km. Přístup ke stavbě je možný přes pozemky jiných vlastníků. Parkování je možné v blízkosti příjezdové nezpevněné cesty, která je od chaty vzdálena cca 300 m. K chatě není možné přijet motorovým vozidlem. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 40 lety; údržba: zanedbaná Počet podlaží: částečně podsklepeno, 1 nadzemní podlaží Základy: betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: dřevěné sendvičové; nezatepleno Stropy: nejsou provedeny Střecha: tvar sedlový; krov je dřevěný Krytina střechy: živičná - lepenka Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů; zčásti chybí, původně z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry; částečně zkorodováno dřevěné obklady (palubky) Vnější povrchy: obklad soklu není proveden; impregnace, nátěry Schody: nejsou (jednopodlažní stavba) Dveře: Okna: dřevěné masivní, s dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou dřevěné dřevěná s jednoduchým zasklením, dřevěné okenice Vrata: nejsou Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: lepené PVC, dřevěné z prken + koberce Vytápění: lokální kamna na tuhá paliva Ohřev teplé vody: není proveden Vnitřní vodovod: není proveden Hygienické vybavení: není Vnitřní kanalizace: není provedena Vnitřní plynovod: není proveden 5

6 Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V); bleskosvod není instalován Výtahy: nejsou (jednopodlažní stavba) Vybavení kuchyní: není Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství. Pravděpodobná dispozice: 1.PP: sklad 1.NP: vstup 2x, chodba, pokoj s kk. Srovnávací parametry: Název Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Rekreační chata č.e. 8 53,28 45,29 Závady technické povahy: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v zachovalém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční, střešní krytina je na konci životnosti. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Pozemek parc.č. St. 66, na kterém stojí chata, je na jiném LV (jiný vlastník)! Jinak je stavba bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a zanedbané údržby. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 551 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 6

7 Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Rekreační chata Nabídková cena: Kč Lokalita: Koštice Želevice, okres Louny Popis: Chata o celkové výměře 26 m 2. Chatka je dřevěná o velikosti 1+1 (veranda, kuchyňka, 1 místnost na spaní). Součástí chatky (suchý záchod, dílna, studna). V kuchyni plynová trouba+kamna. Voda je k dispozici 50 metrů od chatky. Zdroj: Realitní kancelář Molík reality s.r.o V Sadech 3266, Most Telefon ) Rekreační chata Nabídková cena: Kč Lokalita: Koštice Želevice, okres Louny Popis: Chata 3+1 v chatové oblasti Háje mezi vesnicemi Koštice a Pátek u Loun. Chata s užitnou plochou cca 65 m 2 stojí v lese. Dispozičně je řešena vstupní verandou, společenskou místností s kuchyňkou, v podkroví je prostorná ložnice s balkonem. Chata je podezděná. Venku je suché WC. Je zde elektrický proud, ale není zde zavedená voda, nedaleko je však k dispozici studna pro chataře. 7

8 Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Synergy Krupská 30/26, Teplice 3) Rekreační chata Nabídková cena: Kč Lokalita: Koštice Želevice, okres Louny Popis: Chata na oploceném, rovinatém pozemku. Chata pak poskytne kuchyni, ze které vejdete do obývacího pokoje s krbem. Dále je zde k dispozici menší koupelna. V podkroví je pak ložnice. Chata má v zadní části dřevěný přístavek, pro skladování. Voda je řešena vlastní vrtem, který poskytne až 300 litrů denně. Napojen je také elektrický proud. Před chatou je kryté posezení. Další posezení je pak pod skalkou, kde je i gril s udírnou. K chatám vede nezpevněná cesta. Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX G8 Reality Ústí n.l. Mírové náměstí 109/33, Ústí nad Labem 4) Rekreační chata Nabídková cena: Kč Lokalita: Tuchořice Nečemice, okres Louny Popis: Dřevěná chata 2+1 se nachází v malé osadě u lesa s příjezdovou cestou, celý pozemek je oplocený. Chata je ve stylu roubenky, převážně dřevěná na kamenných pilířích a celá podsklepená. Je zde terasa s kovovým zábradlím, okenice jsou zabezpečeny petlicemi. Do chaty je zavedena elektřina 230V, otop je řešen kamny na tuhá paliva, není zde pitná voda. V kuchyni jsou kamna na PB, starší kuchyňská linka obložená dlaždičkami. V chodbě je samostatné WC svedené do žumpy a umyvadlo s nádrží na vodu. 8

9 Zdroj: Realitní kancelář Nemovitosti SEVER s.r.o. Josefa Skupy 2357/12, Most 5) Rekreační chata Nabídková cena: Kč Lokalita: Postoloprty, okres Louny Popis: Chata nacházející se v rekreační oblasti Seník u řeky Ohře, okres Louny. Chata o dispozici 3+1 s terasou. Chata je vzdálená od řeky více jak 150m, stojí na rovinatém pozemku. Vytápění chaty zajišťují kamna na dřevo. Zdroj: Realitní kancelář Nemovitosti SEVER s.r.o. Josefa Skupy 2357/12, Most 9

10 6) Rekreační chata Nabídková cena: Kč Lokalita: Brloh, okres Louny Popis: Chata na pozemku o celkové výměře 894 m 2. Uvnitř chaty se nachází obývací pokoj s kuchyňskou skříňkou s dřezem. V rohu místnosti je umístěno samostatné WC. V patře se nachází ložnice. Součástí je pergola s krbem. Není zde zavedena voda ani elektřina. Na pozemku je umístěna tisícilitrová nádrž na vodu. Voda z nádrže je vedena do chaty ke dřezu ke kuchyňské lince a na splachování toalety. Vedle chaty je dětské hřiště. Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding a. s. Krakovská 1675/2 (Nové Město), Praha 1 Telefon: ) Rekreační chata Nabídková cena: Kč Lokalita: Smolnice, okres Louny Popis: Chata má celkem dvě obytné místnosti a nízké podkroví pro spaní. Dřevěnými palubkami obložený pokoj s krbovými kamny a balkonem, z tohoto pokoje je po schůdkách přístupné podkrovní spaní. Terasovité uspořádání chaty umožňuje využití obou místností zvlášť, další obytná místnost má samostatný vchod z druhé strany o podlaží níže, je vybavena kuchyňkou a zděným krbem. Dále je zde praktický sklípek a komora. Chata stojí na svažitém pozemku o ploše cca m 2 a je přístupná z místní cesty (v majetku státu). Na kraji pozemku a přibližně 20 metrů od chaty je samostatně stojící zděný domek, kde je technické zázemí a ekologické WC. Vodovodní šachta s vodoměrem a rozvaděč pro elektroměr se nachází na hranici pozemku, cca 25 m od chaty. 10

11 Zdroj: Realitní kancelář Reality PROSTOR s.r.o. Chlumecká 1539/7, Praha 9 8) Rekreační chata Nabídková cena: Kč Lokalita: Brodec, okres Louny Popis: Lesní chata v Brodci. Jedná se o dřevěnou roubenku se dvěma pokoji, krbem a s zastřešenou terasou. Chata je v dobrém stavu a stojí na pozemku lesů ČR se kterými je podepsaná dlouhodobá nájemní smlouva. U chaty je vybudovaná udírna. V blízkosti domu suchý záchod. Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX 4 you Nám. 1. máje 95, Chomutov 11

12 9) Rekreační chata Nabídková cena: Kč Lokalita: Louny, okres Louny Popis: Zahrada s rekreační chatkou, která se nachází v zahrádkářské kolonii. Na pozemku o velikosti 503 m 2 je situovaná starší dřevěná chatka na betonových pilířích, která byla postavena na základě stavebního povolení z roku Chatka sestává ze zádveří, předsíně, obytné místnosti a kuchyňského koutu. Na pozemku roste několik ovocných stromů, dále je zde skleník, studna, dílna, suché WC a podsklepená kolna na nářadí. Přivedena elektrická energie V, vytápění chatky kamny na tuhá paliva, užitková voda na zavlažování ze studny (hloubka 5 m), pitná voda k dispozici není. Přístup na zahradu je možný z obou příjezdových cest. Zdroj: Realitní kancelář SIKA Reality Pražská 113, Louny 10) Rekreační chata Nabídková cena: Kč Lokalita: Dobroměřická, Louny, okres Louny Popis: Chata 36 m 2 se zahradou o výměře m 2. Na pozemku vlastní studna, garáž a kůlna. Elektřina 230/400 V. Příjezd po asfaltové komunikaci, parkování na pozemku. 12

13 Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Anděl Ostrovského 253/3, Praha 5 - Smíchov Lokalizace srovnávacích nemovitostí: 13

14 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost ostatní (pozemek) Upravená cena [Kč] SN ,80 1,00 1,15 1,00 0, SN ,80 1,00 0,95 0,85 0, SN ,80 1,00 0,95 0,70 0, SN ,80 1,05 1,00 1,00 0, SN ,80 1,00 0,90 1,00 0, SN ,80 1,00 1,00 1,00 0, SN ,80 1,00 0,95 0,80 0, SN ,80 1,00 0,95 1,00 1, SN ,80 0,95 1,20 1,20 0, SN ,80 0,95 1,10 1,00 0, n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: Obvyklá cena po zaokrouhlení: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

15 C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí: indikujeme ke dni ocenění ve výši: , Kč slovy: Jednostodvacetdevětisícsedmset korun českých 15

16 D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2018 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/ Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Vratka dopisu s výzvou k umožnění ohledání nemovité věci 16

17 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

18 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

19

20