Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti

Transkript

1 Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 3459/003/ NEMOVITOST: Rodinný dům čp. 14 na pozemku p.č. st. 107 a pozemky p.č. st. 107 a p.č.319, to vše zapsáno v k.ú. České Libchavy obce České Libchavy. Adresa nemovitosti: České Libchavy 14 / 14 Katastrální údaje: Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec České Libchavy, k.ú. České Libchavy, kód k.ú , LV 132 Pozemky: st. 107, 319 Vlastník stavby: Luboš Frost, České Libchavy 14, České Libchavy, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Luboš Frost, České Libchavy 14, České Libchavy, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:č.j: 664/2013-A, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, Praha telefon: IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, Borohrádek telefon: IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro účel veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 17 stran Počet příloh: 10 V Borohrádku, dne Otisk razítka Ing. Libor Hemelík

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: 594 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední / etážové - plyn Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2, 201 / ,00 / ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Stanovení obvyklé ceny je ovlivněno skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka domu. Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci s podprůměrnou občanskou vybaveností, avšak s poměrně dobrou dosažitelností bývalého okresního města Ústí nad Orlicí. Použité konstrukce a vybavení jsou podstandardní, údržba je zanedbaná. Cenu budou dále negativně ovlivňovat právní závady váznoucí na nemovitostech. U domu je nadstandardně velký pozemek, určený územním plánem k výstavbě RD. Nabídka nemovitostí k bydlení v širším okolí výrazně převyšuje poptávku. Z výše uvedených důvodů předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástavy nebyla při stanovení obvyklé ceny zohledněna

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec České Libchavy má cca 600 obyvatel a nízkou občanskou vybavenost (OÚ, MŠ, ZŠ - 1. stupeň, obchod, sportoviště). V obci jsou kompletní inženýrské sítě. Oceňované nemovitosti se nacházejí na jižním okraji obce cca 100 m nalevo od silnice č. 14 Vamberk - Ústí nad Orlicí, naproti čerpací stanici. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Popis nemovitosti je ovlivněn skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka domu. Jedná se o samostatně stojící nepodsklepený rodinný dům, s dvěma nadzemními podlažími (2. NP cca nad 1/2 zastavěné plochy 1. NP) a se sedlovou střechou. Podkroví není využito. Základové konstrukce jsou pasy s izolací, obvodové konstrukce jsou z cihelného zdiva a škvárobetonových tvárnic tl. 40 až 45 cm. Krov je dřevěný vázaný, krytinu střechy tvoří pálené tašky, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasáda chybí. Vnitřní obklady jsou provedeny v menším rozsahu. Okna jsou dřevěná rámová, dveře dřevěné. Podlahy obytných místností jsou pravděpodobně z prken na sraz nebo vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z cementové dlažby. Vytápění je lokální na tuhá paliva + ÚT na zemní plyn. Elektroinstalace je 220 a 380 V, jističe. Je rozvedena studená voda, zdrojem teplé vody v koupelně je elektrický bojler. Vnitřní hygienické zařízení tvoří vana, umývadlo, WC. Rodinný dům - bydlení; v domě jsou pravděpodobně 2 bytové jednotky. Příslušenství stavby - zděná stavba - bývalá stodola Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku/komunikace - komentář Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -

4 Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Věcná břemena a obdobná zatížení Na nemovitostech váznou zástavní práva smluvní, exekutorská, exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví 132. RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 132 Kraj: CZ053 Pardubický Okres: CZ0534 Ústí nad Orlicí Obec: České Libchavy Katastrální území: České Libchavy Ulice: č.o.: 14 Vlastníci FO RČ: Luboš Frost České Libchavy 14, České Libchavy 1 / 1 Stavby část obce České Libchavy č.p. 14 na pozemku p.č. Pozemky Stavební parcela Parcela KN 359 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Pozemková parcela Parcela KN m 2 zahrada Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 178,89 m 2 134,00 m 2 2.NP 84,55 m 2 67,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 1.NP 134,00 m 2 1,00 134,00m 2 1.NP - celkem 134,00 m 2 134,00 m 2 2.NP 2.NP 67,00 m 2 1,00 67,00m 2 2.NP - celkem 67,00 m 2 67,00 m 2-4 -

