Na počátku minulého století (1910) připadalo ve Vídni na jeden byt 4,8 obyvatele.

Transkript

1 Milníky bytové politiky Rakouska Na počátku minulého století (1910) připadalo ve Vídni na jeden byt 4,8 obyvatele. Problémem však nebyl jen nedostatek bytů přes 332 tisíc osob nemělo žádné trvalé ubytování, ale i vysoká cena nájmů. Polovina nájemců dávala za bydlení 20 až 30 % svých příjmů, skoro třetina platila 30 až 40 % a zbylá pětina Vídeňanů musela dát ze svých platů polovinu nebo jen o trochu méně. Průměrný byt měl přitom 30 m², byl bez přívodu vody, plynu a elektřiny, bez vany i WC, ponejvíce s nedostatkem denního světla. V roce 1911 například dělník žijící ve Vídni platil za byt (jedna místnost a kuchyně) 30 korun, přičemž stejně pracující člověk v Londýně tehdy za byt s obývacím pokojem, třemi ložnicemi, s kuchyní a koupelnou platil asi 26 korun. Za 57 korun měsíčně si už mohl pronajmout rodinný dům se zahradou, koupelnou a zavedenou elektřinou... Reakcí na tyto neúnosné podmínky bylo založení Sdružení rakouských nájemníků (Mietervereinigung Österreichs). Od jeho vzniku počet jeho členů velmi rychle vzrostl na V rakousko-uherské monarchii neexistovalo žádné právo nájmu, dohody byly volně smluvní, nájemné ani doba trvání smlouvy neměly limity, pronajímatel mohl výši nájmu kdykoli zvýšit či dohodu o nájmu zrušit. Vzhledem k prudkému nárůstu nájemného po začátku 1. světové války však císař v lednu 1917 schválil zákon, kterým zmrazil výši nájemného na stav z roku Byla zavedena první právní ochrana před vystěhováním z bytu. Po první světové válce úsilí rakouského sdružení nájemníků (po nesčetných demonstracích) bylo korunováno úspěchem - v prosinci 1922 byl přijat první zákon o nájmu. Podle paní Nadji Shah, předsedkyně Sdružení nájemníků Rakouska, to byl v tehdejší Evropě velmi pokrokový zákon. V mezidobí let 1910 až 1934 bylo ve Vídni postaveno 62 tisíc bytů. Rok 1935 V roku 1935 mělo Rakousko téměř 6,5 milionu obyvatel a v jeho hlavním městě žilo přes 1,8 milionu lidí. Jejich bytová situace se postupně vylepšovala. V metropoli země už bylo přes 613

2 tisíc bytů (na jeden byt připadalo 3,05 obyvatele) a samotné město vlastnilo bytů. Všechny už měly WC a zavedenou vodu, plyn i elektřinu. Přibývají také hřiště i prádelny, dá se už mluvit o rozšiřující se občanské vybavenosti. Rok 1971 Počet obyvatel Rakouska stoupl v roce 1971 na 7,5 milionu, ve Vídni, kde je už bytů, jich žije 1,614 milionu (v Rakousku je celkem bytů), což znamená, že na jeden byt připadá 2,07 obyvatele. Změna v oblasti nájemného práva nastává v roce Zákon o nájmu nahradil zákon o nájemném právu - výše nájemného se odvozuje od standardu bytu a jsou pevně stanoveny limity nájemného. V roce 1989 přešel systém podpory bydlení na federální úroveň, což znamená, že finanční podpora bytové výstavby je upravena devíti různými federálními zákony. O pět let později byly zavedeny tzv. směrné hodnoty nájmu. Pevně stanovené limity výše nájemného nahradil komplikovaný systém, vycházející ze standardu bytu a lokality, ve které se nachází. Rok 2001 Není bez zajímavosti, že ačkoliv počet obyvatel Rakouska v roce 2001 stoupl na téměř 8, 033 milionu, Vídeň zaznamenává opět úbytek (1,5 milionu Vídeňanů). Bytů však v hlavním městě přibývá. V roce 2001 je jich více než 910 tisíc, z nich 220 tisíc je ve vlastnictví města či jeho částí a 120 tisíc patří neziskovým společnostem. Celkem bylo v Rakousku 3,863 milionu bytů. Ve vlastním bydlí skoro 60 procent Rakušanů (v roce 1961 to bylo 36,1 %), ve Vídni je to 23,9 % obyvatel. Podle směrných čísel stojí ve Vídni metr čtvereční nájemního bytu A kategorie 4,91 eur. Služby spojené s bydlením vyjdou na 1,65 eur/m², vše s 10% daní. Za lokalitu je příplatek 0,70 eur/m² a za lepší standard 0,30 eur/m². V Rakousku existují čtyři kategorie bytů. A - byt musí mít alespoň 30 m², vstupní místnost, obývací pokoj, kuchyň, ústřední vytápění, WC a koupelnu (nájemné v nich je stanoveno na 3,08 eur/m², služby spojené s bydlením představují 1,65 eur/m² a 10% daň)

3 B - byt musí mít vstupní místnost, obývací pokoj, kuchyň, WC a koupelnu (2,97 eur/m²) C - jeden pokoj, WC a voda (1,54 eur/ m²) D - nejméně jedna místnost (0,79 eur/ m²) Od roku 2000 dochází postupně k politickým změnám ve vládě a ochrana nájemníků již není v centru zájmu. Podle představitelů tamějšího sdružení nájemníků dochází v podstatě k obnovení situace, která byla v Rakousku v 19. století. Výjimkou je pouze hlavní město. Velká část státem vlastněných bytových domů se postupně prodává soukromým společnostem v roce 2004 například bytů jedinému vlastníkovi, dotace na bydlení se radikálně snižují, dokonce se mluví i o jejich úplném zrušení. Nájemní bydlení dnes Mění se i množství nájemních smluv uzavřených na dobu určitou. Od počátku tohoto tisíciletí jejich počet radikálně stoupl a dále stoupá. Ovšem rostou i náklady, které lidé na bydlení vynakládají. Ale příjmy k tomu úměrně nerostou. Změna přístupu k nájemnímu bydlení s sebou nese i tlak na úplnou liberalizaci zákona o nájemním bydlení. Podle paní Shah, předsedkyně sdružení nájemníků Rakouska, tento vývoj ukazuje, že existence a význam sdružení nájemníků je více než opodstatněné. Bydlení je veřejným zájmem a jeho podpora musí zajistit nejen cenově dostupné nájmy, ale bude mít také pozitivní dopad na ekonomický rozvoj - podpora stavebnictví a všech s tím spojených řemesel. Je nutné, aby právo na cenově dostupné a bezpečné bydlení bylo zachováno. I po téměř 100 letech od založení Sdružení nájemníků Rakouska musíme stále bojovat za přiměřené náklady na bydlení a spravedlivé právní normy v oblasti uzavírání nájemních smluv. Musíme udržet rovnováhu mezi nabídkou a poptávkou na trhu s bydlením, aby se zabránilo spekulacím s byty, aby nájemné bylo na přiměřené, a to i na ekologické úrovni, řekla. Alena Růžková

4 Německé zrcadlo nájmů Právo na bydlení je zakotveno v německé ústavě a o změnách v nájemních vztazích v tomto státě na západ od našich hranic spolurozhoduje Deutscher Mieterbund Svaz nájemníků. Navíc platí, že nájemné může být během tří let zvýšeno nejvýše o 20 procent. Přitom nesmí být překročeno místně obvyklé srovnatelné nájemné, které je obsaženo v tzv. zrcadle nájmů. Jak se sestavuje? Zrcadlo nájemného je kvalifikované tehdy, jestliže je sestaveno podle uznaných vědeckých zásad a bylo uznáno čili odsouhlaseno obcí nebo zástupci zájmů nájemců a pronajímatelů. Zvýšení nájemného lze pak zdůvodnit například poukázáním na tři srovnatelné byty nebo na znalecký posudek. V soudním řízení platí kvalifikované zrcadlo nájemného jako důkaz. Dodatečným zdůvodněním pro zvýšení nájemného může být také informace z nájemní databanky, což je nepřetržitě vedený sběr dat týkající se nájemného, který vedou společně obec a zástupci pronajímatelů a nájemců. Přinášíme zde příklad zrcadla nájmů německého města Freiberg, jež vzniklo na základě existujícího zákona o nájmech a ve shodě se zájmy nájemníků i pronajímatelů a platí od 1. dubna Toto nájemní zrcadlo slouží pronajímatelům bytů pro orientaci a nájemníkům jako jistota. Přispívá k určování cen pronájmů bytů ve městě Freiberg, k zamezení sporů vycházejících z neznalosti, slouží k porovnaní nájmů, což nájemníkům pomáhá při hledání a rozhodování se o nájmu bytu. Při sestavování tohoto zrcadla se sešli zástupci Sdružení nájemníků města Freiberg, Sdružení pronajímatelů domů a pozemků, privátní správy bytů, bytového družstva a představitelé freibergské radnice a správy města. Do tabulek zrcadla nebyly zahrnuty byty v rodinných domech, byty majitelů, kteří je užívají jen pro sebe, v domovech důchodců a byty, které jsou prázdné. Zrcadlo nájmů obsahuje čisté ceny a jednotlivá pole tabulky znázorňují ceny nájmů, střední hodnoty a rozdíly. Domy jsou rozděleny do skupin podle toho, kdy byly postaveny, zda byly

5 modernizovány či jenom částečně. Průměrné nájmy byly vypočítány aritmeticky. Byty v tabulce jsou rozděleny podle: druhu započítány jsou zde domy se třemi a více byty velikosti nájemní bytová plocha pokojů a prostorů náležících k bytu vybavení podle bodového systému (příloha 1), předměty neuvedené se hodnotí 0 stavu - určuje stáří domu skupina domů č. 1 do roku 1949 skupina domů č skupina domů č polohy tento údaj se určuje podle skutečných poměrů bytového pole (příloha 2) Zprostředkování kvality bydlení podléhá bodovému katalogu podle vybavení bytu (příloha 1) a bodového katalogu podle polohy (příloha 2). Hodnotící klíč určující kvalitu bydlení: kategorie I bodů střed kategorie II bodů dobrý kategorie III. 43 bodů a více velmi dobrý Hodnocení bytu pod 17 bodů není součástí zrcadla nájmů. Příloha 1 Body k hodnocení vybavení bytu v závorce jsou uvedeny body Sanitární vybavení koupelna mimo byt bez okna (1), mimo byt s oknem (2), v bytě bez okna (3), v bytě s oknem (4), dlažba (1), částečně obložené zdi kachličkami (1), celé zdi obložené kachličkami (2), sprcha (1), vana (2), umyvadlo (1), dvě umyvadla (2), WC v koupelně (1), samostatné WC (2), umyvadlo v samostatném WC (1) WC částečně obložené zdi kachličkami (1), celé zdi obložené kachličkami (2), dlažba (1) Dodávka teplé vody - decentralizovaná (1), centrální dodávka (2) Okna protihluková, tepelně odolná (1), spojená rámová (0), žaluzie anebo rolety (1) Vytápění - elektrické (3), etážové na plyn nebo olej (5), centrální (5), dálkové (5),

6 podlahové (6) Podlahy a bytové prostory PVC, linoleum (1), koberce (2), parkety, laminátová podlaha (3), dlažba (3) Vybavení kuchyně bez okna (1), s oknem (2), zabudovaná kuchyňská linka (4), v pracovním prostoru kachličky (1), dlažba v celém prostoru kuchyně (2), Další vybavení domácnosti balkon, lodžie, terasa (2), garáž, stání pro vozidlo (2), podíl na zahradě (1), výtah (2), mikrofon k venkovním dveřím, elektrický otvírač dveří (1), odkládací prostory, sklep, komora (1). Příloha 2 Body k hodnocení polohy bytu Počet bytů na jeden vchod v domě nad 8 bytů (0), 6-8 bytů (1), 3-5 bytů (2) Počet podlaží v domě více než 4 (0), 4 podlaží (1), 1-3 (2) Podlaží, ve kterém se byt nachází suterén (0), přízemí (1), 1. podlaží (3), 2. podlaží (2), třetí podlaží (1) Převažující počet podlaží vedlejších budov více než 6 (0), 4-6 podlaží (1), 1-3 podlaží (2) Převažující stavby v okolí - uzavřená stavba, žádné volné prostory (0), podnikatelské prostory a okolí obytných domů (0), uzavřená stavba s volnými prostory (2), otevřená stavba s otevřenou zelení (4) Zatížení hlukem doprava silné zatížení (0), střední zatížení (2), nízké zatížení (4), žádné zatížení (6) - průmysl, podnikání - silné zatížení (0), střední zatížení (2), nízké zatížení (4), žádné zatížení (6) - všeobecný hluk - silné zatížení (0), střední zatížení (2), nízké zatížení (4), žádné zatížení (6) Doprava a obytný dům - hlavní ulice (0), vedlejší ulice (2), příjezdová cesta (4), dopravně omezená zóna (5).

7 Přehled čistých nájmů v eurech/m² Skupina domů postavených Velikost bytů v m² Kategorie I bodů Kategorie II 35 až 42 bodů Katogorie III 43 bodů a více do roku 1949 pod 40 m² m² m² 3,07 4,86 4,02 2,93 4,86 4,34 3,58 4,86 4,37 4,77 5,43 4,97 4,58 5,11 4, m² 100 m² a více 2,96 4,35 3,64 3,15 4,86 4,21 4,50 5,12 4, pod 40 m² m² m² m² 100 m² a více od 1990 pod 40 m² m² m² m² 100 m² a více 3,66 4,50 4,13 3,26 4,60 3,99 3,69 4,09 3,87 3,92 4,63 4,31 4,13 5,00 4,50 4,13 5,00 4,47 3,87 4,86 4,33 4,14 4,86 4,53 3,60 4,60 4,15 4, ,63 4,45 5,19 4,72 5,11 5,62 5,36 4,57 6,13 5,35 Podle představitelů Sdružení nájemníků ČR by se výše nájemného měla i v Česku určovat podle zrcadla nájemného. Tím nejjednodušším kritériem, podle kterého by se cena nájmu měla odvíjet, je především stáří a druh domu. Další nezanedbatelná podmínka, od které by cena bytu mohla odviset, ne-li nejdůležitější, by měla být poloha bytu či nemovitosti, a to poloha vzhledem k centru města či obce. Už před více než deseti lety se o této možnosti, tzv. polohové rentě, mluvilo v souvislosti s přípravou zákona o nájemném. Žel, zůstalo pouze u mluvení... Důležitým kritériem, které by se v ceně za bydlení mělo odrazit, je vybavenost lokality službami - škola, mateřská školka, zdravotní středisko, pošta, teď už i nákupní centrum a

8 samozřejmě dopravní obslužnost a možnost parkování. Množství zeleně, parků, areály pro sportovní vyžití a pod. jsou už kritéria pro každého nájemce jiná, a zřejmě podle toho by si i lokalitu vybíral. Co vyhovuje jednomu, nemusí druhému. Zda bude v Česku zrcadlo nájemného existovat a zda jsou vůbec předpoklady a hlavně zájem je sestavovat, upravovat a schvalovat všemi zainteresovanými - podle vzoru Německa, ukáže až čas. Ale v každém případě je už nejvyšší čas na to, aby alespoň nějaká pravidla pro stanovování výše nájemného existovala. (rů)