ZNALECKÝ POSUDEK. o cen nemovitých vcí /

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o cen nemovitých vcí /2019 Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úad Litomice JUDr. Ondej Mareš, LL.M. Adresa: Masarykova 679/33, Litomrice Úel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých vcí za úelem soudního ízení (124 EX 1333/17). Adresa pedmtu ocenní:.p. 36, Tuha, okres eská Lípa Prohlídka pedmtu ocenní provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav, Ing. Aleš Novák Mánesova 1374/53, Praha Tel.: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu vetn titulního listu a 19 stran píloh. Objednateli se pedává ve dvou vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu.p. 36 v. píslušenství a pozemku parc.. st. 20/1; 108/3 v obci Tuha, okres eská Lípa, katastrální území Tuha u Dubé za úelem soudního ízení (124 EX 1333/17). 2. Základní informace Název pedmtu ocenní: Adresa pedmtu ocenní: Kraj: Okres: Obec: Ulice: Katastrální území: Rodinný dm.p. 36, obec Tuha.p. 36, Tuha, okres eská Lípa Liberecký kraj eská Lípa Tuha Tuha u Dubé 3. Prohlídka a zamení Prohlídka spolen se zamením nemovitosti byla provedena dne Prohlídka byla za pítomnosti: p. Dufek. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování posudku byly použity tyto zdroje: informace zjištné pi prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, povodová mapa, informace realitních kanceláí, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, technické ešení systému INEM 5. Vlastnické a evidenní údaje Vlastnické právo Dufek Jan,. p. 36, Tuha Nemovitosti: Rodinný dm.p. 36 v. píslušenství a pozemku parc.. st. 20/1; 108/3 v obci Tuha, okres eská Lípa, katastrální území Tuha u Dubé. 6. Dokumentace a skutenost Dokumentace nebyla poskytnuta. 7. Celkový popis nemovitosti 2

3 Oceovaný rodinný dm je samostatný objekt a má jedno nadzemní podlaží. Dm není podsklepený, není zde pda a v ásti je vybudováno obytné podkroví. Na základ pedloženého kolaudaního rozhodnutí byl objekt postaven v roce Základy má železobetonové izolované, konstrukce objektu je devná, tlouška stn je 30 cm a stropy jsou tvoeny devnými trámy. Má sedlovou stechu, stešní krytina je tvoena živinou lepenkou a klempíské prvky jsou pozinkované. Pláš je zateplen minerální vatou. Oceovaný objekt je dispozinešen jako 3+1. V dom se nachází zádveí o výme 5,33 m 2, obývací pokoj o výme 13,88 m 2, kuchyn o výme 4,35 m 2, pokoj o výme 13,40 m 2, pokoj v podkroví o výme 9,10 m 2, pokoj o výme 7,50 m 2, koupelna s WC o výme 4,30 m 2, terasa o výme 14,41 m 2. Podlahová plocha iní 57,86 m 2. Podlahová plocha v. píslušenství iní 72,27 m 2. Vnitní úprava stn - devné obložení. Jsou zde instalována devná okna s dvojsklem. Orientace obytných prostor je na jih, západ. V koupeln se nachází rohová vana, umyvadlo a WC je vybaveno klasickou toaletou. V dom jsou použity devné prosklené interiérové dvee, zárubn jsou devné a vchodové dvee jsou devné bezpenostní. Vybavení kuchyn: kuchyská linka bez vestavných spotebi, elektrický sporák. V dom je použita tato osvtlovací technika: lustry, smrové lampy. V obytných místnostech je prkenná podlaha, v kuchyni je prkenná podlaha, v koupeln a na WC je prkenná podlaha a v chodb je prkenná podlaha. Do objektu je zavedena elektina o naptí 230V a 400V a dodávky zajišuje rozvodná sí elektrického proudu. Do objektu je zaveden vodovod, je napojen na jímku a zemní plyn zde není zaveden. Vytápní v dom je lokální pomocí krbových kamen. V dom je pro ohev vody instalován bojler. Stny jsou bez vad, stecha je bez vady, okna jsou bez vad, podlahy v objektu jsou bez závad, vady vybavení nejsou a rozvody v objektu jsou bez vad. Rodinný dm je ve velmi dobrém stavu. Na pozemku jsou ovocné deviny a pozemek je oplocen devným plotem. Samotný pozemek je rovinatý. Pístup k objektu je bezproblémový po zpevnné obecní cest. Možnost parkování je na vlastním pozemku. Dm je situovaný ve stední ásti obce a charakter okolí odpovídá zástavb bytovými a rodinnými domy se zahradami. Dostupnost obchod je nedostatená - nutnost dojezdu. Soustava škol není v míst dostupná - nutnost dojezdu a není zde žádná vybavenost z hlediska kulturních zaízení - nutnost dojezdu. V okolí je pouze ástená vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejsou zde žádné úady - nutnost dojezdu kvli úedním záležitostem a v obci se nenachází poboka eské pošty - nutnost dojezdu. Dm je postaven v klidné lokalit bez zdraví ohrožujících vliv a v bezprostední blízkosti objektu je zele v podob les a luk. je zde vysoké nebezpeí výskytu povodn (území tzv. 5leté vody). V míst je pouze zastávka autobusových spoj. 3