5 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP 20,10*8,90*2,90 = 518,78 m 3 2.NP 9,50*8,90*2,50 = 211,38 m 3 zastřešení 20,10*8,90*4,50/2 = 402,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 132,66 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 179 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 132,66 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 58 Další životnost roků Opotřebení % 65,00 Věcná hodnota (VH) Kč Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je rovinatý až mírně svažitý. V místě je napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody a zemního plynu. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem. Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl m 2 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří st / 1 zahrada / 1 Celková výměra pozemků: Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Orlické Podhůří - 106, , Rviště RD Rviště, Samostatně stojící RD 4+1 v klidné části obce Rviště ležící cca 7 km od okresního města Ústí nad Orlicí. Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost uzpůsobenou bydlení, kde hlavní obytná část je částečně podsklepená stavba z cihel a dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou eternitem. Zastavěná plocha činí 592 m2, obytná je cca 120 m2. Dům je vhodný k rekonstrukci, jsou zde nové rozvody elektřiny a plynu. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, jeden pokoj, koupelna a toaleta. V podkroví je jeden pokoj, chodba, balkon a půda s možností rekonstrukce na další obytnou plochu. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva a plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do septiku. Na hlavní obytnou část navazují zděné hospodářské budovy, kde je garáž, sklady, kůlny atd. K domu náleží neudržovaná zahrada s ovocnými stromy o rozloze 2298 m2. Nemovitost je oplocena. V obci je obchod a pošta Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - méně atraktivní lokalita - koeficient 1,10; Velikost objektu - menší snáze prodejný objekt - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - méně atraktivní lokalita; Velikost objektu - menší snáze prodejný objekt; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; - 5 -

6 Svídnice 106, , RD Svídnice, Vesnický rodinný dům 2+1 se zahradou a stodolou v obci Svídnice ( Kostelec nad Orlicí - 5 km). Dům má vlastní studnu, topení: el. ak. kamna a kamna na tuhá paliva. Vhodný k trvalému bydlení i rekreaci. Nízký standard vybavení. Nutná rekonstrukce. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,05; Velikost objektu - menší snáze prodejný objekt - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,20; Vliv pozemku - menší pozemek - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Velikost objektu - menší snáze prodejný objekt; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Vliv pozemku - menší pozemek; Letohrad - Červená 165, , RD Červená, Vesnický RD. Dispozice 6+1, možnost předělat na 2 bytové jednotky. Dům je udržovaný. V roce 1992 proběhla rekonstrukce oken, topení a výměna střešní krytiny. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Celkový stav - lepší údržba; RD Lhoty u 220, , Potštejna RD Lhoty u Potštejna, Rodinný dům s garáží. V 1.NP se nachází 3 místnosti, chodba, koupelna a WC, kotelna a komora. Po schodech se dostaneme do 2 patra, kde je další bytová jednotka - 3 pokoje, kuchyň, WC, koupelna a komora. U domu je samostatná garáž. Za domem se nachází zastřešené kůlny. Dům se nachází v klidné obci Lhoty u Potštejna, 12km od Kostelce nad Orlicí a 16km od Rychnova nad Kněžnou. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,15; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav - koeficient 0,85; Vliv pozemku - malý pozemek - koeficient 1,15; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; Vliv pozemku - malý pozemek; Dolní Libchavy 256, , RD Dolní Libchavy, Prostorný dvougenerační RD se zahradou v Dolních Libchavách (Ústí nad Orlicí 2 km). Disp.: I.NP byt 2+1 se soc. zázemím, garáž, dílny, kotelna, II.NP byt 4+1, soc. zázemí, terasa, III.NP půda. Použité konstrukce a vybavení mírně podstandardní, běžná údržba. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Variační koeficient před úpravami: 19,39 % Variační koeficient po úpravách: 20,94 % Minimální jednotková cena: Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč - 6 -

7 Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Stanovení obvyklé ceny je ovlivněno skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka domu. Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci s podprůměrnou občanskou vybaveností, avšak s poměrně dobrou dosažitelností bývalého okresního města Ústí nad Orlicí. Použité konstrukce a vybavení jsou podstandardní, údržba je zanedbaná. Cenu budou dále negativně ovlivňovat právní závady váznoucí na nemovitostech. U domu je nadstandardně velký pozemek, určený územním plánem k výstavbě RD. Nabídka nemovitostí k bydlení v širším okolí výrazně převyšuje poptávku. Z výše uvedených důvodů předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástavy nebyla při stanovení obvyklé ceny zohledněna. Seznam podkladů a příloh Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 132 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -