Odhad tržní hodnoty č. 5043

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ č. obj.: USN 065 Ex 03041/ ze dne: Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovité věci povinné Jany Randulové bytové jednotky (bytu) zapsané na LV č a podílu na nemovité věci LV č k.ú. Opava- Předměstí, obec Opava USN č.j. 065 Ex 03041/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 37 stran textu a 14 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitých věcí ve vlastnictví povinné Jany Randulové: bytová jednotka č. 8596/3 (byt) v budově domě č.p. 859 LV 6937, bytový dům nacházející se na pozemku parc č. 924 podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku je 92/1000 LV č se všemi právy a závadami zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, pro obec Opava, katastrální území Opava-Předměstí. pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věcí dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petrůně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 03041/ ze dne Informace o nemovitosti Nemovitá věc - bytová jednotka č. 8596/3 (byt) v budově domě č.p. 859 LV 6937, bytový dům nacházející se na pozemku parc č. 924 podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku je 92/1000 LV č se všemi právy a závadami zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, pro obec Opava, katastrální území Opava-Předměstí tvoří s pozemkem a příslušenstvím jednotný a funkční celek. Bytová jednotka (byt) je vymezena podle zákona o vlastnictví bytů. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Vnější prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníka bytu a za přítomnosti vlatsníka podílu na společných prostorech bytového domu a pozemku. Vlastník bytu Jana Randulová se v bytě 859/3 (btové jednotce) nezdržuje. V současné době je odpojena el. energie a plyn. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 03041/ ze dne LV č k.ú. Opava Předměstí, obec Opava - LV č k.ú. Opava Předměstí, obec Opava - snímek KM k. LV č a 4878 k.ú. Opava Předměstí, obec Opava (zdroj čúzk internet) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 ve znění vyhlášky číslo 199/2014 Sb Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - nařízení vlády č. 453 ze dne O stanovení postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 - Teorie oceňování nemovitostí - prof. Bradáč, ÚSI - obecná metodika oceňování nemovitostí - údaje: RK, IRI, internet - mapový server google eart, google map a mapy.cz - vlastní vnější prohlídka nemovitosti - fotopříloha pořízená znalcem - Pasport bytu s výměrami bytu 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Obec: Opava Katastrální území: Opava-Předměstí (711578) List vlastnictví číslo: 6937 Vlastník: Randulová Jana Komenského 859/12, Předměstí, Opava List vlastnictví číslo: 4878 Vlastníci: 1. Carr Vendula Ing. Podíl: 101/1 000 Zámecká 143, Slavkov 2. Dimitriu Martina Podíl: 103/1 000 Komenského 859/12, Předměstí, Opava 3. Ficková Dagmar Podíl: 64/1 000 Bílovecká 919/54, Kylešovice, Opava 4. Hruška Marek Podíl: 63/1 000 Zámecká 143, Slavkov 5. Kotrba Marek Ing. Podíl: 183/1 000 Komenského 859/12, Předměstí, Opava 6. Rada Josef Podíl: 33/500 náměstí Jiřího z Lobkovic 2234/5, Vinohrady, Praha 3 7. Randulová Jana Podíl: 23/250 Komenského 859/12, Předměstí, Opava 8. Strnadlová Jana Podíl: 117/1 000 č.p. 221, Stěbořice 9. Šrubařová Iveta Podíl: 97/1 000 Komenského 859/12, Předměstí, Opava 10. Václavková Eva Podíl: 57/500 Komenského 859/12, Předměstí, Opava

4 4 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v katastru nemovitostí vedeném na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, pro obec Opava, katastrální území Opava-Předměstí Na LV č a 4878 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil formální stav zápisu do Katastru nemovitostí. 7. Celkový popis nemovitosti Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty z podkladů vztahující se k vlastnictví nemovité věci (z podkladů katastrálního úřadu a poskytnuté vlastníkem podílu na společných částech domu a popzemku). Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí (získaného na portálu ČÚZK) a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí.. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací nemovitost (bytová jednotka) není pronajata.. Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota THU)

5 5 - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Tato metoda nebyla použita. Věcná hodnota nemovitosti dle technicko hospodářských ukazatelů V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Relevantní údaje pro výpočet VH nemovitosti byla převzata z realitních serverů a z výstupu dat Českého statistického úřadu. Tato metoda byla jako pomocná částečně použita. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Výnosové oceňování představuje jednu z fundamentálních metod hodnocení nemovitostí. Prezentuje čistě ekonomický pohled vyjadřující užitek, který je nemovitost schopna investorovi v budoucnu přinést. Principem výnosové metody oceňování nemovitostí je sumarizace budoucích čistých zisků převedených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Míru nejistoty vyjádření současné hodnoty pomocí budoucích (nejistých) příjmů vyjadřuje diskontní míra. Vztah pro výnosovou hodnotu by se dal obecně vyjádřit několika vztahy a to zejména v závislosti na vnějších vlivech, ale také na tom jaký je záměr majitele nemovitosti. Na vývoj výnosů a nákladů v čase působí mnoho faktorů, z nichž pouze některé může majitel přímo ovlivňovat, nebo dokonce předvídat. Jsou to právě náklady a výnosy, jejichž výše a vzájemný poměr rozhodne o tom, zda bude investice rentabilní, či ne. Jejich analýzu však musí provést investor. Dosavadní znalecká praxe vychází ve většině případů výnosového hodnocení nemovitostí z jednofázového modelu, tzv. věčné renty. Prvním předpokladem pro její použití je dlouhá doba pronájmu Dalším, neméně důležitým předpokladem pro použití věčné renty, je poněkud statická podmínka konstantního zisku v průběhu hodnoceného období Tento předpoklad vychází ze zjednodušeného předpokladu, že rozdíl výnosů a nákladů je po uvažovanou dobu užití investice konstantní. Předpokladem pro analýzu výnosů je skutečnost, že vývoj nájemného bude sledovat vývoj inflace. Inflace je definována jako zvýšení cenové hladiny a její výše se stanovuje na základě váženého průměru životních nákladů podle tzv. průměrného cenového koše. Jejím zpracováním se zabývá Statistický úřad a zveřejňuje jej v měsíčních intervalech. Výnos z pronájmu nemovitosti Výnos z pronájmu nemovitosti tvoří zdroj, který slouží ke krytí nákladů a zisku. Měl by tedy dosahovat minimálně výše nákladů. Zkušenosti říkají, že vývoj výnosů se dá jednoduše ztotožnit s vývojem inflace, protože v převážné většině případů, se kterými se lze v praxi setkat, je nájemné (výnosy z pronájmu nemovitosti) vázáno na tento ukazatel tzv. inflační doložkou. Údaje pro stanovení nájemného vychází ze statistických údajů RK a Realitních makléřů v oblasti a z inzerce Realitních kanceláří. Nákladový způsob a způsob výnosový jsou metody pomocné a slouží k přibližné orientaci při analýze odhadu obvyklé (obecné, tržní) ceny.

6 6 NFORMACE O NÁJEMNÉM Lokalizace bytu název městské části nebo cenové oblasti název obce okres kraj Opava (nečleněná část města) Opava Opava Moravskoslezský kraj Vlastnosti standardního bytu Podlahová plocha bytu 65 m 2 Poloha domu Velikostní kategorie Stáří a technický stav domu Technický stav bytu běžná poloha středně velké byty (40 až 70 m 2 včetně) stavba ve standardním technickém stavu byty ve standardním technickém stavu Informace o nájemném standardního bytu zjištěné odhadem obvyklého nájemného posudkem soudního znalce Obvyklé nájemné Celkem za standardní byt 81,30 89,90 Kč/m2/měsíc 5 284, ,50 Kč/byt/měsíc Komentář MMR ČR k určení výše nájemného: Zjištění výše nájmu ve standardním nájemním bytě v dané lokalitě soudním znalcem. Standardní byt pro určenou obec odpovídá nejčetněji se vyskytujícímu, typickému nájemnímu bytu v obci. Jeho určení je úkolem znalce, který zpracovává pro účel mapy nájemného posudek o výši obvyklého nájemného. Znalec při určení standardního bytu vychází z dostupných údajů ze Sčítání lidu domů a bytů a dále z ověření těchto skutečností na místním trhu nebo ve spolupráci s jednotlivými obcemi a městy a realitními makléři (RK) v oblasti. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněna bytová jednotka jako celek a příslušenství s pozemkem se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti.

7 7 Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitou věc jako celek tedy srovnává ji celkově se všemi podíly na příslušenství a pozemcích.. Pro účely prodeje nemovitosti v soudní dražbě musí znalec při oceněni nemovitosti přihlédnout k tomu, že stanovena obvykla cena bude východiskem pro nejnižší podáni, přičemž by měla byt stanovena tak, aby bylo možno nemovitost za nejnižší podaní reálně prodat. Oceňovaná nemovitost bytová jednotka (byt) je situován v bytovém domě na ulici Komenského č.p. 859/12 je v části Opava-\Předměstí, který je mimo střed města Opavy tvoří ho urbanizované území bytových domů a služeb v docházkové vzdálenosti do centra města Opavy. Zastávka MHD je ve vzdálenosti do 200 m. Oblast je poměrně rušná, komunikace tvoří sběrné komunikace a účelové komunikace. popis bytové jednotky 564/65 Bytová jednotka (byt) se dvěma pokoji a příslušenstvím č. 859/3 na ulici Komenského obec Opava je situována v 1 NP vpravo od vchodu. Podíl na společných částech domu je 92/1000. Bytový dům č.p. 859/12 na ulici Komenského, Opava je bytový dům ve stylu pravd. Neoklasicismu či emp. Bohatě zdoběná vnější fasáda s bohatou štukovou výzdobou a v 1 NP opatřena bosaží. Z celého domu je zjevné, že ačkoliv zde neprobíhá žádná soustavná a pravidelná údržba je z vnější prohlídky jasné, že je ve velmi dobrém stavu. Funkční konstrukční prvky jsou zachovalé a zjevně původní jsou i detaily konstrukčních prvků (schodiště litinové zábradlí). Dům byl dle sdělení vlastníka podílu na společných částech domu a pozemku postaven v roce 1900 a přesto, že není na seznamu nemovitých památek NPÚ (Národní památkový ústav) je zjevná ochrana památkovým úřadem. Proto jsou i zde původní stropy se světlou výškou 3,18 m. Bytové jednotky v takovém domě jsou kromě výborné adresy však spíše zátěží pro vlastníky nemovitých věcí bytových jednotek. Velmi nákladná a náročná údržba domu, omezení památkového úřadu města a mnohdy již nevyhovující vnitřní dispoziční a architektonické řešení. Bytová jednotka (byt je situován v urbanizovaném území bytových domů rodinných domů a občanské vybavenosti Dispozice bytu: 2+1 s příslušenstvím Spoluvlastnické podíly vyjádřené zlomkem se vztahují ke všem společným částem domu a pozemku. Pozemky: Parcela číslo 924 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 308 je ve spoluvlastnictví bytových jednotek a tvoří s budovou bytového domu tedy jednotný a funkční celek. Účel využití Byt v bytovém domě Trh s nemovitostmi

8 8 Realitní trh pro Opavsko (vč. města Opavy) má v nabídce dostatek bytových jednotek. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je bytová jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny bytových jednotek v preferovaných částech města, oproti částem na okraji města nebo v nepreferovaných částech města, kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům. Orientace ke světovým stranám Místnosti oceňovaného bytu jsou převážně orientovány na V konfigura terénu bytový dům č.p. 859/12 ulice Komenského, obec Opava je situován na rovinatém pozemku poloha vzhledem k centru bytový dům č.p. 859/12 ulice Komenského, obec Opava je situován spíše ke středu obce Opava s urbanizovanou zástavbou bytových domů a občanské vybavenosti s vyšší než průměrnou koncentrací obyvatel Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území bytových domů, městské zeleně, vnitroblokové zeleně a zeleně blízkého parku Místo je poměrně rušné, přilehlá komunikace Těšínská je sběrnou komunikací navazující na komunikaci Ostravská směrem na Ostravu. Inženýrské sítě Nemovitost má možnost napojení na všechny inženýrské sítě (voda, kanalizace, plyn, datové služby) Doprava Město Opava je dobře přístupné po komunikacích nadregionálního významu Obchod a služby město Opava disponuje kompletní soustavou obchodu a služeb Školství Město Opava disponuje kompletním školstvím od mateřských školek po univerzitní školství Zdravotnictví k dispozici je nemocnice, poliklinika, privátní ordinace odborných i praktických lékařů, zubních lékařů, lékárny Kultura, sport, ubytování Kompletní nabídka kulturních akcí Úřady Kompletní soustava úřadů státní správy a samosprávy města Banky a stavební spořitelny v místě. Okresní ředitelství policie ano Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových a železničních linek

9 9 Životní prostředí Minimální hladina hluku a otřesů z intenzivní dopravy Přírodní lokalita Městská aglomerace Změny v zástavbě bez dopadu na cenu nemovité věci - bytové jednotky Příslušenství nemovitosti bez dopadu na cenu nemovité věci - bytové jednotky Typ nemovitosti Bytová jednotka byt v bytovém domě Možnosti dalšího rozšíření Žádná možnost dalšího rozšíření Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva viz.přiložený LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část C Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji

10 10 za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč Movité věci související s oceňovanou nemovitou věcí nebyly zjištěny. 8. Obsah posudku I. Pozemek a) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 4878 b) Věcná práva 1)Práva a závady spojené s předmětem ocenění II. Byt a) Byt 1)Jednotka 859/3 b) Ocenění porovnávací metodou

11 11 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,01 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový I. Vlivy snižující cenu 0,30 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 0,650 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,03 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované 0,01 hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00

12 12 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,30 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 0,780 i = 2 Popisy objektů I. Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 4878 b) Věcná práva 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva viz.přiložený LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část C Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč Movité věci související s oceňovanou nemovitou věcí nebyly zjištěny.

13 13 II. Byt a) Byt 1) Jednotka 859/3 Ocenění I. Pozemek a) Pozemky a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Opava 2 Základní cena pozemku: ZC = 1 380, Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,650 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,780 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,507 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 699,6600 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 924 zastavěná plocha a nádvoří ,28 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 92 / Cena po úpravě: = ,57 Kč Pozemky na LV číslo 4878 určená cena: ,57 Kč

14 14 b) Věcná práva b.1) Obecná metoda b.1.1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 0, Kč Hodnota věcného břemene: = 0, Kč II. Byt a) Byt a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Jednotka 859/3 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná pokoj 15,04 1,00 15,04 pokoj 29,62 1,00 29,62 kuchyně 7,70 1,00 7,70 předsíň 4,99 1,00 4,99 Koupelna + WC 3,52 1,00 3,52 spíž 1,00 1,00 1,00 sklepní kóje 1,00 0,10 0,10 62,87 61,97 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Opava Počet obyvatel: Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03

15 15 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu IV. Podlahové topení obytných místností 0,07 9 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 0,10 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1900 Stáří stavby (y): 115 Koeficient pro úpravu (s): 0,600 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,556 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 9 314,11 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 0,650 Index polohy (I P ): 0,780 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 61, ,11 0,650 0,780 = ,07 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = ,57 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,57 Kč ,57 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,64 Kč Jednotka 859/3 určená cena: ,64 Kč a.2) Výnosová hodnota a.2.1) Jednotka 859/3 Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m 2 57,35 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy obytná pl 780,48 Kč 57,35 m 2 Kč/rok ,53 c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Kč 0, Uvedení do pronajímatelného stavu Kč 0, Jednorázové náklady celkem N J Kč 0, d) Roční náklady na dosažení příjmů:

16 16 Reprodukční cena RC Kč ,07 Časová cena C Kč ,64 Náklady na provoz RC 0,50 % Kč/rok 1 463,19 Náklady na údržbu RC 0,50 % Kč/rok 1 463,19 Pojištění RC 0,02 % Kč/rok 58,53 Výpočet amortizace: Úroková míra pro amortizaci i A 0,0300 Další předpokládaná T roků 30 životnost Amortizace kapitalizovaná na zbytkovou životnost C i A (1+ i A ) T 1 Kč/rok 6 567,75 Daň z nemovitosti Kč/rok 0, Ostatní náklady Kč/rok 0, Roční náklady celkem N R Kč/rok 9 552,66 Čisté výnosy V = VC N R Kč/rok ,87 e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i 0,0700 Výnosová hodnota V / i N J Kč , b) Ocenění porovnávací metodou Byt 2+1, Opava Realitní server: Reality IDnes Kód nabídky: IDNES MoniT-ID: 2D3959 Nabídková cena: , Kč vč. DPH 8 132,50 Kč/m 2 Vyvolávací cena Adresa: Opava-Předměstí Obec: Opava Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Opava Kraj: Moravskoslezský Popis: Jedná se o nemovitosti zapsané na LV pro kat. území Opava-Předměstí, obec Opava: - bytová jednotka č. 2367/51 s podílem na společných částech bytového domu č. p a pozemku St. 2344/35 - zastavěná plocha a nádvoří. Celková plocha: 66 m 2 Užitná plocha: 66 m 2 Dispozice bytu: 2+1 Druh konstrukce: panelová Stav objektu: dobrý Číslo podlaží: 2

17 17 Počet nadzemních podlaží: 11 Druh vlastnictví: osobní Byt 3+1, Opava Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: RE301 MoniT-ID: 2406C1 Nabídková cena: , Kč vč. DPH ,33 Kč/m 2, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Opava - Předměstí (okres Opava) Obec: Opava Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Opava Kraj: Moravskoslezský Popis: Nabízíme prodej pěkného, slunného bytu 3+1 s průchozím balkonem kolem pokojů v Opavě na ul. Haškova. Byt se nachází ve čtvrtém podlaží panelového domu, který prošel kompletní revitalizací( nová fasáda, zateplení, nové vchodové dveře, balkony a plastová okna). Byt má cihlové jádro. V nové koupelně vana, umyvadlo. WC je samostatné. V bytě je prostor pro spižírnu, či ukládání věcí. V kuchyni pěkná kuchyňská linka a prostor na menší jídelní stůl. V neprůchozích pokojích je na podlaze plovoucí podlaha. V celém bytě dřevěné dveře. Dům se nachází v žádané lokalitě, v blízkosti veškerá občanská vybavenost. Na nemovitost Vám zdarma vyřídíme financování hypotečním specialistou. Možno zařídit celkovou rekonstrukci. Pro prohlídky kontaktujte makléře. Při rychlém jednání možná sleva. Celková plocha: 75 m 2 Užitná plocha: 75 m 2 Dispozice bytu: 3+1 Druh konstrukce: panelová Stav objektu: dobrý Číslo podlaží: 5

18 18 Počet nadzemních podlaží: 7 Druh vlastnictví: osobní Byt 4+1, Opava Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: Nabídková cena: , Kč vč. DPH ,24 Kč/m 2, bez poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Opava - Předměstí (okres Opava) Obec: Opava Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Opava Kraj: Moravskoslezský Popis: Nabízíme polovinu dvoupodlažního rodinného domu, který je rozdělen na dvě bytové jednotky. Nachází se v klidné oblasti v centru města s nízkou zástavbou v okolí a dostupností k veškeré občanské vybavenosti. Jedná se o starší zástavbu s vysokými stropy, vhodnou k rekonstrukci.

19 19 Pokoje jsou samostatné a neprůchozí. V jednom z pokojů se nachází kamna. Kuchyně je vybavená zánovní kuchyňskou linkou s plynovým sporákem. Koupelna je společně s WC. K jednotce náleží polovina sklepních prostor a půdy. Součástí je také větší polovina zahrady včetně garáže. Uvedená cena je konečná včetně všech poplatků, právního servisu a provize RK. Více na Celková plocha: 127 m 2 Užitná plocha: 127 m 2 Plocha pozemku: 700 m 2 Dispozice bytu: 4+1 Umístění nemovitosti: centrum obce Okolní zástavba: obytná Typ domu: patrový Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Číslo podlaží: 2 Počet nadzemních podlaží: 2 Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Příslušenství: sklep, garáž

20 20 Byt 3+1, Opava Realitní server: Reality IDnes Kód nabídky: IDNES MoniT-ID: 146F28 Nabídková cena: , Kč vč. DPH ,82 Kč/m 2 Adresa: Opava - Předměstí Obec: Opava Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Opava Kraj: Moravskoslezský Popis: Nabízíme Vám byt v osobním vlastnictví 3+1 o výměře obytné plochy 85 m2 ve městě Opava - Předměstí, ulice Hradecká. Nemovitost je situována na okraji města, v klidné části. V okresním městě Opava se nachází veškerá občanská vybavenost. Bytová jednotka se nachází v 2. podlaží čtyřpodlažního panelového domu. K bytové jednotce náleží sklepní kóje o velikosti 4 m2 a lodžie o velikosti 5 m2. Po vstupu do bytu se nacházíme v chodbě, jež přechází ve vchody do jednotlivých obytných místností. Dispoziční řešení: kuchyně, komora, tři obytné místnosti, koupelna, toaleta. Ve vybavení bytu zůstává kuchyňská linka a vestavěné skříně. Bytová jednotka je vytápěna ústředním dálkovým topením. Napojena je na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. Bytová jednotka i nemovitost, ve které se bytová jednotka nachází, prošly v roce 2010 rekonstrukcí. Jednalo se o rekonstrukci kuchyně, koupelny, dále zateplení domu a osazení nových plastových oken. V případě zájmu o tuto nemovitost Vám rádi pomůžeme s vyřízením úvěru či hypotéky. Celková plocha: 85 m 2 Užitná plocha: 85 m 2 Dispozice bytu: 3+1 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh konstrukce: panelová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: ano Rok rekonstrukce: 2010 Číslo podlaží: 2 Počet nadzemních podlaží: 4 Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: internet, kabelová televize Vybavenost: zdravotnická zařízení, pošta, supermarket, škola, školka, síť obchodů a služeb Příslušenství: lodžie, sklep

21 21 Byt 3+kk, Opava Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: ID na prodejdrazbou.cz MoniT-ID: 2CD2F0 Nabídková cena: , Kč vč. DPH ,74 Kč/m 2 včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Milady Horákové, Opava - Předměstí Obec: Opava Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Opava Kraj: Moravskoslezský Popis: Předmětem je bytová jednotka 3+kk o celkové podlahové ploše 54 m2 spolu se spoluvlastnickým podílem ke společným částem domu a pozemku v Opavě - soubor nemovitých věcí s příslušenstvím evidovaných na listu vlastnictví pro katastrální území Opava-Předměstí , obec Opava, okres Opava, vedeném u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, a to jmenovitě: - č. jednotky 1043/4, byt, spoluvlastnický podíl 543/20020 na společných částech pozemků a domu č.p. 1043, č.p. 1047, č.p na LV 5006, byt. dům na parcele parc. č. 2370/40, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 169 m2 na LV 5006, parc. č. 2370/41 zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 207 m2 na LV 5006, parc. č. 2370/42, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 169m2 na LV 5006Předmětem je bytová jednotka 3+1 ve 2. NP, o celkové podlahové ploše 54,11 m2, s příslušenstvím, situovaná v panelovém bytovém domě v Opavě, na ulici Milady Horákové 1043/11. Objekt je nepodsklepený, má 5 nadzemních podlaží bez výtahu, je zastřešen plochou střechou. Dům je situován v dobrém dosahu centrální části obce v sídlištní zástavbě bytových domů. Stavebně technický stav domu je průměrný, byt je po částečné rekonstrukci a modernizaci bytového jádra. Celková plocha: 54 m 2 Užitná plocha: 54 m 2 Dispozice bytu: 3+kk

22 22 Druh konstrukce: smíšená Stav objektu: velmi dobrý Číslo podlaží: 2 Druh vlastnictví: osobní Byt 1+1, Opava Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: 2BE8C4 Nabídková cena: , Kč vč. DPH ,65 Kč/m 2 + provize RK Adresa: Nerudova, Opava - Předměstí Obec: Opava Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Opava Kraj: Moravskoslezský Popis: Nabízíme k prodeji byt 1+1 s lodžií na ulici Nerudova v Opavě. Byt se nachází v revitalizovaném domě umístěném v klidné lokalitě. Byt je po částečné rekonstrukci, nová podlaha, zánovní kuchyňská linka, vestavěné skříně, koupelna se sprchovacím koutem, prostorná prosklená lodžie. Služby včetně fondu oprav 2286,-. Možnost financování až 100% ceny z hypotéčního úvěru, který Vám v případě zájmu pomůžeme vyřídit. Celková plocha: 31 m 2 Užitná plocha: 31 m 2 Dispozice bytu: 1+1 Druh konstrukce: panelová Stav objektu: velmi dobrý Číslo podlaží: 2 Počet nadzemních podlaží: 6 Druh vlastnictví: osobní

23 23 Příslušenství: lodžie, sklep Byt 2+1, Opava Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: N MoniT-ID: 2CFE04 Nabídková cena: , Kč vč. DPH ,47 Kč/m 2 Adresa: Olomoucká, Opava - Předměstí Obec: Opava Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Opava Kraj: Moravskoslezský Popis: Prodej 2+1 Opava. Nabízíme k prodeji byt 2+1 v Opavě na ulici Olomoucká, byt o výměře 53 m2, a 1 x balkon v mezipatře náležící k bytu.(o vel. 3,25 m2), nachází se v 6NP. Dům ve kterém se byt nachází,prošel revitalizací v roce Byt je velmi dobře dispozičně řešen, má neprůchozí pokoje. Bytové jádro je původní vhodné k rekonstrukci. Okna jsou plastová nová.kuchyňská linka původní vhodná k rekonstrukci. K bytu náleží sklep a v domě je společná kolárna a sušárka. Měsíční náklady spojené s užíváním bytu: 3 200,- Kč včetně fondu oprav.byt je možné financovat hypotečním úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření, které pro vás rádi vyřídíme. Celková plocha: 53 m 2 Užitná plocha: 53 m 2 Dispozice bytu: 2+1 Umístění nemovitosti: rušná část obce Druh konstrukce: panelová Stav objektu: dobrý Číslo podlaží: 7 Počet nadzemních podlaží: 7 Druh vlastnictví: osobní Příslušenství: balkón, sklep

24 24 Byt 3+1, Opava Realitní server: Reality IDnes Kód nabídky: IDNES-810T14014s MoniT-ID: 2BE10B Nabídková cena: , Kč vč. DPH , Kč/m 2 Adresa: Opava-Předměstí, Hradecká Obec: Opava Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Opava Kraj: Moravskoslezský Popis: Prodáme dr. byt o dispozici 3+1 v Opavě. Byt je umístěn v 5. patře panelového domu s výtahem. K bytu patří také pěkný balkon. Má nová plastová okna. V současné chvíli prochází rekonstrukcí. Dům je v dobrém dosahu k centru města a také velmi blízko Slezské univerzity. Sklep v I. PP domu. Doplňující informace k ceně: včetně provize, poplatků a advokátní úschovy Celková plocha: 65 m 2 Užitná plocha: 65 m 2 Dispozice bytu: 3+1 Druh konstrukce: panelová

25 25 Stav objektu: dobrý Číslo podlaží: 5 Druh vlastnictví: družstevní Byt 2+1, Opava Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: 2B98D7 Nabídková cena: , Kč vč. DPH ,67 Kč/m 2 včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Zukalova, Opava - Předměstí Obec: Opava Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Opava Kraj: Moravskoslezský Popis: Exluzivně nabízíme 2+1 o celkové ploše 105 m2 v původním stavu cihlového domu. Byt se nachází v přízemi o dvou pokojích, kuchyni, třech komorách, koupelně, a zimní zahradě. Dům ve velmi krásné lokalitě Kylešovského kopce. Celková plocha: 105 m 2 Užitná plocha: 105 m 2 Dispozice bytu: 2+1 Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: před rekonstrukcí Číslo podlaží: 0 Druh vlastnictví: osobní

26 26 Byt 2+1, Opava Realitní server: Reality IDnes Kód nabídky: IDNES MoniT-ID: 2B963E Nabídková cena: , Kč vč. DPH ,80 Kč/m 2 Adresa: Opava, Kylešovice, Liptovská Obec: Opava Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Opava Kraj: Moravskoslezský Popis: Prodej bytu v osobním vlastnictví o velikosti 2+1 s balkónem. Byt je v původním udržovaném stavu. Koupelna s vanou a umyvadle, WC zvlášť. Pokoje jsou prostorné a neprůchozí. K bytu náleží sklepní kóje a společné prostory kolárna a kočárkárna. Dům je částečně revitalizován - zateplení domu, nová fasáda, vchody, nová střecha.. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. Celková plocha: 59 m 2 Užitná plocha: 59 m 2 Dispozice bytu: 2+1 Druh konstrukce: panelová Stav objektu: dobrý Číslo podlaží: 3 Počet nadzemních podlaží: 6 Druh vlastnictví: osobní

27 27 Byt 2+1, Opava Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: 27330D Nabídková cena: , Kč vč. DPH ,17 Kč/m 2 Adresa: Přemyslovců, Opava - Jaktař Obec: Opava Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Opava Kraj: Moravskoslezský Popis: Nabízíme k prodeji cihlový byt 2+1 v osobním vlastnictví o výměře 48m2 na ulici Přemyslovců v Opavě Jaktaři. Byt se nachází v přízemí cihlového domu. Prošel celkovou rekonstrukcí (plastová okna, koupelna, podlahy, elektřina..) v roce Od té doby byt víceméně neobýván.v bytě je vše na elektřinu (topení, bojler, sporák). Je nastaven nízký tarif. Celkové náklady na bydlení cca V domě zatím není fond oprav, takže náklady na bydlení jsou opravdu nízké. Celková plocha: 48 m 2 Užitná plocha: 48 m 2 Dispozice bytu: 2+1 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: po rekonstrukci Číslo podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2 Druh vlastnictví: osobní Parkování: parkovací stání Příslušenství: sklep

