Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí

Transkript

1 Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3754/348/ NEMOVITOST: Rodinný dům - bez nebytových prostor, Rodinný dům čp. 390 na pozemku p.č. st. 5 a pozemky p.č. st. 5, p.č. 8/2 a p.č. 1771/1, to vše v k.ú. Velké Svatoňovice obce Velké Svatoňovice. Adresa nemovitosti: Velké Svatoňovice 390 / 390, Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Velké Svatoňovice, k.ú. Velké Svatoňovice, kód k.ú , LV 847 Ostatní stavby: Pozemky: st. 5, 8/2, 1771/1 Vlastník stavby: SJM, Železo Martin a Železová Ilona, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Martin Železo, Velké Svatoňovice 390, Ilona Železová, Velké Svatoňovice 390, Vlastník pozemku: SJM, Železo Martin a Železová Ilona, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Martin Železo, Velké Svatoňovice 390, Ilona Železová, Velké Svatoňovice 390, OBJEDNATEL : EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:č.j: 216/2014-A, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, Praha 8 telefon: IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, Borohrádek telefon: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 13 stran Počet příloh: 6 Zpracováno programem NEMExpress verze: V Borohrádku, dne Otisk razítka Ing. Libor Hemelík

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: (stagnace) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - elektřina RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m / ,00 / ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 0 Kč Obvyklá cena Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v klidné části obce s nižší občanskou vybaveností a dobrou dosažitelností větších sídel. V místě jsou základní inženýrské sítě. Dům je v podstatě novostavba, použité konstrukce a vybavení jsou standardní. Nabídka nemovitostí k bydlení v širším okolí převyšuje poptávku, většinou se však jedná o starší nemovitosti. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu na úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem. Výše zástav není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Velké Svatoňovice se skládá z katastrálních území Velké Svatoňovice, Markoušovice a Starý Sedloňov. Obec leží na silnici III. třídy mezi Bohuslavicemi nad Úpou a Rtyní v Podkrkonoší. Oceňované nemovitosti se nacházejí na jižním okraji obce, v klidné lokalitě, v rozptýlené zástavbě rodinných domů. V místě je nižší občanská vybavenost ( OÚ, pošta, MŠ, ZŠ 1-5, obchod, restaurace, sportoviště). Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o samostatně stojící nepodsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Podkroví není využito, do budoucna je zde možná vestavba dalších obytných místností. Základové konstrukce jsou pasy s izolací, obvodové konstrukce jsou ze smíšeného zdiva tl. 45cm. Krov je dřevěný vázaný, krytinu střechy tvoří betonové tašky, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasádní omítka je základní vrstva, bez finální minerální stěrky. Vnitřní obklady jsou provedeny ve standardním rozsahu. Okna jsou plastová, vstupní dveře rovněž. Interiérové dveře náplňové. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z lamina a z keramické dlažby, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Vytápění je ústřední, s elektrokotlem a krbovými kamny. Elektroinstalace je 220 a 380 V. Je rozvedena studená a teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. Vybavení kuchyně chybí. Vnitřní hygienické zařízení tvoří vana, sprchový kout, umývadlo a WC. Jedná o novostavbu z roku Údržba je běžná. U domu je stará dřevěná kolna na hranici životnosti, bez vlivu na celkovou cenu. Pozemek je rovinatý, jedná se o travnatou plochu s několika běžnými dřevinami. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována - 3 -

4 Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost není situována v záplavovém území Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Věcná břemena a obdobná zatížení - Na oceňovaných nemovitostech váznou zástavní práva smluvní a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 847 pro k.ú. Velké Svatoňovice. RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 847 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0525 Trutnov Obec: Velké Svatoňovice Katastrální území: Velké Svatoňovice Ulice: č.o.: 390 Vlastníci Podíl SJM Železo Martin a Železová Ilona 1 / 1 Martin Železo Velké Svatoňovice 390, Ilona Železová Velké Svatoňovice 390, Stavby není součástí část obce Velké Svatoňovice Rodinný dům č.p. 390 na pozemku p.č. st. 5 Pozemky st. 5 Stavební parcela Parcela KN 132 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 8/2 Pozemková parcela Parcela KN m 2 zahrada 1771/1 Pozemková parcela Parcela KN 36 m 2 ostatní plochy Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 133,04 m 2 110,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 1.NP 110,00 m 2 1,00 110,00m 2 1.NP - celkem 110,00 m 2 110,00 m 2-4 -

5 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (7,80*14,95+2,12*7,75)*4,00 = 532,16 m 3 zastřešení (7,80*14,95+2,12*7,75)*3,25/2 = 216,19 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 748,35 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 133 Obestavěný prostor [m 3 ] 748,35 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 0 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 0 Stáří roků 6 Další životnost roků 94 Opotřebení % 6,00 Věcná hodnota (VH) Kč 0 Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je rovinatý. Je napojený ne veřejný rozvod elektřina a vody, kanalizace je svedena do vlastní jímky. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod zemního plynu. Přístup je po veřejné komunikaci se zpevněným povrchem. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st / 1 0 zahrada 8/ / 1 0 ostatní plochy 1771/ / 1 0 Celková výměra pozemků: Hodnota pozemků celkem: 0-5 -

6 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Malé Svatoňovice 220, , RD Malé Svatoňovice, Rodinný dům se zahradou, garáží a garážovým stáním, který se nachází v obci Malé Svatoňovice. Dispoziční řešení domu: 2. NP - kuchyň, jídelní kout, společenská místnost s krbem a s balkonem, dvě obytné místnosti, koupelna a samostatná toaleta. V 1.NP je další obytná místnost, koupelna se sprchovým koutem a toaletou, prostorná místnost s infrasaunou, prádelna, komora a zádveří se šatnou. Dále dílna propojená s garáží. Vytápění domu je řešeno ústředním topením, které je napojeno na kombinovaný plynový kotel. Okna nová plastová. Dům je zateplený. Dům je napojen na obecní vodovod. Nová kanalizace. Nová střešní krytina. Na zahradě k dispozici krytá terasa a zděný zahradní domek. V pěší dostupnosti školka, škola, obchod. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - u oceňovaného RD možnost vestavby v podkroví - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - u oceňovaného RD možnost vestavby v podkroví; Batňovice 155, , RD Batňovice, Rodinný dům 4+1 s garáží v obci Batňovice, okres Trutnov; pozemek m2, po rekonstrukci. Dispozice: 1. PP sklep, 5x místnost, garáž. 1. NP zádveří, chodba, 4 obytné místnosti, kuchyň, terasa, koupelna (vana, WC, bidet), vstup do sklepa. Topení: ÚT plyn. kotel + krbová kamna. IS: elektro., obecní vodovod, septik (kanalizace 2014/08). Nově: zateplení + fasáda, střešní krytina, plast. okna (trojskla), kuchyňská linka, podlahy (dlažba), koupelna, radiátory, komín, stropní zateplení sklepa. V obci veškerá občanská vybavenost. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - u oceňovaného RD možnost vestavby v podkroví - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Úvaha zpracovatele ocenění - u oceňovaného RD možnost vestavby v podkroví; Libňatov 150, , RD Libňatov, Rodinný dům o dispozici 5+kk se zahradou v klidné části obce Libňatov ( 15 km Trutnov, 6 km Úpice, 12 km Červený Kostelec, 19 km Dvůr Králové nad Labem). Jedná se o dvoupodlažní samostatně stojící rodinný dům z roku Spodní stavba je zděná z cihel POROTHERM. Horní stavba je montovaná dřevostavba RD Rýmařov s termofasádou. Dům je zastřešený sedlovou střechou, střešní krytina jsou betonové tašky. V suterénu jsou dvě garáže, sklad potravin, sklad zahradního nářadí a schodiště do 1 NP. V 1NP je vstup zádveřím do chodby, ze které je vstup do kuchyně, obývacího pokoje, ložnice, komory, koupelny s vanou. V podkroví jsou tři pokoje a koupelna se sprchovým koutem. Dům je vytápěn elektrickým kotlem v kombinaci s krbovými kamny (obývací pokoj). Okna jsou plastová, opatřená žaluziemi, v podkroví střešní. Vnitřní dveře jsou dýhované plné a částečně prosklené v obložkových zárubních. Na podlahách v 1. patře je plovoucí podlaha, v přízemí dlažba a lino. Odpadní voda je svedena kanalizační přípojkou do ČOV. Ohřev vody je zajištěn elektrickým kotlem. V obci se nachází obchod s potravinami, pošta, pohostinství, kadeřnictví, knihovna. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Velikost objektu - méně žádaný typ RD - koeficient 1,05; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Vliv pozemku - svažitý pozemek - koeficient 1,10; Úvaha zpracovatele ocenění - dřevostavba;u oceňovaného RD možnost vestavby v podkroví - koeficient 1,25; - 6 -

7 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikost objektu - méně žádaný typ RD; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Vliv pozemku - svažitý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - dřevostavba; u oceňovaného RD možnost vestavby v podkroví; Trutnov - Poříčí 139, , RD Poříčí, RD s garáží a zahradou v Trutnově - Poříčí, 4 + kk. V přízemí je zádveří, chodba, koupelna s WC, hlavní obytná místnost s kuchyňským koutem a spíží a další menší pokoj. Z hlavní obytné místnosti lze vyjít na terasu a zahradu. V patře je velký pokoj ve tvaru "L", který je možno případně přepažit, a menší podkrovní pokojík. Vytápění domu je řešeno dálkovým horkovodem, v hlavní obytné místnosti v přízemí jsou instalována krbová kamna na pevná paliva. Ohřev TUV elektrickým bojlerem. Součástí domu je garáž a technická místnost. Dům je připojen na veřejný vodovod a kanalizaci. Přístup k domu je po obecní asfaltové a betonové komunikaci. K domu náleží oplocená udržovaná zahrada o výměře 434 m2 s několika ovocnými keři a stromky. Na zahradě je také samostatný dřevěný zahradní domek - kůlna. V blízkosti je lékař, pošta, obchod, ZŠ, MŠ. Dobré spojení MHD a bus. Do centra města cca 3 km. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,85; Velikost objektu - menší snáze prodejný - koeficient 0,90; Vliv pozemku - malý pozemek - koeficient 1,10; Úvaha zpracovatele ocenění - u oceňovaného RD možnost vestavby v podkroví - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Velikost objektu - menší snáze prodejný; Vliv pozemku - malý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - u oceňovaného RD možnost vestavby v podkroví; Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 847 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -