ZNALECKÝ POSUDEK. č. 676/2015. Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor 17.listopadu 1a Břeclav

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 676/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí zapsaných na LV 64 pro k.ú. Luby I - stavební parcely st. 699 jejíž součástí je stavba Luby, č.p. 676, rod. dům, p.č. 944/1, p.č. 945/1 k.ú. Luby I, obec Luby, okr. Cheb Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor 17.listopadu 1a Břeclav ocenění nemovitých věcí pro účely exekučního řízení čj. 160 EX 1727/14 Radka Karbánová Komorní Dvůr 36/ Cheb telefon: radka.karbanova@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Chebu

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí zapsaných na LV 64 pro k.ú. Luby I - stavební parcely st. 699 jejíž součástí je stavba Luby, č.p. 676, rod. dům, p.č. 944/1, p.č. 945/1 k.ú. Luby I, obec Luby, okr. Cheb. Prohlídka nemovitostí nebyla povinným umožněná, pouze z okna při místním šetření sdělil, že RD není udržovaný, voda funguje pouze donáškou z vlastní studny na pozemku, odkanalizování je provedené do malé žumpy u vstupu do RD. Ocenění je tedy provedeno na základě vnější prohlídky a výše uvedených informací povinného. Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: st. 699 jejíž součástí je stavba Luby, č.p. 676, rod.dům, p.č. 944/1, p.č. 945/1 v k.ú. Luby I, obec Luby, okr. Cheb Adresa předmětu ocenění: Průběžná Luby Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Luby Katastrální území: Luby I Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV 64 pro k.ú. Luby I k datu kopie katastrální mapy fotodokumentace pořízená na místě - 2 -

3 - exekuční příkaz čj. 160 EX 1727/14-10 z usnesení čj. 160 EX 1727/14-51 ze dne Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Jan Sedliačik, Průběžná 676, Luby, vlastnictví: výhradní Jan Sedliačik, Průběžná 676, Luby, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložená žádná další dokumentace a podklady

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Luby jsou menším městem chebského regionu na západě ČR, nedaleko státních hranic se SRN. V místě je městský úřad se stavebním úřadem, základní škola, obchody, restaurace, penziony, golfové hřiště (9 jamek), fotbalové hřiště, větším zaměstnavatelem je Strunal (výroba strunných nástrojů). Nejbližší správní centrum je Cheb, vzdálený 30 km. Luby jsou na okolní sídla napojeny autobusovou i železniční dopravou. Rodinný dům se nachází v Průběžné ulici v širším centru města Luby v zástavbě RD se zahradami nad hřbitovem. Z hlediska umístění se jedná o polohu klidnou, pro bydlení vhodnou. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Volně stojící zděný dle sdělení vlastníka zcela podsklepený RD č.p. 676, Luby s jedním NP a stavebně využitým podkrovím pod mansardovým krovem. V každém podlaží jsou dvě místnosti. Vytápění pouze lokální na tuhá paliva, WC na splachování vědrem s vodou donáškou odkanalizováno do žumpy u RD. Celková údržba zanedbaná, dlouhodobě neprováděná, do objektu zatéká. Pozemek mírně svažitého charakteru je neoplocený s neudržovanými náletovými dřevinami. RD je napojen pouze na veřejný rozvod elektřiny. příslušenství - kopaná studna na pozemku, žumpa, přípojky IS Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: k celkové rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 2701/2 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 2701/2 oststní komunikace Město Luby Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti - 4 -

5 RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Ostatní právní omezení Popis věcných břemen a obdobných zatížení zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: Mgr. Marcela Petrošová, U Tržiště 9, Břeclav, Z-2983/ exekuční příkaz k prodeji nemovitosti: - exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Soudní exekutor Mgr. Marcela Petrošová 160 EX-1727/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Cheb, Z-3887/ Další - viz kopie výpisu z KN v příloze! Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 64 Kraj: CZ041 Karlovarský Okres: CZ0411 Cheb Obec: Luby Katastrální území: Luby I Ulice: Průběžná č.o.: Vlastníci Podíl FO RČ: /363 Jan Sedliačík Průběžná 676, Luby 1 / 1 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Luby Rodinný dům č.p. 676 na pozemku p.č. st. 699 ANO Pozemky st. 699 Stavební parcela Parcela KN 63 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 944/1 Pozemková parcela Parcela KN 846 m 2 zahrada 945/1 Pozemková parcela Parcela KN 219 m 2 ostatní plocha Výpočet věcné hodnoty staveb Ocenění RD bez možnosti zaměření a prohlídky interiéru. Ocenění provedeno dle výměr uvedených v KN a obvyklých konstrukčních výšek obdobných objektů. Celková údržba zanedbaná, dlouhodobě neprováděná. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.PP 63,00 m 2 25,20 m 2 1.NP 63,00 m 2 50,40 m 2 podkroví 63,00 m 2 44,10 m 2 Výčet místností - 5 -

6 Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP sklepy 50,40 m 2 0,50 25,20m 2 1.PP - celkem 50,40 m 2 25,20 m 2 1.NP 2 místnosti, chodba, WC 50,40 m 2 1,00 50,40m 2 1.NP - celkem 50,40 m 2 50,40 m 2 podkroví 2 pokoje 44,10 m 2 1,00 44,10m 2 podkroví - celkem 44,10 m 2 44,10 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor spodní stavba (63)*(0,10+2,20) = 144,90 m 3 vrchní stavba (63)*(2,85) = 179,55 m 3 zastřešení (63)*((2,65)+(1,60*1/2)) = 217,35 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 541,80 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis s dožilou izolací zdivo v tl cm polospalné mansardová eternitové šablony pozinkovaný plech vápenné vápenné obklad soklu kamenem nezjištěno nezjištěno dřevěné náplňové dřevěná dvojitá prkenné prkenné + PVC lokální na tuhá paliva 230 / 400 V není dle sdělení vlastníka není není není do žumpy nezjištěno umyvadlo WC na splachování vědrem s vodou donáškou není Zastavěná plocha [m 2 ] 63 Obestavěný prostor [m 3 ] 541,80 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 85 Další životnost roků Opotřebení % 0,13 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků - 6 -

7 mírně svažitý charakter, neoplocené, zpevněný přístup, možnost napojení na veřejné IS elektřiny, kanalizace a plynu, voda z vlastní studny na pozemku Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků V místě se obdobné pozemky obchodují kolem 150,- Kč/m 2 Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st / zahrada 944/ / ostatní plocha 945/ / Celková výměra pozemků: Hodnota pozemků celkem: Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Započitatel ná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Revoluční 256, Luby, 114, , okr. Cheb RD Luby, Nemovitosti se nachází v širším centru města v Revoluční ulici v Lubech, okr. Cheb naproti základní škole vedle ZUŠ, v kopci nad centrem města. Z hlediska umístění se jedná o polohu pro bydlení vhodnou. Nevýhodou je omezená pracovní příležitost v místě. Poptávka po bydlení je zde nižší nabídky. Jde o volně stojící zděný částečně podsklepený rodinný dům situovaný v mírně svažitém terénu s jedním nadzemním podlažím a stavebně nevyužitým podkrovím pod sedlovým krovem. Na RD navazuje hospodářská přístavba s pultovou střechou. Rodinný dům obsahuje jeden byt o skladbě 4+1 v 1.NP. Stavba je napojená na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a plynu. Celková údržba RD je zanedbaná, dlouhodobě neprováděná, stavba je ve stavu před rekonstrukcí. popis dispozice: 1.PP - sklady, kotel 1.NP - vstup, vlevo chodba, koupelna s průchodem do přístavby, kuchyně, 2x pokoj, proti hlavnímu vstupu WC, schody do podkroví, vpravo chodbička a dva průchozí pokoje podkroví - stavebně nevyužito základy mělké základy bez izolací popř. s nefunkčními izolacemi, svislé konstrukce zděné v tl. 45 cm vykazující trhliny, omítky vápenné, krov sedlový trámový vázaný, střešní krytina z eternitových šablon, bez bleskosvodu, světelný rozvod elektřiny, splachovací WC, koupelna vybavená vanou a umyvadlem, ohřev vody zajištěn el. boilerem, okna dřevěná zdvojená, ker. obklad koupelny, bez vybavení kuchyně, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu Hodnocení: Redukce pramene ceny - KS z 3/ koeficient 1,00; Lokalita - Luby - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - 114,09 / 119,70 m2 - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - lepší - koeficient 0,95; Celkový stav - srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku / 1128 m2 - menší - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnatelné ambice prodeje - koeficient 1,00; Na Nivách 577, Luby, okr. Cheb 108, ,

8 RD Luby, Neoplocené pozemky mírně svažitého charakteru se zpevněným přístupem a možností napojení distribuční sítě vody, kanalizace, elektřiny a plynu jsou situované v kopci nad centrem města Luby v ulici Na Nivách. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domky se zahradami. Součástí stavební parcely je zděný částečně podsklepený rodinný dům č.p. 577 s 1 NP a podkrovím po sedlovým krovem s valbou a polovalbou. Na severní straně objektu je zaniklá hospodářská přístavba (jde o torzo hospodářské stavby). Celková údržba RD je zanedbaná, dlouhodobě neprováděná, jde o stavbu s vysokým morálním opotřebením. V minulosti byl RD napojen na vodu ze studny (již není funkční), odkanalizování suchého záchoda bylo do žumpy vedle RD. Objekt je bez vytápění, elektroinstalace je nevyhovující, je dlouhodobě odpojená. Do objektu zatéká, tvoří se plísně, opadávají omítky, podlahy jsou vyhnilé, okna i elektroinstalace na hranici životnosti. RD z cca r. 1930, celková údržba dlouhodobě neprováděná, stavba s vysokým morálním opotřebením. dispozice: 1.PP - sklep, chodba, schody 1.NP - zádveří, suchý záchod, chodba se schody, kuchyně, spíž, dva za sebou průchozí pokoje a třetí pokoj s dveřmi ven (původně snad sklad paliva) podkroví - hala, komora, pokoj, stavebně neupravený přístěnek půda popis konstrukcí: základy bez izolací, svislé konstrukce zděné v tl cm, zastřešení sedlové s valbou i polovalbou, klempířské konstrukce z pozink. plechu, úprava vnitřních povrchů vápenné omítky, vnější povrchy - nedokončené zateplení v tl. 2 cm, okna dřevěná zdvojená i jednoduchá, dveře dřevěné náplňové i hladké, suchý záchod, v kuchyni umyvadlo, lokální vytápění (bez topidel), bez vybavení kuchyní, v RD není koupelna, podlahy prkenné hrubé, PVC ev. ker. dlažby, světelný rozvod elektřiny, střešní krytina eternitové šablony, není bleskosvod Hodnocení: Redukce pramene ceny - KS z 8/2014, ceny v místě jsou stabilizované - koeficient 1,00; Lokalita - Luby - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - 108,25 / 119,70 m2 - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku / 1128 m2 - menší - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnatelné ambice prodeje - koeficient 1,00; Kraslická 416, Luby, 126, , okr. Cheb RD Luby, Volně stojící zděný částečně podsklepený RD s 1 NP a částečně stavebně využitým podkrovím pod sedlovým krovem. RD je situován na svažitém pozemku. V úrovní zahrady je možný vstup do části sklepa, ze strany od přístupové cesty je vstup v úrovni 1.NP. Další vstup je po vnějších schodech ze zahrady do 1.NP. RD obdélníkového půdorysu obsahuje jeden byt o skladbě 4+1. RD je několik let nevyužívaný, je ve stavu před rekonstrukcí. Objekt napojen na veřejný rozvod elektřiny a vody, odkanalizování provedeno do jímky před domem. HUP na fasádě RD, domovní plynovod již není proveden. popis dispozice: 1.PP - sklep se vstupem ze zahrady, sklep se vstupem z RD přes koupelnu 1.NP - zádveří I, chodba, WC, pokoj v rekonstrukci, chodba + schody, v prostoru pod schodištěm je sprcha s boilerem a umyvadlo + vstup do sklepa, zádveří II, pokoj, kuchyně podkroví - hala, 2x pokoj, komora + stavebně neupravené přístěnky - 8 -

9 závady - vlhkost zdiva 1.PP a částečně i 1.NP, okna na hranici životnosti, morálně zastaralé soc.zař., dožilé podlahy Hodnocení: Redukce pramene ceny - KS z 9/ koeficient 1,00; Lokalita - Luby - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - 126,11 / 119,70 m2 - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - koupelny - lepší - koeficient 0,90; Celkový stav - mírně lepší - koeficient 0,85; Vliv pozemku / 1128 m2 - menší - koeficient 0,95; Variační koeficient před úpravami: 17,54 % Variační koeficient po úpravách: 5,92 % Započitatelná plocha 119,70 m 2 Minimální jednotková cena: 2 130Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč - 9 -

10 C. REKAPITULACE Rekapitulace ocenění Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč 0 Kč Reprodukční hodnota Kč 0 Kč - z toho hlavní budova Kč 0 Kč - ostatní objekty 0 Kč 0 Kč Silné stránky nemovitosti - lokalita vhodná k bydlení - velký pozemek - vlastní studna Slabé stránky nemovitosti - dlouhodobá absence údržby - nutná rekonstrukce - vybavení RD neodpovídající současným trendům moderního bydlení - bez garáže Komentář ke stanovení ceny obvyklé Neudržovaný volně stojící zděný podsklepený RD s bytem 3+1 v zástavbě RD se zahradami v širším centru města Luby. Nutná rekonstrukce. Obvyklá cena stanovená s přihlédnutím k výsledku porovnávací metody. Vlastníkem nebyla umožněná prohlídka a zaměření RD, výměry jsou stanovené odhadem podle údajů v KN. Obdobné RD v Lubech bez základního vybavení a před rekonstrukcí jsou v místě obchodovatelné. Obvykle se obchodují do 290 tis. Kč, a to hlavně podle polohy a velikosti. příslušenství - kopaná studna na pozemku, žumpa, přípojky IS Nebyla zjištěná žádná břemena ani služebnosti zatěžující předmětné nemovité věci. RD není pronajímán, je užíván vlastníkem. Všechny zjištěná omezení vlastnického práva zapsaná na LV dražbou zanikají

11 V Chebu Radka Karbánová Komorní Dvůr 36/ Cheb telefon: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr. 2127/98 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí a stavebních kulturních památek. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 676/2015 znaleckého deníku

12 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: usnesení č.j. 160 EX 1727/14-51 ze dne výpis z katastru nemovitostí 1 snímek katastrální mapy 1 fotodokumentace z mapa oblasti 50 15'7.411"N, 12 24'11.478"E

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 50 15'7.411"N, 12 24'11.478"E