4 Jsou zde bezproblémové vztahy - vlastník je se sousedy v bžném kontaktu a v okolí domu není zvýšená kriminalita - zloiny jsou zde výjimené. Oceované nemovitosti nejsou zatíženy vcnými bemeny. Tabulkový popis Typ rodinného domu samostatný objekt Poet nadzemních podlaží 1 Podsklepení Podkroví Pda ne ástené ne Dm byl postaven v roce 2013 Zdroj informace o dob výstavby dle kolaudaního rozhodnutí Rozsah rekonstrukce domu Popis rodinného domu Základy Konstrukce Stropy Tlouška stn Stecha Krytina stechy Klempíské prvky Vnjší omítky Vnitní omítky Typ oken v dom Orientace oken obytných místností Koupelna(y) Toaleta(y) Vstupní dvee Typ zárubní Vnitní dvee Osvtlovací technika Kuchyn železobetonové izolované devná devné trámové 30 cm sedlová živiná lepenka pozinkované devní obložení devná s dvojsklem jih, západ rohová vana, umyvadlo klasická toaleta devné bezpenostní devné devné prosklené lustry, smrové lampy kuchyská linka bez vestavných spotebi, elektrický sporák Dispozice RD 3+1 Popis místností a rozmry v m2 Ostatní prostory Zádveí 5,33 m 2 4

5 Pokoj Obývací pokoj 13,88 m 2 Kuchyn Kuchyn 4,35 m 2 Pokoj Pokoj 13,40 m 2 Pokoj Pokoj v podkroví 9,10 m 2 Pokoj Pokoj 7,50 m 2 Koupelna, WC Koupelna s WC 4,30 m 2 Podlahová plocha 57,86 m 2 Píslušenství Terasa 14,41 m 2 Podlahová plocha v. píslušenství 72,27 m 2 Elektina Vodovod Svod splašek Plynovod ešení vytápní v dom 230V a 400V vodovod jímka ne kamna Topná tlesa ešení ohevu vody Podlahy v dom Popis stavu rodinného domu Vady rodinného domu Trvalé porosty bojler místnosti: prkenná podlaha kuchyn: prkenná podlaha koupelna, WC: prkenná podlaha chodba: prkenná podlaha velmi dobrý rozvody: bez vad vybavení: bez vad podlahy: bez vad okna: bez vad stecha: bez vad zdivo: bez vad ovocné deviny Popis pozemku Popis okolí Venkovní stavby Sklon pozemku Oplocení Pístupová cesta k objektu Popis okolí Poloha v obci Vybavenost Životní prostedí rovinatý devný plot pístup bezproblémový po zpevnné obecní cest zástavba bytovými a rodinnými domy se zahradami stední ást obce nedostatená dostupnost obchod - nutnost dojezdu, soustava škol není v míst dostupná - nutnost dojezdu, v míst se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních zaízení - nutnost dojíždt, v míst je pouze ástená vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nutnost dojezdu kvli úedním záležitostem, v obci se poboka eské pošty nenachází - nutnost dojezdu klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vliv, zele v podob les a luk v bezprostední blízkosti, lokalita s vysokým nebezpeím výskytu povodn (území tzv. 5leté 5

6 vody) Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita pouze zastávka autobusových spoj, parkování na vlastním pozemku vztahy bezproblémové - vlastník je se sousedy v bžném kontaktu, v míst není zvýšená kriminalita, zloiny jsou zde výjimené Vcná bemena oceované nemovitosti nejsou zatíženy vcnými bemeny Další informace 8. Metoda ocenní Pro úely stanovení obvyklé ceny k datu ocenní jsou použity všeobecn uznávané a vyžadované oceovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON. 151/1997 Sb., o oceování majetku a o zmn nkterých zákon (zákon o oceování majetku) ÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Zpsoby oceování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zpsob oceování. Obvyklou cenou se pro úely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pi prodejích stejného, popípad obdobného majetku nebo pi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenní. Pitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoádných okolností trhu, osobních pomr prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimoádnými okolnostmi trhu se rozumjí napíklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, dsledky pírodních i jiných kalamit. Osobními pomry se rozumjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjaduje hodnotu vci a urí se porovnáním. Volba metody: Za úelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podob tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí index uvedená v publikaci Teorie oceování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy pi oceování majetku státu" vytvoená Úadem pro zastupování státu ve vcech majetkových. Rovnž se v rámci výpotu používá metodika "Komentá k urování obvyklé ceny (ocenní majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí eské republiky. Pro vyazení extrémních hodnot je použita metodika "Postupy pi oceování majetku státu" vytvoená Úadem pro zastupování státu ve vcech majetkových. 6

7 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenní srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalit. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnot, za kterou by nemovitost mohla být smnna. Pi porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (nap. lokalita, velikost, stav i píslušenství). Tyto faktory jsou zohlednny korekními koeficienty. Na základ porovnání tchto parametr a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v píloze. Rodinný dm.p. 36, obec Tuha Rodinný dm.p. 36 obec Tuha. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Oceovaný objekt Tuha, okres eská Lípa m 2, 3+1, podsklepený: ne Velmi dobrý 1074 m 2 Svislé konstrukce stavby jsou tvoeny z devných trám sestavených z KVH hranol a obvodový pláš je proveden horizontálním obkladem z profilovaných smrkových desek. Neprovedené venkovní úpravy. Vysoký stupe povodového rizika. Charakter rekreaního objektu Radou, Šttí, okres Litomice Poeplice, Šttí, okres Litomice Rochov, Úštk, okres Litomice Lužická, Hoštka, okres Litomice Úštk, okres Litomice 80 m 2, Patrový 85 m 2, Pízemní 116 m 2, Patrový 70 m 2, Pízemní Po rekonstrukci 327 m 2 Dobrý 423 m 2 Velmi dobrý 971 m 2 Dobrý 527 m 2 75 m 2, Patrový Velmi dobrý 420 m 2 Kompletn zrekonstruovaný dm se stodolou v obci Radou u Šttí. Dm se skládá ze dvou pater: pízemí o dispozici 3+kk a podlahové ploše 80m2 + podkroví (píprava pro výstavbu pokoj) o stejné rozloze. Dm prošel ped dvma lety kompletní rekonstrukcí - kompletn zrekonstruovány rozvody (voda, elektina, odpady), topení, podlahy, omítky, fasáda, stropy, okna, stecha, vetn osazení stešními okny, obvodové oplocení, vjezdová brána, pístupy k domu a blízké okolí domu (dvorek, okrasná skalka). V pízemí domu se nachází pedsí, kuchy, dva pokoje, koupelna a WC, dále se zde vybízí možnost pdní vestavby. Vytápní domu zajišuje ústední topení na tuhá paliva, ohev vody zajišuje bojler, dm je napojen na mstskou vodu, má vlastní jímku, elektina 220V / 380V. K domu náleží zahrada, kde je možnost píjemného posezení, dále k domu náleží menší stodola a klny Dvoupodlažní rodinný dm 3+1 o podlahové ploše 116 m2 v Rochov u Úštku, který je v souasné dob využívaný k rekreaci. Pvodní dm je rozdlený na dv bytové jednotky se samostatným vchodem. Z pedsín je pístup do koupelny, na toaletu a pes kuchy se vejde do prostorného obývacího pokoje. Pízemí je vytápno krbem, krbovými kamny Rodinný dm je v pvodním a zachovalém stavu po ástené rekonstrukci (vody, elektiny a topení). Je podsklepený a jeho souástí je i garáž. V pízemí domu nabízí kuchy,koupelnu s WC, obývací pokoj a dva obytné pokoje. Dispozice domu lze rozšíit o pípadnou pdní vestavbu Prodej pkné, zdné, rekreaní chaty nedaleko jezera Chmela v obci Habina u Úštka. Chata stojí na vlastním pozemku, je po ástené rekonstrukci. Dispozice 4+1, v suterénu je garáž, z terásky se vejde do malé vstupní chodby, následuje kuchyka, sprchový kout, samostatné WC, prostorný obývací pokoj s krbem ze kterého vedou schody do patra. Zde jsou ti nové pokoje s plastovými okny. Z patra vedou schody do podkroví do další ložnice. Do chaty je pivedena elektina a voda, ohev teplé vody zajištn bojlerem. Kanalizace je svedena do septiku 6 Louky, 80 m 2, Velmi dobrý 3202 m 2 Domek je v souasnosti využívaný k rekreaním úelm. 7

