ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2014 NEMOVITÁ VĚC: Podíl 1/2 rodinného domu včetně příslušenství a pozemků Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-východ, obec Kostelec nad Černými lesy, k.ú. Kostelec nad Černými lesy Adresa nemovité věci: Polní 850, Kostelec nad Černými lesy Vlastníci stavby: Hanušová Martina, Polní 850, Kostelec nad Černými lesy, podíl: 1/2 SJM Turek Zdeněk a Turková Emília, Chalupkova 1366/3, Praha 4, Chodov, podíl: 1/2 Vlastníci pozemků: Hanušová Martina, Polní 850, Kostelec nad Černými lesy, podíl: 1/2 SJM Turek Zdeněk a Turková Emília, Chalupkova 1366/3, Praha 4, Chodov, podíl: 1/2 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 1, Soudní exekutor JUDr. Ivo Luhan Adresa objednatele: Karlovo nám. 17, Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: JUDr. Karel Mošna Hluboká 314/48, Plzeň IČ: telefon: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění hodnoty nemovitostí v exekučním řízení č.j. 099 EX 6127/09 OBVYKLÁ CENA PODÍLU 1/ Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 9 stran Počet příloh: 7 stran Počet vyhotovení: 2 V Plzni, dne JUDr. Karel Mošna

2 NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit cenu obvyklou podílu 1/2 z celku pozemku parc.č. 725 o výměře 334 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba v části obce Kostelec nad Černými Lesy č.p bydlení, na pozemku parc.č. 725, a podílu 1/2 z celku pozemku parc.č. 726 o výměře 328 m 2 - zahrada, v katastrálním území Kostelec nad Černými Lesy, obec Kostelec nad Černými Lesy, okres Praha - východ. Součástí pozemku parc.č. 725 je stavba rodinného domu, stavba zděné kolny s pultovou střechou, kopaná studna hl.16m, vodovodní přípojka, elektro přípojka, žumpa včetně potrubního vedení do domu, plot z drátěného pletiva v rámech na ocelových sloupcích a zděné podezdívce, plotová vrata a vrátka a zpevněné plochy z monolitického betonu a betonové dlažby, součástí pozemku parc.č. 726 je plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích a smíšené značně zanedbané porosty (ovocné a okrasné stromy a keře). Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 6127/09-25 ze dne , výpis z katastru nemovitostí LV č. 787 ze dne a snímek z katastrální mapy ze dne Dne bylo za účasti zástupce soudního exekutora a syna povinné pana Miloše Turka provedeno ohledání oceňovaných nemovitých věcí a byla pořízena fotodokumentace. Místopis Oceňovaný objekt se nachází v jižní části zastavěného území města Kostelec nad Černými Lesy, v Polní ulici, ve vzdálenosti cca 200 m ve vzdálenosti cca 1 km jihozápadně od centra města v zástavbě starších rodinných domů. Město Kostelec nad Černými Lesy leží ve východní části okresu Praha - východ, při silnici I. třídy č. 2 ve směru z Prahy do Kutné Hory, ve vzdálenosti 14 km jižně od Českého Brodu, 15 km východně od Říčan a 40 km východně od centra Prahy. Ve městě se nachází kompletní občanská vybavenost jako je pošta, základní škola, mateřská škola, pošta, zdravotnické středisko, benzínová čerpací stanice, sportoviště a základní síť obchodů a služeb, v obci je vybudována veřejná el. síť, veřejný vodovod, veřejná kanalizace i veřejný plynovod, dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno výlučně autobusovými spoji. Město je velmi dobře dosažitelné z Prahy. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o objekt samostatně stojícího částečně podsklepeného staršího rodinného domku o jednom nadzemním podlaží, zastřešeného sedlovou střechou. K východní stěně domku byla provedena nepodsklepená přístavba verandy s plochou střechou. Objekt je situovaný na převážně rovinném pozemku s mírným sklonem k severu, s přístupem z veřejné komunikace s asfaltovým povrchem, v - 2 -

3 níž je uložen veřejný vodovod, veřejná kanalizace a veřejná el. síť. V přízemí se nacházejí dva pokoje (16,50 m 2 a 16,50 m 2 ), kuchyň (3,20 m 2 ), (9,34 m 2 ) a WC (1,20 m 2 ). Celková užitná plocha obytných prostor je 46,74 m 2. Základy domu jsou betonové bez funkční izolace proti zemní vlhkosti, obvodové stěny ze smíšeného zdiva z cihel a tvárnic, střecha sedlová s dřevěnými krovy a krytinou z pálených tašek bobrovek, střecha nad verandou plocha s plechovou krytinou, klempířské konstrukce z pozink. plechu, okna dřevěná špaletová, vnitřní omítky vápenné, vnější omítky břízolitové. Na podlahách obytných místností je položeno PVC, v ostatních místnostech jsou podlahy betonové. Objekt je vytápěn kamny na pevná paliva, je zásoben vodou ze studny, odkanalizován do žumpy a je napojen na veřejnou el. síť s možností napojení na veřejný vodovod a veřejnou kanalizaci. Stavba byla postavena v roce 1960 a ke dni ocenění je ve špatném stavebně technickém stavu s nutností provedení její celkové rekonstrukce, popř. odstranění stavby s využitím pozemku k výstavbě nového rodinného domu. Za největší vadu objektu lze považovat značnou vlhkost obvodových stěn i příček spojenou s výskytem masivních plísní uvnitř celého objektu. Severně od rodinného domu je postavena stavba zděné kolny s pultovou střechou s krytinou z vlnitého eternitu a kopaná studna hl.16m, součástí pozemku parc.č. 725 je dále vodovodní přípojka, elektro přípojka, žumpa včetně potrubního vedení do domu, plot z drátěného pletiva v rámech na ocelových sloupcích a zděné podezdívce, plotová vrata a vrátka a zpevněné plochy z monolitického betonu a betonové dlažby, součástí pozemku parc.č. 726 je plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích a smíšené značně zanedbané porosty (ovocné a okrasné stromy a keře). RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Na objektu vázne exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí dle přiloženého LV Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena, objekt není dlouhodobě užíván, jeho stavebně technický stav je výrazně zhoršený a objekt je prakticky neobyvatelný - 3 -

4 OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 46,74 m 2 Zastavěná plocha: 67,00 m 2 Plocha pozemku: 662,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: RD Kostelec nad Černými Lesy Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 0,80 K4 Celkový stav 0,70 K5 Velikost pozemku 1,10 K6 Velikost stavby 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - objekt z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - stavba zateplená, WC ve stavbě; Celkový stav - dobrý stav; Velikost pozemku - menší pozemek; Velikost stavby - srovnatelná užitná plocha; Celkový koef. K C 0,55 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 440 m Kč Kč/ks Název: RD Kostelec nad Černými Lesy Lokalita: Příkrá ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 0,90 K4 Celkový stav 0,80 K5 Velikost pozemku 1,10 K6 Velikost stavby 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - WC a koupelna ve stavbě; Celkový stav - lepší stav; Velikost pozemku - menší pozemek; Velikost stavby - srovnatelná užitná plocha; Celkový koef. K C 0,71 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 465 m Kč Kč/ks - 4 -

5 Název: Chata Kostelec nad Černými Lesy Lokalita: Svatbínská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 0,90 K4 Celkový stav 0,70 K5 Velikost pozemku 0,70 K6 Velikost stavby 0,80 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - WC a koupelna ve stavbě; Celkový stav - výrazně lepší stav; Velikost pozemku - výrazně větší pozemek; Velikost stavby - výrazně větší užitná plocha; Celkový koef. K C 0,32 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn m Kč Kč/ks Název: RD Štíhlice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 0,90 K4 Celkový stav 0,80 K5 Velikost pozemku 0,90 K6 Velikost stavby 0,80 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - WC a koupelna ve stavbě; Celkový stav - výrazně lepší; Velikost pozemku - větší pozemek; Velikost stavby - výrazně větší užitná plocha; Celkový koef. K C 0,47 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn m Kč Kč/ks Název: Chata Jevany Lokalita: ul. Nad Školou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 0,90 K4 Celkový stav 0,70 K5 Velikost pozemku 1,10 K6 Velikost stavby 0,90-5 -

6 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - WC a koupelna ve stavbě; Celkový stav - výrazně lepší; Velikost pozemku - menší pozemek; Velikost stavby - větší užitná plocha; Celkový koef. K C 0,56 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 438 m Kč Kč/ks Popisy porovnatelných nemovitých věcí RD Kostelec nad Černými Lesy Prodej rodinného domu, zděné chalupy s možnou dispozicí 4+1 momentálně 3+1, na pozemku o rozloze 440 m2 v obci Kostelec nad Černými lesy, okr. Kolín. Dům je zateplen a je určen k celoročnímu bydlení v klidné části obce. Přízemí - vstupní chodba, velký obývací pokoj, kuchyně, koupelna, toaleta. V 1 patře je podkroví, které je využito na dva další pokoje. Nemovitost má topení na tuhá paliva, krbová kamna, vlastní studnu, překrásný venkovní krb s posezením, dílnu, přístřešek pro auto, skleník. Na pozemku je vlastní studna, obecní vodovod, jímka, elektrika 380V. Dům je ve výborném technickém stavu, k domu vede asfaltová příjezdová cesta, která se v zimě protahuje a je celoročně udržovaná. Polohou je nemovitost ideální pro pěší i cyklistické výlety, koupání v řece, rybník, houbaření, hezká příroda. Veškerá občanská vybavenost je přímo ve městě Kostelec, Vyžlovka, Mukařov, Říčany u Prahy. Výborná dostupnost do Prahy, 35 km, D1, integrovaná doprava, BUS přímo v obci. RD Kostelec nad Černými Lesy Prodej malého domku o zastavěné ploše 50m2 v obci Kostelec nad Černými Lesy v ulici Příkrá. Jedná se o stavbu využívanou pouze rekreačně kdy stavba má pouze číslo evidenční. Okolí domku je využíváno smíšeně jak rekreačně tak k trvalému bydlení. Stavba lze přestavět či upravit k trvalému bydlení taktéž. Dům připojen na městkou vodu a elektřinu. U domku malá jímka. Do 5 ti let kanalizace. Jde o slunný pozemek čtvercového typu s výhodným uložením stavby do rohu pozemku a vrostlými stromy na pozemku. Pozemek oplocený. Domek je vybavený základně, vč. malé kuchyňky a koupelny s WC. Nedaleko centra obce s veškerou infrastrukturou, nedaleko krásné koupání a v blízkosti pozemku rybník. Chata Kostelec nad Černými Lesy Zděná chata 3+1 s možností celoročního užívání rozsáhlým pozemkem o velikosti 1769 m2 v Kostelci nad Černými Lesy. Velikost pozemku a současné umístění rekreační chaty umožňují další zástavbu rodinného domu což je v souladu se schváleným územním plánem. Pozemek je dobře přístupný z místní komunikace. V místě je veškerá občanská vybavenost (škola, školka, městský úřad s rozšířenou působností, lékař). RD Štíhlice Prodej RD v obci Štíhlice v klidné ulici, o podlahové ploše 100 m2, na parcele o celkové rozloze 1099 m2. V domě r proběhla částečná rekonstrukce, izolace, podlahy, štuky, plastová okna, dlažba, vytápění krbovými kamny a elektrokotlem, obecní vodovod i studna. Zahrada udržovaná. Chata Jevany Zděná chata o dispozici 4+1 s terasou o obytné ploše 65 m2, stojící na vlastním oploceném pozemku o celkové výměře 438 m2. V přízemí je prostorná obytná místnost, samostatná kuchyň a koupelna s toaletou v prvním patře jsou tři samostatné pokoje. Chata je částečně podsklepena, má samostatnou technickou místnost a dřevěný přístavek na nářadí. Na pozemku dále nové dřevěné - 6 -

7 posezení s krbem zastřešené pergolou a bazén. Topení v chatě je řešeno krbem a kamny na tuhá paliva v podkroví pak elektrické přímotopy. Chata je napojena na kanalizaci a veřejný vodovod + na pozemku vlastní studna. Chatu lze užívat celoročně. Jedná se o velmi klidnou lokalitu s veškerou občanskou vybaveností a dobrou dopravní dostupností do Prahy. Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Kč/ks Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/ks Maximální jednotková porovnávací cena Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Kč/ks Porovnávací hodnota před korekcí ceny Podíl 1/2 z celku * 1,00 / 2,00 = ,00 Prodejnost podílu * 0,80 = ,80 Výsledná porovnávací hodnota podílu 1/ Kč - 7 -

8 - 8 -

9 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 2 Usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 6127/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV č. 787 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne

10 Fotodokumentace

11 - 11 -