28 28 Byt 2+1, Opava Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: 2BEE67 Nabídková cena: , Kč vč. DPH ,22 Kč/m 2 Adresa: Pekařská, Opava - Město Obec: Opava Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Opava Kraj: Moravskoslezský Popis: Zprostředkujeme Vám Zprostředkujeme Vám prodej byt 2+1 (osobní vlastnictví) v Opavě blízko centra. Byt se nachází v sedmém poschodí. K dispozici sklep. Byt je po kompletní revitalizaci, nový výtah, fasáda a střecha. V bytě jsou nové omítky, plovoucí podlaha v kuchyni, nová kuchyň, koupelna je umakartová v zachovalém stavu, dále nové okna a vestavěné skříně v předsíni a ložnici. Nádherný výhled na Jeseníky. Ev. číslo: Celková plocha: 45 m 2 Užitná plocha: 45 m 2 Dispozice bytu: 2+1 Druh konstrukce: panelová

29 29 Stav objektu: velmi dobrý Číslo podlaží: 7 Počet nadzemních podlaží: 7 Druh vlastnictví: osobní Parkování: parkovací stání Příslušenství: sklep Byt 2+1, Opava Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: 29F9A7 Nabídková cena: , Kč vč. DPH ,74 Kč/m 2 vč. provize RK Adresa: Polní, Opava - Předměstí Obec: Opava Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Opava Kraj: Moravskoslezský Popis: Nabízíme prodej bytu 2+1 v Opavě na ul. Polní. Byt se nachází ve druhém patře cihlového domu. Byt prošel částečnou rekonstrukcí v roce V bytě jsou nová topná tělese, elektřina v mědi, v celém bytě jsou laminátové plovoucí podlahy. Majitelé udělali novou kuchyň místo pokoje a tím propojili kuchyň s obývacím prostorem. Z kuchyně zase udělali dětský pokoj. V obýváku je vstup na menší balkon, který je situovaný do vnitrobloku za domem. Za domem je zahrada, která se v současné době převádí na majitelé bytových jednotek a bude sloužit ke společnému užívání. Celá zahrada bude oplocená. V předsíni je také skříň, kde je zabudován kombinovaný plynový kotel. Z předsíně se vchází do dalšího pokoje, koupelny a wc, které je zvlášť. Koupelna a wc je v původním udržovaném stavu. Z koupelny je ještě vstup do komory, která je pod šikminou. Celkové náklady pro tříčlennou rodinu jsou 3600,-kč vč. fondu oprav.byt je hezký, slunný, nachází se v klidné lokalitě, v blízkosti domu je stezka pro cyklisty, školka, tesco, MHD. Zájemci o prohlídku dle domluvy s paní Gratzovou. Celková plocha: 62 m 2 Užitná plocha: 62 m 2

30 30 Dispozice bytu: 2+1 Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Číslo podlaží: 3 Druh vlastnictví: osobní Byt 2+1, Opava Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: 2BEE72 Nabídková cena: , Kč vč. DPH ,74 Kč/m 2 Adresa: Olomoucká, Opava - Předměstí Obec: Opava Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Opava Kraj: Moravskoslezský Popis: Zprostředkujeme Vám prodej bytu 2+1 na pěkném místě v Opavě, na Olomoucké ulici. Byt je v původním stavu, určen k rekonstrukci. Okna jsou nová plastová a co se týče domu je po celkové revitalizaci ( nová fasáda, střecha, výtah, vstupní dveře ). Byt je ihned k dispozici. Zajistíme vám i financování. V okolí je veškerá občanská vybavenost ( supermarket, nemocnice, MHD, škola, školka ). Ev. číslo: Celková plocha: 53 m 2 Užitná plocha: 53 m 2 Dispozice bytu: 2+1 Druh konstrukce: panelová Stav objektu: dobrý Číslo podlaží: 7 Počet nadzemních podlaží: 8 Druh vlastnictví: osobní

31 31 Parkování: Příslušenství: parkovací stání balkón, sklep Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K vybav. K zdroje Jednotková cena Váha (V) (JC) Byt 2+1, Opava , Kč 66,00 m 2 1,00 1,00 0,80 0, ,80 Kč 1,0 Byt 3+1, Opava , Kč 75,00 m 2 1,00 1,00 0,80 0, ,33 Kč 1,0 Byt 4+1, Opava , Kč 127,00 m 2 1,00 1,00 0,80 0, ,55 Kč 1,0 Byt 3+1, Opava , Kč 85,00 m 2 1,00 1,00 0,80 0, ,65 Kč 1,0 Byt 3+kk, Opava , Kč 54,00 m 2 1,00 1,00 0,80 0, ,07 Kč 1,0 Byt 1+1, Opava , Kč 31,00 m 2 1,00 1,00 0,80 0, ,61 Kč 1,0 Byt 2+1, Opava , Kč 53,00 m 2 1,00 1,00 0,80 0, ,30 Kč 1,0 Byt 3+1, Opava , Kč 65,00 m 2 1,00 1,00 0,80 0, , Kč 1,0 Byt 2+1, Opava , Kč 105,00 m 2 1,00 1,00 0,80 0, ,67 Kč 1,0 Byt 2+1, Opava , Kč 59,00 m 2 1,00 1,00 0,80 0, ,39 Kč 1,0 Byt 2+1, Opava , Kč 48,00 m 2 1,00 1,00 0,80 0, ,67 Kč 1,0 Byt 2+1, Opava , Kč 45,00 m 2 1,00 1,00 0,80 0, ,22 Kč 1,0

32 32 Byt 2+1, Opava , Kč 62,00 m 2 1,00 1,00 0,80 0, ,35 Kč 1,0 Byt 2+1, Opava , Kč 53,00 m 2 1,00 1,00 0,80 0, ,15 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. K zdroje ) Minimální jednotková cena za m 2 : 5 204,80 Kč Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): 9 731,34 Kč Maximální jednotková cena za m 2 : ,61 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 9 731,34 Kč Jednotkové množství: 62,00 m 2 Porovnávací hodnota: = ,08 Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč

33 33 C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech mohl činit %," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2015 (resp. 2016). Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi. Realitní trh pro Opavu má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 30 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita 24 % velikost 14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály

34 34 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek obvyklá vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. cena zvláštní obliby ). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Z informací od realitních kanceláří a realitních makléřů v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku. Z tohoto důvodu je nutno při analýze obvyklé ceny uvažovat spíše o spodních hranicích odvozených a vypočtených cen. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu, která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti Ocenění porovnávací metodou je přístup, který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi. Finální výsledek obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené. Bytová jednotka (byt) se dvěma pokoji a příslušenstvím č. 859/3 na ulici Komenského č.p. 859/12

35 35 obec Opava je situována v 1 NP vpravo od vchodu. Podíl na společných částech domu je 92/1000. Bytový dům č.p. 859/12 na ulici Komenského, Opava je bytový dům ve stylu pravd. Neoklasicismu či emp. Bohatě zdoběná vnější fasáda s bohatou štukovou výzdobou a v 1 NP opatřena bosaží. Z celého domu je zjevné, že ačkoliv zde neprobíhá žádná soustavná a pravidelná údržba je z vnější prohlídky jasné, že je ve velmi dobrém stavu. Funkční konstrukční prvky jsou zachovalé a zjevně původní jsou i detaily konstrukčních prvků (schodiště litinové zábradlí). Dům byl dle sdělení vlastníka podílu na společných částech domu a pozemku postaven v roce 1900 a přesto, že není na seznamu nemovitých památek NPÚ (Národní památkový ústav) je zjevná ochrana památkovým úřadem. Proto jsou i zde původní stropy se světlou výškou 3,18 m. Bytové jednotky v takovém domě jsou kromě výborné adresy však spíše zátěží pro vlastníky nemovitých věcí bytových jednotek. Velmi nákladná a náročná údržba domu, omezení památkového úřadu města a mnohdy již nevyhovující vnitřní dispoziční a architektonické řešení. Vzhledem k tomu, že v současné době je u bytové jednotky odpojena el. energie a plyn, bylo nutno počítat v odhadu obvyklé (obecné, tržní) ceny i s revizemi el. a plyn zařízení popř. s jejími výměnami. Pro účely prodeje nemovitosti v soudní dražbě musí znalec při oceněni nemovitosti přihlédnout k tomu, že stanovena obvykla cena bude východiskem pro nejnižší podáni, přičemž by měla byt stanovena tak, aby bylo možno nemovitost za nejnižší podaní reálně prodat. Ocenění a stanovení koeficientu vnitřního vybavení bylo provedeno s použitím standardů z vyhlášky o OM. Kde nebylo možné zjistit vnitřní vybavení, uvažoval znalec o standardu. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku, ale úvahou nad oceňovanou nemovitou věcí s ohledem na stanovené dílčí výsledky, rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovité věci na trhu s nemovitými věcmi.. Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.

36 36 Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu Hodnota věcných práv obecná ,57 Kč 0, Kč Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu , Kč Výnosová hodnota , Kč Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty , Kč vážený průměr dle Naegeliho , Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: šestsettisíc Kč

37 37 D. Seznam příloh 1. LV Č k.ú. Opava-Předměstí, obec Opava 2. LV Č k.ú. Opava-Předměstí, obec Opava 3. KM k LV Č a 4878 k.ú. Opava-Předměstí, obec Opava 4. pasport bytu 5. mapy místa 6. fotopříloha

38

39

40

41

42 Informace o pozemku Parcelní číslo: 924 Obec: Opava [505927] Katastrální území: Opava-Předměstí [711578] Číslo LV: 4878 Výměra [m 2 ]: 308 Typ parcely: Parcela katastru nemovitostí Mapový list: DKM Určení výměry: Ze souřadnic v S-JTSK Druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří Stavba na pozemku: č.p. 859 Sousední parcely Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Podíl Carr Vendula Ing., Zámecká 143, Slavkov 101/1000 Dimitriu Martina, Komenského 859/12, Předměstí, Opava 103/1000 Ficková Dagmar, Bílovecká 919/54, Kylešovice, Opava 64/1000 Hruška Marek, Zámecká 143, Slavkov 63/1000 Kotrba Marek Ing., Komenského 859/12, Předměstí, Opava 183/1000 Rada Josef, náměstí Jiřího z Lobkovic 2234/5, Vinohrady, Praha 3 33/500 Randulová Jana, Komenského 859/12, Předměstí, Opava 23/250 Strnadlová Jana, č.p. 221, Stěbořice 117/1000 Šrubařová Iveta, Komenského 859/12, Předměstí, Opava 97/1000 Václavková Eva, Komenského 859/12, Předměstí, Opava 57/500 Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ. 1