8 Verneice, okres Dín Pízemní Rozlehlá, perfektn udržovaná zahrada se vzrostlými stromy, upravenými skalkami, funkním velínem a zahradním altánem, tvoí odpoinkové zázemí a poskytuje naprosté soukromí. Dm lze využít jak k trvalému bydlení, tak k rekreaním úelm Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 užitné plochy ,00 K ,53 K ,59 K ,29 K ,33 K ,00 K Koef. redukce na pramen Nepoužit 0.9 Nepoužit Cena po redukci na pramen ,00 K ,18 K ,83 K ,29 K ,00 K ,00 K K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceovaného objektu odvozená ze srovnání ,65 K ,14 K ,19 K ,46 K ,80 K ,92 K Celkem prmr Minimum Maximum Smrodatná odchylka - s Pravdpodobná spodní hranice - prmr - s Pravdpodobná horní hranice - prmr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce pimen nižší ,86 K ,92 K ,65 K 1.886,02 K ,84 K ,88 K Komentá: Do výbru pro srovnání byly zahrnuty objekty s co nejvyšší shodou ze srovnatelných blízkých lokalit. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základ výše uvedených údaj a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu pedmtné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: ,86 K/m 2 57,86 m 2 * = K ,-- K 8

9 II) Ocenní dle metodiky UZSVM (Postupy pi oceování majetku státu) a dle metodiky MFR Rodinný dm.p. 36 obec Tuha. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Oceovaný objekt Tuha, okres eská Lípa m 2, 3+1, podsklepený: ne Velmi dobrý 1074 m 2 Svislé konstrukce stavby jsou tvoeny z devných trám sestavených z KVH hranol a obvodový pláš je proveden horizontálním obkladem z profilovaných smrkových desek. Neprovedené venkovní úpravy. Vysoký stupe povodového rizika. Charakter rekreaního objektu Radou, Šttí, okres Litomice Poeplice, Šttí, okres Litomice Rochov, Úštk, okres Litomice Lužická, Hoštka, okres Litomice Úštk, okres Litomice Louky, Verneice, okres Dín 80 m 2, Patrový 85 m 2, Pízemní 116 m 2, Patrový 70 m 2, Pízemní Po rekonstrukci 327 m 2 Dobrý 423 m 2 Velmi dobrý 971 m 2 Dobrý 527 m 2 75 m 2, Patrový Velmi dobrý 420 m 2 80 m 2, Pízemní Velmi dobrý 3202 m 2 Kompletn zrekonstruovaný dm se stodolou v obci Radou u Šttí. Dm se skládá ze dvou pater: pízemí o dispozici 3+kk a podlahové ploše 80m2 + podkroví (píprava pro výstavbu pokoj) o stejné rozloze. Dm prošel ped dvma lety kompletní rekonstrukcí - kompletn zrekonstruovány rozvody (voda, elektina, odpady), topení, podlahy, omítky, fasáda, stropy, okna, stecha, vetn osazení stešními okny, obvodové oplocení, vjezdová brána, pístupy k domu a blízké okolí domu (dvorek, okrasná skalka). V pízemí domu se nachází pedsí, kuchy, dva pokoje, koupelna a WC, dále se zde vybízí možnost pdní vestavby. Vytápní domu zajišuje ústední topení na tuhá paliva, ohev vody zajišuje bojler, dm je napojen na mstskou vodu, má vlastní jímku, elektina 220V / 380V. K domu náleží zahrada, kde je možnost píjemného posezení, dále k domu náleží menší stodola a klny Dvoupodlažní rodinný dm 3+1 o podlahové ploše 116 m2 v Rochov u Úštku, který je v souasné dob využívaný k rekreaci. Pvodní dm je rozdlený na dv bytové jednotky se samostatným vchodem. Z pedsín je pístup do koupelny, na toaletu a pes kuchy se vejde do prostorného obývacího pokoje. Pízemí je vytápno krbem, krbovými kamny Rodinný dm je v pvodním a zachovalém stavu po ástené rekonstrukci (vody, elektiny a topení). Je podsklepený a jeho souástí je i garáž. V pízemí domu nabízí kuchy,koupelnu s WC, obývací pokoj a dva obytné pokoje. Dispozice domu lze rozšíit o pípadnou pdní vestavbu Prodej pkné, zdné, rekreaní chaty nedaleko jezera Chmela v obci Habina u Úštka. Chata stojí na vlastním pozemku, je po ástené rekonstrukci. Dispozice 4+1, v suterénu je garáž, z terásky se vejde do malé vstupní chodby, následuje kuchyka, sprchový kout, samostatné WC, prostorný obývací pokoj s krbem ze kterého vedou schody do patra.zde jsou ti nové pokoje s plastovými okny. Z patra vedou schody do podkroví do další ložnice. Do chaty je pivedena elektina a voda, ohev teplé vody zajištn bojlerem. Kanalizace je svedena do septiku Domek je v souasnosti využívaný k rekreaním úelm. Rozlehlá, perfektn udržovaná zahrada se vzrostlými stromy, upravenými skalkami, funkním velínem a zahradním altánem, tvoí odpoinkové zázemí a poskytuje naprosté soukromí. Dm lze využít jak k trvalému bydlení, tak k rekreaním úelm. Výpoet relace dle l. 8 odst. 3 Postupy pi oceování majetku státu. Výpoet relace.1. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci ,00 0, , ,53 0, , ,59 0, , , , ,33 0, , , ,00 9

10 Maximální hodnota ,00 (pípad.6) Minimální hodnota ,18 (pípad.2) Relace min vs. max hodnoty 1,5705 OK Aritmetický prmr ,05 II. a) Výpoet dle metodiky UZSVM (Postupy pi oceování majetku státu) Rodinný dm.p. 36 obec Tuha. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceovaný objekt Tuha, okres eská Lípa m 2, 3+1, podsklepený: ne Velmi dobrý 1074 m 2 Svislé konstrukce stavby jsou tvoeny z devných trám sestavených z KVH hranol a obvodový pláš je proveden horizontálním obkladem z profilovaných smrkových desek. Neprovedené venkovní úpravy. Vysoký stupe povodového rizika. Charakter rekreaního objektu. X Radou, Šttí, okres Litomice Poeplice, Šttí, okres Litomice Rochov, Úštk, okres Litomice Lužická, Hoštka, okres Litomice Úštk, okres Litomice 80 m 2, Patrový 85 m 2, Pízemní 116 m 2, Patrový 70 m 2, Pízemní 75 m 2, Patrový Po rekonstrukci 327 m 2 Dobrý 423 m 2 Velmi dobrý 971 m 2 Dobrý 527 m 2 Velmi dobrý 420 m 2 Kompletn zrekonstruovaný dm se stodolou v obci Radou u Šttí. Dm se skládá ze dvou pater: pízemí o dispozici 3+kk a podlahové ploše 80m2 + podkroví (píprava pro výstavbu pokoj) o stejné rozloze. Dm prošel ped dvma lety kompletní rekonstrukcí - kompletn zrekonstruovány rozvody (voda, elektina, odpady), topení, podlahy, omítky, fasáda, stropy, okna, stecha, vetn osazení stešními okny, obvodové oplocení, vjezdová brána, pístupy k domu a blízké okolí domu (dvorek, okrasná skalka). V pízemí domu se nachází pedsí, kuchy, dva pokoje, koupelna a WC, dále se zde vybízí možnost pdní vestavby. Vytápní domu zajišuje ústední topení na tuhá paliva, ohev vody zajišuje bojler, dm je napojen na mstskou vodu, má vlastní jímku, elektina 220V / 380V. K domu náleží zahrada, kde je možnost píjemného posezení, dále k domu náleží menší stodola a klny Dvoupodlažní rodinný dm 3+1 o podlahové ploše 116 m2 v Rochov u Úštku, který je v souasné dob využívaný k rekreaci. Pvodní dm je rozdlený na dv bytové jednotky se samostatným vchodem. Z pedsín je pístup do koupelny, na toaletu a pes kuchy se vejde do prostorného obývacího pokoje. Pízemí je vytápno krbem, krbovými kamny Rodinný dm je v pvodním a zachovalém stavu po ástené rekonstrukci (vody, elektiny a topení). Je podsklepený a jeho souástí je i garáž. V pízemí domu nabízí kuchy,koupelnu s WC, obývací pokoj a dva obytné pokoje. Dispozice domu lze rozšíit o pípadnou pdní vestavbu Prodej pkné, zdné, rekreaní chaty nedaleko jezera Chmela v obci Habina u Úštka. Chata stojí na vlastním pozemku, je po ástené rekonstrukci. Dispozice 4+1, v suterénu je garáž, z terásky se vejde do malé vstupní chodby, následuje kuchyka, sprchový kout, samostatné WC, prostorný obývací pokoj s krbem ze kterého vedou schody do patra.zde jsou ti nové pokoje s plastovými okny. Z patra vedou schody do podkroví do další ložnice. Do chaty je pivedena elektina a voda, ohev teplé vody zajištn bojlerem. Kanalizace je svedena do septiku

11 6 Louky, Verneice, okres Dín 80 m 2, Pízemní Velmi dobrý 3202 m 2 Domek je v souasnosti využívaný k rekreaním úelm. Rozlehlá, perfektn udržovaná zahrada se vzrostlými stromy, upravenými skalkami, funkním velínem a zahradním altánem, tvoí odpoinkové zázemí a poskytuje naprosté soukromí. Dm lze využít jak k trvalému bydlení, tak k rekreaním úelm. 2 Výpoet základní ceny. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Souin ,00 0, , , ,53 0, , , ,59 0, , , , , , ,33 0, , , , , ,00 Mezisouet ,42 Celkem ,54 Základní cena: ,54 K/m 2 Úprava ceny dle l. 8 odst. 4 a 5: ,54 * 0,9833 = ,29 K/m 2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy pi oceování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: ,29 K/m 2 * 57,86 m 2 = ,70 K ,-- K II. b) Výpoet dle metodiky MFR Vylouení extrémní hodnoty. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci , , , , , , , , , ,00 Stední hodnota ,05 Medián ,65 Rozdíl max-min 6.583,82 Minimum ,18 Maximum ,00 11

12 Rozdlení etnosti Tídy etnost Pravdpodobnost až až až až až ,6 etnost 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 etnost až až až až až Výsledná cena dle metodiky MFR je stanovena v rozsahu: od ,24 K/m 2 do ,00 K/m 2 * 57,86 m 2 od ,77 K do ,50 K Celková cena po zaokrouhlení: od ,-- K do ,-- K 12

13 C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody ,-- K II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM ,-- K II. b) Výsledek dle metodiky MFR od ,-- K do ,-- K ZÁVR: Na základ výše uvedených zjištní a s pihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena pedmtné nemovitosti v daném míst a ase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav, Ing. Aleš Novák Mánesova 1374/53, Praha Tel.: info@xpinvest.cz V Praze, dne K Slovy: devtsettisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké innosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumonících, ve znní pozdjších pedpis, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumonících, ve znní pozdjších pedpis, Ministerstvem spravedlnosti eské republiky,. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnní pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poadovým íslem /2019 znaleckého deníku. Znalec si je vdom následk vdom nepravdivého znaleckého posudku, podle ustanovení 127a zákona. 99/1963 Sb., obanský soudní ád, v platném znní. 13

14 E. Pílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální map 14

15 15

16 Pehledová mapa 16

17 Zpráva o riziku povodn 17

18 Poízená fotodokumentace 18

19 19

20 20

21 Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti. 1 Prodej, Rodinný dm, 80 m 2, Radou, Šttí, okres Litomice Celková cena: K Adresa: Radou, Šttí, okres Litomice 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Radou, Šttí, okres Litomice Stav objektu Po rekonstrukci Cena K Plocha užitná 82 Konstrukce budovy Cihlová Podlahová plocha 80 Typ domu Patrový Plocha pidruženého pozemku 327 Slovní popis Dovoluji si Vám exkluzivn nabídnout prodej kompletn zrekonstruovaného domu se stodolou v obci Radou u Šttí. Dm se skládá ze dvou pater: pízemí o dispozici 3+kk a podlahové ploše 80m2 + podkroví (píprava pro výstavbu pokoj) o stejné rozloze. Dm prošel ped dvma lety kompletní rekonstrukcí - kompletn zrekonstruovány rozvody (voda, elektina, odpady), topení, podlahy, omítky, fasáda, stropy, okna, stecha, vetn osazení stešními okny, obvodové oplocení, vjezdová brána, pístupy k domu a blízké okolí domu (dvorek, okrasná skalka). Dm je napojen na vodovod, ohev vody ešen elektrickým boilerem, vytápní pomocí centrálních kamen na tuhá paliva, 21

22 kanalizace lokální jímka. Dm je k dispozici ihned. Cena: ,- K vetn provize a právního servisu. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 22

23 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti Identifikace Prodej, Rodinný dm, 85 m 2, Poeplice, Šttí, okres Litomice Celková cena: K Adresa: Poeplice, Šttí, okres Litomice 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Poeplice, Šttí, okres Litomice Poet nadzemních podlaží Cena K Stav objektu Dobrý Konstrukce budovy Smíšená Plocha užitná 85 Typ domu Pízemní Plocha pidruženého pozemku Slovní popis Stars reality Vám zprostedkují exlusívní prodej rodinného domu 2+1 v obci Šttí - Poeplice okr. Litomice, s pozemkem o celkové výme 423 m². V pízemí domu se nachází pedsí, kuchy, dva pokoje, koupelna a WC, dále se zde vybízí možnost pdní vestavby. Vytápní domu zajišuje ústední topení na tuhá paliva, ohev vody zajišuje bojler, dm je napojen na mšstkou vodu, má vlastní jímku, elektina 220V / 380V. K domu náleží zahrada, kde je možnost píjemného posezení, dále k domu náleží menší stodola a klny. Možnost vjezdu ze silnice pímo na pozemek. V Poeplicích hospoda, šisí obanská vybavnost je potraviny, školka, obecní úad, pošta.., širší obanskou vybavenost najdeme ve Šttí. Dm je možno financovat hypotékou, kterou Vám v pípad Vašeho zájmu zdarma vyídíme. Pro bližší informace i prohlídku kontaktujte makléku. ID:

24 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 24

25 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti Identifikace Prodej, Rodinný dm, 116 m 2, Rochov, Úštk, okres Litomice Celková cena: K Adresa: Rochov, Úštk, okres Litomice 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Rochov, Úštk, okres Litomice Stav objektu Velmi dobrý Cena K Zastavná plocha (m2) Konstrukce budovy Smíšená Plocha užitná 116 Typ domu Patrový Podlahová plocha 116 Poet nadzemních podlaží 2 Plocha pidruženého pozemku Slovní popis Nabízíme k prodeji dvoupodlažní rodinný dm 3+1 o podlahové ploše 116 m2 v Rochov u Úštku, který je v souasné dob využívaný k rekreaci. Pvodní dm je rozdlený na dv bytové jednotky se samostatným vchodem. Z pedsín je pístup do koupelny, na toaletu a pes kuchy se vejde do prostorného obývacího pokoje. Pízemí je vytápno krbem, krbovými kamny a v kuchyni si mžete pitopit sporákem a zárove uvait dobré jídlo. Ohev vody je el. bojlerem a v koupeln je navíc lázeský válec. V pate se nacházejí dv ložnice, vytápné el. pímotopy s velkou pedsíní. V pípad poteby je možná i pdní vestavba. Na podlahách je položena dlažba a v pate PVC. Na udržované zahrad 1763 m2 jsou dva prostorné sklepy, suché WC, klna a ped domem je zastešené venkovní posezení. V lét je hojn využívaný nadzemní bazén. Voda je z vrtané studn, odpady jsou svedeny do septiku. Dm se nachází v krásné krajin asi 5 25

26 km od Úštku, na rozhraní pomžeme. 4. Fotodokumentace CHKO eské stedohoí a Kokoínsko. S financováním 5. Mapové zobrazení Oceovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 26

27 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti Identifikace Prodej, Rodinný dm, 70 m 2, Lužická.p. 138, Hoštka, okres Litomice Celková cena: K Adresa: Lužická, Hoštka, okres Litomice 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouv)) Adresa Lužická, Hoštka, okres Litomice Typ domu Pízemní Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne K Stav objektu Dobrý Plocha užitná 70 íslo ízení V-11750/2018 Plocha pidruženého pozemku Konstrukce budovy Smíšená 527 Slovní popis Podipská realitní, a.s. Vám nabízí prodej rodinného domu s pilehlou zahrádkou v poklidné ásti obce Hoštka, vzdálené 11 km od msta Roudnice nad Labem. Rodinný dm je v pvodním a zachovalém stavu po ástené rekonstrukci (vody, elektiny a topení). Je podsklepený a jeho souástí je i garáž. V pízemí domu nabízí kuchy,koupelnu s WC, obývací pokoj a dva obytné pokoje. Dispozice domu lze rozšíit o pípadnou pdní vestavbu. Doporuujeme. Rádi Vám poskytneme bližší informace, s dvrou se obrate na náš specializovaný tým 4. Fotodokumentace 27

28 5. Mapové zobrazení Oceovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti Identifikace Prodej, Rodinný dm, 75 m 2, Úštk, okres Litomice Celková cena: K Adresa: Úštk, okres Litomice 28

29 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Úštk, okres Litomice Stav objektu Velmi dobrý Cena K Plocha užitná 75 Konstrukce budovy Cihlová Plocha pidruženého pozemku Typ domu Patrový 420 Slovní popis Nabízíme prodej pkné, zdné, rekreaní chaty nedaleko jezera Chmela v obci Habina u Úštka. Chata stojí na vlastním pozemku, je po ástené rekonstrukci. Dispozice 4+1, v suterénu je garáž, z terásky se vejde do malé vstupní chodby, následuje kuchyka, sprchový kout, samostatné WC, prostorný obývací pokoj s krbem ze kterého vedou schody do patra.zde jsou ti nové pokoje s plastovými okny. Z patra vedou schody do podkroví do další ložnice. Do chaty je pivedena elektina a voda, ohev teplé vody zajištn bojlerem. Kanalizace je svedena do septiku. Msto Úštk nabízí veškerou obanskou vybavenost. Dopravní spojení autobus, vlak, parkování zajištno pímo na pozemku. 4. Fotodokumentace 29

30 5. Mapové zobrazení Oceovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti Identifikace Prodej, Rodinný dm, 80 m 2, Louky, Verneice, okres Dín Celková cena: K Adresa: Louky, Verneice, okres Dín 30

31 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouv)) Adresa Louky, Verneice, okres Dín Stav objektu Velmi dobrý Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne K Zastavná plocha (m2) Plocha užitná 100 íslo ízení V-2402/2018 Podlahová plocha 80 Konstrukce budovy Cihlová Plocha pidruženého pozemku Typ domu Pízemní Slovní popis Nabízíme k prodeji rodinný domek ve Verneicích, v ásti obce Louky v blízkosti Bobího potoka. Domek je v souasnosti využívaný k rekreaním úelm. Rozlehlá, perfektn udržovaná zahrada se vzrostlými stromy, upravenými skalkami, funkním velínem a zahradním altánem, tvoí odpoinkové zázemí a poskytuje naprosté soukromí. Dm lze využít jak k trvalému bydlení, tak k rekreaním úelm. Majitelé dm využívali od roku Domek je perfektn udržovaný, bez žádných nutných investic,je vkusn a stylov chalupásky zaízen, vetn kachlových kamen. Dm je zdné konstrukce s trámovými stropy, ásten podsklepený s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím. Stecha je sedlová, krytina osinkocementová na bednní, krovy jsou v naprostém poádku, stešní krytina v nedávné dob kompletn vyištna a ošetena, okna jsou devná špaletová, podlahy v pízemí betonové, v podkroví devné prkenné. Veškeré rozvody instalaci funkní v poádku. Domek je napojen na veejný rozvod elektiny, voda celoron z obecní studny, kanalizace do septiku. Vytápní celého domku je lokálním topením. V každé místnosti jsou kamna Petra na TP. K domu je pistavna dílna se skladem, dále sklad paliva (devo) a z elní strany pod terasou garáž na OA. Dispozice: I.PP ze vstupní chodby schodišt do sklepa, klenutý pískovcový sklep. I.NP. chodba, po levé stran obytná kuchyn, koupelna s vanou el. bojlerem, splachovací WC, svtnice s kachlovými kamny a kamny Petra kompletn zaízená, schodišt do podkroví Podkroví hala, obytná ložnice, ložnice. Pda pdní prostor Garáž z elní strany objektu Krásná zahrada, o výme tém 3000m2, je oplocena devným plotem, je mírn svažitá a celoron oslunná. Na zahrad je vybudován devný altán, v horní ásti devný domek a velín. Louky se nachází asi 3 km na východ od Verneic, v okrese Dín v eském stedohoí. Je zde evidováno 61 adres. V roce 2017 zde trvale žilo 68 obyvatel. Okolní krajinu tvoí louky, 31

32 lesy plné zve, potky, kopce nebo skály. Okolní kopce poskytují nádherné výhledy na krajinu. Msteko Verneice se nachází na území okresu Dín a náleží pod Ústecký kraj. Píslušnou obcí s rozšíenou psobností je rovnž okresní msto Dín. Msto Verneice se rozkládá asi šestnáct kilometr jihovýchodn od Dína. Stálý poet oban je asi 1100 obyvatel. Verneice se dále dlí na sedm ásti, konkrétn to jsou: áslav, Louky, Píbram, Rychnov, Rytíov, Velké Stínky a Verneice. Verneice jsou mstekem založeným v kopcovitém terénu na Bobím potoce. Existovaly již poátkem 14. století, ale pipomínány jsou až v roce 1384, a to vetn pvodn gotického kostela sv. Anny. U ady historických dom na námstí se dlouho zachovalo podloubí. Nkteré z nich byly bohužel v minulých letech zboeny. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 32